Bytovkový fond oprav

bytovka se sklada z deseti bytu.kazdy byt ma jednoho vlastnika.ja jsem jednim z vlastniku jednoho z tech 10ti bytu v bytovce.

Říká se tomu desetibytovka.

Bytovkou tedy rozumíte dům? Jsou jednotlivé byty zaneseny v katastru nemovitostí jako jednotky? Nebo je dům ve spoluvlastnictví?

ano,jednotlive byty jsou zaneseny v katastru

Prosím, používejte stejný nick, aby bylo vidět zda jste to stále Vy.

Jinak mám pro Vás radostné sdělení: Vaše SVJ již dávno vzniklo

a)k 1.7.2000 – pokud jste již v té době měli bytovku zapsanou v KN a byli alespoň 3 různí vlastníci (přesněji v čl. II/2 zákona č. 103/2000 Sb.)

b)podle § 9/3 ZoVB pokud jste nebyli LBD nebo SBD tak při existenci prvních tří různých vlastníků

c)podle § 9/4 ZoVB pokud jste byli SBD či LBD a podíl tohoto družstva na SČD poklesl pod 25%

Nebudete vytvářet fond oprav ale budete přispívat na správu celého domu.

Hezký den!

Pavel

Rozumím tomu tak, že tazateli vzniklo SVJ ze zákona, ale nevyžádali si přidělení IČO na ČSÚ a další náležitosti. Možná pro ně tím okamžikem platí vzorové stanovy. Dotyčný se zajímá o fond oprav (jen on ví co tím myslí, viz diskuse na téma fond oprav). Neřeší platbu záloh a vyúčtování osvětlení domu, anténa, voda, odvoz odpadků apod (pokud na to nemají smlouvu dodavatelé s jednotlivými by­ty).

add a) tak tomu jiz jiste bylo, i kdyz ja v te dobe jeste nic nevlastnil. Akorat, ze problem je v tom, ze tam urcite nikdo nic nezakladal. Pokud to tedy neni automaticky dano zakonem.

Jinak ty penize budou urcite slouzit na spravu celeho domu.

Takze zatim to nejspis udelam tak, ze sepisem s pravnikem nejakou smlouvu, ktera bude presne vymezovat k jakemu ucelu budou penize slouzit a zbytek necham nekdy na pozdejsi dobu.

Dobrý večer, já bych jen doplnil pana Pavla. Jak uvádí SVJ již vzniklo. Teď je potřeba, abyste to „dotáhli do konce“, tj. svolali ustavující shromáždění, na kterém si schválíte stanovy, statutární orgán, bude přítomen/a notář/ka, který vyhotový notářský zápis. Ten se zašle na Obchodní rejstřík, kde přidělí IČO. Výši fondu oprav – příspěvku na správu domu si určíte buď ve stanovách nebo v samostatném bodě jednání shromáždění a bude to uvedeno v zápise. Tento příspěvek na správu domu (dlouhodobá záloha) se používá na opravy, rekonstrukce a modernizace budovy – společných částí (obvodové zdivo, balkony) a společných prostor (chodby, schodiště, sušárna apod.). Právník sám o sobě vám nebude nic platný. Postupujte podle zákona o vlastnictví bytů.

dobry den,

1. co je to ustavujici shromazdeni? Vsichni majitele bytovych jednotek?
2. Stanovy, nemam tuseni co by v nich melo byt? Statutarni organ, nevim oc jde?
3. prideli ICO? to znamena, ze nekdo bude muset vest ucetnictvi(JU nebo PU?), bude se muset delat nejake danove priznani? Dost by me zajimalo, kdybych to dotahl do konce, jak pisete, kolik by potom takove SVJ rocne stalo?
4. Zvolila by se tedy nejaka vyse mesicniho prispevku, a na co a jak by se penize vyuzivaly by bylo dano nejakym zakonem a temi stanovami?

/// Pochopte me, rad bych to udelal tak jak pisete, akorat,ze se v tehle vecech vubec neorientuju…

Dobré odpoledne, z toho si nic nedělejte, také jsme se neorientovali. Chce to pevné nervy a spolupráci více lidí.

ad 1) ustavující shromáždění – jsou na něj pozváni všichni vlastníci bytových jednotek. Pro schválení základních dokumentů a bodů stačí, když se jich dostaví nadpoloviční většina – podle podílu na společných částech budovy.

ad 2) stanovy – netušíte-li vůbec nic, vycházejte ze vzorových stanov, které vydala vláda ČR – viz č. 371/2004 Sb. Zadejte to do vyhledávače na internetu a máte je. Potom si je můžete upravit na míru pro váš dům. Nesmíte při tom překročit zákony, vyhlášky apod. Ty mají větší právní sílu než stanovy. Ale základ tady najdete. Statutární orgán – je výbor, který je minimálně tříčlenný a řídí chod společenství. Také to může být pouze jeden pověřený vlastník, ale to z vlastní zkušenosti nedoporučuji, nám se to neosvědčilo.

ad 3) účetnictví – v současné době již JÚ neexistuje. Existuje daňová evidence (tím jste zřejmě myslel JÚ) a účetnictví (tím jste zřejmě myslel PÚ). Ano, musí se vést účetnictví (PÚ). Daňové přiznání nepodáváte, pokud nemáte příjmy. SVJ vybírá od svých členů zálohy na služby, a to nejsou příjmy podle zákona o daních z příjmů. Za příjmy lze označit např. pronájem nebytových prostor – pronajmete kočárkárnu a bude tam zelinářství – tak potom je daňové přiznání nezbytné. Kolik by takové SVJ stálo ročně – je velice individuální věc. Záleží na vás, kolik jste schopni si toho udělat sami a kolik vám toho bude muset udělat dodavatelská firma. Např. již zmíněné účetnictví. Vlastními silami ho zvládnete určitě levněji, než když ho předáte firmě. Ale pokud tomu nikdo nerozumí, nezbývá nic jiného, než firmu najít a zaplatit.

ad 4) Ano, základem je zákon o vlastnictví bytů. Stanovy musí být v souladu s ním a nesmějí odporovat ani jiným zákonům.

Anonymousjeje,

(a) dávejte laskavě příspěvkům přiléhavé názvy.
(b) nepoužívejte pojem „fond oprav“ – nic takového neexistuje.
(c ) přečtěte si FAQ o vzniku SVJ a o prvním shromáždění: http://www.portalsvj.cz/faq
(d) přečtěte si zákon o vlastnictví bytů do § 16 a vzorové stanovy SVJ.

K poslednímu bodu: Stejně to budete muset udělat – dříve či později. Tak proč ne hned? Vše je v sekci Legislativa http://www.portalsvj.cz/legislativa . Pak případně položte doplňující dotazy.

Pokud budete jenom tahat rozumy pomocí otázek, nedozvíte se vše co potřebujete a část informací bude nesprávná. Tvrdí se zde něco o „ustavujícím“ shromáždění, když SVJ již zřejmě vzniklo. Tvrdí se zde, že SVJ zdaňuje příjem z pronájmu společných částí domu – informace je nesprávná.

lake

zatim dekuji za pomoc, zejmena panum Eduard Navara a Lake. Trochu si to prostuduji, a pak se zase ozvu s dotazy.

Dobry den,

pisete > Teď je potřeba, abyste to „dotáhli do konce“, tj. svolali ustavující shromáždění, na kterém si schválíte stanovy, statutární orgán, bude přítomen/a notář/ka, který vyhotový notářský zápis. Ten se zašle na Obchodní rejstřík, kde přidělí IČO.

>

Takze toto je opravdu to jedine co musim udelat?

dale pisete > ustavující shromáždění – jsou na něj pozváni všichni vlastníci bytových jednotek. Pro schválení základních dokumentů a bodů stačí, když se jich dostaví nadpoloviční většina – podle podílu na společných částech budovy.>

Toto by mohlo byt dulezite, mozna ze se vsichni nedostavi, ale nadpolovicni vetsina to bude. Co myslite tedy presne schvalenim zakladnich dokumentu?

v zakone se pise > 5) K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby6) a o změně stavby⁷) je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy^7a) a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Ustanovení zvláštních právních předpisů^7) tím nejsou dotčena. > Jde mi o to jestli je to mozne nejak upresnit. Mame tu nekolik situaci.

1. na ucte SVJ je dostatek penez: – je mozno modernizovat a delat neodkladne opravy, postaci 75 % hlasu. Co kdyz je potreba udelat neodkladnou opravu, ale neni potrebnych 75 % hlasu?
2. Na ucte SVJ neni dostatek penez, ale presto si 75 % vlastniku preje udelat nejakou rekonstrukci ci modernizaci, ktera neni bezpodminecne nutna, musel by se pak brat nejaky uver za ktery by rucilo SVJ jako celek?

tzn., aby se predeslo nekterym situacim, je mozno do stanov zadat, ze nad ramec prostredku na uctu SVJ se budou moci realizovat pouze bezpodminecne nutne a bezodkladne opravy, jako napr. vadna strecha, praskle potrubi vody apod.?

Dale co se tyce pojisteny bytoveho domu jako celku, je ze zakona povinne? Revize se taktez musi delat, dle zakona?

Dalsi otazky budou nasledovat az to podrobneji prostuduji. Zatim diky

Anonymousjeje napsal(a): "Co kdyz je potreba udelat neodkladnou opravu, ale neni potrebnych 75 % hlasu?"
Míníte zřejmě případy, kdy jde o ohrožení života, zdraví nebo majetku, či o stav, který brání řádnému užívání některé jednotky.
Oprava může být nařízena soudním rozhodnutím. To zavazuje všechny vlastníky jednotek. Rovněž může odstranění závad nařídit stavební úřad. Adresáty tohoto rozhodnutí budou opět všichni vlastníci jednotek.

Anonymousjeje napsal(a): "presto si 75 % vlastniku preje udelat nejakou rekonstrukci ci modernizaci, ktera neni bezpodminecne nutna, musel by se pak brat nejaky uver za ktery by rucilo SVJ jako celek?"
Ne, nemusel. Způsob financování je na rozhodnutí shromáždění. Ve společenství se hlasuje takto:
(a) o rekonstrukci či modernizaci se rozhoduje tříčtvrtinovou většinou všech (§ 11 odst. 5 ZoVB);
(b) o výši příspěvku na správu domu se rozhoduje nadpoloviční většinou přítomných (§ 15 odst. 2 ZoVB);
(c) o přijetí půjčky či úvěru pro SVJ se rozhoduje nadpoloviční většinou přítomných (§ 11 odst. 2 ZoVB), není-li to ve stanovách upraveno odlišně.

Odhlasujete-li si stavební akci (a) bez odpovídajícího finančního krytí (b nebo c), jde o rozhodnutí sice platné, ale zjevně nerealizovatelné.

lake

Dobrý večer,

ano, je to to „jediné“ co musíte udělat. Věřte tomu, že pokud to chcete mít šité na míru (Stanovy), musíte si s nimi chvilku pohrát. My jsme si též pohráli, sehnali notářku, předali téměř vše připravené – ona si vyjela výpis z KÚ, přijela 12 km, sepsala notářský zápis a „ten mejdan“ (jak té první schůzi teď říkáme) nás stál 6.500,– Kč pro pí. notářku. Na prvním shromáždění jde o to projednat před notářem dva body. Prvním je schválení Stanov (tím jsem měl na mysli základní dokumenty – je zde mnoho věcí řečených, jsou podle zákonů a není vyloučeno, že by sloužily i jako opěrný dokument v občansko právních sporech. Nejedná se tedy o „cár“ papíru). Druhým bodem je volba statutárního orgánu – výboru nebo pověřeného vlastníka (tím jsem měl na mysli ten základní bod) – tak jak se dohodnete. Dohodněte se předem, ať nehrajete před notářem divadlo. My jsme si i návrhy na kandidáty do výboru nechali dát předem, abychom předešli situaci: „kdo má nějaký návrh?“ a následovalo by ticho. K těmto dvěma bodům postačí, když se zúčastní nadpoloviční většina hlasů. Ke schválení Stanov postačí tříčtvrtinová většina přítomných hlasů. U volby člena výboru je nutné, aby „pro“ byla nadpoloviční většina ze všech hlasů (i z těch nepřítomných). O těchto dvou bodech bude sepsán notářský zápis. Vaše SVJ tak nabude života, všichni si uvědomí, že něco takového existuje (možná že existuje již delší dobu, ale dosud o tom nikdo nevěděl) a snad vše bude fungovat ve váš společný prospěch.

Dále píšete, že v zákoně se píše „..změna účelu budovy a změna stavby …“ Tyto dva body chcete nějak realizovat? Chcete prováděj změny, kdy by se změnil účel budovy (z bytů kanceláře)? To asi nebude váš případ.

Jde-li o rekonstrukce, modernizace, stavební úpravy – počítejte s tím, že to má odsouhlasit alespoň 75% hlasů.

ad1) co myslíte neodkladnou opravou? Pokud je to stav, který ohrožuje na zdraví, životě či brání užívání vlastnických práv k jednotce a společným prostorům, tak se to dá považovat za havarijní stav. Od toho tam budete mít výbor, aby konkrétní situaci posoudil.

ad2) úvěr by si vzalo SVJ. Musíte dobře vybrat peněžní ústav, kde to pro vás bude nejvýhodnější i s případným ručením. Vezměte to logicky. Čím může SVJ ručit? Jaký má majetek? Já bych řekl že žádný. Bytové jednotky jsou v osobním vlastnictví členů SVJ nikoliv ve vlastnictví SVJ. Beru to podle nás. Jako majetek máme sekačku na trávu. Toť vše. Ano, podle zákona za závazky (tedy i za úvěr) ručí členové společenství v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu. To je ale všeobecně dáno. Neznamená to, že by každý člen SVJ šel do banky podepsat ručitelský závazek.

Chápu, že chcete předejít určitým situacím, kdy by jste se dostali do platební neschopnosti a řešení vidíte v tom, dát to do Stanov a omezit opravy tak, že nad rámec svých vlastních finančních prostředků budete investovat pouze do nutných a bezodkladných oprav. Svou logiku to určitě má, ale zeptám se Vás: v současné době je velice populární zateplování budov. To asi nespadá do Vámi zmíněných nutných a bezodkladných oprav. Chcete si i na takovéto a další jiné investice spořit sami? My to dosud tak dělali, ale za 14 dnů budeme na schůzi přesvědčovat lidi, že bychom si vzali úvěr právě na zateplení. A když dáte do Stanov to, jak to píšete, tak tím si zavřete vrátka i pro takovéto případy a omezíte se tím. Samozřejmě to udělat můžete, ale zamyslete se raději nad tím. Já bych to nedělal. Já mám raději volnost a když, tak ať to neschválí (ten úvěr) Shromáždění až se o tom bude jednat. Je to v jeho kompetenci a má to ještě jednu výhodu. Když to dáte do Stanov a za čas si to rozmyslíte, budete muset Stanovy změnit za účasti notáře, opět s tím běžet na rejstřík..... Když bude rozhodovat Shromáždění bude to pružnější.

Pojištění domu – resp. pouze společných prostor – nevím jestli je ze zákona povinné, nikdy jsme o tom takto neuvažovali. Ale o dům se nějak staráme, investujeme do něho, hodně se toho zde změnilo. A proto ho chceme také nějakým způsobem ochránit, a to je pojištěním. A to dává odpověď na Vaši další otázku – dojde-li ke škodě, která vznikne v důsledku špatného chodu zařízení (např. kotle), tak první otázka pojišťovny bude znít „máte platnou revizi?“. Revize jsou podle platných předpisů, někde tady v diskusích už o tom bylo, zkuste se podívat.

Dobry den,

troch odbocim od tematu, ale mohly by jste mi vypsat nejdulezitejsi rozdily mezi byt. druzstvem a SVJ? Treba v deseti bodech. Dekuji moc.