BD a SVJ v jednom domě
Dům, ve kterém bydlíme, má 63 bytových jednotek a byl do 9/2013 kompletně ve vlastnictví bytového družstva. Po vypořádání finančních závazků, které družstvo mělo, byla možnost přejít do osobního vlastnictví. Této možnosti využilo 10 jednotlivců, včetně nás. Ostatních 53 bytových jednotek zůstalo nadále součástí družstva. Došlo tedy ke vzniku SVJ. Náš problém spočívá v tom, že BD odmítá akceptovat, že je také jedním z členů SVJ (dokonce majoritním členem – vlastní 53 bytových jednotek) a staví nás do role – „založte si výbor SVJ (bez nás), podnikněte všechny nutné právní kroky, zapište se do rejstříku SVJ, abychom s vámi mohli jednat, pro nás jako BD se nic nemění – BD bude vše nadále řídit a spravovat a bude jednotlivým vlastníkům, kteří nejsou členové BD, fakturovat plyn, elektriku a další služby. Argumentuje tím, že BD je samostatným právnickým subjektem. Nedokáže akceptovat, že SVJ je nadřazeno bytovému družstvu.
Co s tím?
1. BD nepřesvědčíme a podlehneme jejich představě – tj. BD bude fungovat jako doposud, se všemi smlouvami a my ostatní – vlastníci – zvolíme výbor „pseudo SVJ“ bez BD a podnikneme všechny právní kroky, které SVJ musí udělat (to je ale proti výkladu práva, ne?)
nebo
2. BD nepřesvědčíme a budeme postupovat dle našich možností – tj. sami svoláme shromáždění SVJ, na které pozveme i BD – které se ale nezúčastní (pak nebudeme usnášeníschopní – sepíšeme zápis o proběhlém shromáždění, předáme ho BD a tím se od celé věci distancujeme, abychom byli z obliga pro případné právní následky)
nebo
3. BD přesvědčíme, že musí fungovat i jako členové SVJ a vzhledem k jejich většinovému vlastnickému podílu se logicky ujmout vedení SVJ (jako pověřený vlastník) – tato možnost se ale zatím jeví jako nereálná.
Poradíte? Děkujeme.
To, že BD odmítá akceptovat, že je také jedním z členů SVJ (dokonce majoritním členem – vlastní 53 bytových jednotek) mu není nic platné, protože se odpovědnosti za správu SVJ nezbaví viz. § 9 odst. 9 ZoVB
„(9) Pokud se nesejde shromáždění k volbě orgánů společenství nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny, plní funkci orgánů společenství vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu …“
Nikoli, mýlíte se, § 9 odst. 9 ZoVB neříká, že většinový vlastník se stává statutárním orgánem. Taková je judikatura a konsensus mezi právníky. Jde o v podstatě nepoužitelné ustanovení. Už se to na zdejším fóru mnohokrát řešilo.
C.H.Beck, Zákon o vlastnictví bytů. Komentář, 4. vydání, 2011,
Výklad k §9 odst. 9 zák. č. 72/1994 Sb.:
Pro případ, kdy se shromáždění nesejde (dle odst. 8), přijímá zákon náhradní řešení. Zákonné pověření kvalifikovaného majoritního vlastníka plněním funkce shromáždění lze odvodit od pozice při hlasování. V případě, že takový vlastník není, plní funkci skupina vlastníků „zakladatelů“ (dle odst. 3). Pro případ, že není možné uplatnit řešení podle tohoto ustanovení, ani řešení podle odst. 10 věty druhé, není zřejmé, kdo je vlastně oprávněn za vlastníky jednotek jednat (viz výklad k vzorovým stanovám).
Výklad ke vzorovým stanovám
K odst. 11: Toto ustanovení o náhradním řešení při absenci statutárního orgánu bylo vedeno snahou o dotažení neúplného a do značné míry i nejasného ustanovení zákona (§ 9 odst. 10), ale situaci ještě více komplikuje. U právnických osob bývá totiž zcela běžné, že kolektivní orgán není plně obsazen, což však ještě neznamená jeho neschopnost plnit své funkce. Například jestliže z funkce odstoupí či zemře jeden člen z pětičlenného představenstva družstva, čtyřčlenné představenstvo je způsobilé i nadále plnit své funkce, na nejbližší členské schůzi je zvolen nový člen představenstva. Stejně tak pokles členů výboru pod tři členy neznamená automaticky nemožnost výboru plnit své funkce. Jediný možný logický a teleologický výklad tak je, že samotný pokles počtu členů výboru pod tři členy ještě neznamená, že nemůže plnit své funkce, musí jít o takovou faktickou situaci, že plnění funkcí není možné. Nemožnost výkonu funkce výboru by byla zapříčiněna zejména poklesem počtu členů výboru jen na jednoho člena, v ojedinělých případech pak i poklesem ze tří na dva členy, pokud by jeden ze dvou nemohl svou funkci vykonávat. Odst. 11 navíc nijak neřeší zásadní problém, kterým je absence tzv. většinového vlastníka, resp. členů společenství, kteří jimi byli v době vzniku společenství. Není-li takového většinového vlastníka a ani původních vlastníků, ani vzorové stanovy neurčují, kdo bude působnost orgánů vykonávat. Zřejmě nikdo, proto v úvahu přichází alespoň pro úkony vně společenství ustanovení opatrovníka dle § 29 ObčZ. Viz také výklad k § 9 odst. 11.
Říkal jsem jen, že většinový vlastník se v žádném případě nestává automaticky nedobrovolně statutárním orgánem.
(A dokud není statutární orgán zvolen, je správcem správce napsaný v prohlášení vlastníka. Tedy možná je jím opravdu BD, ale naprosto nijak to nesouvisí s § 9 (9) ZoVB.)
Pane „rozsudek“,
co pišete se nijak netýká konkrétní situace tazatele. V domě tazatele
existuje většinový vlastník,který plní ze zákona funkci orgánů
společenství podle § 9 odst. 9 ZoVB a je nejspíše také osobou
vykonávající správu domu podle § 4 ZoVB.
Problém tazatele byste zjistil po přečtení úvodního dotazu: družstvo slovně odmítá plnit tyto své zákonné povinnosti a zároveň blokuje vznik řádně voleného statutárního orgánu SVJ.
Stejně tak ani Váš rozsáhlý citát z rozsudku nemá s tazatelovou situací naprosto nic společného. Tazatel není dlužníkem a není na něm nic soudně vymáháno.
lake
Pro Vaši informaci:
Spoluvlastnický podíl žalobce (původní vlastník budovy) byl 57%. Žalobce vykonával správu domu dle §4 ZoVB (v prohlášení uveden od prvopočátku jako správce). Údajné dluhy žalované soud meritorně vůbec nezkoumal. Ani na základě protokolů v elektronické podobě o průběhu nařízených jednání nemohu s určitostí tvrdit, že byla něčeho dlužna.
Již jen pro zajímavost:
Rozsudek o částku 10.284,– Kč (náklady správy domu)
Spoluvlastnický podíl žalobce (původní vlastník budovy – družstvo) byl 41%. Prohlášení z roku 2001. Žalobce vykonával správu domu dle § 4 ZoVB (v prohlášení uveden od prvopočátku jako správce). Žaloba byla opět zamítnuta pro absenci aktivně věcné legitimace. V odůvodnění bylo navíc uvedeno i to, že žalobce by ani jako pravý správce nebyl aktivně věcně legitimován. Uvedu již jen část zdůvodnění:
Jako správce by mohl vést evidenci těchto nákladů, mohl by je rozpočítávat podle dohody spoluvlastníků či spoluvlastnických podílů, ale nebyl by oprávněn tyto částky na svůj účet a svým jménem vymáhat. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř.
P o u č e n í : Proti rozhodnutí lze podat odvolání ve lhůtě 15ti dnů ode dne jeho doručení ke Krajskému soudu v XXXXX, prostřednictvím zdejšího soudu, a to ve dvojím vyhotovení. XXXXXX soud v XXXX dne 25. září 2013
Nepochopil jste, proto opakuji podruhé, česky a pomalu:
- Vámi citovaný judikát nemá naprosto žádnou souvislost s úvodním dotazem, ani neřeší situaci v domě tazatele.
- Vámi citovaný komentář k zákonu o vlastnictví bytů (C.H. Beck 2011) a ke vzorovým stanovám nemá naprosto žádnou souvislost s úvodním dotazem, ani neřeší situaci v domě tazatele.
Není zřejmé, proč jste sem ty citace umístil. Ostatně netušíte to ani Vy, jak je z Vašeho příspěvku patrné.
lake
Z těchto rozsudků musí tazatel pochopit, že skládá prostředky na účet většinového vlastníka bez právního důvodu, jelikož většinový vlastník není Společenství.
Je tu ještě čtvrtá možnost, na kterou by družstvo mohlo přistoupit.
BD přesvědčíme, že musí fungovat i jako člen SVJ. Pokud družstvo ale nemá zájem vykonávat pověřeného vlastníka, navrhneme na pověřeného vlastníka někoho jiného ochotného tuto funkci vykonávat. Pokud s takovýmto řešením bude BD souhlasit, může být svolána první schůze shromáždění, na které bude zástupce BD hlasovat pro navrženého pověřeného vlastníka. Místo pověřeného vlastníka se můžete s BD domluvit na volbě výboru SVJ buď s účastí zástupce BD, nebo bez jeho účasti ve výboru. Kvalifikovaná většina hlasů BD mu zajistí nadále o všem rozhodovat (vyjma hlasování vyžadující souhlas všech vlastníků) a může rozhodnout o tom, že bude jako správce nadále vykonávat pro SVJ správu na základě schválených stanov viz. čl. XVI. odst. 2 Vzorových stanov
„(2) Uzavře-li společenství podle těchto stanov smlouvu se správcem, je povinno smluvně dojednat také povinnosti správce předkládat orgánům společenství ke schválení návrhy výše příspěvků na správu domu a pozemku a výše záloh na úhradu za služby placené členy společenství, návrhy na rozúčtování cen služeb a další návrhy, které podle zákona o vlastnictví bytů a podle těchto stanov schvalují příslušné orgány společenství. Ve smlouvě může společenství pověřit správce též zajišťováním činností uvedených v odstavci 1.“
č.j. xxxxxxxxxxxxxxxx
ČESKÁ REPUBLIKA
R O ZSU D E K
JM É N E M R E P UB L I KY
XXXXXX soud v XXXXX rozhodl XXXXXXXX, o zaplacení částky 39.051,–Kč s přísl.,
t akt o:
I. Žaloba, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobci částku 39.051,–Kč se za m í t á .
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.
O d ů vo d n ě n í :
Žalobce se podanou žalobou domáhal zaplacení žalované částky s odvoláním na skutečnost, že žalovaná jako vlastník bytové jednotky XXXXXXXXXXXX a spoluvlastnického podílu ke společným částem domu v podílu 73/4234, nezaplatila žalobci jako spoluvlastníku bytového domu, vykonávajícího správu domu podle zák.č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, náklady spojené se správou a provozem domu a pozemku podle svého spoluvlastnického podílu za rok 2008 (září až prosinec) v částce 18.792,–Kč a za rok 2009 (listopad a prosinec) v částce 20.259,–Kč, jak o těchto měsíčních platbách (zálohách) bylo rozhodnuto na shromáždění společenství vlastníků XXXXXXXXX dne 7.12.2006 a 16.4.2008.
Žalovaná ve svých písemných stanoviscích a podání navrhla zamítnutí žaloby a vznesla zásadní námitku nedostatku aktivní věcné legitimace žalobce s odůvodněním, že žalovaná není členem družstva, není nájemcem žalobce a s žalobcem neuzavřela žádnou smlouvu o správě společných částí domu XXXXXXXXX a dále navrhla zamítnutí žaloby s poukazem na právní názor vyslovený Nejvyšším soudem ČR mimo jiné v rozhodnutí ze dne 18.9.2012 č.j. 29 Cdo 616/2011, rozhodnutí Krajského soudu v XXXXXX 37 Co 181/2011 a rozsudku XXXXXXXXXX soudu v XXXXXXX v obdobné věci 261 C 120/2009, kde nedostatek aktivní věcné legitimace žalobců (družstev) je odůvodněn tím, že pokud družstvo uvedené v § 24 odst. 1 a 2, které bylo původním vlastníkem budovy, nebo družstvo vzniklé vyčleněním z původního družstva podle § 29 plní povinnosti správce podle § 9 zákona o vlastnictví bytů platného před účinností tohoto zákona, vznikne společenství až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž budou družstvu doručeny listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl na společných částech domu se snížil na méně než 1/4. Do doby vzniku společenství se použijí ust. § 9, 11 a 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů platná před účinností tohoto zákona (citace z rozhodnutí Nejvyššího soudu 29 Cdo 616/2011).
Žalovaná poukázala rovněž na řízení vedené u Krajského soudu v XXXXXX pod sp.zn. 19 Cm 24/2011, kde se domáhala neplatnosti, respektive zrušení usnesení shromáždění společenství vlastníků ze dne 7.12.2006 a ze dne 16.4.2008 a které bylo ukončeno zastavením řízení pro zpětvzetí žaloby právě s odkazem na shora citované a další rozhodnutí Nejvyššího soudu.
Soud provedl dokazování u nařízeného jednání dne 6.11.2013, a to výpisem z LV č. 1344 pro obec xxxxxxxxxxxx a k.ú. xxxxxxxxxxxxxxxx, informací o stavbě –
bytovém domě č.p. XXXX, prohlášením vlastníka ze dne 18.2.2000, zápisem ze shromáždění společenství vlastníků bytů ze dne 7.12.2006 a ze dne 16.4.2008, prezenčními listinami k těmto shromážděním i pozvánkami, předpisy měsíčních záloh, platných od 1.7.2006, 1.4.2008 a od 1.7.2008, sdělením žalované o výši placených záloh k uvedeným období, výpisem z konta žalobce, notářským zápisem ze dne 20.6.2013 a smlouvou o převodu družstevního bytu do vlastnictví člena družstva ze dne 17.5.2000.
Z provedeného dokazování zjištěno, že žalobce dne 18.2.2000 učinil prohlášení vlastníka budovy č.p. 463 k.ú. xxxxxxxxxxxxxxx a v tomto domě na adrese xxxxxxxxxxxxxx vymezil celkem 60 jednotek s tím, že správu domu bude vykonávat xxxxxxxxxxxx stavební bytové družstvo, tj. žalobce (viz bod g) prohlášení). Právní účinky vkladu tohoto prohlášení nastaly dne 19.4.2000. Podle výpisu z katastru nemovitostí – LV č. xxxxxxxxxxx obce xxxxxxxxxxxx a k.ú. xxxxxxxxxxxxx činil k datu 10.3.2010 spoluvlastnický podíl žalobce 1388/2177 (k datu 3.9.2013 1216/2117) a spoluvlastnický podíl žalované k bytové jednotce č. 463/42 1/58 (viz výpis z katastru nemovitostí). Jak u žalobce, tak u žalované se jedná o spoluvlastnický podíl ke společným částem domu a pozemkům parc.č. 2830/1, 2830/2 a 2830/3 v k.ú. XXXXXXXXXXXXXXX. Dne 7.12.2006 a 16.4.2008 se konalo shromáždění společenství vlastníků bytů domu XXXXXXXXXX v XXXXXXXXXXX, z těchto shromáždění sešlo odsouhlasení výše částek, jimiž jsou vlastníci jednotek povinni přispívat na správu a provoz domu. V návaznosti na závěry ze shromáždění, byl stanoven předpis měsíční zálohy pro žalovanou a bytovou jednotku č. 463/42 částkou 4.236,–Kč s účinností od 1.7.2006, částkou 4.667,–Kč s účinností od 1.4.2008 a částkou 4.883,–Kč s účinností od 1.7.2008. Žalovaná platila v tomto období měsíční platby ve výši 2.817,–Kč, 3.248,–Kč a 3.181,–Kč (viz předpis a přehled plateb poskytovaných žalovanou za období od ledna 2008 do prosince 2009). Podle smlouvy o převodu družstevního bytu do vlastnictví člena ze dne 17.5.2000 (bytová jednotka č. 23) právní účinky tohoto vkladu nastaly dne 26.7.2000.
Podle ust. § 9 odst. 3 zák.č. 72/1994 Sb. společenství vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň 3 jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí, nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků. Příslušný katastrální úřad vyrozumí ostatní vlastníky jednotek o provedení vkladu vlastnictví jednotky do katastru nemovitostí. Další osoby, které nabyly vlastnictví k jednotce jiným způsobem, než smlouvou, jsou povinny o tom uvědomit původního vlastníka budovy.
Podle odst. 4 citovaného zákona, pokud družstvo uvedené v § 24 odst. 1, 2,
které bylo původním vlastníkem budovy nebo družstvo vzniklé vyčleněním
z původního družstva podle § 29 plní povinnosti správce podle § 9 zákona o vlastnictví bytů, platného před účinností tohoto zákona, vznikne společenství až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž budou družstvu doručeny listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl na společných částech domu se snížil na méně než 1/4. Do doby vzniku společenství se použijí ust. § 9, § 11 a § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů platná před účinností
tohoto zákona.
Po zhodnocení všech skutkových zjištění a jejich podřazení pod citované ustanovení hmotně-právního předpisu, soud rozhodl o zamítnutí žaloby s tím, že námitka žalované o nedostatku věcné aktivní legitimace žalobce k podané žalobě, je důvodná. Z provedeného dokazování vyplynulo, že na žalobce se ustanovení citovaného § 9 odst. 4 zákona č. 72/1994 Sb. ve znění zák.č. 103/2000 Sb. účinného od 1.7.2000 nevztahuje. Žalobce není tím subjektem, u něhož k převodu alespoň jedné bytové jednotky došlo před 1.7.2000, tj. do 30.6.2000, tj. do doby, do kdy platil zákon č. 72/1994 Sb. ve znění před změnou, obsaženou v zákoně č. 103/2000 Sb., účinnou od 1.7.2000. V ust. § 9 odst. 4 zák.č. 103/2000 Sb. se jedná o tzv. odložený vznik společenství vlastnictví, toto ustanovení se však na žalobce nevztahuje, neboť pro aplikaci tohoto ustanovení je nezbytné, aby k tomuto datu již byly v domě vymezeny jednotky a alespoň jedna jednotka byla převedena do vlastnictví jiné osoby než družstva a družstvo vykonávalo funkci správce podle § 9 zákona o vlastnictví bytů ve znění účinném do 30.6.2000. Jestliže v domě nebyly k 30.6.2000 ani vymezeny bytové jednotky a nebyla převedena alespoň jedna jednotka, nebylo zde společných částí ve smyslu § 2 písm.
- a § 4 zákona o vlastnictví bytů, ve znění účinném do 30.6.2000,
Výrok o náhradě nákladů řízení mezi účastníky je odůvodněn ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. Úspěšná žalovaná, zastoupená podle plných mocí ad hoc obecným zmocněncem, žádné náklady řízení neuplatnila.
Po uče n í :
Proti tomuto rozhodnutí lze podat odvolání ke Krajskému soudu v XXXXXXXXXX prostřednictvímXXXXXXXXXXXXXX v XXXXXXXXXXXXX ve lhůtě do 15ti dnů ode dne doručení
písemného vyhotovení rozhodnutí.
XXXXXXXXXXXXX soud v XXXXXXXXX
dne 6. listopadu 2013
JUDr. XXXXXXXXXXXXXXXXXXX
XXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXX
Pane M.C., míchají se Vám dohromady dvě různé záležitosti:
- správa domu osobou uvedenou v Prohlášení,
- poskytování služeb jednotlivým vlastníkům jednotek.
To nemá navzájem nic společného. Správu domu podle ZoVB může vykonávat osoba A, některé služby spojené s užíváním bytů v domě může poskytovat osoba B, jiné služby jim může poskytovat osoba C, atd. Poskytování služeb není v ZoVB upraveno. Vycházejte ze smluv, které máte jako vlastník jednotky sjednány s poskytovateli služeb.
Správu domu vykonává osoba uvedená v Prohlášení vlastníka. SVJ se ujme správy domu teprve okamžikem volby svého statutárního orgánu. K volbě statutárního orgánu je ze zákona nutný souhlas nadpoloviční většiny všech vlastníků jednotek v domě na shromáždění SVJ (§ 9 odst. 8 ZoVB).
Družstvo jako původní vlastník má zákonnou povinnost svolat první schůzi shromáždění, která se musí konat nejdéle do 60 dnů po vzniku společenství. Na programu musí povinně být zařazena volba statutárního orgánu a přijetí stanov SVJ. Pokud BD tuto svou povinnost nesplnilo, postupujte podle vašich stanov (vzorových).
I v případě, že shromáždění bude svoláno, družstvo jako většinový vlastník může volbu statutárního orgánu zablokovat – což podle Vašeho popisu činí. O této možnosti jste věděli předem, bylo to zřejmé ze znění ZoVB. Zákon umožňuje, aby většinový vlastník se choval právě tak, jak se chová. Teprve až ztratí většinu, nastane jiná situace.
Zatím je možno říci jedině to, že veškeré rozhodování o společném majetku se ve Vašem domě děje podle ZoVB. pravidla pro správu jsou stanovena v Prohlášení vlastníka a platí vzorové stanovy.
SVJ je jako právnická osoba povinno vést účetnictví od svého vzniku. Snad tím byste mohl argumentovat u soudu, pokud se budete domáhat, aby soud nahradil chybějící souhlas většinového vlastníka svým rozhodnutím. Soud by zřejmě řešil jako předběžnou otázku, zda nečinnost většinového vlastníka při volbě statutárního orgánu SVJ způsobuje újmu ostatním vlastníkům jednotek (Listina základních práv a svobod, čl. 11 odst. 3). K tomu žádný judikát neznám.
lake
Otázka je, zda vlastně SVJ vzniklo. Viz pan Lake v jiném příspěvku
založení SVJ 1 Vložil lake, 18. Listopad 2013 – 8:03 O vzniku SVJ nerozhodují ani družstevníci, ani stanovy kteréhosi družstva. Navíc SVJ(2000) se nezakládá.
SVJ možná již vzniklo ze zákona, jakmile v domě byli tři různí vlastníci jednotek. Druhou možností je případ, že BD je tzv. původní družstvo, které vykonávalo činnost správce podle původního znění ZoVB v domě rozděleném na jednotky před dnem 1. července 2001. V domě by musela existovat nejméně jedna jednotka převedená do vlastnictví jiné osobě před tímto dnem. V tom případě vznik SVJ nastává teprve po poklesu spoluvlastnického podílu BD na jednu čtvrtinu.
Od 1. ledna 2014 to bude fungovat jinak, neboť případy odloženého vzniku SVJ budou řešeny podle speciálního zákona. Napřed si ale zjistěte, zda SVJ již vzniklo ze zákona jedním z uvedených dvou způsobů. /lake/
Poslední komentáře