Balkony ve vlastnictví vlastníka v Prohlášení z roku 2008

Děkuji za rychlou odpověď. Už jsem napsala, že balkony jsou podle Prohlášení ve vlastnictví vlastníka. Pro přesnost ještě cituji z Prohlášení, čl. IV. , kde cit. – jednotka se skládá (výčet místností s rozměry) a balkon (nezapočítává se do celkové plochy bytové jednotky). V části zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k budově je pak napsáno, že vlastník xy přebírá do výlučného vlastnictví jednotku č. .. v budově tak, jak je vymezena a popsána v čl. IV.se všemi věcmi, které jsou její součástí. Zcela s vámi souhlasím v tom, co píšete o úvěru. V rozčilení jsem se asi špatně vyjádřila. Úvěr se již splácí od počátku roku 2014, měsíční předpis byl navýšen o splátku úvěru vč. na balkony. Já na balkony nepřispívám – nejsem sponzor a čelím upomínkám. Mám k vám velkou důvěru a jsem ráda (i když vaše odpověď v momentální situaci zrovna nepotěšila), že jste odpověděl. Pokusím se tedy znovu napsat o co mi hlavně nyní jde – jsou balkony stále ve vlastnictví vlastníka? Mohl to katastr v roce 2013 změnit aniž by to kdo věděl , jak mě umravnila předsedkyně? Je mi 72 let a mnoho let jsem pracovala ve správě bytů a nebyt. prostorů a tak mě problematika vlastnictví bytů možná zajímá víc než ostatní, ale je pravda, že se vše rychle mění. Děkuji

Napsala jste: „Úvěr se již splácí od počátku roku 2014, měsíční předpis byl navýšen o splátku úvěru“.

A já jsem Vás už upozornil, že to nemůže být v žádném předpisu! Vždyť splácení úvěru není nákladem na správu domu. Hradíte tedy dobrovolně a úplně zbytečně částky, které účetně nepatří mezi náklady na správu. Sponzorujete SVJ. Přitom statutáři nejsou ani schopni vést řádně účetnictví. Váš dluh na nákladech vynaložených na opravu či zhodnocení Vašeho majetku nehradíte, i když právě ten jste měla začít spolu s ostatními splácet.
------------------------------------------------------------------------------------

Je o balkonech nějaká zmínka také v části prohlášení popisující společné části domu? Pokud ne, balkon je věcným příslušenstvím jednotky ve vlastnictví vlastníka jednotky. Není součástí jednotky – to není možné, protože podle ZoVB jednotka se skládá z místností.

Neexistuje možnost, že by katastrální úřad cokoliv svévolně přepisoval v listech vlastnictví. Pokud Vám toto někdo tvrdí, mluví nepravdu. lake

Vážení diskutující, chyba výboru, že se úvěr splácí navýšením předpisu měsíčního příspěvku na správu domu, je podle mého názoru častá. Tímto krokem se můžou náklady na správu a splácení úvěru navzájem zamíchat tak, že se v tom po několika letech nikdo nevyzná. Z toho můžou různí „zlatokopové“ profitovat. Nebylo by namístě podat v takovém případě rovnou trestní oznámení na neznámého pachatele? Nebylo by to moc radikální? Děkuji za váš názor.

ivanq

Děkuji za odpověď. Bohužel v našem SVJ se v předpisu uvádí jednou částkou nazvanou náklady na společné hospodaření domu – v tom je vše (pojištění, správa domu, účetnictví, revize, opravy …), částka je odvozena od m2(vel.vl.podílu) a tuto částku navýšilo představenstvo o částku, která koresponduje se splátkou úvěru vč. zmíněných balkonů (úvěrem to tedy SVJ nenazývá, to jsem udělala teď já, protože se v podstatě o nic jiného stejně nejedná – zhodnotili náš majetek, tak samozřejmě musím platit, ale bez balkonů, které nejsou společné). Dalšími částkami měsíčního předpisu jsou služby (ÚT,voda,el.STA…).

Balkony ve společných částech v Prohlášení nejsou zmíněny. To znamená, že balkon je stále ve vlastnictví vlastníka a žádný nový katastrální zákon to nemůže zvrátit sám o sobě.

Možná pro pobavení – na schůzi shromáždění byla přizvána notářka, ačkoliv podle rejstříku, kde jsem se osobně u soudu ptala, nebyla přítomnost notáře nutná. Paní předsedkyně při představování notářky rovněž všechny seznámila, že notářka je přítomna hlavně kvůli mně, protože mám výhrady k úvěru SVJ a nesouhlasím žádný rok se závěrkou, má o tom už celý fascikl a že odmítá se mnou komunikovat a rovněž to doporučila správcovské firmě.

No, co se dá dělat, vypadá to, že jsem nerudná stará baba, která nemá co na práci a chce škodit. Nikdo z přítomných ani nemuk. Mám to vůbec zapotřebí? Jsme od jara do zimy na chalupě, asi tam odjedeme hned.

Věřitel není povinen vyjádřit důvod platby.
Pokud má předpis plateb podobu papíru s jedinou částkou v Kč, je to naprosto v pořádku. Platba bez vyjádřeného důvodu je splatná a vymahatelná i soudně, je-li předepsána oprávněně. Pří souhrnu více plateb není věřitel povinen rozepsat je podle jejich účelu či u záloh podle doby použití.

Věřitel je povinen prokázat důvod závazku.
Ovšem jen když jej k tomu prokazatelně vyzvete! Pokud jej nevyzvete, nic Vám neprokáže. To je celé.

Rozumím po Vašem vysvětlení tomu, že Vaše označení „splátka úvěru“ je pouze Vaše fantazie. Na základě fantazií tazatele ale nebudu odpovídat.

Pouze Vás potřetí upozorňuji na Váš omyl: pokud SVJ zhodnotilo Váš majetek, jste pouze povinna uhradit Váš podíl na nákladech na toto zhodnocení. Pokud jste se SVJ nedohodla datum úhrady, ani splátkový kalendář, vznikne Vám povinnost uhradit dlužnou částku, jakmile Vás SVJ k tomu vyzve. Nejste samozřejmě povinna hradit žádný cizí úvěr – ani úvěrovému věřiteli, ani úvěrovému dlužníkovi. I kdyby Vás k takové nesmyslné platbě SVJ snad vyzvalo. Takový požadavek by byl protiprávní a nulitní (od počátku neplatný).

lake

Paní Ludmilo, opět se mýlíte.

Když dáte Váš vysavač do opravny, vůbec Vás nezajímá, zda si pan živnostník vzal nějaký úvěr, ani mu nezačnete posílat částky, odpovídající jeho splátkám bance. Uhradíte částku za opravu Vašeho vysavače. Dokud mu neuhradíte na co má nárok (částku za práci + materiál výměnu přívodní šňůry), jste dlužník.

Ve Vašem SVJ je sešvindlované účetnictví, porušuje se zákon, vymáhají se neoprávněné částky, nevymáhají se příspěvky které je třeba vymáhat. Nikdo neplatí to co dluží, všichni platíte bez důvodu to, co nedlužíte. Bohužel Vy sama stále nevidíte co děláte špatně a já Vám tedy nemohu nijak pomoci.

lake

Lake,

přestaňte s těmi hloupými demagogickými srovnávacími příklady. Srovnáváte nesrovnatelné. Majitelem vysavače jsem sám, není v spoluvlastnictví více osob. Živnostník nemá s mou osobou nic společného a já nemůžu spolurozhodovat o jeho záležitostech. Naopak jsem členem SVJ a podílím se na spolurozhodování na shromáždění vlastníků nejvyšším orgánu SVJ.

Evžene, nejspíše to neumíte pochopit. To se stává.

Balkon je ve výlučném vlastnictví paní Ludmily, stejně jako vysavač v mém příkladu je ve výlučném vlastnictví vlastmíka vysavače.

Pokud jde o SVJ, je to sluha, který opravuje cizí majetek a jedná při tom na svůj náklad a na svou vlastní odpovědnost. Stejně jako živnostník, který opravuje zákazníkům jejich vysavače, mixery a fény.

Paní Ludmile je jedno, zda si opravář vysavače či opravář domu vzali v bance nějaký úvěr. Ona ten úvěr nesplácí. Když dáte opravit auto do servisu, určitě se přijímacího technika neptáte, zda servis si vzal nějaký úvěr, a kolik budete splácet.

lake

Pane lake,

vidím, že nutně potřebujete doplnit znalosti. Uvolím se vysvětlit vám alespoň některé skutečnosti, které snad napomohou vaší orientaci v základech práva.

Právní vztah mezi SVJ na jedné straně a vlastníky jednotek na druhé straně není typickým právním vztahem mezi cizími osobami (vlastníci jednotek např. ručí ze zákona za dluhy SVJ) a nelze jednoduše na ně bezmyšlenkovitě aplikovat některá ustanovení NOZ.

Shrňme si fakta o omezené (tedy speciální) právní subjektivitě SVJ a odlišnostech této právnické osoby od ostatních právnických osob.

Spoluvlastníci domu jsou osobami, které se v důsledku toho, že se stali vlastníky jednotek, stali ze zákona členy zvláštního druhu právnické osoby. Té jsou zákonem svěřeny některé působnosti, které jinak příslušejí u podílového spoluvlastnictví podle NOZ podílovým spoluvlastníkům.

Účelem členství vlastníků v SVJ je sdružit vlastníky k výkonu správy domu a pozemku v právnické osobě, která má oprávnění a povinnosti stanovené zákonem. Speciální je jak oprávnění této právnické osoby k výkonu správy domu a pozemku, tak zákonné vymezení práv a povinností vlastníků jednotek. Uzákoněným způsobem správy společných částí domu a pozemku, tj. činností SVJ jako osoby zákonem k této činnosti určené, je totiž v určitém rozsahu ze zákona omezeno právo spoluvlastníků samostatně vykonávat správu domu a pozemku v porovnání s principy podílového spoluvlastnictví. Správy domu se odvíjejí od speciálních znaků vlastnictví jednotek oproti právní úpravě podílového spoluvlastnictví.

Od jiných právnických osob se SVJ liší svým výlučně zákonem stanoveným učelem; svou speciální omezenou právní subjektivitou; možností nabývat majetek výlučně pro účely vymezené v oddílu bytové spoluvlastnictví; zákazem podnikání; členství v SVJ vzniká ze zákona, aniž by vlastník jednotky měl možnost tento stav ovlivnit; zpravidla vzniká vždy pro jeden dům; účelem SVJ není hospodařit s vlastním majetkem, nýbrž spravovat společné části domu a pozemku v bytovém spoluvlastnictví, teprve v druhé řadě je možné ve vymezeném rozsahu, že SVJ může mít svůj určitý majetek, který však může pořizovat jedině pro účely vymezené činnosti SVJ (v rámci speciální právní subjektivity); má ze zákona zvláštní postavení, které v určitém rozsahu omezuje některá práva vlastníků jednotek; není vlastníkem, ani spoluvlastníkem domu, pro který vzniklo; nemusí mít žádné vlastní jmění, a přesto vystupuje při výkonu a zajišťování správy společných částí domu svým jménem a na vlastní účet; členové SVJ ručí za závazky SVJ celým svým majetkem a to v poměru podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku.

Pane Vítku, je zřejmé, že netušíte o co jde v této diskusi. Jinak byste se zde nerozepisoval o záležitostech, které jsou mimo téma.

V této diskusi jde o to, že SVJ provedlo činnost mimo rámec správy domu. Netuším tedy, proč se zde rozepisujete o správě domu.

Proběhla oprava balkonů, které nejsou společnými částmi, takže činnost SVJ byla mimo rozsah právní způsobilosti této osoby. Netuším tedy, proč zde mudrujete o právní způsobilosti SVJ.

SVJ je v pozici zhotovitele díla podle Občanského zákoníku, takže se samozřejmě použijí příslušná ustanovení Občanského zákoníku a nikoliv ustanovení o bytovém vlastnictví.

Napsal jsem jasně, že paní Ludmila nesplácí žádný úvěr. Žádný si nesjednala, ani nečerpala, ani nikomu nic z tohoto důvodu nedluží. Máte-li k tomu něco, klidně to napište. Ale ušetřete nás laskavě planého teoretizování, které se netýká věci.

lake

Co když si ten vysavač koupím vč. vyjmenovaného příslušenství za požadovanou cenu živnostníkem a zjistím, že část příslušenství chybí. Tak budu zboží reklamovat a buď ho vrátím nebo budu požadovat slevu. Děkuji vám za posouzení a ujišťuji vás, že ačkoliv jsem se zde vyjádřila asi nešťastně, vím přesně o co se jedná a jak se to má a mělo řešit.Potřebovala jsem jenom podporu a tu jste mi dal. Je naprosto mojí vinou, že jsem se dala cestou nekonečného zdůvodňování a tím zavdala příčinu k setrvání a vršení dalších nesrovnalostí. Paní předsedkyně dobře ví, že soudní cestou nepůjdu a ostatní jsou, jak často píšete, ovce, které kývnou na vše, co se jim předloží.

Neexistuje nic takového co lze nazvat společné hospodaření domu a notářka na schůzi určitě nebyla kvůli vám. Představenstvo nemůže nic navyšovat samo o sobě. Vaše předsedkyně je naprosto nekvalifikovaná vykonávat tuto činnost.

Bohužel to bylo tak, jak jsem popsala. Důvod účasti notářky uvedla paní předsedkyně při jejím představování. Také bohužel, paní předsedkyně je ing. ekonomka, takže autorita pro ostatní. To, že je nekvalifikovaná vykonávat svoji činnost spolu s dalšími 3 členy výboru vím dávno i když mi to vzhledem k její profesi trvalo. Největším argumentem je, že to dělají zadarmo a jak se říká „za dobrotu na žebrotu“. Přesto všechno si ale nemyslím, že by někdo z nich měl nějaký osobní prospěch z takového jednání, spoléhají na správcovskou firmu a realizují jejich názory. Zkrátka nezájem vlastníků z pohodlnosti dává prostor pro takové jednání. Pomůže jedině rekonstrukce účetnictví a změna správcovské firmy.

O vlastnictví balkonů je zde opravdu hodně vláken. neměly by být ve vlastnictví „bytů“, protože dle komentáře ke stanovám (tuším v časopise Ekonom) by si s nimi mohl dělat každý co by chtěl. Balkon a lodžie prý nemůže být součástí bytu také proto, že nemá 4 stěny a strop. Vaše prohlášení vlastníka je vadné (co s tím ?). Kdo ho sepisoval, pátrejte tam.

Pokud patří k bytu, jsou započítány jako plocha a platí se z nich příspěvěk správy domu a pozemku (tzv. fond oprav) ?

Ano, je zde o tom hodně vláken. Vlastnici si sami vymezili v Prohlášení, co bude ve vlastnictví vlastníka a co bude společnou částí domu a pozemku.Lze to změnit pouze změnou prohlášení – nemyslím si, že by se to ale podařilo. Nevím proč bych měla přistoupit a i ostatní, kterých se to týká, na závazek hradit event. nově vzniklé společné prostory (balkony nyní ve vlastnictví vlastníka) a přispívat na ně. Někde jsem četla, že balkon není na fasádě proto aby jí podpíral, či aby jí krášlil – ale především slouží a je postaven k užitku vlastníka nebo vlastníků. Zákon tehdy připouštěl, aby sami vlastnici rozhodli, které části budovy budou společné a které ve vlastnictví vlastníka. Ano znám i názor, že balkon je součástí fasády, ale tehdy vlastníci rozhodli tak, jak rozhodli a dokud se to nezmění musí se to respektovat. Ano, vím, že správa domu KT-služby Č. Budějovice tehdy prohlášení „tvořily“ a pravděpodobně vlastnictví balkonů vůbec nezdůvodňovaly a vlastníci jednoduše přistoupili k tomu tak, že „přece když je přístup na balkon jenom z mého bytu, užívám ho, mám z toho prospěch, tak je můj“.

Odpovědnost financovat správu balkonu (bez záruky)
užívání na základě----------------------odpovědnost financovat
vlastnictví-------------------------------vlastník
výlučného užívání a ve vlast. spol.--------SVJ(2014) uživatel, NOZ § 1180
výlučného užívání a ve vlast. spol.--------SVJ(2000) uživatel, je-li uvedeno v Prohlášení nebo ve stanovách, 366/2013 § 7 a)
Z důvodu, že plocha balkónu se nezapočítá do plochy jednotky pro stanovení majetkového podílu, vlastník/uživatel balkónu nepřispívá do žádného společného finančního zdroje, do kterého je příspěvek stanoven dle majetkového podílu. Z toho vyplývá, že z takového zdroje nelze čerpat na krytí společné správy balkónů, má-li odpovědnost správu financovat vlastník./uživatel. V opačném případě podle mého laického názoru uživatel získá neoprávněný majetkový prospěch. Společnou správu balkónu lze financovat pouze ze zvlášť vytvořeného zdroje, který vytváří účelově jednotky zodpovědné za financování s podílem velikosti balkónu.
Obdobně to platí i pro úhrady závazků za společnou správu balkónů. Takový závazek je třeba vyčlenit z režimu společného financování a předepsat samostatnou položkou předpisu plateb pouze uživatelům balkónu a s podílem plochy balkónu.
Pokud již nastala chyba čerpání společného zdroje na krytí společné správy balkónů, pak lze stanovit opravnou položku předpisu plateb, opravující způsobenou chybu.
Dle označení a vzorců:
CB – cena výdaje na společnou akci za balkóny
PM – počet měsíců platnosti předpisu opravné položky
PB – počet uživatelů bez balkónu
PS – počet uživatelů s balkónem 

Výše předpisu opravné položky (předpokládáme stejně velké balkóny):
pro uživatele balkónu:
předpisu opravné položky=CB/(PM*PB) 

pro uživatele bez balkónu:
předpisu opravné položky= – CB/(PM*PS)