balkon vs. sklepni kóje

Pane Právo,
nikdo zde s Vámi nebude diskutovat o vyzdění, o materiálu atd., protože je to bezvýznamné. Platí jednoduché pravidlo: místností je pouze to, co bylo jako místnost zkolaudováno rozhodnutím stavebního úřadu.

Je-li Vaše místnost uvedena ve schválené dokumentaci skutečného provedení stavby, je tedy zkolaudována a má svou podlahovou plochu. Pak jde nepochybně o místnost v domě, která je povinně vyjmenována v Prohlášení buď mezi společnými místnostmi domu, nebo přiřazena k určité jednotce či jednotkám.

V tom případě ovšem nechápu, proč místnost nazýváte „kóje“.

lake

Co je místnost, definuje Vyhláška o technických požadavcích na stavby, §3 h): „místností [se pro účely této vyhlášky rozumí] prostorově uzavřená část stavebního díla, vymezená podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a pevnými stěnami.“ ( http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2009-268 )

Zákon o vlastnictví bytů, občanský zákoník ani stavební zákon definici „místnosti“ neuvádějí.

Na stránkách ministerstva pro místní rozvoj se lze dočíst: „Obecně místnost chápeme jako prostor, který je ohraničen zdmi, podlahou a stropem, mající standardní dveře a zárubně. Pokud se jedná o kóji, kdy ohraničení prostoru je tvořeno např. pletivem nebo laťováním, dveře jsou provedeny stejným způsobem bez pevné zárubně apod., nelze tento prostor označit jako místnost.“ http://www.mmr.cz/…OVA-POLITIKA

Pokud máte „kóje“ vyzděné, se zdmi až ke stropu, s dveřmi a standardními zárubněmi, nejedná se ve skutečnosti o sklepní kóje, ale o sklepy.

Děkuji za odpověď. Srozumitelná jistě je, nicméně nejasnosti mám nadále. :(

Máte pravdu, že § 119 ObčZ definuje nemovitosti jako „pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem“. Jak potom ale lze vlastnit byt či nebytový prostor?

A pokud lze vlastnit a jako jeho příslušenství sklep, ba, jak jste jinde upozorňoval a dokládal judikátem NS a jak jsem připomínal ve svém dotazu, i balkón potom:

když má sklepní kóje ze 3 stran pevné zdi a ze 4. strany dveře z latí, proč bych nemohl vlastnit povrchovou úpravu těch zdí a celé dveře, resp. přední stěnu z latí?

(Vlákno jsem nazval „balkon vs. sklepni kóje“ a zajímá mě, jaký je z hlediska možných vlastnických vztahů rozdíl mezi sklepní kójí a balkónem, pokud balkón může být ve vlastnictví vlastníka bytu, jehož příslušenství tvoří.)

Pane Martl, ptáte se jak je možno vlastnit byt či nebytový prostor.

Je to možné, protože to výslovně stanoví Občanský zákoník v § 118: „Předmětem občanskoprávních vztahů jsou věci, a pokud to jejich povaha připouští, práva nebo jiné majetkové hodnoty. Předmětem občanskoprávních vztahů mohou být též byty nebo nebytové prostory.“ K tomu viz podpůrně § 161 a § 169.

Jistě můžete vlastnit latě, hřebíky, panty, kliku, zámek. Nikdy a nikde jsem nenapsal, že by to nebylo možné. To jsou ovšem věci movité. Napište raději co o sklepní kóji praví Prohlášení vlastníka. Bavit se o hřebících, klikách a šroubech nemá žádný smysl.

lake

Děkuji mockrát.

(Co praví prohlášení vlastníka, nemohu uvést, neboť ho chci teprve zpracovat. Za tím účelem se snažím zjednat si co možná jasno v pojmech. To, že lze vlastnit balkón, jenž tvoří příslušenství mého bytu, ale nelze vlastnit sklepní kóji, která taktéž tvoří přílušenství mého bytu (přičemž ani jedno není místností), se mi zdá být nelogické a neshledávám k tomu žádný důvod, tak se ptám.)

Jestliže existuje v domě společná sklepní místnost, třebas i rozdělená přepážkami na kóje, pak vlastníkem veškerého prostoru této místnosti je vlastník domu. Co se Vám na tom vlastně nezdá? Nerozumím jak byste si to představoval.

Přepážky, laťky, kliky, podlahovou krytinu uvnitř této místnosti jistě může vlastnit jiná konkrétní osoba. Ale nevlastní ten vzduch uvnitř.

lake

Já bych s tím neměl žádný problém, kdyby skutečně platilo, že lze vlastnit jen movité věci, pozemky a byty. Jenže lze vlastnit i příslušenství bytu. A to podle judikátu 1 As 2/2004–214 i příslušenství, které není místností:

„Není pochyb o tom, že balkón nelze považovat za místnost či součást souboru místností. Může však být příslušenstvím bytu, jestliže splňuje kritéria § 121 odst. 2 občanského zákoníku, podle něhož jsou příslušenstvím bytu vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Z § 121 odst. 1 občanského zákoníku vyplývá, že příslušenstvím věci jsou věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Tvoří-li balkón příslušenství bytu, následuje pak z hlediska vlastnických vztahů osud bytu jako věci hlavní.“

( http://kraken.slv.cz/1As2/2004 )

Sice mám k takové argumentaci výhrady, ale když přijmu, že lze vlastnit balkón, nevidím, proč bych nemohl vlastnit třeba jasně vymezený prostor ve sklepní místnosti (zčásti) spolu s věcmi, které jej vymezují. To je celé, jak jsem již říkal a jak dává najevo název vlákna, jde mi o to, v čem je z hlediska možných vlastnických vztahů podstatný rozdíl mezi balkónem a sklepní kójí.

(Mimochodem, prostor samozřejmě není totožný se vzduchem, který jej momentálně vyplňuje – když vlastním byt, také nevlastním molekuly vzduchu, které se v něm momentálně nacházejí – ale to jste jistě myslel jen jako vtip.)

Pane martl, tato diskuse nikam nevede a řekl bych, že máte problém s definicemi. Soud měl ten problém taky. Nebyl schopen říci co je „balkon“ o kterém rozhodoval. Zkrátka – pořád nevíte o čem píšete. Nevíte co je „sklepní kóje“, nevíte co je „balkon“.

• Nenapsal jste co podle Vás znamená pojem „sklepní kóje“. Jsou to nějaké laťky, hřebíky, panty a klika? To je pak diskuse zbytečná, ty věci nemají žádnou spojitost s žádným prostorem v domě. Klidně je napište do vlastnictví koho chcete.
• Nepíšete kdo je vlastníkem oné místnosti ve sklepě. Přitom toto je klíčová informace: jde o společnou místnost?

• Pokud pod pojmem „balkon“ míníte pouze prázdný otevřený prostor, pak platí, že jej nelze vlastnit. Na tom trvám a je chybou soudu, že to nedokázal rozpoznat. Šest metrů krychlových vzduchu nelze vlastnit, koupit ani prodat. Lze pouze tento prostor užívat, mít do něj přístup přes balkonové dveře. I kdyby byl vlastník jednotky označen za majitele šesti krychlových metrů vzduchu, není a nebude nikdy jeho povinností, aby tento vzduch opravoval a udržoval. Není tedy povinen nést žádné náklady v souvislosti s balkonem.

• Pokud ale pod pojmem „balkon“ nemíníte vzduch, ale konkrétní části stavební konstrukce (nosná deska, hydroizolace, nášlapná vrstva, oplechování, zábradlí) pak to je úplně jiný případ: jde o majetkové hodnoty, které lze vlastnit. Z vlastnictví přímo plyne povinnost vlastníka hradit opravy a údržbu balkonu.

lake

Dobrá, děkuji.

(Vaše argumentace má smysl. Jenom nevím o judikátu, který by ji podporoval. Judikát 1 As 2/2004–214 argumentuje jinak (souhlasím, že pochybně) a vlastně přísně vzato tvrdí něco jiného.)

J1: Taktéž ani v nejmenším neodpovídáte na to, na co jsem se ptal. Sám jsem psal jasně, že sklepní kóje není místnost a nepočítá se do podlahové plochy bytu. Vím, že obvykle je součástí sklepní místnosti, která patří mezi společné části domu. Moje otázka zní, který paragraf kterého zákona vylučuje vlastnictví ohraničených prostorů, jež nejsou místnostmi (třeba spolu s ohraničujícími dveřmi apod.).

Podrobný výklad – http://www.praha1.cz/…se-3703.html

An1: Bohužel odpovídáte na něco úplně jiného, než na co jsem se ptal. Není sporu o tom, že sklepní kóje může být příslušenstvím bytu. (Stejně jako jím může být sklep.) Zpravidla ale bývá ve společném vlastnictví vlastníků jednotek (jakožto část sklepní místnosti rozdělené na kóje). Otázka zní, kde zákon říká, že prostor, který není místností, nemůže vlastnit vlastnit vlastník jednotky, o jejíž příslušenství jde.

Pane Martle, nechte si Prohlášení vypracovat odborníky. Podle ZoVB § 2 Vymezení pojmů

1. společnými částmi domu části domu určené pro společné užívání jsou … balkóny, terasy, … Balkon tedy není vlastnictvím vlastníka bytu mohl by s ním totiž dělat, co by chtěl.

Pane Petře, zde máte judikát, který říká, že balkón nemusí patřit mezi společné části domu: http://kraken.slv.cz/1As2/2004

Judikát i jiní právníci se domnívají, že Vámi citovaný § 2 odst. g říká, že např. balkón je společnou částí domu, pokud je určen ke společnému užívání (jak bývají různé společné balkóny přístupné z chodeb a jiných společných částí domu).

I zde na prtalusvj jsou ID lake a další ve věci orientovaní diskutující téhož názoru. Moje otázka je, jak se ale potom v daném kontextu liší balkón od sklepní kóje.

Kdo zpracuje naše prohlášení, nechte, prosím, na nás.

Řešíme podobnou situaci, naše koje jsou každá 12m2, ze tří stran stěny, ze čtvré laťová konstrukce. Latě jsme obili prkny (takže je to plná dřevěná stěna)a dveře jsme dali normální plné, s ocelovou zárubní. A ted jak? Je to koje nebo už sklep? Protože kde je psáno, že ohraničení musí být dáno zděnou stěnou a nikolic dřevěnou? To by potom nešlo vlastnit byt v dřevostavbách. A je to spojeno s podlahou bez základu stejně, jako třeba zděná příčka. Tak je to koje nebo už sklep? Co se týče neohraničených ploch stěnami. U altánku také nevadí že nemá stěny a lze jej vlastnit. Lze vlastnit i pozemky i když od okolních pozemků nejsou nijak odděleny fyzicky (ani provazem). Proč by na stejném principu nemohly být rozparcelovány společné prostory na jednotlivé úseky mezi sebou fyzicky oddělené.

ID lake v jiném vláknu napsal:

„Sklepní kóje není samostatnou věcí v materiálním smyslu. Jde pouze o vymezenou část prostoru uvnitř konkrétní místnosti. Není-li sklepní kóje samostatnou věcí, pak ani nemůže být samostatným předmětem právních vztahů.“ http://www.portalsvj.cz/…lepni-koje-0

Ale je sklep/sklepní místnost samostatnou věcí v materiálním smyslu? Myslím, že není. Je jen příslušenstvím bytu, patrně může být jeho věcným příslušenstvím, tedy být ve vlastnictví vlastníka bytu. Zákon mezi sklepem a sklepní kójí, pokud vím, nečiní jiného rozdílu, než že sklepní kóje (co by ne-místnost) se nezapočítává do podlahové plochy bytu.

Pane martl,
místnost v domě samozřejmě může být předmětem právních vztahů. Viz například zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor č. 116/1990 Sb..

Místnost může její vlastník např. pronajmout, nebo přenechat do bezúplatného užívání jiné osobě.

Není pravda, co jste napsal: že „… je jen příslušenstvím bytu, patrně může být jeho věcným příslušenstvím, tedy být ve vlastnictví vlastníka bytu.“.
Není tomu tak. V budově samozřejmě mohou být (a zpravidla bývají) také společné místnosti domu, které nejsou příslušenstvím žádného konkrétního bytu. Může se jednat jak o tzv. společné příslušenství bytů (sušárna, kočárkárna, prádelna atd.), tak o jiné místnosti domu (sklady, sklepy, komory v mezipatrech at­d.).

Místnost může být předmětem právních vztahů proto, že je definována dostatečně určitě. Jak víte, místnost má pevné stěny, strop a podlahu a technicky umožňuje ji otevřít a uzavřít. Nájemce (nebo oprávněná osoba z jiného právního titulu) si může místnost uzamknout, zakázat do ní přístup jiným osobám a může uvnitř přechovávat své zlaté poklady, například.

lake

Děkuji za odpověď. To máte pravdu – místnost může vlastně být i samostatným „nebytovým prostorem“ a tvořit „jednotku“.

Jinak jsem ale samozřejmě nechtěl naznačit, že každá místnost musí být příslušenstvím bytu – samozřejmě mohou místnosti patřit i ke společným částem domu, případně, jak dodávám, být samostatným nebytovými jednotkami.

To, co uvádíte o dostatečně pevné uzavřitelnosti místnosti, mi nepřijde moc relevantní – leckterý prostor ohraničený třeba z jedné strany pouze mříží může být pro nezvané hosty ještě nedobytnější než leckterá místnost.

Teď je tedy otázka, jestli to, že místnost může být na rozdíl od prostoru jednotkou, kdežto prostor ne, znamená, že je-li místnost příslušenstvím, může být ve vlastnictví vlastníka bytu, kdežto je-li příslušenstvím prostor, vlastníkovi bytu patřit nemůže.

(A stále nevidím rozdíl mezi sklepní kójí tvořenou ze tří stran zdmi a z jedné strany mříží a balkónem – podle mě ani zábradlí balkónu ani mříž „suplující“ zeď nejsou movité věci.)