1) Splácení úvěru SVJ. 2) Stanovení příspěvku na správu domu a pozemku
Dobrý den.
- Měla bych dotaz ohledně úvěru SVJ. Syn koupil byt v roce 2014 za odhadní cenu, která byla stanovena znaleckým posudkem, kde bylo zohledněno zateplení domu. O úvěru který si vzalo SVJ na toto zateplení jsme se dozvěděli až v loňském roce. Syn si požádal o výpis plateb, které se hradí z příspěvků na správu domu, kde bylo vidět, že se podílí na splácení úvěru. V kupní smlouvě, ale nic o splácení úvěru nebylo. Naopak je ve smlouvě, že prodávající nemá žádné dluhy, které by přecházeli na kupujícího. Od kupujícího jsme žádné potvrzení nedostali a sami jsme ani v tu dobu nevěděli, že by jsme měli nějaké potvrzení o dluhu žádat. Kdo je v tomto případě povinný splácet úvěr SVJ?
- Další dotaz je ohledně stanovení příspěvku na správu domu. Zjistila jsem, že příspěvek na správu domu synovi vypočítali podle velikosti jeho podílu, ale v NOZ a i ve stanovách SVJ je rozděleno, že část příspěvků je stanovena podle velikosti podílu a část podle počtu bytových jednotek v domě. Nové stanovy společenství byli přijaty na konci roku 2015. V tom případě syn platí víc než by měl. Má právo požadovat vrácení přeplacené části příspěvků na správu domu a následně o opravu stanovených příspěvků od roku 2014, kdy vešel v platnost NOZ?
Co za info žádat při koupi bytu,abychom neprohloupili, potažmo při prodeji bytu, abychom byli féroví?
- V každém případě maximum informací, na které má vlastník právo.
- Hodně napoví už to, jestli má SVJ www stránky – a co na nich zveřejňuje (řada je má i veřejné, a žádná neodtajnitelná tajemství na nich nejsou…)
- Leccos napoví také obsah dokumentů, uložených a dohledatelných pod IČO ne www.justice.cz
V každém případě z interních dokumentů:
- Prohlášení vlastníka
- Stanovy (nejen platné, i předchozí, mohlo být dle nich rozhodnuto něco, co je ještě v paltnosti)
- zápisy ze všech uskutečněných zasedání shromáždění vlastníků-členů
zde musí být usnesení o přijetí úvěru)
- předpisy plateb (DZ + příspěvky)
- plán oprav domu (krátko, středně i dlouhodobý)
atd. atd.
Výbory, které toto nedávají k dispozici, nejsou řádnými hospodáři.
- Předpis plateb
- Poslední vyúčtování služeb
- Stanovy (chtěl bych pouze poslední)
- Internetové stránky..pokud jsou OK , ale jejich neexistence automaticky neříká , že SVJ je problémové.
- Poslední tři zápisy ze shromáždění
- Finanční výkazy- rozvaha (odsud se dají vyčíst dluhy společenství)
- Prohlášení vlastníka
- Dále bych se chtěl pobavit s někým z domu. Po prohlídce bytu bych třeba vyčkal u vstupních dveří do domu a snažil se s některým z jeho uživatelů navázat hovor na téma kvalita bydlení v domě.
Pane VN, kupuji byty a tak nějak jsem si kdysi vysnil, že tyto dokumenty budu rovněž při koupi požadovat. U realitní kanceláře jsem s podobnými požadavky nikdy nepochodil, byt raději prodá někomu, kdo neobtěžuje „nesmyslnými požadavky“ (anebo oblíbené „ty magore, tohle po mě nikdy nikdo nechtěl“). Když kupuji byt přímo od prodávajícího, reakce bývají podobné, až po ty, že prodávající neví, co po něm chci a některé pojmy slyší poprvé v životě, na schůze nechodí a kde by získal zápis neví. Takže se musíte rozhodnout, jestli chcete koupit byt, nebo nechcete koupit. SVJ jsem se naučil prověřovat alternativně (nejvděčnějším zdrojem informací jsou pejskaři, kteří řeknou i co neví), prohlašení vlastníka kopíruji na katastru. Mám zajímavé zkušenosti i s katastrem, kde mi už vynadali, že zatěžuji úřad, že za celý život, co pracovnice na přepážce pracuje (prý 15 let) po ní nikdy nikdo prohlášení vlastníka nechtěl a když mě vidí, cítím nepřátelskou atmosféru, protože úřednice bude muset do archivu hledat prohlášení vlastníka, které z celého okresu za celých 15 let, co ona tam pracuje, údajně požaduji jen a jen já.
Smutná realita-bráno ze všech úhlů pohledu…
Realitky si hledí jen kšeftu a ať si pak kupující se zajícem z pytle poradí, jak chce…
Organizace zastupující BD, SVJ se taky přetvořily na výdělečné firmy, které se snaží hlavně vytvořit si pohodlné podmínky pro svůj bysnys…
V kalných vodách se líp loví…
O tempora, o mores…
No ovšem, pejskaří mluví vždycky pravdu. Ten kdo nemá psa tak rozhodně není dobrý člověk. Předseda obvykle psa nemá. Informace od pejskařů jsou zaručeně objektivní.
souhlasím s Vámi. Také jsem loni chtěl koupit jednu malou chatičku a paní realitní makléřka se hodně zapotila a nakonec ji prodala nějakému méně náročnému debilovi. Sice si možná ten blb už dnes rve vlasy z hlavy , co to vlastně koupil (zjistil jsem vady , které ta soudružka makléřka nezjistila), ale holt takový je život. Pokud budu chtít mít 100% jistotu , měl bych tyto dokumenty mít. Jinak jdu do risku , ale souhlasím s Vámi v tom , že pokud byt nekoupím já , koupí ho někdo jiný. Takže je to otázka , jak moc chci riskovat a jestli mi to za to stojí…
Ještě bych požadovala:
9. Přehled nákladů na správu domu za posledních pět účetních období celkem za dům a připadajících na kupovaný byt
jen bych doplnil. Prodávající má dluh u SVJ. SVJ Vám tento dluh účtuje a Vy platíte. Už při převzetí zálohového listu jste se měli ověřit co a za co platíte. Pokud jste bez protestu začali platit cizí dluh ztížili jste si významě svoji pozici. A zjištění po dvou letech už ani soudě nezvrátíte. Berte to jako životní ponaučení.
1.Když si kupuji byt , snažím se o bytu získat maximum informací. Kupuji něco , co může obnášet celoživotní jmění. Proto k tomu přistupuji diametrálně odlišně , než v případu , pokud si kupuji boty za tisícovku.Takže si nechám předložit od posledního vlastníka předpisy plateb za posledních x mesíců , kde by tyto splátky úvěru měly být uvedeny. Dále kontaktuji výbor SVJ , abych získal maximum informací. Řada výborů vás pošle někam , s tím , že vám tuto informaci neposkytnou . Z řady výborů , ale nějakou informaci přesto vyrazíte. Zkrátka a jednoduše řečeno , kdybyste koupi bytu věnovali náležitou pozornost,nebyli byste dnes překvapeni. 2.Nemyslím si , že by syn platil více ,než by měl..holt do jednoho data se platby rozpočítaly dle jednoho klíče , od nového data dle jiného klíče…
Váš syn se určitě nepodílí na splácení úvěru, protože on žádný úvěr nemá. Když tak splácí použe dluh svj za to, že si svj vzalo úvěr a zateplilo dům. Spláci tedy podíl na dluhu za zateplení domu. Ptáte se, kdo je povinný splácet úvěr. Úvěr je povinné splácet svj, které si úvěr vzalo. Vlastníci splácí pouze svůj dluh, který mají vůči svj. Pokud vám předchozí vlastník splácení dluhu zamlčel, tak vás podvedl. Pokud váš syn začal po koupi bytu tento dluh vůči svj za původního vlastníka splácet dobrovolně, tak už ho nikdo této povinnosti nezbaví. Leda, že by tyto peníze na původním vlastníkovi vymáhal sám. Příspěvek na správu domu u nás počítáme úplně stejně. Taky neplatíme něco podle podílů a něco stejně. Nedomnívám se, že váš syn platí víc, než by měl. Pokud ve společenství mají takto schválená pravidla je to v pořádku a ničemu to neodporuje, svj je soukroměprávní subjekt. Ne všechna společenství přetvořila své platby podle NOZ. Pokud by váš syn mermomocí trval na tom, aby platil tak jak uvádíte, musel by se s svj soudit. To bych považoval za bláznovství. My jsme dokonce nepřijali ani nové stanovy, pořád máme své původní. Nikoho u nás by nanapadlo, aby chtěl platit podle NOZ, aby chtěl platit víc než nyní, když platíme původním způsobem. To přece není víc, než podle NOZ. Opak je pravdou.
Příspěvek na správu domu u nás počítáme úplně stejně. Taky neplatíme něco podle podílů a něco stejně. Nedomnívám se, že váš syn platí víc, než by měl. Pokud ve společenství mají takto schválená pravidla je to v pořádku a ničemu to neodporuje, svj je soukroměprávní subjekt. Ne všechna společenství přetvořila své platby podle NOZ.
Stanovy SVJ říkají něco jiného. Chcete mi tím říct, že SVJ si odhlasuje nové stanovy, které pak nemusí dodržovat? Pokud syn má stanovené příspěvky podle velikosti podílu a ne podle stanov, platí více než by měl a v tom případě někteří vlastníci platí méně než jim určují stanovy.
Přispívání klíčem „na každou jednotku stejně“ má tu nevýhodu, že garáže a garsonky vlastně dotují velké byty. Pokud ale v domě je velikost bytů podobná či shodná, pak proč ne, efekt bude stejný, jako by se přispívalo podle velikosti podílů.
TN, nemůžu souhlasit s vaším názorem, že vlastníci garáží a menších bytů dotují velké byty.
Ono je to obráceně. Pokud se náklady na vlastní správní činnost společenství jako právnické osoby rozdělují mezi jednotlivé vlastníky poměrově podle velikosti jejich spoluvlastnických podílů, tak velké byty dotují menší jednotky.
Náklady vlastí správní činnosti u společenství (právnické osoby) jsou náklady na správu sebe sama (té právnické osoby) a nezáleží u nich na velikosti jednotky (a z ní vypočtené velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech).
Projděte si jednotlivé položky nákladů vlastní správní činnosti s pohledem, že se jedná o náklady na správu sebe sama a ne na správu domu, a že se nejedná o položky, které jsou závislé na velikosti jednotlivých jednotek v domě.
U nákladů na správu domu při jejich rozdělení na jednotlivé vlastníky je samozřejmě rozhodující velikost spoluvlastnického podílu.
Je jasné, že ideální spravedlnost v rozdělování nákladů nenajdete. Co se týče jednotlivých položek tzv. vlastní správní činnosti (kdo vůbec vymyslel tak pitomé označení?), tak je jasné, že např. u odečtů a rozúčtování vycházejí na každou jednotku shodné náklady, ale pouze u bytů, na garáž nepřipadně náklad žádný. Ohledně účetnictví a evidence příchozích plateb je to už sporné, protože lze očekávat, že v garsonce bydlí 1–2 lidé, v garáži nebydlí nikdo, ve velkém bytě 2–5 osob, s velkými byty tedy bude více práce.
Spravedlivé to nemusí být, když se nepoužívá mozek. Náklad na odečty a rozúčtování tepla u domů s byty a garážemi není vhodné ponechávat ve výčtu nákladů vlastní správní činnosti. Úplně nastejno to vyjde, pokud by se tento náklad přesunul do správy domy (rozdělení podle velikosti spoluvlastnických podílů).
Jediný spravedlivý způsob v tomto případě je přesunout tento náklad do vyúčtování nákladů za služby – teplo a ohřev teplé vody. Rozúčtování nákladu na odečty a rozúčtování služby bude podle pravidla na každý byt rovným dílem. Takový způsob bude patrně v tomto případě nejspravedlnější. Potom ale doporučuji popsat tento způsob ve stanovách SVJ, aby si někdo zase neztěžoval na porušení platných právných předpisů.
Možné je asi vše, co schválí shromáždění a co není v rozporu se zákonem. To nebudu popírat.
Nicméně podle této logiky by se do služeb měla přesunout i oprava či výměna stupaček a odpadů, protože bez potrubí nepřiteče (neodteče) voda…
Jaké jsou náklady správcovské firmy s papírováním ohledně malé nebo velké jednotky? Troufnu si tvrdit , že jsou shodné. Proč by tedy ta velká jednotka měla platit více ? Když se například řeší nějaký právní spor , který se dotýká všech vlastníků stejně. Proč by větší jednotky měly přispívat více ? Proč by například úklid společných prostor se měl odvíjet od velikosti jednotky ?To s náročností úklidu nemá nic společného. Chápu , že je správné , pokud od metru čtverečního se odvíjejí platby na opravy , rekonstrukce atd.
Proč by se měl úklid společných prostor odvíjet od velikosti jednotky? No přece proto, že velká jednotka má větší podíl na společných částech domu než menší jednotka. Vlastně vlastní větší část společných částí domu, které se uklízí. A navíc statisticky bydlí ve větších bytech více lidí, než v malých bytech, a tedy více společné prostory využívají a znečišťují.
Jak může větší byt vlastnit větší podíl na společných částech domu? Společné části domu jsou stále stejně velké, jen velikosti bytů se liší a tím i poměr vlastnictví. Lempli, kterých je v 1+1 pět a nechce se jim uklízet, prosadí placený úklid domu a ten, který bydlí ve 4+1 sám jim to svými příspěvky zaplatí? Divná logika! 5 osob obvykle nasviní v domě více než 1. Maximálně bych v tomto případě souhlasil s platbou podle počtu osob v bytě, stejně jako u osvětlení společných prostor.
Enzoferro ptáte se:
„Jak může větší byt vlastnit větší podíl na společných částech domu?“
Copak vy nevíte, že podle NOZ jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci? Větší jednotka zpravidla zahrnuje logicky větší podíl na společných částech. Čemu na tom nerozumíte? Proto také přispívá větší byt více na náklady na správu společných částí a ne stejně.
A když bydlí v 4+1 10 lidí, proč by měli platit stejně, kolik platí jeden bydlící v 1+1?
Statisticky bydlí ve větších bytech více lidí, než v malých bytech. Tzn., že váš příklad je méně obvyklý než příklad můj.
§8,odst.2,ZOVB=72/1994 Sb.,
(2) Velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě. Obdobně se postupuje i u společných částí domu, které jsou ve spoluvlastnictví vlastníků pouze některých jednotek.
§ 1194 odst.2,NOZ=z.č.89/2012 Sb.,
(2) Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. Za dluhy společenství vlastníků ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech.
JaVa
U nás máme byty 1+1 , kde bydlí 3 lidi , ale na druhou stranu byty 3+1 , kde bydlí jeden člověk… Pokud by se úklid rozúčtoval dle počtu bydlících osob,bylo by to spravedlivé.Tady je to spíše o tom, že v hodně bytech bydlí nenahlášené osoby a neplatí.
Jinak zákon hovoří poměrně jasně: par 1180/2: Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.
VN,
sám píšete nesmysly. Copak vy ani nevíte, že úklid společných částí nepatří do nákladů za správu podle § 1180, nýbrž do nákladů za poskytované služby podle § 3 zákona o službách č.67/2013: „Vymezení a rozsah služeb(1) Službami jsou zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu“.
Nesmyslný se může jevit každý rozúčtovací klíč, když se nad ním hluboce zamyslíte.
Např. u počtu osob riskujete, že poctiví vlastníci (kteří počet osob nahlásí správně), dotují ty nepoctivé (kteří nahlásí 1 osobu, ačkoli jich v bytě žije 4).
Prokazujte jako statutár u soudu počet osob…
A to se vracíme zpět, protože v případě tohoto klíče garsonky a garáže (malé byty) dotují byty velké :-) Není to nespravedlivé? :-)
Prosím, aby diskutující nezaměňovali náklady na správu domu (kam spadají i náklady vlastní správní činnosti) s náklady za poskytované služby podle zákona č.67/2013 Sb.
Skutečně je problematické určit, který způsob rozúčtování nákladů za služby úklid společných částí domu, osvětlení a odvoz domovního komunálního odpadu je spravedlivější, zda podle počtu rozhodných osob nebo na všechny jednotky rovným dílem. U obou způsobů dochází k nespravedlnostem.
souhlasí úplně všichni vlastníci , proč ne. V momentu , pokud se jeden proti tomu postaví, budete mít problém. Zákony platí pro všechny.A pokud zákon říká , že něco se rozpočítává dle podílu a něco dle jednotek , mělo by to takto být všeobecně respektováno. Taktéž stanovy. Pokud jedete dle starých stanov, tak řada ustanovení vám odporuje novému zákonu a tudíž je neplatných.
„Pokud jedete dle starých stanov, tak řada ustanovení vám odporuje novému zákonu a tudíž je neplatných.“
O která ustanovení se jedná?
Pane VN, domnívám se, že vás to nemusí trápit. Myslete na příjemnější věci. Až potkáte vlastníka, který bude chtít od 1. února platit víc než do 31. ledna, tak ho za mnou pošlete. Chci takového exota vidět.
Ono to nestojí tak , jestli více nebo méně. Ale jak? To co pro jednoho může znamenat více , pro druhého může znamenat méně. A pokud nebudete mít v domě 100% kývajících ovcí a někdo si vyhodnotí , že by platil méně , pokud byste fungovali dle platných zákonů , máte problém. Pravděpodobnost , že by někdo uspěl u takového soudu je 100% , protože zákon je v tomto poměrně jasný (na rozdíl od jiných ustanovení)
A jak posuzovat situaci, kdy se ve stávajícím Prohlášení vlastníka budovy uvádí, že … náklady na správu se rozpočítávají dle podílu ..... A stejnou formulaci máme I ve Stanovách. Tím by nastaven nějaký právní vztah nezi vlastníky. Dle NOZ se stávající vzaty mezi členy SVJ nemění. Tedy platí NOZ nebo naše staré Prohlášení vl. budovy ?
Pane VN, vy to nechápete. Nevím co pořád řešíte a vyhrožujete soudem. Každé společenství to má nějak nastavené, vlastníkům to vyhovuje a když se najde někdo, kdo se chce soudit, tak ať se soudí. Proč právě vy řešíte soud v našem společenství? Například mě vaše společenství vůbec nezajímá. Řešte si tam předpisy jak chcete, je mi to úplně fuk.
Poslední komentáře