Společenství vlastníků bytových jednotek a povinnosti na úseku PO

Společenství vlastníků je založeno za účelem správy a provozu společných částí domu viz § 9 odst.1 ZoVB: „Společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“)je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen „správa domu“), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. …“

Minimálně chodba, schodiště, vstupní dveře do domu a věcné prostředky požární ochrany (HP, požární vodovod a vybavené hydrantové skříně, nouzové osvětlení aj.) jsou společné části domu, které má ve „správě“ a „provozu“ PRÁVNICKÁ OSOBA = SVJ, která je plně odpovědna za jejich řádný stav a provozuschopnost v souladu s právními předpisy platnými v ČR.

"Společenství i samotní občané jako vlastníci nebo nájemci bytových jednotek mají v souvislosti s aplikací právních předpisů, zejména zákona č.133/1985 Sb., o požární ochraně, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o požární ochraně“) a vyhlášky č. 246/2001 Sb., o stanovení podmínek požární bezpečnosti a výkonu státního požárního dozoru (vyhláška o požární prevenci), kterou se upravují některé podrobnosti uvedeného zákona, řadu nevyjasněných pochybností. Z toho vyplývá jejich velký zájem o danou problematiku, zvláště v oblasti zajištění požární ochrany a udržování její kvality ve stavbách pro bydlení. Takový zájem může v souvislosti s prezentací věcně správných informací v dané oblasti požární prevence působit pozitivně. Jak tedy na to ?

V prvé řadě je třeba vědět, že společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, nebo vykonávat činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám (§ 9 uvedeného zákona). Společenství je tedy povinnou právnickou osobou, která má konkrétní povinnosti vyplývající ze zákona o požární ochraně.

Společenství jako právnická osoba zabezpečuje plnění povinností na úseku požární ochrany v souladu s ustanovením § 2 zákona o požární ochraně, kde je mimo jiné uvedeno, že právnické osoby zabezpečují plnění povinností vyplývajících pro ně z tohoto zákona, předpisů vydaných na jeho základě nebo z jiných předpisů upravujících povinnosti na úseku požární ochrany jako nedílnou součást své řídící, hospodářské nebo jiné základní činnosti a neodkladně odstraňují zjištěné nedostatky.

V souvislosti se stanovením odpovědnosti za plnění povinností je třeba vědět, že u právnických osob jsou povinnosti směřovány především k provozovateli činnosti, nikoliv k vlastníkovi stavby. K vlastníkovi je směřována povinnost uvedená v § 2 odst. 2 zákona o požární ochraně, případně k vlastníkovi nebo uživateli zdrojů vody pro hašení povinnost uvedená v § 7 zákona o požární ochraně. V § 2 odst. 2 zákona o požární ochraně je uvedeno, že právnické osoby plní povinnosti stanovené na úseku požární ochrany ve všech prostorách, které užívají k provozování činnosti. Provozuje-li v prostorách činnosti více právnických osob nebo podnikajících fyzických osob (např. společné haly, chodby), plní povinnosti na místech, která užívají společně, vlastník těchto prostor, pokud není smlouvou mezi těmito osobami sjednáno jinak. Právnickým osobám je rozsah povinností stanoven v závislosti na kategorii podle míry požárního nebezpečí jimi provozované činnosti. Kategorie se určují podle § 4 zákona o požární ochraně.

Povinností právnických osob na úseku požární ochrany je celá řada a nelze je stručně vyjmenovat. Pro názornost lze uvést některé vybrané povinnosti, které se k jednotlivým kategoriím vztahují. Povinnosti právnických osob, které provozují činnosti začleněné podle míry požárního nebezpečí jako činnosti bez zvýšeného požárního nebezpečí jsou uvedeny zejména v § 5 a § 7 zákona o požární ochraně. Pro právnické osoby provozující činnosti začleněné jako činnosti se zvýšeným požárním nebezpečím jsou povinnosti uvedeny zejména v § 5, § 6, § 13, § 15, § 16 a § 16a zákona o požární ochraně. Pro právnické osoby provozující činnosti začleněné jako činnosti s vysokým požárním nebezpečím stanoví tento zákon povinnosti zejména v § 5, § 6, § 6a, § 13, § 15, § 16 a §16a.

Dodržování povinností stanovených předpisy o požární ochraně kontrolují v rámci výkonu státního požárního dozoru hasičské záchranné sbory (dále jen „HZS“) krajů v místě své působnosti. Obsahem kontroly může být kontrola plnění všech povinností vyplývajících z přepisů o požární ochraně. Ne vždy je však kontrolován úplný rozsah povinností, častěji se provádějí tzv. tematické kontroly, jejichž program si určují jednotlivé kontrolní orgány. Je samozřejmostí, že pokud je osloven, poskytuje HZS ČR k uvedené problematice odborné informace. V takovém případě je nejvhodnější obrátit se na místně příslušný HZS kraje, který může pomoci vzhledem k jisté místní znalosti podrobnějšími a konkrétněji zaměřenými informacemi.

Často je diskutována otázka proškolování funkcionářů společenství. Ze strany HZS krajů je to však poměrně náročné, zejména z důvodu hledání volných kapacit tak, aby mohlo být plošně všem zájemcům plně vyhověno. V oblasti informování veřejnosti je záměrem hledat taková nová vhodná řešení, aby byla v uvedené problematice informovanost dostatečná. Vždyť seznamovat veřejnost s požární ochranou je jednou z povinností HZS ČR v rámci preventivně výchovné činnosti. Řada informací je HZS ČR zveřejňována průběžně prostřednictvím veřejných sdělovacích prostředků, tiskovin, vydávaných pomůcek (např. publikace Bezpečná lokalita), internetu apod. Řadu informací lze nalézt například na internetových stránkách Ministerstva vnitra, generálního ředitelství HZS ČR pod odkazem Požární prevence, dotazy a odpovědi nebo na internetových stránkách jednotlivých HZS krajů. Ačkoliv je zdrojů pomoci mnoho, měla by být tím základním osoba s odbornou způsobilostí na úseku požární ochrany ve smyslu § 11 zákona o požární ochraně, neboť minimálně pro provádění pravidelných kontrol dodržování předpisů o požární ochranně preventivními požárními prohlídkami podle § 5 odst. 1 písm. e) zákona o požární ochraně je takové osoby potřeba. Základními postupy, při kterých může pomoci, je pak začlenění činností a tím určení přesného rozsahu povinností, které je třeba plnit. Výhodou těchto osob je, kromě toho, že disponují znalostmi a odbornostmi v oboru požární ochrany, také zpravidla jejich místní znalost. Jejich seznam je uveřejněn na internetových stránkách www.sospofm.cz/ozfo.htm. Nejvíce nejasností při zajišťování požární ochrany v bytových domech uvádějí společenství v souvislosti s únikovými cestami, bezpečnostními značkami a vybavením věcnými prostředky požární ochrany. V § 5 odst. 1 písm. d) zákona o požární ochraně je stanovena právnickým osobám povinnost označovat pracoviště a ostatní místa příslušnými bezpečnostními značkami, příkazy, zákazy a pokyny ve vztahu k požární ochraně, a to včetně míst, na kterých se nachází věcné prostředky požární ochrany a požárně bezpečnostní zařízení. Podrobnosti jsou stanoveny např. v § 3 odst. 2, § 11 odst. 2 písm. d) a

6. a odst 3 písm. a) vyhlášky o požární prevenci.

Označením značkami, příkazy, zákazy a pokyny ve vztahu k požární ochraně se rozumí například označení únikových cest, směrů úniku, nouzových východů, evakuačních výtahů, hlavních uzávěrů elektrické energie, plynu, vody, topení a produktovodů, přenosných hasicích přístrojů, požárních hydrantů, zákazu kouření, zákazu vstupu s otevřeným ohněm. Konkrétní řešení stanovení rozsahu a způsobu rozmístění výstražných a bezpečnostních značek a tabulek závisí na druhu, rozsahu a velikosti stavby. Vychází v prvé řadě z projektové dokumentace ke stavbě, dále ze zákona č.262/2006 Sb., zákoník práce, ve znění ve znění pozdějších předpisů, (nahradil zákon č. 65/1965 Sb., zákoník práce, ve znění pozdějších předpisů), nařízení vlády č. 11/2002 Sb., kterým se stanoví vzhled a umístění bezpečnostních značek a signálů, ve znění nařízení vlády 405/2004 Sb. (aplikuje se ve vazbě k zákoníku práce a vztahuje se k povinnosti zaměstnavatelů pro zajištění bezpečnosti práce). K dané oblasti se vztahuje řada dalších předpisů, např. ČSN ISO 3864 Bezpečnostní barvy a bezpečnostní značky, ČSN ISO 3864 – 1 Grafické značky – Bezpečnostní barvy a značky – Část 1: Zásady navrhování bezpečnostních značek na pracovištích a veřejných prostorech a ČSN ISO 17398 Bezpečnostní barvy a značení – Klasifikace, provedení a trvanlivost bezpečnostního značení.

Porušením povinnosti stanovené v § 5 odst. 1 písm d) zákona o požární ochraně je naplněna skutková podstata správního deliktu podle § 76 odst. 1 písm. a) zákona o požární ochraně a správní úřad může uložit pokutu podle kategorie provozované činnosti až do výše 250 000 Kč u činnosti bez zvýšeného požárního nebezpečí, 500 000 Kč u činnosti se zvýšeným požárním nebezpečím nebo v případě činnosti s vysokým požárním nebezpečím 1 000 000 Kč.

V § 5 odst. 1 písm. a) zákona o požární ochraně je mimo jiné uvedeno, že právnické osoby jsou povinny obstarávat a zabezpečovat v potřebném množství a druzích požární techniku, věcné prostředky požární ochrany a požárně bezpečnostní zařízení se zřetelem na požární nebezpečí provozované činnosti a udržovat je v provozuschopném stavu. V daných souvislostech se jedná o věcné prostředky požární ochrany a požárně bezpečnostní zařízení. Věcné prostředky požární ochrany definuje § 1 písm. c) a druhy stanoví § 2 odst. 3 vyhlášky o požární prevenci, kde jsou mimo jiné uvedeny hasicí přístroje (přenosné, přívěsné, pojízdné). Požárně bezpečnostní zařízení definuje § 1 písm d) a druhy stanoví § 2 odst. 4 vyhlášky o požární prevenci. V bytových domech se lze nejčastěji setkat se zařízeními pro odvod tepla a kouře, požárními a kouřotěsnými dveřmi, nouzovým osvětlení, vnitřními požárními vodovody včetně nástěnných hydrantů a nezavodněným požárním potrubím. Stanovení množství, druhu a způsobu vybavení vychází z projektové dokumentace ověřené stavebním úřadem (požárně bezpečnostního řešení stavby) nebo z obdobné dokumentace, případně pokud tak stanoví jiný právní předpis. Vždy platí, že je respektován stav předpisů, dle kterých byla stavba vyprojektována a schválena do užívání. Při zabezpečování množství a druhu přenosných hasicích přístrojů, pokud nelze postupovat jak je výše uvedeno, postupuje se podle § 2 odst. 5 vyhlášky o požární prevenci, kde se mimo jiné uvádí, že se zabezpečují instalují alespoň přenosné hasicí přístroje s určitou hasební schopností na každých započatých 200 m2 půdorysné plochy podlaží objektu. V § 2 odst. 6 vyhlášky o požární prevenci jsou uvedena další upřesnění. K postupu při výpočtu přenosných hasicích přístrojů na půdorysnou plochu u obytných domů ve smyslu § 2 odst. 5 vyhlášky o požární prevenci bylo zveřejněno stanovisko na webových stránkách Ministerstva vnitra dne 28. června 2002. V tomto stanovisku je uvedeno, že při výpočtu ve smyslu § 2 odst. 5 vyhlášky o požární prevenci se půdorysné plochy podlaží sčítají a počet přenosných hasicích přístrojů se získá prostým vydělením celkové plochy v m2 hodnotou 200. Do plochy podlaží se u bytových domů nezapočítává plocha bytů (užívání bytu fyzickou osobou není provozování činnosti právnickou osobou nebo podnikající fyzickou osobou podle zákona o požární ochraně). V daném případě je nutno instalovat minimálně přenosné hasicí přístroje s požadovanou celkovou hasicí schopností vždy na každých započatých 200 m2. Druh hasiva musí být zvolen podle předpokládané třídy požáru, popř. prostředí (např. hašení elektrických zařízení pod proudem). Provozuschopnost hasících přístrojů se prokazuje podle § 9 vyhlášky o požární prevenci. Rovněž provozuschopnost požárně bezpečnostního zařízení je třeba prokázat podle § 7 vyhlášky o požární prevenci. Porušením povinnosti stanovené v § 5 odst. 1 písm a) zákona o požární ochraně je naplněna skutková podstata správního deliktu podle § 76 odst. 1 písm. f) zákona o požární ochraně a správní úřad může uložit pokutu podle kategorie provozované činnosti jako v předchozím případě. Řada povinností, které je společenství povinno plnit se vztahuje k únikovým cestám, zejména těm, které odborně nazýváme chráněné únikové cesty. Zvláště často dochází ke vzniku protiprávního stavu tím, že vlastníci nebo uživatelé bytových jednotek „odkládají“ a „vybavují“ tyto cesty hořlavým nábytkem a předměty. Je třeba si však uvědomit, že umisťovat předměty na chodbě bytového domu lze, pouze pokud by tím nedošlo k porušení povinností stanovených právními předpisy, v dané souvislosti k porušení povinností stanovených předpisy o požární ochraně. V § 5 odst. 1 písm. b) zákona o požární ochraně, je kromě jiného uvedeno, že právnické a podnikající fyzické osoby jsou povinny udržovat únikové cesty a volný přístup k nouzovým východům, k rozvodným zařízením elektrické energie, k uzávěrům vody, plynu, topení a produktovodům, k věcným prostředkům požární ochrany a k ručnímu ovládání požárně bezpečnostních zařízení. Podrobnosti upravuje vyhláška o požární prevenci v § 11, kde je uvedeno, že právnické osoby a podnikající fyzické osoby zajišťují kromě jiného, aby byly trvale volně průchodné komunikační prostory (chodby, schodiště apod.), které jsou součástí únikových cest tak, aby nebyla omezena nebo ohrožena evakuace nebo záchranné práce a dále aby chráněné únikové cesty a všechny jejich součásti nebyly používány způsobem zvyšujícím požární riziko. Umísťování jakýchkoliv předmětů na únikových cestách nesmí bránit evakuaci.

Při posuzování situace se vychází z ověřené projektové dokumentace stavby, podle které byla stavba postavena a na základě které bylo povoleno její užívání. Pokud se jedná o uzamykání, resp. neuzamykání vchodových dveří bytových domů, tuto problematiku v konkrétních podrobnostech neřeší žádný právní předpis. V § 11 vyhlášky o požární prevenci je uveden požadavek na udržování volných únikových cest.

Další podrobnosti jsou řešeny českými technickými normami, kde je např. uvedeno, že:

• dveře na únikových cestách musí umožňovat snadný a rychlý průchod a svým zajištěním nesmí bránit evakuaci osob, popřípadě zvířat a zásahu jednotek požární ochrany,
• dveře na únikových cestách, které jsou při běžném provozu zajištěny například proti vstupu nepovolaných osob, musí být při evakuaci otevíratelné a průchodné.

Při zmíněném splnění požadavků platných českých technických norem se považuje povinnost stanovená zákonem za splněnou bez průkazu, přičemž tyto normy vyjadřují minimální požadavky na bezpečnost. Pokud jsou dveře na únikových cestách opatřeny např. speciálními bezpečnostními zámky (kódové zámky, elektronické zámky apod.), musí být v případě evakuace osob umožněno jejich samočinné odblokování a musí být otevíratelné bez dalších opatření. V současné době existuje i řada panikových mechanických nebo elektromechanických zařízení, která při uzavření dveří samočinně uzamknou zámek dveří, avšak v případě úniku je lze ze strany úniku odemknout pouhým stisknutím kliky, tzn. bez použití klíče.

Porušení povinností stanovené v § 5 odst. 1 písm. b) zákona o požární ochraně naplňuje skutkovou podstatu správního deliktu podle § 76 odst. 2 písm. b) zákona o požární ochraně a správní úřad může uložit pokutu podle kategorie provozované činnosti až do výše 500 000 Kč u činnosti bez zvýšeného požárního nebezpečí a činnosti se zvýšeným požárním nebezpečím nebo v případě činnosti s vysokým požárním nebezpečím 1 000 000 Kč. Předpisy na úseku požární ochrany nejsou stanoveny povinnosti pouze právnickým a podnikajícím fyzickým osobám, ale také fyzickým osobám. Zákonem o požární ochraně jsou tyto povinnosti stanoveny v § 17. Fyzické osoby samy zodpovídají za jejich plnění. V případě, že stanovené povinnosti neplní, může jim být uložena sankce podle § 78 odst. 2 zákona o požární ochraně až do výše 25 000 Kč. V tomto případě se tedy nejedná o povinnosti společenství jako právnické osoby, ale jednotlivých vlastníků/nájemců bytových jednotek.

Je však třeba upozornit, že společenství by mělo seznámit vlastníky/nájemce bytových jednotek s podmínkami užívání stavby. Vztahy mezi společenstvím a jednotlivými vlastníky bytových jednotek upravuje zákon o vlastnictví bytů a zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Společenství, které zodpovídá podle § 2 odst 2 zákona o požární ochraně za plnění povinností stanovených předpisy o požární ochraně, může v souladu s platnými právními předpisy (např. občanský zákoník) a stanovami společenství vlastníků jednotek stanovit svými interními dokumenty, např. domovním řádem, podmínky užívání prostor v domě."

Matějka