Pojem „dohoda“ je třeba vykládat jako „souhlas všech účastníků“.

Co je dohoda: Pojem „dohoda“ je tzv. notorieta, což znamená, že mu všichni rozumějí a není v českém právním řádu nikde definován (stejně jako například pojmy „smlouva“, „shoda“, „souhlas“). Pojem „dohoda“ byl vždy interpretován jako souhlasný projev vůle stran, účastnících se dohody. Existuje bohatá a jednotná judikatura v tomto smyslu. Lze dovodit, že nesouhlas s dohodou je právní překážkou toho, aby takováto dohoda platně vznikla. Dohodu nelze vynutit! Pan Pavel zde před časem dovodil rozborem znění ZoVB, že „dohoda“ není ani souhlas většiny, ani rozhodnutí menšiny, nýbrž DOHODA VŠECH.

Co není dohoda: Dohodou není hlasování, při němž většina vnutí svou vůli menšině. Dohodou není stav, kdy se dohodli pouze někteří; v tom případě lze jistě hovořit o „dohodě“, avšak uzavřené pouze navzájem mezi těmi, kdo s ní vyjádřili souhlas. Ostatních se taková dohoda netýká a její účinky na ně nelze vztahovat.

Jak to Nejvyšší soud popletl: Existuje ojedinělý (a podle mne vadný) rozsudek NS 28 Cdo 1253/2006 (JUDr. David), který prohlásil, že „dohoda“ je diktát většiny a tedy dohodu lze nařídit v rozporu s vůlí účastníka. V každém případě způsobil tento rozsudek takové pozdvižení, jako kdyby předseda presidia Akademie věd vystoupil v televizi s prohlášením, že Slunce a planety se nepochybně otáčejí okolo Země.

Jak to nakonec Nejvyšší soud napravil: Naštěstí zmatek netrval dlouho; v novějším rozhodnutí Nejvyššího soudu 22 Cdo 2038/2008 ze dne 26. ledna 2009 (JUDr. Jiří Spáčil) je pojem „dohoda“ pro účely § 15 odst. 1 ZoVB definován jednoznačně takto: „Ze znění zákona jasně vyplývá, že příspěvek na náklady spojené se správou domu a pozemku nesou vlastníci jednotek poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 8 odst. 2), nedohodnou-li se jinak. Jde o dispozitivní ustanovení, jehož aplikaci může vyloučit jen shodná vůle všech vlastníků jednotek. Na rozhodování o poměru výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek na náklady spojené se správou domu a pozemku tak nelze použít úpravu uvedenou v § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů; tedy neplatí pravidlo, že „při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu (…)“. Naopak platí, že pokud se všichni vlastníci jednotek nedohodnou jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu. (…) Tento výklad je v souladu se základními zásadami soukromého práva (…); stejně viz Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T.: Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3 vydání: Praha: C. H. Beck, 2005, s. 160 a násl."

Zdroj: Rozhodnutí NS 22 Cdo 2038/2008 ze dne 26. ledna 2009

Zpracoval: lake