Přečetl jsem si článek „Okna v bytovém domě: případ z naší praxe“. Autorem je JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D., publikováno dne 22. listopadu 2023 na webu dostupnyadvokat.cz (cit. 2024–11–14).

Článek obsahuje chybná tvrzení, rozporná se zákonem. Jak je vidět, ani dva vysokoškolské tituly nezajišťují autorovi, aby se bezpečně vyznal v bytovém spoluvlastnictví. Uvádím dále citáty z článku a mé komentáře.

• Preuss: „Z pohledu SVJ totiž existoval rozpor mezi dvěma informacemi v Občanském zákoníku“.

Nepravda. Neexistoval žádný rozpor, avšak statutáři nebyli schopni vyložit právní normy obyčejného práva ústavně konformním způsobem.

• Preuss: „K nahlédnutí nám byly klientem poskytnuty mimo jiné stanovy SVJ a Prohlášení vlastníka, ze kterých jsme částečně vycházeli. Podle stanov SVJ bylo ustanoveno, že jsou okna považovány za společnou část domu s tím, že vnitřní část náleží vlastníkům bytových jednotek.“

Totální nesmysl! Stanovy nemohou zasahovat do vlastnických záležitostí. To je zcela mimo právní způsobilost právnické osoby SVJ. Které části jsou společné a které jsou ve vlastnictví vlastníka jednotky – to je stanoveno výlučně v prohlášení. Obsah příslušné části stanov je pro tuto záležitost bezvýznamný a nulitní (neplatný ex tunc). Nejedná se tedy vůbec o součást stanov.

• Preuss: „Záměrem Prohlášení vlastníka byla pravděpodobně snaha nechat výhradní užívání oken v rámci bytové jednotky včetně jejich vnější části a s tím související zodpovědností za údržbu.“

To jsou pouhé dohady a nepodložené fabulace. Pokud snad původní vlastník měl v úmyslu přenést odpovědnost za opravy a údržbu některé společné části na vlastníka jednotky, měl to v prohlášení uvést výslovně. Není-li to tam uvedeno, pak k žádnému přenosu odpovědnosti nikdy nedošlo.

• Preuss: „Toto je ale sporné, protože okna nejdou otevírat, a proto nelze vnější povrch ani užívat.“

To je směšné mudrování. Pouhý povrch hmotné věci není samostatnou věcí. Ani vnější strana oken není samostatnou věcí. CELÉ okno i se všemi svými povrchy je jediná nedělitelná věc, která je společná všem a je užívána spolu s bytem.

• Preuss: „Zákon stanovuje, že tyto společné části domu ve výhradním užívání ( = okna) mají vlastníci jednotek povinnost udržovat.“

Nesmysl a lež pana Preusse. Žádný zákon nic takového nestanoví! Povinnost udržovat a opravovat společnou věc by mohla vlastníkovi jednotky vzniknout jedině na základě prohlášení – což je soukromoprávní projev vůle původního vlastníka budovy (§ 1160/2, § 1166/1/c). Pouze v tom případě by vlastník jednotky byl povinen společnou část nejen užívat, ale také spravovat. Kdo neumí vyložit zákon, ten ovšem tápe.

• Preuss: „Zároveň má ale na starosti správu (jakožto zastřešující pojem) stále SVJ. Kvůli tomu se tyto dva pojmy dostávají do kolize.“

A kolize právních norem se odjakživa řeší jejich výkladem. Jde zde o dvě právní normy ve vztahu lex generalis – lex specialis. Podle § 1190 platí, že osobou odpovědnou za správu domu je společenství vlastníků (= lex generalis). Zároveň však podle § 1180 platí, že vlastníkovi jednotky může být prohlášením uložena povinnost spravovat ty společné části, které užívá výlučně (= lex specialis). Platí, že lex specialis derogat legi generali. Vyřešeno. Z obsahu § 1180 také plyne, že rozsah povinnosti vlastníka spravovat společnou část na vlastní náklad musí být určen v prohlášení. Jinak mu taková povinnost nikdy nevznikla (a SVJ jej nemůže donutit k provádění úkonů správy).

• Preuss: „Lze tedy dovodit, že zákonodárce měl v úmyslu rozdělit údržbu společných částí ve výhradním užívání (a tedy i oken) mezi dotčeného vlastníka jednotky (vlastníka bytu, ve kterém se nachází neotevíratelná okna) a SVJ.“

Opět nesmysl. Zákonodárce takový úmysl neměl ani jej nikde nevyjádřil. Zákonodárce měl pouze jediný úmysl: UMOŽNIT, aby původní vlastník svým projevem vůle mohl v prohlášení definovat takovéto rozdělení správy (mezi SVJ a výlučné uživatele společných částí). Bylo ovšem jen na rozhodnutí původního vlastníka, zda této možnosti využije, nebo nevyužije [1]. Kdo neumí vyložit zákon, ten ovšem tápe.

• Preuss: „Problém ale představuje Prohlášení vlastníka, ve kterém není vymezen konkrétní rozsah povinností vlastníka jednotky ve vztahu ke společným částem domu v jeho výlučném užívání ( = oken).“

Naopak. Nepředstavuje to žádný problém! Jestliže v prohlášení není vymezen konkrétní rozsah povinností vlastníka jednotky ve vztahu ke společným částem domu, pak vlastník jednotky takovou povinnost nemá. Nikdo mu ji totiž nikdy neuložil. Vyřešeno. Jak prosté, milý doktore Watsone (Preussi)!

• Preuss: "Vzhledem k tomu, že jak Prohlášení vlastníka, tak stanovy SVJ tento problém neřeší, přistupuje se k obecné premise, že …

Totální nesmysl. Pan Preuss je popleten a nerozumí obsahu zákona. Prohlášení vlastníka přece tento problém řeší, a to zcela jednoznačně: žádná povinnost vlastníkovi jednotky v něm není stanovena. Správu všech společných částí zajišťuje tedy SVJ na vlastní odpovědnost a vlastní náklad. Kdo neumí vyložit zákon a má v hlavě bramboračku, ten ovšem tápe.

• Preuss: „… přistupuje se k obecné premise, že za “běžnou“ údržbu a drobné opravy společných částí domu ve výlučném užívání ( = okna) je odpovědný vlastník jednotky, zatímco za ostatní údržbu, která již souvisí s funkčností těchto společných částí, je zodpovědno SVJ.“

Totální nesmysl poplety Preusse. Vyložil zákon protiústavním způsobem. Vytahuje neexistující „obecnou premisu“ jako plesnivý salám z udírny, vymýšlí fantazijní a tajemnou „ostatní údržbu, která již souvisí s funkčností“ [2]. V rozporu s Listinou základních práv a svobod (1993/2/§2/3 [3], 1993/2/§9/1 [4]) tvrdí, že vlastníkovi může být nařízena nucená práce. A ještě do toho na samém konci plete nařízení vlády, které je určeno výhradně pro nájemní bydlení. Preuss je neukázněný právní fantasta a bludař. Vymýšlí si neexistující a nikde neuzákoněné povinnosti – inu jako baron Prášil.

Jak už jsem napsal: Ani dva vysokoškolské tituly nestačí k tomu, aby právník byl schopen vyložit právní normu jednoduchého práva ústavně konformním způsobem. Ani dva tituly a diplomy v šuplíku neochrání nikoho před vlastní hloupostí …

Poznámka 1: Jde o případ, kdy právo určité právní jednání výslovně schvaluje (aprobuje), avšak je pouze na úvaze jednající osoby, zda tohoto práva využije či nevyužije. Jednoduše řečeno: „můžeš“ neznamená „musíš“.

Poznámka 2: Údržba vždy souvisí s funkčností. Údržbou se rozumí soustavná činnost, kterou se zpomaluje fyzické opotřebení a předchází poruchám a odstraňují se drobnější závady.

Poznámka 3: Listina základních práv a svobod, čl.2 odst.3: Každý může činit, co není zákonem zakázáno, a nikdo nesmí být nucen činit, co zákon neukládá.

Poznámka 4: Listina základních práv a svobod, čl.9 odst.1: Nikdo nesmí být podroben nuceným pracím nebo službám.