Přečetl jsem si článek „Okna v bytovém domě: případ z naší praxe“. Autorem je JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D., publikováno dne 22. listopadu 2023 na webu dostupnyadvokat.cz (cit. 2024–11–14).

Článek obsahuje chybná tvrzení, rozporná se zákonem. Jak je vidět, ani dva vysokoškolské tituly nezajišťují autorovi, aby se bezpečně vyznal v bytovém spoluvlastnictví. Uvádím dále citáty z článku a mé komentáře.

• „Z pohledu SVJ totiž existoval rozpor mezi dvěma informacemi v Občanském zákoníku“.

Nepravda. Neexistoval žádný rozpor, avšak statutáři nebyli schopni vyložit právní normy obyčejného práva ústavně konformním způsobem.

• „K nahlédnutí nám byly klientem poskytnuty mimo jiné stanovy SVJ a Prohlášení vlastníka, ze kterých jsme částečně vycházeli. Podle stanov SVJ bylo ustanoveno, že jsou okna považovány za společnou část domu s tím, že vnitřní část náleží vlastníkům bytových jednotek.“

Totální nesmysl! Stanovy nemohou zasahovat do vlastnických záležitostí. To je zcela mimo právní způsobilost právnické osoby SVJ. Které části jsou společné a které jsou ve vlastnictví vlastníka jednotky – to je stanoveno výlučně v prohlášení. Obsah stanov je pro tuto záležitost bezvýznamný a neplatný ex tunc.

• „Záměrem Prohlášení vlastníka byla pravděpodobně snaha nechat výhradní užívání oken v rámci bytové jednotky včetně jejich vnější části a s tím související zodpovědností za údržbu.“

To jsou pouhé dohady a nepodložené fabulace. Pokud původní vlastník měl v úmyslu přenést odpovědnost za opravy a údržbu některé společné části na vlastníka jednotky, měl to v prohlášení uvést výslovně. Není-li to tam uvedeno, pak k žádnému přenosu odpovědnosti nedošlo.

• „Toto je ale sporné, protože okna nejdou otevírat, a proto nelze vnější povrch ani užívat.“

To je směšné mudrování. Pouhý povrch hmotné věci není samostatnou věcí. Vnější strana oken není samostatnou věcí. Věc, která je společná všem a je užívána s bytem – to je CELÉ okno i se všemi svými povrchy.

• „Zákon stanovuje, že tyto společné části domu ve výhradním užívání ( = okna) mají vlastníci jednotek povinnost udržovat.“

Nesmysl pana Preusse. Zákon nic takového nestanoví! Povinnost udržovat a opravovat společnou věc by mohla vlastníkovi jednotky vzniknout jedině na základě prohlášení, což je soukromoprávní projev vůle původního vlastníka budovy. Pouze v tom případě by vlastník jednotky byl povinen společnou část opravovat a udržovat. Kdo neumí vyložit zákon, ten ovšem tápe.

• „Zároveň má ale na starosti správu (jakožto zastřešující pojem) stále SVJ. Kvůli tomu se tyto dva pojmy dostávají do kolize.“

Zdánlivou kolizi je třeba vyřešit výkladem. Lex generalis § 1189 definuje správu domu a ve svém odstavci č. 2 říká jednoznačně: „Má se za to, že se správa vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku.“ Podle lex specialis § 1180 platí, že „[v]lastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak, zejména se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad“. Z uvedeného plyne, že rozsah povinnosti vlastníka spravovat společnou část na vlastní náklad musí být určen v prohlášení. Jinak mu taková povinnost nikdy nevznikla.

• „Lze tedy dovodit, že zákonodárce měl v úmyslu rozdělit údržbu společných částí ve výhradním užívání (a tedy i oken) mezi dotčeného vlastníka jednotky (vlastníka bytu, ve kterém se nachází neotevíratelná okna) a SVJ.“

Opět nesmysl. Zákonodárce takový úmysl neměl. Zákonodárce měl pouze úmysl UMOŽNIT, aby původní vlastník svým projevem vůle definoval v prohlášení takovéto rozdělení správy. Kdo neumí vyložit zákon, ten ovšem tápe.

• „Problém ale představuje Prohlášení vlastníka, ve kterém není vymezen konkrétní rozsah povinností vlastníka jednotky ve vztahu ke společným částem domu v jeho výlučném užívání ( = oken).“

Naopak. Nepředstavuje to žádný problém! Jestliže prohlášení mlčí o rozsahu povinností vlastníka jednotky spravovat společnou část na vlastní náklad, pak vlastník jednotky takovou povinnost nemá. Nikdo mu ji nikdy neuložil. Vyřešeno.

• "Vzhledem k tomu, že jak Prohlášení vlastníka, tak stanovy SVJ tento problém neřeší, přistupuje se k obecné premise, že …

Totální nesmysl. Pan Preuss je popleten a nerozumí obsahu zákona. Prohlášení vlastníka přece tento problém řeší, a to zcela jednoznačně: žádná povinnost vlastníkovi jednotky není stanovena. Správu všech společných částí zajišťuje SVJ na vlastní odpovědnost a vlastní náklad.

• „… přistupuje se k obecné premise, že za “běžnou“ údržbu a drobné opravy společných částí domu ve výlučném užívání ( = okna) je odpovědný vlastník jednotky, zatímco za ostatní údržbu, která již souvisí s funkčností těchto společných částí, je zodpovědno SVJ.“

Totální nesmysl poplety Preusse. Nejen že vyložil zákon protiústavním způsobem, ale ještě do toho na samém konci plete nařízení vlády, které je určeno výhradně pro nájemní bydlení. Vymýšlí si neexistující a nikde neuzákoněné povinnosti jako baron Prášil.

Jak už jsem napsal: Ani dva vysokoškolské tituly nestačí k tomu, aby právník byl schopen vyložit právní normu jednoduchého práva ústavně konformním způsobem. Ani dva tituly nechrání nikoho před vlastní hloupostí …

Justitianus