V jiné diskusi se objevil odkaz na web společnosti Aria servis, s.r.o., s nepravdivými tvrzeními (autor David Dalibába, Rozúčtování – změna vlastníka, zveřejněno 23.07.2024, citováno 09.10.2024). Protože tvrzení rozporné se zákonem šíří právnická osoba, která se zabývá správou nemovitostí, je třeba na jejich lži upozornit veřejnost.

Toto tvrzení je lživé. Zákon stanoví něco jiného.

• Podle ustanovení 2012/89/§1186/1 platí, že při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost vypořádat příspěvky na správu domu a zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu.

Obsahem právní normy § 1186/1 je pouze to, že poskytovatel služeb není povinen vypracovat vyúčtování „při převodu vlastnického práva“, to jest k okamžiku změny v osobě příjemce služeb. Toto ustanovení zákona je nadbytečné, protože lhůtu pro vypracování a doručení vyúčtování příjemcům služeb stanoví speciální právní předpis 2013/67/§7/1. Právní normou § 1186/1 není nijak dotčena zákonná povinnost poskytovatele služeb vypracovat a doručit vyúčtování každému příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.

Jediným účelem právní normy § 1186/1 je zabránit příjemcům služeb ve zbytečných žádostech o vypracování nějakého „mimořádného vyúčtování“ za dobu podle jejich libovůle. Zákon stanoví jednoznačně, že poskytovatel takovou povinnost nemá. Rozúčtuje a vyúčtuje každému příjemci služeb pouze jednou, a to po skončení příslušného zúčtovacího období.

Toto tvrzení je lživé. Zákon stanoví něco jiného.

• Podle 2013/67/§2/1/b platí, že příjemcem služeb je vlastník jednotky podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví; při tom je bezvýznamné, zda je příjemcem služeb po část zúčtovacího období, nebo po celé zúčtovací období.
• Podle 2013/67/§7/1 platí, že skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.
• Podle 2013/67/§7/3 platí, že finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb.

Z uvedeného plyne, že každá osoba, která byla příjemcem služeb, má nárok na vlastní (individuální) vyúčtování, které musí obsahovat jak skutečnou výši nákladů na služby, připadající na tohoto příjemce služeb, tak i výši záloh uhrazených tímto příjemcem služeb. Dále jí vzniká právo na finanční vyrovnání, což v případě přeplatku záloh znamená vrácení tohoto přeplatku plátci. Nelze vyplácet přeplatek jiné osobě s tím, že si to věřitel má s neoprávněným příjemcem sám „vypořádat“.

Osobou odpovědnou za zpracování a doručení vyúčtování KAŽDÉMU příjemci služeb je poskytovatel služeb. Stejně tak je to poskytovatel služeb, kdo odpovídá za vracení případných přeplatků plynoucích ze všech vyúčtování. A je to poskytovatel služeb, kdo zaplatí pokutu 50 Kč denně, pokud se zařídí podle lživé rady na webu Aria servis, s.r.o..

Je zjevné, že David Dalibába je směšně popleten. Nerozumí obsahu právní normy jednoduchého práva.

• Podle ustanovení 2012/89/§1186/2 platí, že při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění (…).

Přechod dluhů nastane pouze při převodu, to jest pokud tyto dluhy existují v okamžiku převodu vlastnického práva, což je den podání žádosti o vklad vlastnického práva do katastru [1]. Budoucí nejisté, neurčité a dosud nevyčíslené dluhy samozřejmě tímto způsobem na nabyvatele přejít nemohou [2].

Dluh existuje, může-li věřitel uplatnit svůj nárok před soudem (2012/89/§1987/1 per analogiam). Nárok nejistý nebo neurčitý dluhem není, a proto nemůže při převodu vlastnického práva přejít [3]. To je typické u služeb, kdy ani na samém konci zúčtovacího období není možno zjistit dokonce ani to, zda u příjemce služeb bude výsledkem vyúčtování přeplatek nebo nedoplatek. Právě proto je zákonem odsunuta povinnost vyúčtovat služby o celé čtyři měsíce.

Je nepochybné, že poskytovatel a příjemce služeb mají vzájemný závazek (obligaci) – poskytovat služby, přijímat služby, hradit zálohy, vypořádat (uhradit případný nedoplatek, či vrátit přeplatek na základě vyúčtování). Ovšem ustanovení 2012/89/§1186/2 mlčí o přechodu závazků. Předmětem přechodu na nabyvatele v režimu § 1186 jsou pouze DLUHY převodce, tedy dluhy již existující a vyčíslené v korunách českých.

Justitianus

Poznámka 1: „Rozhodným okamžikem pro posouzení toho, zda došlo či nedošlo k přechodu dluhu na nabyvatele, je okamžik, kdy dojde k nabytí vlastnického práva k jednotce nabyvatelem (okamžik právních účinků vkladu vlastnického práva).“ Citováno z rozsudku Nejvyššího soudu 26 Cdo 774/2019, ze dne 28. 7. 2020.

Poznámka 2: „Ustanovení § 1186 odst. 2 o. z., ve znění účinném do 30. 6. 2020, upravuje zákonný přechod dluhu v případě převodu jednotky (změnu v osobě dlužníka), přičemž v zájmu právní jistoty se vyžaduje, aby výše dluhů, které na nabyvatele mají přejít, byla doložena písemným potvrzením osoby odpovědné za správu domu a pozemku.“ Citováno z rozsudku Nejvyššího soudu 26 Cdo 557/2019, ze dne 27. 7. 2020.

Poznámka 3: „Z § 1186 odst. 2, 3 o.z. vyplývá, že dluhy přejdou na nabyvatele pouze v případě, že mohl (měl) znát jejich výši.“ Citováno z rozsudku Nejvyššího soudu 26 Cdo 3535/2022, ze dne 20. 2. 2024.