Neexistují „nájemníci“ se kterými byste měl jednat. Neexistuje žádný tajemný „fond oprav“.

Ptáte se nás na dvě odlišné záležitosti:

☀ Zřízení terasy na ploché střeše
Chcete upravit plochou střechu jako terasu, která bude ve výlučném užívání vlastníků jen některých jednotek. Je nutná změna prohlášení podle § 1169, a to se souhlasem všech vlastníků jednotek. Stavebně to nebude problém (doplní se roznášecí a pochůzná vrstva na střeše, zábradlí okolo prostoru terasy, a vyřeší se přístup). Jak si nastavíte finanční stránku věci – to záleží na dohodě (*).

☀ Stavební úprava stavby – nástavba s novými místnostmi
Nástavba (zvýšení stavby) bude vyžadovat jak veřejnoprávní povolení od stavebního úřadu, tak i soukromoprávní oprávnění (smlouva o výstavbě, která nahradí dosavadní prohlášení). Předpokládám, že nástavbou má vzniknout nová jednotka, nebo se zvětší stávající byt o nové místnosti v patře (mezonetový byt). Při tom dojde ke změně spoluvlastnických podílů. Smlouva o výstavbě bude řešit i osobu stavebníka, financování nástavby, a podrobnosti o případné mimořádné úhradě nákladů na správu domu a pozemku podle § 4a písm. p zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů.

Justitianus

(*) Poznámka: Podle § 1175 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. platí, že jde-li o společné části, které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání, provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy. Tyto společné části zahrnují pouze to, co bylo na plochou střechu přidáno dodatečně: roznášecí a pochůzná vrstva a zábradlí terasy. Odlišná dohoda (o hrazení údržby a oprav jiných společných částí pouze vlastníkem určité jednotky) je možná; měla by být písemná a měla by být součástí prohlášení. Půjde zároveň o dohodu podle § 4a písm. p ZoDP. Takže obohaceným vlastníkům jednotek nevznikne povinnost zdaňovat přijatá nepeněžní plnění.