Vše co napsal pan Šára je protiprávní nesmysl.

Pan Šára zmiňuje ustanovení § 1106. Podle § 1106 platí, že kdo nabude vlastnické právo, nabude také práva a povinnosti s věcí spojená. Mezi věcná práva právní teorie řadí:

• vlastnické právo (ius proprietas), spadá sem i spoluvlastnictví a společné jmění manželů
• držba (possesio)
• věcná práva k cizí věci (iura in re aliena), sem patří
  1. právo stavby
  2. věcná břemena
  3. zástavní právo
  4. zadržovací právo
  5. předkupní právo

Služby však nejsou nijak spojené s vlastnickým právem, a už vůbec ne s vlastnictvím bytu. Poskytování služeb je běžný obligační (závazkový) vztah mezi osobami. Závazek příjemce služeb (odebírat služby a hradit za ně) vzniká bez ohledu na vlastnictví bytu a to pouze na základě soukromoprávní smlouvy. Stejně je tomu u práva příjemce služeb na vyúčtování a vypořádání přeplatků a nedoplatků.

Je to zřejmé již z oficiálního označení zákona č. 67/2013 Sb.: „Zákon, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty“. Z uvedeného je zřejmé, že zákonodárce spojuje služby pouze s užíváním bytů, nikoliv s jejich vlastnictvím.

Ostatně totéž je uvedeno v textu zákona č. 67/2013 Sb. (který je vůči občanskému zákoníku speciálním právním předpisem). Podle § 3 odst. 2 tohoto zákona platí, ž rozsah poskytovaných služeb si poskytovatel služeb a příjemce služeb ujednají nebo o něm rozhodne družstvo nebo společenství. Z uvedeného je zřejmé, že povinnost odebírat a hradit služby vzniká nikoliv nabytím vlastnictví k bytu, nýbrž ujednáním stran či rozhodnutím SVJ (o rozsahu služeb a o způsobu jejich rozúčtování).

Povinnost odebírat a hradit služby vzniká tedy (jak je v obligačních vztazích typické) na základě projevu vůle obou stran – poskytovatele služby na straně jedné a příjemce služby na straně druhé. Tímto projevem vůle stran může být:

• u nájemce nájemní smlouva (která zachycuje závazkový vztah mezi nájemcem a pronajímatelem včetně rozsahu služeb);
• u nájemce dohoda poskytovatele služby s dvěma třetinami nájemců v domě (opět typický závazkový vztah)
• u vlastníka bytu obsah stanov (což je typická soukromoprávní smlouva sui generis)
• u vlastníka bytu řádně přijaté rozhodnutí shromáždění (což je soukromoprávní vícestranná dohoda mezi vlastníky jednotek (příjemci služby) a SVJ (poskytovatel služby).

Názor že by závazky plynoucí ze služeb snad měly být podřazeny pod věcná práva je tedy nesprávný. Jde o typický obligační vztah. Na tom nic nemění ani skutečnost, že práva a povinnosti z tohoto soukromoprávního vztahu mohou přejít na další osoby:

• U nájmu bytu přecházejí povinnosti poskytovatele služeb na nového vlastníka bytu – ovšem nikoliv proto, že by se snad jednalo o právo a povinnost spojené s věcí! Přechod nastává proto, že nájemní smlouva je závazná i pro nového pronajímatele od okamžiku kdy nabude vlastnické právo (§ 2221 zákona č. 89/202 Sb.).
• U vlastníka bytu přecházejí povinnosti k odběru služeb na nabyvatele bytu – ovšem nikoliv proto, že by se snad jednalo o právo a povinnost spojené s věcí! Přechod nastává na základě ujednání podle § 3 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb ve spojení s oprávněním shromáždění SVJ podle § 1208 písm. d) zákona č. 89/202 Sb.: „Do působnosti shromáždění patří (…) d) schválení druhu služeb a způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky, (…).“ Takové ujednání zavazuje pak každého člena SVJ.

Jestliže občanský zákoník odvozuje vznik povinnosti odebírat služby od rozhodnutí shromáždění právnické osoby SVJ (která není vlastníkem domu ani bytů), pak je nesprávné tvrzení že by závazky spojené se službami snad mohly mít charakter práv a povinností spojených s věcí podle § 1106.

Justitianus