Šarloto, ptáte se zda může být součástí jednotky část místnosti. Odpověď zní: NEMŮŽE!!! Tím bychom mohli skončit. Existuje ovšem cesta jak dosáhnout podobných praktických účinků, a to naprosto legálně a v souladu se zákonem.

• Dům s jednotkami(1994)

Podle § 4 odst. 2 písm. c) zákona č. 72/1994 Sb. platí, že prohlášení obsahuje určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek.

Je-li některá část domu (nikoliv jednotka) společná vlastníkům jen některých jednotek, pak každý z okruhu těchto vlastníků jednotek je zároveň podílovým „spoluvlastníkem“ oné části (§ 1 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb.). Obdobně platí, že je-li „vlastníkem“ některé části domu jediný vlastník jednotky, pak jde o jeho výlučné „vlastnictví“. Jde vždy o „vlastnictví“ čehosi společného mimo jednotku!

Tato právní úprava stále existuje (a občas se i použila v prohlášení, např. u balkonů, lodžií, teras, sklepních kójí či garáží), ale jde o poněkud nedotažený výmysl českých zákonodárců. Jde o natolik speciální typ spoluvlastnic­tví/vlastnictví části věci, že katastrální úřady od počátku odmítly (a nadále odmítají) zapisovat tyto „spoluvlastnické“ podíly na list vlastnictví jednotek – nebo kamkoliv jinam.

Může to tedy být platně uvedeno jedině v prohlášení vlastníka budovy. Jak změnit prohlášení je Vám jistě známo.

• Dům s jednotkami(2012)

Pokud Váš dotaz směřoval na stav v domě rozděleném na jednotky(2012) podle zákona č. 89/2012 Sb., pak právní úprava je odlišná. NOZ nezavedl existenci společných částí, které by byly společné vlastníkům jen některých jednotek. Namísto toho jsou všechny společné části společné všem.

Jednotlivý vlastník jednotky (či skupina vlastníků jednotek) může mít k některé společné části zřízeno výlučné užívací právo (§ 1166 odst. 1 písm. b) bod 2). Za to má tento vlastník jednotky povinnost provádět a hradit pouze údržbu a drobné opravy této společné části (§ 1175 odst. 2).

Za takovou „výlučně užívanou společnou část“ je možno v prohlášení označit například část prostoru místnosti či celou místnost, prostor ve sklepní kóji, jednotlivé parkovací stání ve společné podzemní garáži.

I v tomto případě je nutné definovat to v prohlášení. Ve společných částech bude tato část uvedena jako „společná část ve výlučném užívání“. V definici jednotky bude uvedeno který vlastník jednotky je oprávněn (popř. kteří vlastníci jednotek jsou oprávněni) tuto společnou část výlučně užívat.

Justitianus

Poznámka:
Speciální právní režim podle § 1166 odst. 1 písm. b) bod 2 NOZ se totálně odlišuje od obecného spoluvlastnického užívání společné věci. Mimo bytové spoluvlastnictví totiž vyloučeným spoluvlastníkům náleží finanční náhrada, vyčíslená jako „nájemné v místě obvyklé za obdobný předmět pronájmu“. U bytového spoluvlastnictví je to jinak: jestliže tento režim užívání společné části je stanoven v prohlášení, pak vyloučení vlastníci jednotek nemohou požadovat po výlučném uživateli žádnou finanční náhradu za toto omezení.