Paní Adámková, v první řadě je třeba upozornit na Vaše zjevné omyly:

• Ve vašem domě nejsou „nájemníci“, nýbrž vlastníci jednotek. I Vy tedy spoluvlastníte ten kapající kohout a zarezlý hlavní uzávěr vody.
• Kohouty nejsou ve vlastnictví SVJ. To je mylný a ničím nepodložený názor.
• Přečtěte si k tomu prohlášení (vlastníka budovy).

Z tohoto vysvětlení pak plyne odpověď na Váš dotaz:

(1) O opravách společných částí domu rozhodují vlastníci jednotek většinou, počítanou podle podílů. Zpravidla se rozhoduje na shromáždění. Předložila jste věc shromáždění k rozhodnutí? S jakým výsledkem?

(2) O některých opravách a údržbě rozhoduje samo SVJ. To je ovšem pouhý správce a sluha vlastníka domu. Jestliže tento váš sluha neplní své povinnosti, přestože od vlastníků jednotek vybírá příspěvky na správu, pak můžete vykopnout z funkcí členy statutárního orgánu. Vy, vlastníci jednotek jste si je zvolili. Máte tedy co jste chtěli. A máte také možnost to změnit novou volbou. Přesně tak to velmi přiléhavě popsal Nejvyšší soud v nedávném rozsudku 26 Cdo 913/2019 ze dne 27.08.2019 (http://kraken.slv.cz/26Cdo913/2019):

• „… případná pochybení orgánů společenství při hospodaření s majetkem mohou mít význam např. při rozhodování o personálním obsazení těchto orgánů (…)“

(3) Svépomoc. Jestliže SVJ ani po oznámení závady a poskytnutí přiměřené lhůty nezajistí nápravu, můžete opravu nechat provést sama a po SVJ pak vymáhat účelně vynaložené náklady na opravu společného majetku k odvrácení hrozící škody.

(4) Jestliže závadný stav společných částí Vám již způsobuje nějakou újmu (škodu na majetku nebo na zdraví), můžete tuto škodu vyčíslit a vymáhat na SVJ, které je odpovědné za správu domu. Můžete zároveň požadovat, aby SVJ přestalo způsobovat škodu. Počítejte s tím, že budete povinna prokázat škodu a její výši.

(5) Nebo jsou obyvatelé bytu obtěžováni (např. pachem ze společných částí, nebo vodou vnikající do bytu ze společného rozvodu, nebo plísní způsobenou zvýšenou vlhkostí). V tom případě máte právo požadovat na SVJ, aby obtěžování bylo ukončeno. Je nutné po výzvě poskytnout přiměřenou lhůtu a být připravena prokázat, že skutečně dochází k obtěžování.
Mezitím můžete stanovit nějakou částku jako kompenzaci za trvající obtěžování (např. 10 Kč denně pro každou osobu užívající byt). Pokud jste v bytě čtyři, pak by se jednalo o částku
4 × 30 × 10 = 1200 Kč měsíčně.
O tuto částku můžete snížit Vaše platby příspěvků na správu (vzájemným započtením pohledávek). To bude trvat tak dlouho, dokud SVJ neodstraní závadný stav a nepřestane vás obtěžovat.

(6) Je možno domáhat se nápravy i soudně, avšak jedině po marném pokusu o nápravu podle bodu (1), (4), nebo (5). Soudní řešení ovšem velmi nedpopručuji, chcete-li se dožít rozsudku. A výsledek je nepředvídatelný.

Justitianus