(2) Ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě.

Dohoda je v konstatní judikatuře vždy souhlas 100%. V tomto případě dotčených vlastníků. Takže dokud se prostě všichni v domě nedohodnou na eventuelní změně prohlášení vlastníka a nezmění jej na prohlášení s jednotkami vymezenými dle NOZ, mají jednotky vymezené dle ZoVB.

Ovšem jejich hlasování a chod SVJ se již od 1.1.2014 neřídí ZoVB, ale NOZ. Tvrzení, že tomu tak není je pouhým názorem lake a pár dalších jedinců, který je v rozporu s doposud zvěřejněnými rozsudky a se známými výkladovými stanovisky k NOZ. Dokud tento názor někdo eventuelně neprosadí u ústavního soudu, jedná se naprostou mystifikaci, kterou se nemusíte zabývat a můžete postupovat podle známých výkladových stanovisek.

IV. Dohoda o změně prohlášení První nezbytnou podmínkou pro změnu prohlášení je, že o změnách rozhodují všichni ti vlastníci, kteří jsou změnou dotčeni. Občanský zákoník předpokládá dohodu dotčených spoluvlastníků, a to výslovně dohodu písemnou. Obsah této dohody bude v zásadě vycházet z náležitostí uvedených v § 1166 ObčZ, který stanovuje nezbytné náležitosti prohlášení vlastníka. Změna prohlášení se bude týkat zejména náležitostí, které jsou uvedeny v § 1166 odst. 1 ObčZ (resp. i v odstavci 3, který některé náležitosti odstavce 1 upřesňuje). Co se týče náležitostí uvedených v odstavci 2, jedná se o stanovy a pravidla správy, případně osobu správce. Ty náležitosti původního prohlášení zpravidla pozbudou na významu, protože budou nahrazeny úpravou obsaženou ve stanovách společenství (po jeho vzniku), případně budou dány rozhodováním společenstvím jako právnickou osobou podle § 1208 nebo § 1210 a násl. Po vzniku společenství vlastníků by zřejmě neměla být užívána forma změny prohlášení podle § 1169 u jiných náležitostí prohlášení, než které jsou uvedeny v odstavci 1 a 3 tohoto ustanovení. Pokud se bude jednat o změnu, která se bude dotýkat společných částí domu (ať už ve prospěch, či v neprospěch přímo konkrétních vlastníků), pak je za „dotčené“ vlastníky nutno považovat všechny vlastníky v domě. Stejně tak budou posuzovány změny, v důsledku kterých dojde k zásahu do stanovených spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Naopak, například posunem hranic bytů navzájem (zpravidla mezi dvěma byty) by ostatní vlastníci jednotek zpravidla dotčeni být neměli.

V. Omezení účinnosti dohody Přestože občanský zákoník situaci vlastníkům usnadňuje (oproti předchozí úpravě), zachovává nad změnami prohlášení určitou kontrolu ostatními vlastníky. I změnu, která se dotýká jen některých vlastníků (byť třeba jen dvou) musí odsouhlasit občanským zákoníkem či stanovami určená většina spoluvlastníků. Bez takového souhlasu se dohoda dotčených vlastníků nestane účinnou. Na rozdíl od původní úpravy, která vyžadovala 100% souhlas všech vlastníků jednotek v domě, však postačuje, aby změnu prohlášení schválili vlastníci jednotek s většinou hlasů. Nová úprava tedy odstraňuje možnost blokování změn prohlášení vlastníka budovy některým z „nedotčených vlastníků“, pokud se dotčeným vlastníkům podaří získat dostatečnou většinu hlasů. Požadovaný souhlas je nutné projevit písemně.

VI. Většina pro vyslovení souhlasu Hovoří-li občanský zákoník v tomto ustanovení o většině, máme zato, že se jedná o většinu hlasů všech spoluvlastníků. V případě, že má původce prohlášení (z jakéhokoli důvodu) zájem na tom, aby změny byly prováděny pod větší kontrolou než je prostá většina, může již v prohlášení vlastníka stanovit, že pro změnu prohlášení bude vyžadována většina kvalifikovaná. Kvalifikovanou většinou bude jakákoli větší než nadpoloviční většina, v prohlášení tedy může být stanoven i požadavek na souhlas 100 % vlastníků.

viz Novotný, M., Horák, T., Holejšovský, J., Oehm, J.: Bytové spoluvlastnictví a bytová družstva. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2016. s. 413

Jak vyplývá z výše uvedeného, nejdříve musíte mít dohodu všech dotčených vlastníků. Pak tuto dohodu bere na vědomí hlasováním i SVJ. V případě změn vymezení jednotek z ZoVB na NOZ jsou dotčenými vlastníci všichni vlastníci v domě.

Podotýkám, že já osobně bych měl radši jednotky vymezené dle NOZ, jedná se o praktičtější řešení.