Pane Werewolfe, správně jste pochopil, že základem pro rozhodování o domě a jeho technických zařízeních je znalost stavu domu a jeho technických zařízení.

Dejte si vyhledat „Reserve study“ a zjistíte, co jsem na toto téma zde už napsal.

V některých státech je zákonnou povinností výboru sestavovat seznam všech společných částí a technických zařízení domu. U každé části musí být určeno na 30 let dopředu:

• zda se udržuje a opravuje, nebo nikoliv;
• jaká je odhadovaná zůstatková životnost v rocích;
• kolik bude stát náhrada či generální oprava po skončení životnosti.

Na základě toho se sestavuje dlouhodobý finanční plán, který zahrnuje veškeré finanční toky spojené se správou domu:

• náklady na opakující se každoroční údržbu a opravy společných částí;
• tvorbu krátkodobých záloh či výnosy z příspěvků na tento účel;
• náklady na jednorázové větší opravy podle seznamu uvedeného výše;
• tvorbu dlouhodobé zálohy, případně výnosy z příspěvků na tento účel;
• další náklady na činnost právnické osoby samotné, např. na provoz místnosti SVJ, na odměny členů statutárního orgánu;
• tvorba záloh či členské příspěvky, vybírané na tento účel;
• v případě záporného výsledku (finanční nedostatečnost SVJ) v některém roce musí být ve finančním plánu vyřešeno kde společenství získá peníze na překlenutí tohoto stavu (půjčka, úvěr + stanovení výše a doby splácení).

To vše dohromady se nazývá Reserve study právě proto, že společenství tím získává vodítko pro stanovení výše záloh na správu, případně pro tvorbu rezerv na budoucí nutné opravy. Z Reserve study se dá jednoduše pouhým nahlédnutím zjistit, jaká výše plateb bude potřebná v budoucích letech či desítkách let.

V civilizovaném světě je neprodejný byt v domě, který nemá sestavenu a schválenu Reserve study. To pouze v zaprděném Česku se vymýšlí jak obejít zavedené plánovací postupy a jak okecat skutečnost, že výbor ani vlastníci netuší jak se bude správa domu vyvíjet za rok, za dva, za deset let a kolik to bude všechno stát.

Maximum duševního úsilí, kterého jsou vlastníci jednotek v Česku schopni, je sejít se občas na shromáždění a hádat se nesystematicky, zda se má zateplovat, jak navrhuje soused Horák, či zda raději jen vyměnit okna, jak si myslí sousedka Kolářová, nebo napřed opravit střechu. Maximálně jsou ochotni odhlasovat si naprosto neurčitou a ničím nepodloženou částku naslepo (to jsou ty známé údaje typu 17.50 Kč/m2). Při tom nikdo netuší na co jsou ty peníze určeny, zda to není moc, zda to není málo, co se s domem vlastně má dít v příštích třiceti letech, zda na to budou či nebudou našetřeny dostatečné peníze.

lake