Právně zajímavější je jiná otázka: Jak vyřešit obdobný případ, jestliže se shromáždění v budoucnu sejde, bude usnášeníschopné a odhlasuje si totéž.
V tomto případě nepůjde o nulitní jednání (neplatné od počátku). Půjde o řádně přijaté usnesení. Zároveň nepůjde o důležitou záležitost, která by zasahovala do samé podstaty vlastnictví. Přehlasovaný vlastník by se měl dožadovat svého práva podle zákona:
| 89/2012 Sb. § 1791 (1) Vzniku a trvání závazku nebrání, není-li vyjádřen důvod, na jehož základě má dlužník povinnost plnit; věřitel je však povinen prokázat důvod závazku. |
Z uvedeného plyne, že SVJ jako údajný věřitel je povinno prokázat důvod údajného závazku. Neprokáže-li jej, šlo by o platby bez právního důvodu a jednalo by se o bezdůvodné obohacení právnické osoby SVJ. Důkazní břemeno nese právnická osoba a obsah dokazování vypývá ze zákonné právní úpravy hrazení záloh v ZoVB:
| 72/1994 Sb. § 15 (1) Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 8 odst. 2). (2) K účelu uvedenému v odstavci 1 skládají vlastníci jednotek předem určené finanční prostředky jako zálohu. Výši záloh si určí vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech. Výši částky a den její splatnosti sděluje vlastníkům jednotek výbor nebo pověřený vlastník. |
SVJ tedy je povinno tvrdit a prokazovat, že záloha byla schválena oprávněně a při splnění podmínek, které ukládá zákon. Napřed je tedy nutno, aby SVJ konkrétně označilo důvod úhrady navržených záloh. Teprve z toho lze zkontrolovat, zda jde o budoucí náklad nutný či nikoliv nutný, a zda výše částky je či není přiměřená stanovenému účelu.
V SVJ(2000) zpravidla platí, že o opravách rozhoduje shromáždění tříčtvrtinovou většinou všech vlastníků jednotek. Nemůže tedy být za „budoucí nutný“ považován náklad na takovou opravu, která dosud nebyla shromážděním řádně schválena. (Píši zde opakovaně o Reserve study a o jejím schvalování, lze vyhledat.) Tím spíše nemůže být za „budoucí nutný náklad“ označena taková částka, o které samo SVJ netuší na co ji v budoucnu použije, kdy ji použije a zda vůbec ji použije.
- SVJ je povinno tvrdit a prokazovat, že jde o zálohy na budoucí příspěvky na správu domu (to prokáže jedině tím, že sdělí na jaký konkrétní účel správy domu je tato konkrétní záloha určena a kdy má na tento účel být použita). Také bude SVJ povinno tvrdit a prokazovat, že na správu domu v následujících letech nepostačuje dosud vybíraná záloha ve výši 3 miliony Kč.
- SVJ je povinno tvrdit a prokazovat, zda jde o zálohu krátkodobou, či dlouhodobou. V případě dlouhodobé zálohy je povinno prokázat předpokládanou dobu použití zálohy. Na tom totiž závisí vznik povinnosti příjemce záloh vyúčtovat a vypořádat přijaté částky.
- Jde-li o zálohu krátkodobou, SVJ je povinno tvrdit a prokazovat, že výše zálohy je určena tak, aby byly kryty konkrétní předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících.
- Jde-li o zálohu dlouhodobou, SVJ je povinno tvrdit a prokazovat, že výše zálohy je určena tak, aby byly kryty konkrétní předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v dalších letech.
Pokud jde o závaznost hlasování pro ty, kdo hlasovali pro, použije se příslušné obecné ustanovení NOZ:
| 89/2012 Sb. § 1 (2) Nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti. |
Tomu rozumím tak, že chtějí-li NĚKTEŘÍ vlastníci jednotek skládat zálohy bez důvodu a bez konkrétního určení, mohou si toto ujednat se SVJ. Toto ujednání však dopadá pouze na účastníky tohoto ujednání: na SVJ a na ty, kdo se dobrovolně zavázali hradit zálohu bez účelu. Ostaním vlastníkům jednotek taková povinnost nevznikla. Shromáždění není oprávněno jim takovou nezákonnou povinnost uložit a SVJ není oprávněno na nich tyto částky vymáhat, neboť se nejedná o povinnost podle § 9a ZoVB odst. 3.
lake
Poslední komentáře