Vážení, není pravda, že předsedovi výboru SVJ, resp. výboru není nic do činění vlastníků BJ v domě. Povinnosti vlastníků BJ jasně stanoví jak zákon o vlastnictví bytů (dále ZoVB- z 72/1994 Sb. v aktuálním znění) tak stanovy, ale také např. stavební zákon.

V současné době je připravována změna ZVB (možná od r. 2009). Přikládám citaci odpovědí MMR, odboru bytové politiky na některé moje otázky, týkající se Vášich názorů a také některé moje názory získané během let jako předsedy výboru SVJ.

Následující textace z odpovědi MMR je sice týká navrhovaného ZoVB, ale v této oblasti se shoduje se zákonem platným (jen jiné číslo paragrafu). Přesné znění návrhu ZoVB naleznete na stránkách MMR.

1. Citace:

1. „Pokud se týká úpravy jednotky prováděné vlastníkem jednotky, je stanovena v § 26 odst. 2 povinnost vlastníka jednotky oznamovat tyto skutečnosti výboru společenství, případně je provádět až po předchozím souhlasu nadpoloviční většiny hlasů všech vlastníků jednotek“.
2. „Správou domu se podle § 31 odst. 2 návrhu zákona rozumí rovněž povinnost stanovená stavebním zákonem uchovávat po celou dobu trvání domu ověřenou dokumentaci stavby odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení je zahrnuta pod pojem správa domu; za tím účelem je společenství oprávněno vyžadovat od vlastníků jednotek při provádění změn jednotek poskytnutí ověřené dokumentace (§ 26 odst. 7)“.
3. „§ 32 odst. 3 je společenství dále oprávněno zastupovat vlastníky jednotek v řízeních podle stavebního zákona, která se týkají společných částí domu anebo pozemku, včetně doručování všech písemností, nebo být účastníkem řízení v případech určených stavebním zákonem“.

B)Moje poznámky:

1. Podle ZoVB zastupuje společenství výbor, resp. jeho předseda pokud to jinak nestanoví platné stanovy SVJ.
2. Stavební úpravy v bytě panelového domu lze provádět pouze na základě platné dokumentace zpracované autorizovanou osobou (kulaté razítko), která musí být součástí „Ohlášení“ stavebnímu úřadu. Současně musí stavebník doložit, že před zahájem stavby oznámil svůj záměr sousedům, a že předal jedno paré ověřené dokumentace výboru SVJ k založení do dokumentace domu.

3.Pokud jde o rekonstrukci jádra, musí být odborně doloženo (statik, autorizovaná osoba), že nedojde k ohrožení statiky budovy (i když materiálem bude sádrokartonová konstrukce, nejsme to my kdo může rozhodovat. Ani když lze výsledek ohlášení předvídat).

4. Nedělejme si iluze, že se stavební zákon příliš změnil ve prospěch svévolného chování stavebníků a že si můžeme dělat co chceme.

5. To co je v našem bytě „naše“ z hlediska stavby, to jsou de facto jen „omítky a jejich povrchová úprava“, „povrch podlah“ a pod. Nosné konstrukce svislé i vodorovné jsou věcí spoluvlastnictví, tzn. že o nich máme právo spolurozhodovat dle stanovených pravidel. Ne že jsou naše!

6. Typické zneužívání „spoluvlastnictví společných částí domu“ některými vlastníky či uživateli BJ jsou různé skříňky vymístěné na chodby (např. botníky a pod.) bez předchozího rozhodnutí Shromáždění vlastníků, kočárky a kola ve společných částech domu k tomu neurčených, atd.

7. Prostě platí: „Co je všech není nikoho pokud se o tom právoplatně nerozhodne jinak“. Tzn., že se ostatní vzdají určité části svých práv ve prospěch jiných či jiného.

8. Také zřizování plovoucích podlah v panelových domech podléhá ohlášení, protože vyžaduje odborný návrh a provedení (kročejový útlum). Takže je opět nutné stanovisko či dokumentace autorizované osoby.

9. Pozor na úpravy na balkonech a lodžiích! Tyto prostory jsou dle ZoVB společnou částí domu a o jejich změnách rozhoduje Shromáždění dle ZoVB, resp. dle Stanov.

10. SVJ je totiž specifická forma spoluvlastnictví řízená speciálním zákonem, který má přednost před zákony obecné povahy (nemůže však s nimi být v rozporu).

11. Bez většinového souhlasu ostatních spoluvlastníků domu nemůžeme dělat např. úpravy, které stavebně mění vzhled domu (zasklení balkonů, uzavření zábradlí prkny, individuelní výměna oken, předokenní žaluzie, omítnutí a vymalování lodžií nebo položení dlažby na balkonech (většinou si zakonzervujeme poruchy v hydroizolaci resp. v panelu).

12. Obdobně lze chápat i např. výměnu radiátorů v BJ. Jsou prostředkem dodávky tepla jako služby, kterou ze zákona musí zajistit SVJ prostřednictvím výkonu správy domu. Takže dle mého názoru je jejich výměna věcí SVJ (radiátor nelze zaměnit za nový, libovolný. To je třeba posuzovat odborně a z hlediska vyváženosti otopné soustavy. A to je role a odpovědnost správce, tedy výboru nebo pověřené realitky). Lze samozřejmě ve stanovách určit pravidlo, že náklady za nový radiátor hradí vlastník BJ nad rámec jeho příspěvků do fondu oprav. Pokud to není stanoveno, hradí se dle mého názoru z FO.

13. Takže povinností a omezení z hlediska nejen stavebního zákona máme stále dost. A řekl bych, že je to většinově v našem zájmu. Jinak doplatíme na bezohlednost některých jedinců.

14.Co mně chybí, je sjednocující výklad MMR při výkladu stavebního zákona, ve vztahu k ZoVB (a naopak), který by byl závazný pro všechny stavební úřady (SÚ). Pořád se ještě vyskytují diametrálně rozdílné názory pracovníků jednotlivých SÚ (nebo v rámci krajů). Např. požadavek SÚ na 100% souhlas členů SVJ se zateplením budovy, nerespektující speciální zákon řešící způsob rozhodování v SVJ (75% ze všech vlastnických podílů) a navíc „vylepšený“ požadavkem na souhlas všech spoluvlastníků BJ (tedy např. obou manželů), což v praxi úplně likviduje smysl příslušných ustanovení ZoVB!

15. Tyto reakce MMR by měly být zveřejňovány na stránkách MMR až do doby než budou zapracovány do změn zákonů.

Zdraví JaKr