Čím se řídí rekonstrukce bytového jádra v bytě v OS v SVJ ?

Přdsedkyně samozřejmě takové právo NEMá. Nemá právo vlastníkovi nařizovat žádné doložení revizí. Je to tak, i když tady spousta přispívatelů bude citovat různé paragrafy a bude tvrdit, že má. NEMÁ.

Při rekonstrukci bytového jádra(výměna umakartu za Itong) se běžně vyžaduje posouzení statika!Renomovaná odborná firma, se bez tohoto vyjádření autorizovaného technika, do rekonstrukce bytového jádra vůbec nepustí.

Ve stanovách máte uvedenu povinnost oznámit právnické osobě SVJ veškeré plánované úpravy…

Zákon Vám nařizuje toto:

§ 1182/89/2012Sb.,

Upravuje-li vlastník jednotky stavebně svůj byt, umožní do bytu přístup pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, pokud byl k tomu předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu.

§ 1175

(1) Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.

(2) Vlastník jednotky udržuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; to platí i o společných částech, které má vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání. konec citace zákona.

V praxi to znamená,že pokud jste prokazatelně nezasahovali do společných částí domu,nemá právnická osoba SVJ/resp. její statutární orgán po Vás ,co požadovat a stanovy jsou v tomto bodě pro Vás právně nezávazné a tudíž i neplatné!

Je tu však ještě další důležitý aspekt, rekonstrukce vaší bytové jednotky.Přestože veškeré rozvody plynu za plynoměrem jsou ve Vašem vlastnictví a Vy jste nechali odbornou firmou do nich provést zásah(např.výměna za Cu),musí Vám tato firma vystavit revizní zprávu včetně dokumentace.To samé platí i při rekonstrukci(výměně Al za Cu) rozvodů elektroinstalace ve vašem bytě.Vodu a odpady by Vám měla také měnit odborná firma.Samozřejmě, pokud sám nemáte kvalifikaci tyto práce provádět.Těmito revizními zprávami,se jako vlastník bytové jednotky budete hájit, v případě nenadále události.Žádnou povinnost, poskytovat kopie těchto důležitých dokumentů právnické osobě SVJ nemáte.

Požádejte váš statutární orgán,aby Vám písemně doložil , na základě jakého § znění zákona, jste povinen mu tyto revize dokládat.

http://www.portalsvj.cz/…loveho-jadra

Přeji hezký zbytek večera.

JaVa

Děkuji panu Josefu P.

Už delší dobu se divím, proč je v zákoně, že si vlastník jednotky může nenosné příčky v jednotce libovolně přemisťovat, odstraňovat a budovat nové.

Rád bych toto ustanovení experimentálně ověřil, ale raději ne ve svém bytě.

Nenosné příčky by neměl nikdo samovolně přesouvat. Alespoň ne bez statického posudku a vědomí stavebního úřadu. Bohužel v praxi tomu může být jinak.

Jarek a další: asi jste si dotaz nepřečetli pořádně: při přestavbě umakartového jádra za zděné se zde nehovoří o „magorovi z výboru SVJ“ .Dotaz zněl, zda může bývalý majitel bytů, t.j. SBD, které nadále vykonává správu pro SVJ, vynucovat ze své strany povolení k přestavbě jádra a následně toto kontrolovat.

Jenže ono to není její. Má jen uživatelská práva.

Pokud jde o vlastnictví družstva, tak se musíte řídit jejich pravidly.

Co se týká přestavby z umakartového jádra na zděné, tak bych posouzení statika doporučil. Možná zjistíte, že bude lepší onen barák opustit.

Podle mého názoru pokud jde o základní rekonstrukci bytového jádra tohoto typu http://www.fronton.cz/…o-jadra-brno tak nemusíte nahlasovat na úřad nic. Ale dle mého názoru je minimálně vhodné obejít sousedy, sdělit jím tento plán s délkou rekonstrukce a požádat (i když zdvořilostně a ne závazně) o povolení.

Povinnost při přestavbě není od roku 2007 naprosto žádná. Povolení ani ohlášení na stavebním úřadě není třeba a předsedovi je dotoho taky houby co si kdo dělá v bytě. Oznámení lidem v domě je slušnost, ne povinnost. A předseda se o tom pouze může dozvědět spolu s ostatními, nemá v tomto směru žádné „právo“ na víc informací, či dokonce na nějaké kontroly v bytě apod.

Jen upozorňuji na povinnost zachovat přístup ke spolčeným částem domu (stoupačky) – tedy NEzazdít je!

P.L.

Před časem jsem zde uvedl dotaz týkající se „vlastnictví té části konstrukce bytového jádra“, zpravidla oddělující WC a koupelnu od šachtice se svislými rozvody vody, plynu kanalizace a VZT. Nikdo nereagoval.

Při této příležitosti kladu opět tuto otázku : "kdo je vlastníkem uvedených dvou stěn byt. jádra ?

1. vlastník BJ nebo
2. jsou součástí společných částí domu ?

Teprve po odpovědi na tuto otázku, je možné tvrdit co je při rekonstrukci byt. jádra vlastník BJ povinnen buď nahlašovat nebo o co má žádat.

Tuhle skutečnost nikdo vůbec nezkoumá ani ve stavebním řízení, přestože dochází ve většině případů k podstatné stavební úpravě v jejímž důsledku se zcela znepřístupní (oproti původnímu stavu) prostor šachtice s uvedenými rozvody = „společnými částmi domu“. Tato skutečnostpak činí problémy zejména tam, kde si vlastníci provedou „svévolně“ rekonstrukce dříve než dojde k výměně stoupaček. Pak se řeší spory o náhradách škody.

Otázka zní : „Komu vlastně vzniká škoda“? „Kdo ji způsobil“ ? Vlastník nebo SVJ ?

Na tyto otázky by mě zajímala vážení vaše odpověď.

k.kolar@centrum­.cz

Dobrý den, myslím si, že prostor jádra je součást bytu a je pouze na vlastníkovi, jakým způsobem si prostor vyřeší, tím však není nijak dotčena povinnost umožnit přístup měřičům a v případě potřeby i k společným částem a při rekonstrukci bytu do společných částí (páteřních instalací) svévolně nezasahovat. Jinými slovy je na vlastníkovi, zda při rekonstrukci stoupaček odšroubuje stěnu či nastoupí zbíječka. (v cihlových domech také nejsou šachty a instalace jsou zazděny) s pozdravem, Petr Vávra

Vážený pane Vávro, váš názor sdílí pravděpodobně 99,99% vlastníků. I já jsem se do nedávna s touto záležitostí nijak nezabýval. Přivedly mě k této úvaze až zde prezentované dotazy, týkající se sporů o náhradu škod v případě potřeby zásahu do „zazděných svislých rozvodů“.

Dovolil bych si nesouhlasit s vaším názorem a uvedu svůj pohled na „hranice“ byt. jednotky opřený o fakta :

• podlahovou plochu BJ vymezuje §2, odst.j), nic se v něm

  neuvádí o ploše kterou zabírá půdorys „šachtice jádra“

  proto dle mého názoru, „šachtice“ nemůže patřit k BJ.

  Pochybuji, že ji některé SVJ má v Prohlášení započítánu

  do výměry podlah. plochy BJ.

• nepatří-li „šachtice“ k jednotce, pak ji musí od "spol.

  částí domu" oddělovat od BJ "nějaká konstrukce=stěna

  byt. jádra"

• obecně platí, že BJ tvoří uzavřený prostor stěnami,

  stropem a podlahou a z nich do BJ patří jen „malby“ a

  podlahové krytiny (ev. „skladba podlahy“ nad betonovým

  povrchem). Totéž by mělo tedy platit i o "vnitřním

  povrchu" stěny byt. jádra, nikoliv vlastní konstrukce

  této stěny (u panel. domů tedy převážně původně umakart.

  stěny)

• u domů zděných, pak vedou „společné rozvody“ převážně

  ve nosných zdech= „společných částí domů“, takže o tom

  kdo hradí zásahy do těchto „spol. částí domů“ asi

  nebude mezi vlastníkem BJ a SVJ spor.

• zachování přístupu k měřičům, je předpokládám ze ZoVB

  dostatečně jasné §213, odst.4)

Můj závěr je tedy odlišný od vašeho názoru a proto jsem přesvědčen, že pokud chce vlastník BJ v panelovém domě měnit „konstrukci“ zakrývající „spol. rozvody“, měl by žádat o souhlas „SVJ“. Můj názor nemá nic společného s uváděnými „diktátorskými snahami“ ze strany některých „správců SBD“, zasahovat do práv vlastníka BJ ze zcela jiných důvodů, než těch které jsem uvedl.

Pokud bude mít někdo jiný názor k uvedenému výkladu, opřený o jiné argumentu „tech. nebo právního rázu“ uvítám je. Jsem přesvědčen, že jde dosud o zcela opomíjený ale podstatný problém, který není v ZoVB zcela jednoznačně definován.

k.kolar@centrum­.cz

Zde je výňatek z prohlášení vlastníka

Součástí bytové jednotky je její veškerá vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, kanalizace, topení včetně radiátorů, elektroinstalace silno i slaboproudá) kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů. K vlastnictví bytové jednotky patří podlahová krytina, obklady stěn, vnitřní omítky, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vstupní dveře a vnější okna.

Z čehož vyplývá zcela jasně že nenosné příčky jsou majetkem vlastníka bytu a to je rozhodující pro další postup při rekonstrukci bytového jádra.

L.

Vážený anonymousi, pokud nejste novým návštěvníkem „okinfa“ mohl by jste už vědět, že zde bylo několikrát uváděno, že se anonymům nebude odpovídat. Považuji otázku „vlastnictví stěn bytového jádra“ za dosti důležitou, proto se přesto vyjádřím k vašemu příspěvku.

Pokud je uvedená citace z Prohlášení autentická s vaším Prohlášením (SVJ), pak se mi její formulace a volba terminologie nejeví zrovna profesionální: „…kanalizace, topení…“,…„vnitřní okna“ – to jsou okna do chodby ? nebo světlíku ? nebo jsou vnitřní částí dvojitých (špaletových) oken ?

Co se týká nenosných příček, těmi jsou míněny v ZoVB příčky uvnitř BJ, oddělující jednotlivé místnosti BJ, nikoliv ty, které tvoří obvod bytové jednotky a oddělují ji od „společných částí domu“ (viz podrobněji v „Jádro bytu –1“) .

Z vámi uvedené citace, „nějakého Prohlášení“, dle mého názoru, nelze vůbec dovozovat váš závěr, že původní stěny byt. jádra jsou vlastnictvím vlastníka BJ. Uvítal bych názor k tomuto problému ještě od dalčích účastníků „okinfa“.

k.kolar@centrum­.cz

K Vašemu uvodu, pokud umíte číst jsem pod svým článkem podepsán a je lhostejno zda zkratkou či bych byl napsal „ČOKO,ROKO,KOKO“ a nebo něco jiného stejně to na mém článku nic nemění. „…kanalizace, topení….“,…„vnitřní okna vnější okna“ jsou zcela běžné výrazy čí popisy tak jako když Vy použijete slovo „šachtice“ ale přestaňme slovičkařit a držme se podstaty věci. V našem prohlášení vlastníka je to zcela jasné že příčky jsou majetkem vlastníka a věřte že i příčky z umakartu jsou příčkami které oddělují jednotlivé mistnosti včetně stupačky uvnitř BJ, nevím co je na tom nejasného a nesrozumitelného. Věřím že ti jenž mají uvedeno ve svém prohlášení vlastníka něco jiného musí postupovat podle svého prohlášení. Naše prohlášení vlastníka budovy není „nějaké prohlášení“ ale je zcela konkrétní a skutečné z čehož lze zcela jasně a jednoznačně dovozovat co je majetkem vlastníka a veškeré vnitřní příčky oním majetkem rozhodně jsou. SVJ nikdy nemůže rozhodovat o tom zda si do této příčky (nenosné)vyvrtám otvor 1m nebo 2m zda ji demontuji a nebo postavím jinou, to by bylo porušením vlastnického práva s nakládáním vlastnim majetkem. Není mi jasné proč někdo nemůže pochopit že každý ma jiná prohlášení a vše je tím pádem v každém regionu či městě jinak. Ja jen popsal zkušenosti v našem městě a u naší SVJ, které jsem nabyl před dvěma léty pří rekonstrukci svého bytového jádra.

Děkuji za pozornost. Tak dnes třeba je můj podpis Homolka – vadí to snad někomu?

Vážený pane „Homolko“, nejde mi vůbec o slovíčkaření. Dodržování správné terminologie má svůj význam, možná na to přijdete časem sám. Proto Vám nevyvracím ani váš názor, že stěny umakartového jádra jsou vaším vlastnictvím.

Vzhledem k tomu, že se k uvedenému tematu zatím nikdo nevyjádřil, ponechám si svůj názor, že „dvě části“ stěn byt. jádra, oddělující WC a koupelnu od „šachtice“ v níž prochází rozvody vody, plynu a VZT, patří do „společných částí domu“, protože půdorysná plocha „šachtice“ s rozvody není součástí podlahové plochy BJ a proto by měla být konstrukce např. „umakartová“, která odděluje tuto plochu od WC a koupelny, patřit do „společných částí domu“.

k.kolar@centrum­.cz

pár postřehů:

• jestli vám rozumím správně, pak části zakrývající spol. část domu resp. ji oddělující od jednotky musejí z tohoto titulu být také spol. částí domu. To ale obecně neplatí. Typickým příkladem jsou vstupní dveře do jednotky.
• šachta jistě není započítáta do podl. plochy jednotky, ale s vysokou pravděpodobností není započítána nikam; ani do spol. prostor. Není místností, a její plocha není relevantní.
• otázkou navíc je, zda vůbec je šachta jako taková vymezena v Prohlášení jako spol. část domu, nebo Prohlášení pouze stanoví výčet jejích komponent, které náleží k vlastnictví jednotky, a těch, které jsou spol. částí domu, popř. tvoří ohraničení jednotky.

G.X.

ad 1: Pan G.X. dovozuje zcela přesně:

Vstupní dveře jednotky jsou společnou částí domu.

Vizte návrh nového ZoVB, přičemž v důvodové zprávě se uvádí, že nový ZoVB v zájmu právní jistoty pouze explicitně uvádí to, co platí již nyní.

ad 2 a 3: Zákon jasně stanoví, že co není součástí jednotky, je součástí společných prostor. Takže nemůže být v domě něco, co není ani součástí jednotky, ani součástí společných prostor, bez ohledu na Prohlášení vlastníka.

Emanuel

Podle návrhu ZVBJ §2 ods.f JSOU vstupní dveře do jednotky součástí jednotky. Takže to je dosti zásadní rozpor s výše uvedenou větou.

Dobrý den, mám prosím dotaz. Soused si koupil byt do osobního vlastnictví a hned si vymyslel totální rekonstrukci bytu. To bych neřešila, ale chce zazdít původní vstupní dveře a dát je na jinou zeď a bohužel my máme hned vedle pokojíček a bude tam hrozný rámus od zavírání jeho dveří. Už takhle je tam od nich vše slyšet – mají vedle pokoj a vše je dost slyšet. Mám malé děti a jsem z toho dost na nervy. Můžete mi poradit co mám dělat? děkuji moc Algrida

Nepíšete, zda má souhlas.

Nechci se přít zda podle práva či prohlášení vlastníka patří vstupní dveře do společných prostor.

Jen chci tuto situaci ohodnotit jako totálně absurdní. Spousta lidí má již dnes dveře vyměněné za mnohem dražší – bezpečnostní. Troufám si tvrdit, že nenajdete jediný případ, kdy by se ty dveře platily ze společných peněz.

Nebo si snad myslíte, že když přednesu na schůzi návrh, že chci nové dveře za 15 tisíc, že mi to 3/4 lidí schválí a SVJ zaplatí?

Nezlobte se na mě, ale toto je opravdu velký nesmysl a jako jiné nesmysly v zákonech ho bohužel možná 100% lidí nedodržuje..

P.L.

Vážený pane G.X.,děkuji za Váš názor. Krátce, nejde mi o to „předvádět se“ zde a poutat pozornost ale upozornit na stav, který si vykládá „vlastnická veřejnost“ podle svého, protože stávající ZoVB takové „detaily“ neřeší„. Proto jsou pak spory mezi "vlastníky a SVJ“ u „zazděných jader“ s přístupem jen k uzavíracím armaturám a měřidlům, v případě, že je třeba přístup dovnitř celé „šachtice=společ. části domu(SČD)“ !

• Obecně lze snad chápat prostor „BJ“, jako uzavřený a ohraničený svislými a vodorovnými konstrukcemi. Pouze jejich „vnitřní povrchová strana“ stěn (panelu, byt. jádra) tvoří vnitřní hranici „BJ“, nikoliv celý panel nebo umakart. stěna, či jiná konstrukce oddělující „BJ“ od „SČD“! Do „BJ“ patří pouze „vnitřní povrchová úprava“ stěn ! Tolik k hranicím mezi „BJ“ a „SČD“.

Tyto stěny mají výplňové prvky : vstup. dveře do BJ a okna ve vnějším plášti domu, (ev. u světlíků, někde dokonce do vnitřních spol. částí domů do schodiště u cihl. domů). Vlastnictví „výplní“ ZoVB nedefinuje, proto si ho každý vykládá po svém.

• Ke vchodovým dveřím do BJ : to, že jsou považovány vstupní dveře do „BJ“ (valnou většinou vlastníků) za „součást vlastnictví BJ“, je dle mého názoru nešťastné. Výsledkem je „různorodý“ vnitřní vzhled domu díky „různosti“ vstup. dveří do BJ. Zrovna tak považuji za nešťastné z hlediska vlastnictví, v řadě Prohlášení, členění oken na část „vnitřní“ (patří k BJ) a „vnější“ (jako „SČD“). Takto „přiblble“, by se daly posuzovat i vstupní dveře do „BJ“. To jen na ukázku, jak to je v praxi, díky špatnému ZoVB.
• K šachtici : z vašeho příspěvku je patrné, že dle Vás, je v domě prostor, (uvádím ho zjednodušeně jako „šachtice se svislými společnými rozvody“), který je „územím nikoho“ ? Prohlášení slouží k tomu aby bylo definované (zatím nedostatečně), co patří do „vlastnictví vlastníků BJ“ a co do „SČD“, za něž nesou odpovědnost všichni vlastníci, jako SVJ. Váš názor, že plocha, kterou zabírá půdorys „šachtice“ není „relevantní“, mi připadá podobný přístup autorů ZoVB, při jeho tvorbě, podcenění a nedořešenost některých věcí. I tato plocha musí přeci jednoznačně k něčemu vlastnicky patřit ! K „BJ“ nebo do „SČD“, včetně (jak uvádíte) „komponent“ v šachtici.

V každém případě Vám nemám za zlé Váš odlišný názor a děkuji Vám za vyjádření k tematu, které nám všem dosud připadalo jasné, dle mého názoru však to není tak jasné a svědčí o tom, že by se i této „části domu“ měla věnovat v novém ZoVB větší pozornost!

k.kolar@centrum­.cz

Tak teď se Vám povedlo mě zmást v oblasti, ve které jsem původně měla úplně jasno a kterou vlastníkům jako předseda také takto prezentuji. Jde mi o prostor zřejmě zde nazývaný šachtice, u nás umístěný v jádře za záchodem.

Prostým přeměřením se u nás totiž jasně ukazuje, že tento prostor, kterým prochází přívod vody a plynu a odpadové potrubí, je mi dle Prohlášení vlastníka napočten do plochy bytu, tj. je můj a platím za něj jak do dlouhodobých záloh na opravy a údržbu („FO“), tak je mi započten do plochy na vytápění a TUV. Na druhou stranu podle téhož Prohlášení jsou moje rozvody médií od uzavíracího ventilu.

Z toho mi vždycky vycházelo, že společné jsou pouze celé svislé trubky plus ten kousek vodorovné trubky k ventilu jmenované rovněž v PV jako rozvody tepla, SV, TUV, plynu, elektřiny, kanalizace, domovní elektroinstalace a rozvody telekomunikací v části C. Určení společných částí budovy.

Z toho v našem SVJ také vycházíme např. při realizaci oprav. Pokud teče trubka před uzávěrem, hradí opravu SVJ. Pokud za uzávěrem, hradí opravu vlastník. Stejně u odpadového potrubí – pokud je závada v napojení na svislou trubku, hradí vlastník, pokud teče spoj svislé trubky, hradí SVJ.

Protože jsme velmi slušné SVJ, členové se na mě zatím vždy obrátili o radu, jak při rekonstrukci jádra postupovat. Na to jim vždy říkám tři věci:

1. Statický posudek – je to pro vlastníka jakési alibi, že nezpůsobí přestavbou škody, za které by bez něj odpovídal. Protože ho statik vždy vyhotoví v několika paré, všichni byli ochotni ho nechat založit v archivu SVJ.
2. Rozvody médií – vždy upozorňuji vlastníka, že svislé trubky jsou společné a vlastník je povinen k nim zachovat přístup. Pokud toto nesplní a v budoucnu bude prováděna rekonstrukce nebo havarijní oprava (což nikdy nelze vyloučit), ponese si náklady na zpřístupnění včetně případného bourání a uvádění do původního stavu vlastník, který společné části znepřístupnil.
3. Pokud dochází ke změně dispozičního řešení, což většinou ano, když si např. vlastník koupelnu zvětšuje, mělo by toto projít změnou prohlášení vlastníka a na základě toho by také měly být provedeny změny v ploše pro vyúčtování tepla a teplé vody. Protože toto je v zájmu vlastníka, nechávám na jeho rozhodnutí, zda si změnu Prohlášení nechá na shromáždění odsouhlasit, příslušné papíry na vlastní náklady vyrobit a změnu u správce zaevidovat.

K realizaci bodu 3) u nás zatím nikdy nedošlo, zřejmě kvůli množství papírů, které katastr k provedení změny vyžadoval. Protože tím nedochází k poškozování ani SVJ, ani ostatních vlastníků (zde spíše k mírnému zvýhodnění), necháváme to plavat s tím, že za ohlášení změny je zodpovědný vlastník jednotky a případným sankcím by se vystavoval on.

Je tedy někde v naší logice a v našem způsobu chyba? Předem díky za názory.

Vážení, není pravda, že předsedovi výboru SVJ, resp. výboru není nic do činění vlastníků BJ v domě. Povinnosti vlastníků BJ jasně stanoví jak zákon o vlastnictví bytů (dále ZoVB- z 72/1994 Sb. v aktuálním znění) tak stanovy, ale také např. stavební zákon.

V současné době je připravována změna ZVB (možná od r. 2009). Přikládám citaci odpovědí MMR, odboru bytové politiky na některé moje otázky, týkající se Vášich názorů a také některé moje názory získané během let jako předsedy výboru SVJ.

Následující textace z odpovědi MMR je sice týká navrhovaného ZoVB, ale v této oblasti se shoduje se zákonem platným (jen jiné číslo paragrafu). Přesné znění návrhu ZoVB naleznete na stránkách MMR.

1. Citace:

1. „Pokud se týká úpravy jednotky prováděné vlastníkem jednotky, je stanovena v § 26 odst. 2 povinnost vlastníka jednotky oznamovat tyto skutečnosti výboru společenství, případně je provádět až po předchozím souhlasu nadpoloviční většiny hlasů všech vlastníků jednotek“.
2. „Správou domu se podle § 31 odst. 2 návrhu zákona rozumí rovněž povinnost stanovená stavebním zákonem uchovávat po celou dobu trvání domu ověřenou dokumentaci stavby odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení je zahrnuta pod pojem správa domu; za tím účelem je společenství oprávněno vyžadovat od vlastníků jednotek při provádění změn jednotek poskytnutí ověřené dokumentace (§ 26 odst. 7)“.
3. „§ 32 odst. 3 je společenství dále oprávněno zastupovat vlastníky jednotek v řízeních podle stavebního zákona, která se týkají společných částí domu anebo pozemku, včetně doručování všech písemností, nebo být účastníkem řízení v případech určených stavebním zákonem“.

B)Moje poznámky:

1. Podle ZoVB zastupuje společenství výbor, resp. jeho předseda pokud to jinak nestanoví platné stanovy SVJ.
2. Stavební úpravy v bytě panelového domu lze provádět pouze na základě platné dokumentace zpracované autorizovanou osobou (kulaté razítko), která musí být součástí „Ohlášení“ stavebnímu úřadu. Současně musí stavebník doložit, že před zahájem stavby oznámil svůj záměr sousedům, a že předal jedno paré ověřené dokumentace výboru SVJ k založení do dokumentace domu.

3.Pokud jde o rekonstrukci jádra, musí být odborně doloženo (statik, autorizovaná osoba), že nedojde k ohrožení statiky budovy (i když materiálem bude sádrokartonová konstrukce, nejsme to my kdo může rozhodovat. Ani když lze výsledek ohlášení předvídat).

4. Nedělejme si iluze, že se stavební zákon příliš změnil ve prospěch svévolného chování stavebníků a že si můžeme dělat co chceme.

5. To co je v našem bytě „naše“ z hlediska stavby, to jsou de facto jen „omítky a jejich povrchová úprava“, „povrch podlah“ a pod. Nosné konstrukce svislé i vodorovné jsou věcí spoluvlastnictví, tzn. že o nich máme právo spolurozhodovat dle stanovených pravidel. Ne že jsou naše!

6. Typické zneužívání „spoluvlastnictví společných částí domu“ některými vlastníky či uživateli BJ jsou různé skříňky vymístěné na chodby (např. botníky a pod.) bez předchozího rozhodnutí Shromáždění vlastníků, kočárky a kola ve společných částech domu k tomu neurčených, atd.

7. Prostě platí: „Co je všech není nikoho pokud se o tom právoplatně nerozhodne jinak“. Tzn., že se ostatní vzdají určité části svých práv ve prospěch jiných či jiného.

8. Také zřizování plovoucích podlah v panelových domech podléhá ohlášení, protože vyžaduje odborný návrh a provedení (kročejový útlum). Takže je opět nutné stanovisko či dokumentace autorizované osoby.

9. Pozor na úpravy na balkonech a lodžiích! Tyto prostory jsou dle ZoVB společnou částí domu a o jejich změnách rozhoduje Shromáždění dle ZoVB, resp. dle Stanov.

10. SVJ je totiž specifická forma spoluvlastnictví řízená speciálním zákonem, který má přednost před zákony obecné povahy (nemůže však s nimi být v rozporu).

11. Bez většinového souhlasu ostatních spoluvlastníků domu nemůžeme dělat např. úpravy, které stavebně mění vzhled domu (zasklení balkonů, uzavření zábradlí prkny, individuelní výměna oken, předokenní žaluzie, omítnutí a vymalování lodžií nebo položení dlažby na balkonech (většinou si zakonzervujeme poruchy v hydroizolaci resp. v panelu).

12. Obdobně lze chápat i např. výměnu radiátorů v BJ. Jsou prostředkem dodávky tepla jako služby, kterou ze zákona musí zajistit SVJ prostřednictvím výkonu správy domu. Takže dle mého názoru je jejich výměna věcí SVJ (radiátor nelze zaměnit za nový, libovolný. To je třeba posuzovat odborně a z hlediska vyváženosti otopné soustavy. A to je role a odpovědnost správce, tedy výboru nebo pověřené realitky). Lze samozřejmě ve stanovách určit pravidlo, že náklady za nový radiátor hradí vlastník BJ nad rámec jeho příspěvků do fondu oprav. Pokud to není stanoveno, hradí se dle mého názoru z FO.

13. Takže povinností a omezení z hlediska nejen stavebního zákona máme stále dost. A řekl bych, že je to většinově v našem zájmu. Jinak doplatíme na bezohlednost některých jedinců.

14.Co mně chybí, je sjednocující výklad MMR při výkladu stavebního zákona, ve vztahu k ZoVB (a naopak), který by byl závazný pro všechny stavební úřady (SÚ). Pořád se ještě vyskytují diametrálně rozdílné názory pracovníků jednotlivých SÚ (nebo v rámci krajů). Např. požadavek SÚ na 100% souhlas členů SVJ se zateplením budovy, nerespektující speciální zákon řešící způsob rozhodování v SVJ (75% ze všech vlastnických podílů) a navíc „vylepšený“ požadavkem na souhlas všech spoluvlastníků BJ (tedy např. obou manželů), což v praxi úplně likviduje smysl příslušných ustanovení ZoVB!

15. Tyto reakce MMR by měly být zveřejňovány na stránkách MMR až do doby než budou zapracovány do změn zákonů.

Zdraví JaKr

Prosím vás dala jsem tam dotaz…mohl byste mi poradit? děkuji Algrida

Chtěl bych se připojit do diskuse která je velice zajímavá a to už tím, že pokud si někdo dělá co chce, porušuje zákony a třeba i stanovy společenství tak vždy to skončí na tom, že to jsou soudruzi a ještě žijí v komunizmu. Skutečně mě tyto odpovědí baví a jistě soudruh který odpovídal si to za těch komoušu užíval. To jsem ale ani původně nechtěl řešit. Řešit chci problém když jsem jako předseda společenství zašel na stavební úřad v jednom městě a dotazoval se na otázku co se musí a nemusí ze strany vlastníku BJ při vyměně oken a balkonu, přestavbě bytového jádra, odpověď byla, že vlastník to na stavební úřad jen oznámí a pak společenství má předložit stavební posudek, oznámení o úpravě a po rekonsrtukci bytového jádra revizní zprávu na elektro a plyn. Za dva dny si na stejný stavební úřed zašel i jeden z vlastníků a na stejnou otázku dostal odpověď, že nemusí nic, nikomu nic oznamovat, žadného statika nepotřebuje a ani revzní zprávy. A tak si nás dotýčný pěkně podal, že co si ten výbor vůbec vymýšlí. Tak babo ráď, kde je teda pravda, u pána Jakra nebo u soudruha?
Budu velice rád když tady se ozvou lidi co s tím mají zkušenosti. Děkuji Pavel Padevět

Dobrý den , u nás při rekonstrukci stavebního jádra stavební úřad po vlastníkovi nic nevyžaduje , nicméně vlastník je povinen doložit na výzvu posudek statika – je to zcela logické .Stavební úřad se podle nového stavebního zákona chová tak , že co se děje uvnitř bytu – nevyžaduje žádné stavební povolení . Výbor společenství má právo statický posudek vyžadovat . V případě jakékoliv hávarie nese vlastník plnou odpovědnost za způsobené škody na nemovitosti vzniklé jeho stavebními úpravami . Za statický posudek jsem platila cca 300,–Kč – směšná částka . Okna a jiné stavební otvory se odvíjí od toho – jak zní prohlášení vlastníka . Pokud jsou součástí společných prostor – rozhoduje o nich společenství . Pokud jsou součástí bytu – rozhoduje o nich vlastník , nicméně je opět omezen nutností zachovat vzhled domu . Nemohu si dát nainstalovat modrá okna , pokud jsou na domě okna bílá . Prohlášení typu – co je v bytě je moje věc a mohu si tím dělat co chci – jsou zcela mylná . Nemohu přece bourat otvory v nosných zdech , ačkoliv jsou uvnitř bytu , atd .

Vážený pane to co tady plácáte je holý nesmysl, osobně jsem prováděl rekonstrukci jádra a byl jsem na stavebním úřadě kde mě bylo oznámeno že není nic potřeba ani nijakého statika a další Vaše výmysly. Tak jak zde někdo uvedl je slušností na skutečnost hluku a prachu po dobu rekonstrukce upozornit své sousedy a majitele. Rozhodně není pravdou že o této záležitosti rozhoduje SVJ či jeho předseda. Další vaše lež je o tom že vaše jsou jen omítky, Vaším majetkem jsou veškeré nenosné zdi a příčky. Opravdu nevím kde berete ty bludy co zde prezentujete. Zřejmě by jste rád znarodnil byty svých sousedů a rozhodoval za ně tak jako kdysi jediná neomylná strana.

Hezký vikend L.

Kdyby jste pane provedl rekonstrukci bytového jádra v našem domě, budete muset předložit kopii revizní zprávy elektro.

Opět jen takové Vaše nesmyslné plácnuti hlouposti, kdybych kdekoliv prováděl rekonstrukci BJ tak se s žádným SVJ ani stavebním úřadem nebudu bavit a to přesně v souladu se zákonem. Já i spousta mych přátel v jinych regionech jsme již tuto akci provedli a máme dostatek zkušeností jak postupovat. Ano občas se našel závistivec který žije ve svém umakartu a žere ho že soused je schopnější a proto si jen stěžuje. Naštěstí tito závistivci jsou vykázaní do patřičných mezí a poté dají pokoj. Další sorta šťouralů jsou bývalí soudruzi a vedoucí pracovníci kteří by opět rádi rozhodovali o cizím soukromém majetku a o veškerém děni v domě. Jsou s nimi jen potíže protože jsou přesvědčeni že Váš majetek je vlastně všech. Někteří jsou tak hloupí a dokonce tvrdí že jste si nekoupili byt ale vzduch, vše ostatní je jen majetkem SVJ. Tyto lidi je třeba ignorovat a nechat je dožít v jejich naivitě.

EC – Homolka

Mohu se zeptat KOMU bych dával tu revizi a PROČ? Jen mě to zajímá, protože podle mě pro to žádný obecný předpis není..

P.L.

Originál revize nedávejte NIKOMU.Obecný předpis má číslo 458/2000 Sb. v platném znění.Ten vyžaduje dodržování norem.U plynu by to měla být ČSN EN 1775 u elektřiny vyhl. č. 137/1998 Sb.,
§45 (2) Elektrický rozvod musí podle druhu provozu splňovat požadavky na a) bezpečnost osob, zvířat a majetku Norma:ČSN 331500. Někdo by totiž snadno mohl podlehnout nutkání raději připlatit za nádherné listely,nebo špičkový koupelnový nábytek a dráty koupit ty nejlevnější „stejně nejsou vidět,tak co“.Po revizní zprávě se bude shánět vyšetřovatel od hasičů a pojišťovák. ALDA

Kde čerpáte tyto informace? Pokud jde o návrh nového zákona, tak je to NÁVRH a tedy zatím neplatný. Pokud jde o další body, rád bych věděl odkud lze načerpat toto přesvědčení.

Pokud zavolám na „můj“ stavební odbor a zeptám se co je potřeba na přestavbu jádra a tam mi řeknou že nic, myslíte že je mám začít přesvědčovat o opaku? A myslíte si, že se budou zabývat nějakou podlahou? Nebudou na mě náhodou koukat jak na debila?

Tedy všeho s mírou. S většinou souhlasím, ale stále trvám na tom, že podle současného zákona není společenství případně předsedovi nic po tom, jak si udělám podlahu nebo jádro. Pokud jsou potřeba příslušné odborné posudky, dobře, ale ty předkládám úřadu a ne SVJ.

Závěrem bych upozornil na původní dotaz. Je samozřejmě zcela absurdní aby původní SBD do něčeho „kecalo“. Je to jen „setrvačnost“ původních funkcionářů v tom, že chtějí o všem rozhodovat..

P.L.

Vaše práva končí v místě, kde začínáte poškozovat spoluvlastníky.

Přesně. U nás je to podobné. (Správa-původní SBD a nejraději by nařídili i stejné rohožky…) Jako vlastník bj si dojdu na stavební úřad, oni sdělí, co požadují, já to doložím a po souhlasu SÚ udělám. A do plovoucí podlahy – tím spíš, když zachovám původní krytinu – a jen ji vyměním za koberec, nikomu nic není. A aby mi funkcionáři SBD kontrolovali byt, a nařizovali, jakou třeba mám mít mísu na WC, kde to jsme? V.Č.

Jeden hezký příklad

• Váš soused se nedá omezovat ve svých " právech vlastníka " a nechá si udělat nové vchodové dveře do bytu – nějak ho při tom nezajímalo , že musí být protipožární ( pravidla a předpisy jsou buzerace : ))) . Začne u nich hořet a váš byt vyhoří také ......

Aktivity vlastníka ve stylu " co je komu do toho " mohou mít fatální důsledky . Marcela Ch.

A vy myslíte, že původní 40let staré a nejspíš umakart.dveře, které lze snadno prokopnout, nejsou hořlavé? Dnes už jsou trochu jiné materiály a bezpečnostní dveře taky musí něco splňovat. V.Č.

Dobrý den, tak jsem se začetl a začetl a začetl. :-D zdáse mi to nebo prostě jen někdo nemůže strpět pokud by si nějaký soused koupil nové dveře, na místo umakartu nechal zbudovat zděné příčky a tím pádem obezdil i šachtu pro stoupačky, plyn, odpad a co já vím co ještě? Pokud si pozorně všimnete u vstupních dveří BJ jak jsou osazeny, tak zjistíte, že dveře jsou umístěny zevnitř bytové jednotky, tudíž do chodby ( společných prostor vůbec nezasahují – otvírají se dovnitř bytu ), jsou tedy majetkem vlastníka BJ. A pokud se jedná o tu slavnou šachtu tak nikdo nemůže nařizovat jestli jí bude mít zděnou nebo papírovou – jediný co musí vlastník BJ udělat a dodržet tak je umožnit přístupu k odečtení hodnot z měřáků – pokud VBJ bude rekonstruovat bytové jádro tak potřebuje stavební povolení a souhlas úřadů v tom případě pokud bude měnit uspořádání příček, jestli-že bude umakart nahrazen za zdivo a budou zachovány rozměry nemusí se nic ohlašovat!

VM2221Fain, tohle všechno beru. Ale teď zrovínka řeším problém. Vlastník bytu zazdil jádro, nechal přístupné měřiče, ale protéká mu jeho odpad ( a to skoro všechen) dolů do bytu těhotné ženy, která je také vlastníkem svého bytu. Opraváři se nemohli dostat do stoupaček k opravě a vlastník dodnes nezareagoval na zpřístupnění. Byt dole hnije a odpad protéká až do technického podlaží. Policie tvrdí, že to není trestný čin, stavební úřad krčí rameny, že s tím nemůže nic udělat a právník mi tvrdí, že to policie. Fain zůstala mi horká brambora. Co máme dělat? Vargová

1. Vyzvěte majitele, že věc předáte policii a náklady s tím spojené mu naúčtujete (ať formuluje právník)
2. Policii dejte odborné stanovisko (projektant či znalec), že do bytu pod teče a je poškozován cizí majetek.
3. Pokud nereagují stěžujte si k vyšší instanci.

S tímhle Vám ten právník musí pomoc přece!

Další cesta vede přes Stavební úřad nebo hygienu.

Máme tu vykuka, který si bytové dveře otočil tak, že se nyní otevírají do společné chodby. Co se s tím dá dělat? Na žádost o odstranění neschválené úpravy nereaguje. Porušil tím technickou normu Schodiště a šikmé rampy, dveře nejsou protipožární (původní také nebyly).

Děkuji za názor.

Václav

To se tedy silně mýlíte. Pokud je únostnost projektována na umakartové šachty, nelze je bez dalšího obezdít a tím mnohonásobně více zatížit konstrukce proti projektu.

Co je bez dalšího? kde jste na ten nesmysl přišel? Co je to únosnost? je únosné že zde plkáte nesmysly ale podlahy mají nosnost. Bytová jádra se dělala proto že byla rychlá, kompaktní, levná a méně pracná, nikoliv že byla váhově nízká. Stropní panel snese daleko větší zatížení než je sádrokarton či lehčené stavební materiály. Když tomu nerozumíte a ani nejste schopen si nic zjistit tak o tom ani nepište, mohl by jste zde být za hlupáka.

fokus

Začínám chápat pana PavlaSVJ, proč se diskuse přestal účastnit.