Je pravomocí pověřeného vlastníka zrušit rozhodnutí shromáždění SVJ?

Dovoluji si požádat o pomoc při rozklíčování přiloženého dopisu/letáku.

Dům, o kterém se v dopise hovoří, má být zateplen, shromáždění SVJ rozhodlo 7. ledna o výběru firmy D, protože nabídky firem A, B, C ač cenově levnější, nesplňovaly všechna kritéria.

Pověřený vlastník toto rozhodnutí 27. ledna zrušil s odvoláním na péči řádného hospodáře. O tomto vlastníky informoval letákem, který vlastníkům naházel do schránek.

Moje otázka zní, zda je statutární orgán oprávněn zrušit rozhodnutí shromáždění SVJ? Pakliže není, znamená to, že rozhodnutí toho shromáždění ze 7. ledna je nadále platné?

18. února se konalo další shromáždění SVJ, kde se dopis od pověřeného vlastníka probíral. Někdo navrhl, že se připraví petice s žádostí „domovní správě“, že si dům přeje firmu D. Předpokládám, že taková petice vlastníků nemá žádnou právní sílu? Vlastníci by prostě měli trvat, aby statutární orgán postupoval v souladu s rozhodnutím shromáždění?

Ptal jsem se právníka a bylo mi odpovězeno:

První rovinou může být působnost shromáždění SVJ a statutárního orgánu SVJ. Zde je třeba aplikovat § 1208 písm. f) bod 7 NOZ, podle něhož platí, že o opravně nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem rozhoduje shromáždění. Prováděcí právní předpis se nepoužije pouze pokud by stanovy určily něco jiného (např. jiné limity výdajů na opravy a údržbu, které může pověřený vlastník vynaložit, aniž by musel mít schválení shromáždění). Prováděcí právní předpis – nařízení vlády č. 366/2013 Sb. stanoví symbolické částky, které může statutární orgán vynaložit (viz § 13). Nepředpokládám, že by ve stanovách SVJ bylo nějaké zmocnění pro statutární orgán vynaložit na opravu a údržbu částku, která by mohla odpovídat nákladům na provedení zateplení. Tj. shromáždění SVJ nepochybně je tím orgánem, který o tomto typu stavební úpravy rozhoduje.

Druhou rovinou je však organizace výběrového řízení a zvolení nejvýhodnější nabídky. Statutární orgán v obecné rovině, ať již se jedná o jakoukoliv právnickou osobu musí jednat s péčí řádného hospodáře. Shromáždění sice může „posvětit“ rozhodnutí statutárního orgánu o zvolení méně výhodné nabídky, případně může tento statutární orgán zavázat k učinění právního jednání, které nebude pro SVJ výhodné, nicméně je na statutárním orgánu a jeho odpovědnosti zda takový pokyn bude respektovat. Existuje objektivní riziko, že pokud by ho respektoval, tak člen společenstva SVJ, který se hlasování neúčastnil, případně hlasoval proti, tak může se domáhat způsobené škody. Tedy pokyny tímto způsobem lze udělovat, nicméně statutární orgán nemůže respektovat pokyny, které by byly v rozporu se zákonem. Neznám věcnou stránku, jen v obecné rovině konstatuji, že pokyn by musel být formulován a odůvodněn tak, že sice se nejedná o cenově nejvýhodnější nabídku, nicméně že se jedná o ekonomicky nejvýhodnější nabídku,neboť jsou zde další kriteria – kvalita provedené práce dle referencí, rychlost, délka záruky apod.

(Téma již není aktuální, ale snažím se na případech jiných domů pochopit specifiku fungování SVJ.)