Poměrně často se zde objevují diskuse o výběru neurčitých záloh „na havárie“. Hned zkraje je nutno říci, že takový důvod pro výběr záloh ZoVB nezná. Nelze tedy vlastníkovi předepsat k úhradě zálohu na budoucí havárie a SVJ není oprávněno po něm tuto částku vymáhat vlastním jménem podle § 9a ZoVB. Důvod je zřejmý.

Podle § 15 odst. 1 ZoVB je vlastník jednotky povinen přispívat na správu domu. Zálohy k tomuto účelu je povinen skládat pouze rozhodlo-li o jejich výši shromáždění (§ 15 odst. 2 ZoVB) a výše záloh musí splňovat zákonem předepsanou podmínku:

Z uvedeného ustanovení zákona plyne:

1. Nelze platně předepsat zálohu na jiný nežli nutný účel.
2. Nelze platně předepsat zálohu v jiné nežli nutné výši.

Předpis zálohy „na havárie“ či „pro nečekaná vydání“ je absolutně neplatný vždy: účel platby je ve zřejmém rozporu s účelem záloh, podle § 15 odst. 2 ZoVB. Havárie je už z definice událost nečekaná, neplánovaná, která nemusí nutně nastat. Nejde tedy o budoucí náklad nutný a nelze na tento účel vybírat zálohy na správu podle § 15 odst. 2 ZoVB. Vlastník samozřejmě může na tento účel složit nějakou zálohu dobrovolně, podle své úvahy.

Kromě záloh „na havárie“ se vlastník mnohem častěji setkává se zálohami na neurčitý, tajemný účel. Výbor není schopen sdělit na jaký účel je záloha určena, kdy má být vydán náklad, ke kterému se záloha vztahuje. Proto také většinou výbor nedovede ani odpovědět na jednoduchou otázku zda jde o zálohu krátkodobou či dlouhodobou, případně která část zálohy je krátkodobá a která dlouhodobá.

V tomto případě doporučuji: Reklamovat ihned předpis záloh jako neurčitý (tedy absolutně neplatný) a dožadovat se konkrétního rozpisu částek s uvedením výše, účelu a předpokládané doby použití. Vlastník je samozřejmě vždy oprávněn požadovat po údajném věřiteli, aby mu byl sdělen důvod závazku (ObčZ § 495). Věřitel(SVJ) je povinen vyhovět a na výzvu dlužníka mu předložit podrobný rozpis. Důvodem závazku ovšem není to, že „to tak odhlasovalo shromáždění“. Proběhlé hlasování o zálohách na správu domu je pouze jednou z více podmínek k tomu, aby záloha byla stanovena platně a v souladu se zákonem.

Jednoduše a rychle je možno zjistit zda zálohy jsou určeny např. na opravy domu: o opravách rozhodují vlastníci tříčtvrtinovou většinou všech (§ 11 odst. 5 ZoVB). Neexistuje-li takové rozhodnutí o budoucí opravě, pak SVJ není oprávněno provádět ani plánovat žádné opravy. Nejde tedy o „náklad, který bude nutné v budoucnu vynaložit“ a výběr záloh na takový neschválený účel je nezákonný.

Rovněž je nezákonný (a dobře rozeznatelný) pokus o výběr dlouhodobých záloh na technické zhodnocení domu (rekonstrukce, modernizace, nástavby, přístavby, vestavby). Zhodnocení domu nespadá pod správu zajišťovanou společenstvím (SVJ je pouhý sluha a údržbář, viz § 9 odst. 1 ZoVB). Záloha vybíraná k technickému zhodnocení tedy nepatří k zálohám, které by SVJ bylo oprávněno vymáhat svým jménem. Například na zateplení domu je možno požadovat zálohu, ovšem nikoliv na základě § 15 odst. 2 ZoVB. Je možno ji požadovat na základě schválení technického zhodnocení (§ 11 odst. 5 ZoVB) a na základě příkazní smlouvy (ObčZ § 725 a následující). SVJ (které je v roli příkazníka) může na tento účel od vlastníků požadovat pouze přiměřené prostředky (ObčZ § 728, Povinnosti příkazce). Není však právem SVJ na tento účel předepisovat ani vymáhat dlouhodobé zálohy se splácením po celé roky. Takový zjevně předčasný výběr záloh by byl nepřiměřený a vlastník může toto odmítnout.

Naproti tomu stanovení krátkodobých záloh na údržbu domu zpravidla nebude činit potíže: SVJ může doložit výši nákladů na provádění údržby za dobu (řekněme) tří či pěti let zpětně. Z toho se průměrem odvodí plánovaná výše nutných nákladů na následující období. U těchto krátkodobých záloh nejde o nic nezvratného: po ukončení každého roku se zásadně vyúčtují a vypořádají.

lake