Pane právníku-teoretiku, napsal jste: „… škoda jen, že k posledním třem odstavcům chybí judikatura.“ Inu, ona nechybí. Jen jsem se o ní nezmínil.
Zde se vyjádřím k prvnímu odstavci:
neboli k tomu, že usnesením shromáždění vzniká platný závazek mezi
vlastníky jednotek a společenstvím stejně tak, jako kdyby spolu podepsali
smlouvu.
Ale abych vás dlouho nenapínal, z mnoha judikátů o vzniku závazků usnesením shromáždění vybírám ten stěžejní, první a rozhodující – slavný velký případ s madlem:
| Nález Ústavního soudu I.ÚS 646/04 ze dne 8. 3. 2005 (N 49/36 SbNU
525) Jde o to, jakým způsobem se vytváří společná vůle vlastníků budovy, pro takové případy zákon stanoví různou míru kvalifikované většiny. Jde však vždy o typický vnitřní projev spoluvlastnictví, který se za určitých podmínek (dosáhne-li se požadovaného počtu hlasů), může projevit vůči třetím osobám, a to buď chováním kvalifikované většiny spoluvlastníků nebo prostřednictvím společenství vlastníků s právní subjektivitou (…). Je proto naprosto evidentní, že hlasování podle § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů je sice rozhodováním ve vztahu mezi spoluvlastníky, a to i tehdy, je-li společenství vlastníků jednotek právnickou osobou (…), avšak existuje-li společenství vlastníků jednotek v podobě právnické osoby, je toto hlasování vlastníků jednotek současně projevem tvorby vůle této právnické osoby. Přijaté rozhodnutí zavazuje nejen spoluvlastníky budovy, ale také společenství vlastníků jednotek, protože jde o rozhodnutí jeho nejvyššího orgánu – shromáždění vlastníků jednotek. |
Z uvedeného plyne, že závazky mezi SVJ a vlastníky jednotek vznikají okamžikem přijetí usnesení shromáždění. To platí i pro závazek k úhradě nákladu na opravu, nebo pro závazek splácet SVJ dluh vzniklý bezdůvodným obohacením vlastníka (jestliže SVJ již provedlo opravu či zlepšení domu). Závazkové vztahy lze rozšiřovat na jiné osoby mimo tento okruh výhradně projevem vůle, a to způsobem, který je dán zákonem:
- přistoupením k vícestranné smlouvě,
- převzetím závazku (písemně),
- přistoupením k závazku na straně dlužníka (písemně).
Vezmu to zeširoka. Je dáno zákonem, že spoluvlastníci věci podle ObčZ mezi sebou rozhodují většinou, počítanou podle podílů. Právní teorie i praxe dávno dovodila, že jde o rozhodování bezformální, které nemusí být potvrzováno nějakou speciální smlouvou mezi spoluvlastníky či notářským zápisem (pokud nejde o víc než běžné hospodaření). Při tom toto rozhodnutí je závazné pro všechny spoluvlastníky be zvýjimky a je podkladem pro rozhodování soudů. Pokud vím, od roku 1811 si nikdo neláme hlavu s tím, že zde není podepsaná smlouva. Judikáty si laskavě jistě najdete sám.
To bylo prosím pěkně jen na úvod. Rozhodování mezi spoluvlastníky budovy rozdělené na jednotky probíhá nikoliv podle ABGB, OZO či ObčZ, nýbrž způsobem, který je popsán v zákonu č. 72/1994 Sb..
- Neexistuje-li SVJ jako právnická osoba, je rozhodování shromáždění vlastníků závazné pro všechny vlastníky jednotek.
- Existuje-li SVJ, uplatní se už postup podle stanov (s pozvánkami, shromážděním, zápisem ze shromáždění). Stále však platí, že rozhodnutí takto přijaté na shromáždění je závazné pro vlastníky jednotek a navíc i pro SVJ – právnickou osobu.
Zkrátka jde o řádnou vícestrannou smlouvu, ze které vyplývají i závazky, i když to není takto v zápisu o hlasování označeno. K tomu cituji:
| 72/1994 Sb. § 9a (3) Společenství je oprávněno vlastním jménem vymáhat plnění povinností uložených vlastníkům jednotek k tomu příslušným orgánem společenství podle tohoto zákona. |
| 72/1994 Sb. § 12 Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou vlastníci jednotek oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů (§ 8 odst. 2). |
Z uvedeného je zřejmé, že jednotlivý právní úkon (přijetí usnesení o opravě) zavazuje ty osoby, které v dané chvíli byly vlastníky jednotek v domě. Okruh oprávněných či povinných osob je roven seznamu členů společenství v okamžiku přijetí usnesení. Okruh účastníků smlouvy ovšem nelze libovolně rozšiřovat např. o nabyvatele jednotky, který neučinil právní úkon, ani nebyl v dané době vlastníkem jednotky v domě, žádné obohacení na základě smlouvy nezískal, nic podle této smlouvy neobdržel, žádné benefity na základě smlouvy nečerpal.
Tvtrdí se zde z různých stran: že ten, kdo není účastníkem smlouvy, ani mu smlouva nebyla nijak ku prospěchu, je povinen plnit právě jen tu její část, která jej zavazuje k placení. Nic však za to nemá obdržet. To je názor, který je v rozporu s dobrými mravy. Švindl a podvod, tak to nazývám já.
Vraťme se k usnesení shromáždění jako k právnímu úkonu, kterým vzniká závazek. Ke způsobu vzniku závazků viz též Občanský zákoník:
| 40/1964 Sb. § 489 Závazky vznikají z právních úkonů, zejména ze smluv, jakož i ze způsobené škody, z bezdůvodného obohacení nebo z jiných skutečností uvedených v zákoně. |
Rozhodování shromáždění v souladu se zákonem č. 72/1994 Sb. je právě takovou „skutečností, uvedenou v zákoně“. K hlasování jako k právnímu úkonu sui generis se vyjádřil např. Nejvyšší soud v rozsudku 29 Cdo 3399/2010 ze dne 23.5.2012:
| Nejvyšší soud 29 Cdo 3399/2010 ze dne 23.5.2012: Jakkoliv lze hlasování na shromáždění považovat za právní úkon vlastníka jednotky, účast na shromáždění jako taková právním úkonem není. |
Ejhle – hlasování jako právní úkon, černé na bílém! Sice neúčinný vůči třetím osobám, ale takovou vlastnost má kterákoliv soukromoprávní smlouva. Závazek lze přenést na nabyvatele jednotky dvěma způsoby:
- smlouvou mezi původním vlastníkem a nabyvatelem,
- na základě stanov, které jsou smlouvou sui generis a mohou obsahovat povinnost člena společenství (např. povinnost k pravidelné úhradě členských příspěvků v určité výši), viz § 9 odst. 14 písm. d ZoVB.
lake
Poslední komentáře