Jak zaregistrovat společenství vlastníků jednotek na rejstříkovém soudu?

Hezký den,

prosím o radu. Máme podepsanou rezervační smlouvu k bytové jednotce. Kupní smlouvy s námi nechtěji prozatím podepsat, protože ještě není založeno SVJ v domě. V katastru jsou ale již 4 jendotky z 6 zapsány s novým majitelem. Chtěla jsem se prosím zeptat, jak dlouho trvá založení SVJ a zda je to opravdu tak, že mohou být 4 jendotky z 6 již prodané a přepsané na nové majitele a další dvě musí čekat na založení SVJ. Děkuji moc předem.

Dobrý den, mám dotaz, kam se píše v návrhu na zápis SVJ do OR způsob jednání, když tahle část (č.21) je v tiskopisu šedě. Děkuji

Dobrý den, mám dotaz. Před pár lety jsem koupila byt do osobního vlastnictví, máme tedy SVJ. Po přistěhování jednoho advokáta do našeho domu (který se snaží o všem rozhodovat a manipulovat se sousedy), se vyhrotily spory se sousedy. Vzhledem k tomu, že se jedná o finance do fondu oprav a nakládání s nimi, potřebuji nahlédnout do stanov. Komunikace s pověřeným vlastníkem je z jeho strany zamítavá. Na radu právníka komunikuji doporučenými dopisy, ale dostává se mi jen arogantních odpovědí, ve smyslu, abych se chovala podle právního řádu ČR. Jak jsem zmínila, chci nahlédnout do stanov, které nemám a dočetla jsem se, že by měly být dohledatelné v Obchodním rejstříku. Nemůžu ale naše společenství dohledat, je to v nějakém extra podadresáři??? Děkuji.

Takže hledala jsem a našla, co je potřeba. Všichni se jistě shodneme na tom, že je třeba postupovat dle zákona či zákonů. V ZOVB je řečeno, že se společenství musí nechat zapsat do rejstříku společenství a že při tom postupuje obdobně jako u obchodního rejstříku.

První problém nastal s přidělením IČO. Protože pokud nejde o společnost zapisovanou do obchodního rejstříku, žádá si o IČO u Českého statistického úřadu (CSU). Což už mám ověřeno, že to tak je. CSU IČo přidělí. Jinak pracovnice CSU mi sdělila, že v situaci přidělení IČa nejsou zákony (zákon o statistickém vykazování a obchodní zákoník a nakonec ani OSŘ) řádně upraveny pro případ právnické osoby jakou společenství je.

Další věc je tedy zápis do rejstříku společenství. Jak už zde bylo sděleno, je to samostatný rejstřík, který je určen výhradně pro nově vznikající společenství. To, že jeho elektronická podoba na internetu je sloučená s dalšími rejstříky je prostě jen zjednodušení práce ministerstva, aby nemuseli dělat nový web s novou databází. Takže k tomu jen z OZ: § 27
(1) Obchodní rejstřík
je veřejný seznam, do kterého se zapisují zákonem stanovené údaje o
podnikatelích. Obchodní rejstřík je veden v elektronické podobě.
(2) Obchodní rejstřík vede k tomu zvláštním právním předpisem určený
soud (dále jen „rejstříkový soud“).

A kam vlastně všechno odnést podle zákona (OSR): § 200a
(1) K řízení je příslušný soud (dále jen „rejstříkový soud“), v jehož obvodu je obecný soud fyzické nebo právnické osoby, jíž se zápis v rejstříku týká, (pro Prahu je to Městský soud (Slezská ulice) a jinak lze ostatní krajské soudy najít na webu justice.cz)

Kdo může návrh na zápis do rejstříku podat (není zde myšleno, kdo ho konkrétně předá, ale kdo návrh podepíše) dle OZ: § 31
(1) Návrh na zápis nebo změnu anebo výmaz zápisu v obchodním rejstříku
(dále jen „návrh na zápis“) může podat pouze osoba uvedená v § 34,
případně osoba, o které tak stanoví zákon. A § 34
(1) Do obchodního rejstříku se zapisují:

1. obchodní společnosti a družstva,
   
2. zahraniční osoby podle § 21 odst. 4,
   
3. fyzické osoby, které jsou podnikateli a mají bydliště v České
   

republice a osoby podle § 21 odst. 5, které podnikají na území České
republiky, pokud o zápis požádají, a

4. další osoby, stanoví-li povinnost jejich zápisu zvláštní právní<br

/> předpis. V tomto případě platí pro svj písmeno d), (samozřejmě navrhovatelem je statutár této právnické osoby). A ještě: § 31
(3) Navrhovatel podle odstavce 1 nebo 2 současně s návrhem doloží
písemný souhlas osob, které se podle tohoto zákona nebo zvláštního
právního předpisu zapisují v rámci zápisu osoby, ledaže takovýto
souhlas plyne z jiných k návrhu dokládaných listin; u výmazu osoby
zapsané v rámci zápisu podnikatele se souhlas nevyžaduje. Podpis na
souhlasu podle předchozí věty musí být úředně ověřen, ledaže je obsažen
v listině vyhotovené ve formě notářského zápisu. Zde jasně nevyplývá o jaký souhlas se jedná, ale lze předpokládat, že se jedná o souhlas s uvedením údajů člena statutárního orgánu ve veřejném rejstříku společenství.

Co všechno musí být v návrhu uvedeno, aby to mohl soud zapsat dle OZ – jen výtah pro svj: § 35 Do obchodního rejstříku se zapíší:

a) firma, u právnických osob sídlo,

2. předmět podnikání (činnosti),
   
3. právní forma právnické osoby,
   
4. identifikační číslo, které podnikateli přidělí rejstříkový

soud;
potřebná identifikační čísla poskytne rejstříkovému soudu správce
základního registru osob^2a),

6. jméno a bydliště nebo firma a sídlo osoby, která je statutárním
   

orgánem právnické osoby nebo jeho členem, s uvedením způsobu, jak
jménem právnické osoby jedná, a den vzniku a zániku její funkce; je-li
statutárním orgánem nebo jeho členem právnická osoba, též jméno a
bydliště osob, které jsou jejím statutárním orgánem nebo jeho členem,

8. u právnické osoby identifikační číslo, pokud jí bylo přiděleno,<br

/>

9. další skutečnosti, o kterých to stanoví právní předpis.

§ 32
(1) Návrh na návrh na zápis lze podat pouze na formuláři; podpis musí
být úředně ověřen.
(2) Návrh na zápis musí být doložen listinami o skutečnostech, které
mají být do obchodního rejstříku zapsány, a listinami, které se
zakládají do sbírky listin. § 33
(1) Návrh na zápis lze podat v listinné nebo elektronické podobě; to
platí obdobně pro dokládání listin prokazujících skutečnosti uvedené v
návrhu a listin zakládaných do sbírky listin.
(2) Návrhy v elektronické podobě může podávat pouze osoba podepsaná
uznávaným elektronickým podpisem podle zvláštního právního předpisu.
(3) Návrhy a listiny uchovává rejstříkový soud pouze v elektronické
podobě, ledaže to charakter takového návrhu nebo listiny neumožňuje.
Návrhy a listiny doručené v listinné podobě převede rejstříkový soud
bez zbytečného odkladu do elektronické podoby.
(4) Ministerstvo spravedlnosti vyhláškou stanoví způsob převedení
listin do elektronické podoby, jakož i způsob nakládání s převedenými
listinami. Rovněž může vyhláškou stanovit, které návrhy na zápis a
listiny lze podávat pouze v elektronické podobě.

A zde nastává další potíž v nesouladu vyhlášky o digitalizaci OR a OZ. Zákon říká, že lze předložit elektronicky podklady, ale vyhláška už přímo požaduje podklady elektronicky od navrhovatele.

Dle vyhlášky o digitalizaci OR: § 2 Obligatorní elektronická podoba listin
Listiny, které se zakládají do sbírky listin, jimiž se nedokládají
skutečnosti uvedené v návrhu na zápis nebo změnu anebo výmaz zápisu v
obchodním rejstříku, se podávají pouze v elektronické podobě ve formátu
Portable Document Format (přípona pdf). Tyto listiny lze rejstříkovému
soudu zaslat elektronickou poštou nebo s využitím datového nosiče
Compact Disc Recordable (CD-R). Rejstříkový soud doručené nosiče dat
nevrací a po uplynutí 6 měsíců od doručení je skartuje.

Z uvedeného vyplývá, že pokud na rejstříku požadují podklady k návrhu výhradně nebo také v elektronické podobě a navrhovatel je k dispozici nemá, dopouští se soud protiprávního jednání v rozporu s OZ viz výše (neboť je dovoleno podat podklady i pouze v listinné formě).

Jinak technická specifikace pro předávání elektronické formy je uvedena na tomto webu: http://portal.justice.cz/…2/MS/ms.aspx?…

Dále je uvedeno, co se zakládá do sbírky listin dle OZ (jen zkrácená forma): § 38i

(1) Sbírka listin obsahuje

a) stejnopis notářského zápisu obsahujícího usnesení ustavující schůze shromáždění
stanovy společenství a jejich pozdější změny; po každé změně stanov musí být uloženo také jejich platné úplné znění,

2. rozhodnutí o volbě , odvolání nebo doklad o jiném
   

ukončení funkce osob, které jsou statutárním orgánem nebo jeho členem,
likvidátorem, insolvenčním správcem anebo které jako zákonem upravený orgán nebo jako
jeho členové jsou oprávněny zavazovat společnost nebo ji zastupovat
před soudem anebo se takto podílejí na řízení nebo kontrole
společnosti,

3. řádné, mimořádné a konsolidované účetní závěrky, návrh

rozdělení zisku a jeho
konečná podoba nebo vypořádání ztráty, pokud nejsou součástí řádné
účetní závěrky, na listině obsahující rozvahu (bilanci) musí být uvedeny také identifikační údaje
osob, které ji podle zákona ověřují,

4. rozhodnutí o zrušení právnické osoby,
   
5. rozhodnutí soudu o nařízení výkonu rozhodnutí postižením podílu<br

/>

16. další listiny, o kterých tak stanoví právní předpis.

(2) Do sbírky listin se dále ukládají podpisové vzory osob zapsaných
jako osoby oprávněné jednat jménem právnické osoby.

V souhrnu se do sbírky listin při vzniku zakládají listiny ověřující skutečnosti pro údaje zapisující se do rejstříku. A tyto listiny bývají většinou součástí notářského zápisu z ustavující schůze shromáždění. Takže vlastní zápis notáře, výpis z katastru o nemovitosti, která je ve správě společenství a je vlastněna členy tohoto společenství, dále potvrzení od katastru o převzetí potvrzení o zápisu do katastru u 3.jednotky v pořadí (lze získat na katastru zcela standardně za poplatek), stanovy. A dále ke statutáru – členům výboru (pověřený vlastník), prohlášení o souhlasu, podpisový vzor vše úředně ověřené. Ještě musím potvrdit, že rejstříkový soud v Praze ve Slezské skutečně ještě žije v minulém režimu, protože se u nich nic nedozvíte rovnou ústně. Asi zapomínají, že jsou placení z peněz nás vydělávajících občanů, rozhodně se podle toho k nám nechovají. Nechápu pak ale proč nabízejí infolinku a informační kancelář v budově, když všichni pracovníci Vás pak odkazují na sdružení, která vydělávají na neznalosti předpisů a zákonů. No to je holt náš právní systém.

Dobrý den, nejsem schopen po diskuzích s notáři i spolupracujícími realitními agenturami jednoznačně stanovit jaké jsou formální náležitosti k založení společenství vlastníků. Prohlášení vlastníka máme již zdárně za sebou. Dozvěděl jsem se, že pro náš dům, kde je nyní 5 bytových jednotek odsouhlasit stanovy. Ty jsem již připravil, ale bohužel nevím jak postupovat dále. Předem děkuji za Vaši reakci a zaslání na můj mail. Díky. S pozdravem Jiří Hrouda

Dobrý den, ráda bych se zeptala, zda někdo ví, kteří všichni zvolení členové společenství se zapisují do návrhu a pakliže je jich víc, zda to jde udělat v rámci jednoho elektronicky zpracovávaného formuláře ať již v programu FORM studio eXpres nebo 602XML Filler.

Všechny pokyny i návrhové formuláře z justice i stránek nepřesně nazývaného obchodního rejstříku jsem si stáhla, ale to, zda se vyplňují všichni členové výboru a dále i ostatní osoby zvolené do kontrolní komise a případně i zvolení náhradníci do výboru jsem se samozřejmě vůbec nikde nedočetla. Kromě toho po odzkoušení obou programů jsem nepřišla na žádnou možnost, jak do jediného souboru dostat více volených členů – fyzických osob a po dotazu na příslušný pražský rejstříkový soud jsem byla okamžitě odkázána na placené služby advokátů, kterých se ale podle mého názoru nedostatečnost pokynů pro vyplnění přikládaného formuláře vůbec netýká.

Předem děkuji všem zkušenějším za rady.

Dobry den, Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba, která není zapsaná přímo v obchodním rejstříku, nýbrž v podrestříku S, to samé platí pro nadace a nadační fondy (podrejstřík N) a obecně prospěšné společnosti (podrejstřík O). Proto těmto subjektům datová schránka ze zákona zřízena nebude, mohou si požádat o zřízení datové schránky právnické osoby na žádost. Poznámka: Datová schránka bude ze zákona zřízena všem družstvům, bytová družstva tedy datovou schránku budou mít zřízenu ze zákona. To samé se týká příspěvkových organizací, pokud jsou zapsané do obchodního rejstříku. S pozdravem Ceska posta s.p. http://www.datoveschranky.info Infolinka: 270 005 200

Neb jsem po dlouhosáhlém pátrání konečně zjistila, co je třeba k zapsání SV na rejstříkový soud(díky soudu v ČB a Plzni, kde narozdíl od Prahy a Brna se mnou byl někdo ochcoten komunikovat) a tudíž vím, jaký je to opruz, ráda se podělím :-) Je třeba:

1. Návrh na zápis Společenství vlatníků (případně na formuláři, ten ale není povinný)
2. zápis z jednání výboru SV s ověřenými podpisy členů výboru

3)Čestná prohlášení a podpisový vzor členů výboru (notářsky ověřit)

1. zápis o vzniku společenství (potvrzení z katastru)
2. Výpis z katastru

6)notářský stejnopis, který zahrnuje:

• zápis z ustavující schůze společenství
• prezenční listinu ze schůze
• stanovy

7)pozvánka na ustavující schůzi, orig. nebo kopie

a na CD přiložit v el. podobě

1. naskenovaný stejnopis notářského záúpisu

b)3 čestná prohlášení a podpisové vzory členů výboru, obsahující též souhlas se zápisem do rejstříku Toť vše.

Návrh na změnu zápisu v rejstříku musí být opatřen ověřenými podpisy osob oprávněných jednat za SVJ. Jak je to ale s přikládaným zápisem z jednání shromáždění SVJ, na němž byly navrhované změny odhlasovány. Má být také tento zápis ověřeně podepsán (zapisovatelem a ověřovateli zápisu) nebo stačí fotokopie zápisu? Je třeba přikládat výpis z rejstžíku trestů nověho člena výboru?

Zápis do rejstříku je osvobozen od soudních poplatků [§ 11 odst. 2 písm. a) zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích].