Způsob rozúčtování nákladů na správu po x-té
Mám zajímavý problém, který ilustruje vynalézavost některých lidí. Jedná se o staré SVJ, které vzniklo před 5 lety.
Původní vlastník (developer) v prohlášení stanovil, že náklady na správu se mezi vlastníky rozdělí podle velikosti podílů na SČD, popřípadě podle písemné dohody vlastníků. Co se považuje za náklady na správu popsal příkladmo, ale poměrně vyčerpávajícím seznamem. Ten zahrnoval i odměnu správci. Potud je vše v pořádku. Bohužel však uzavřel prakticky současně smlouvu se správcem (osoba pověřená správou v prohlášení), ve které stojí, že na odměně správce se vlastníci podílejí stejným dílem. Smlouvu psal téměř s určitostí někdo jiný než autor prohlášení (asi někdo od správce). Developer současně zavázal v kupní smlouvě vlastníky, že na ně přecházejí práva a povinnosti plynoucí z této smlouvy.
Někteří vlastníci velkých bytů se toho chytli a tvrdili, že smlouva o správě uzavřená developerem je právě onou písemnou dohodou o jiném způsobu rozúčtování, ke které každý kupující podpisem kupní smlouvy přistoupil.
Mně se to zdá jako dost fantastické tvrzení, ale nemohu přijít na to, jak to vyvrátit.
Jaký vliv na to má vznik SVJ, kdy někteří vlastníci získali byt před ale většina až po vzniku SVJ? Ta údajná „dohoda vlastníků“ je prý závazná pro všechny, neboť všechny kupní smlouvy měly stejné znění, co se týče přechodu práv a povinností (to ale není ověřeno, bytů je velmi mnoho).
A je vůbec ten správce z prohlášení tím smluvním správcem, se kterým SVJ uzavřelo smlouvu, byť se jedná o stejnou právnickou osobu.
Jedná se o starší spor, ale je stále aktuální, což tu nechci rozvádět. V každém případě to nijak nesouvisí s NOZ.
Dohoda s bývalým správcem byla výjimkou z ujednání, obsaženého v prohlášení vlastníka budovy. Tato dohoda zavazovala vlastníky jednotek pouze po tu dobu, kdy správcem byla osoba uvedená v prohlášení.
Jakmile SVJ již v domě vzniklo a zvolilo svůj statutární orgán, pak tím dnem D se samo stalo správcem společných částí domu. Původní správce měl ukončit správu a předat dokumenty a finanční prostředky novému správci – právnické osobě SVJ. Tím jeho činnost skončila. Jakékoliv dřívější ujednání mezi bývalým správcem a vlastníky jednotek se tím stalo obsoletní (nadbytečné) a vzájemně nevymahatelné.
Ode dne D již platí pouze způsob přispívání na správu podle prohlášení vlastníka, tedy podle spoluvlastnických podílů. Vlastníci totiž vstoupili do právního vztahu s novým správcem domu a přispívají na účet SVJ. Původní „vnucenou“ smlouvu s bývalým správcem nelze aplikovat, protože bývalý správce již není účastníkem právních vztahů.
Pokud by se mělo i nadále pokračovat v dosavadním způsobu placení, měla by být sjednána nová dohoda vlastníků jednotek o odlišném způsobu přispívání, a tato dohoda by se stala součástí změněného prohlášení vlastníka budovy.
lake
A co když si původní vlastník a správce(dle prohlášení vlastníka) SBD i po zápisu SVJ (2000) do RS- v r.2015,schválení stanov,založení bank.účtu na IČO-SVJ a zvolení předsedy SVJ, nárokuje i nadále zasílat všechny platby na správu domu a služby s tím spojené na jeho bankovní účet?Na stejný účet, patřící cizí právnické osobě „SBD“ splácejí někteří vlastníci jednotek i poměrnou část svého dluhu na úvěru použitého při zateplení domu,který si před 4 lety řídilo u ČSOB „družstvo“ a který nemá s nynější právnickou osobou SVJ vůbec nic společného.Je vůbec účetně v pořádku,že se na jeden účet platí splátka cizího(družstevního) dluhu a měsíční povinné platby členů společenství vlastníků? Ve stanovách SVJ je vlastníkům jednotek určeno, posílat všechny své platby na účet SVJ,pokud shromáždění neschválí platit na jiný účet(správce).I přes jasně formulovaného příkazu ve stanovách o platbách vlastníků na účet SVJ a z tohoto účtu pak odesílat všechny zálohy na energie a služby firmám,se kterými má SVJ uzavřeny smlouvy,předseda SVJ sám rozhodl,že ve všech smlouvách,které uzavřel na IČO SVJ, bude jako kontaktní bankovní spojení uveden účet bývalého vlastníka domu „SBD“(současnou právnickou osobu pověřenou správou domu a pozemku na základě příkazní smlouvy) a z něho se stále všechno hradí. JaVa
U nás, když se převáděly byty do vlastnictví, tak samozřejmě původní vlastník rovněž v Prohlášení vlastníka určil osobu správce (sám sebe): cituji z Prohlášení: „Vlastník budovy pověřuje správou domu tohoto správce: ABCD“
Ale v kupních smlouvách s jednotlivými kupujícími je pak toto smluvní ujednání:
„Správu, provoz a opravy společných částí domu a jednotky zajišťuje správce, kterým je v souladu s prohlášením vlastníka: ABCD.“ a o kus dál následuje: „Strana prodávající řádně poučuje stranu kupující, že správcem budovy bylo určeno ABCD a strana kupující je povinna respektovat tato pravidla pro správu budovy: .............“
Jenže v době, kdy se převáděly další jednotky, tak už vlastně bylo SVJ vzniklé ze zákona, čili správu převzalo SVJ (zatím nezapsané v rejstříku a fakticky nefungující jelikož nebylo svolání první shromáždění ani schváleny stanovy).
Poslední komentáře