Změna vlastníka a vyúčtování
Dobry den,
v roce 2013 se zmenil majitel bytu. Predkladam vyuctovani za rok 2013 obema majitelum za jejich obdobi, nebo podle noveho zakoniku prechazi vse na majitele noveho ? Oba maji nedoplatek.
Dekuji moc, Tomas
Tomáši, ani podle ObčZ, ani podle nového zákoníku (NOZ) povinnosti ze závazkových vztahů nepřecházejí na nabyvatele jednotky. Převzetí dluhu by nastalo jedině pokud si to prodávající s kupujícím sjednali a SVJ s jejich dohodou vyjádřilo souhlas.
- Vyúčtování poskytovaných služeb se provádí mezi příjemcem služeb a poskytovatelem. Nic na nikoho nepřechází, ani dluhy, ani přeplatky.
- Povinnost hradit zálohy na správu na nikoho nepřechází. Bývalý vlastník byl povinen hradit schválené zálohy do dne změny vlastníka. Nový vlastník hradí od tohoto dne.
- Závazek SVJ z přijatých záloh na správu domu zůstává závazkem příjemce zálohy vůči plátci a na nikoho samozřejmě nepřechází. Jinak tomu bude, pokud si prodávající a kupující sjednali přechod této pohledávky na nabyvatele jednotky.
- Povinnost splácet vlastní dluhy na nikoho nepřechází, jde-li o obligační (závazkový) vztah. Pan A dluží SVJ nějakou částku a hradí ji postupně ve splátkách. Na tom nic nezmění fakt, že mezitím někomu prodal své auto, svůj notebook, svou chatu či svou jednotku. Ostatně Ústavní soud judikoval, že pouhým prodejem majetku se bývalý vlastník nezbavuje svých dluhů: http://www.portalsvj.cz/…e/beneficium.
- Povinnost uhradit příspěvek na správu domu na nikoho nepřechází. Povinnou osobou je ten, pro koho SVJ provedlo činnost správy domu. Pokud dluh vzniklý neuhrazením příspěvku není v době změny vlastníka dosud vyčíslen, nemá to na věc vliv: závazek zde nepochybně existuje mezi SVJ a konkrétní osobou. Postupuje se naprosto stejně jako při vyúčtování služeb.
K tomuto poslednímu bodu viz též znění NOZ:
| 89/2012 Sb. § 1148 (1) Při zrušení spoluvlastnictví si spoluvlastníci vzájemně vypořádají pohledávky a dluhy, které souvisejí se spoluvlastnictvím nebo se společnou věcí. (2) Každý ze spoluvlastníků může žádat úhradu splatné pohledávky, jakož i pohledávky, jejíž splatnost nastane do jednoho roku po účinnosti dohody o zrušení spoluvlastnictví nebo po zahájení řízení o zrušení spoluvlastnictví. |
Z uvedeného plyne, že po bývalém vlastníkovi je možno požadovat zpětně úhradu příspěvku na správu domu, která vyplyne dodatečně z vyúčtování provedeného do jednoho roku po tom, kdy přestal být vlastníkem jednotky.
Zkrátka řečeno:
Dluhy bývalého vlastníka jej vždy doženou, pokud ovšem SVJ
nešvindluje v účetnictví a členové výboru neporušují povinnost jednat
s péčí řádného hospodáře. Tvrzení, že s prodejem jednotky
se dlužník zbavuje svých dluhů, je jen pohádkou staré Blažkové.
lake
Argumentovat při změně vlastníka paragrafem 1148 NOZ týkajícího se zrušení spoluvlastnictví je nesmysl. § 1148 řeší zrušení společenství všech spoluvlastníků.
Pane Kolemjdoucí, možná jste neporozuměl, že ustanovení § 1148 jsem zmínil per analogiam. Je totiž třeba vždy vyjít ze základních ustanovení NOZ, které jsou obsaženy v Hlavě I:
| 89/2012 Sb. § 10 (1) Nelze-li právní případ rozhodnout na základě výslovného ustanovení, posoudí se podle ustanovení, které se týká právního případu co do obsahu a účelu posuzovanému právnímu případu nejbližšího. |
Vzhledem k tomu, že pro zánik spoluvlastnického vztahu neexistuje v NOZ přiléhavé ustanovení, je zcela v souladu s obsahem i duchem zákona použít ustanovení nejbližší – a to je právě § 1148, který se týká zrušení spoluvlastnictví podle § 1141.
Jistě to posoudí teprve soud, ovšem mohu nabídnout dosavadní konstantní judikaturu ve věci. A ta je zcela jednoznačná. Judikatura používá pojem „zánik spoluvlastnictví“ jak pro případ, kdy dojde ke zrušení a vypořádání CELÉHO spoluvlastnictví, tak i pro případ, kdy zaniká spoluvlastnický vztah pouze u JEDINÉHO ze spoluvlastníků (např. z důvodu prodeje, výměny, darování jednotky). Namátkou uvádím z konstantní judikatury rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 1870/2007 ze dne 11.09.2008. Doporučuji číst odstavec začínající „V rozsudku ze dne 21. června 2001, sp. zn. 22 Cdo 599/99“.
lake
Dostal vyúčtování k datu na kterém jsme se dohodli a nový vlastník ke stejnému datu obdržel zálohový list. M.j. jsme řešili zůstatek na dlouhodobých zálohách tak, že konkrétní částku jako aktivum si vlastníci mezi sebou vypořádali v kupní smlouvě a tato částka pak byla SVJ vedena jako finanční majetek nového vlastníka. Vše samozřejmě písemně mezi vlastníky a SVJ potvrzeno. Vše jsme řešili ihned a nečekali na konec roku, kdy by bylo už prakticky nemožné s původním vlastníkem cokoliv vypořádat. Někde jsem si vyžádali mimořádné faktury (plyn) a někde se dohodli na ceně komodity podle poslední faktury (chodbová elektřina).
- Mimořádné vyúčtování záloh u poskytovaných služeb zákon 67/2013 o službách neřeší. Pokud si nechce SVJ přivodit možné problémy, je vhodné při změně vlastnického práva k jednotce mimořádné vyúčtování záloh na úhradu poskytovaných služeb u této jednotky udělat k datu převodu jednotky s tím, že toto mimořádné vyúčtování záloh obdrží bývalý vlastník jednotky v termínu podle zákona, a to do 4 měsíců po ukončení zúčtovacího období. Samozřejmě, že od data převodu jednotky SVJ jako poskytovatel služeb prokazatelně doručí novému vlastníkovi předpis měsíčních plateb (kde bude mimo jiné uvedena také měsíční záloha na úhradu cen za služby a další náležitosti)
- O vyúčtování záloh na správu domu podle §15 odst.1 a 2 se zmiňuje §15 odst.4 zákona 72/1994 o vlastnictví bytů – cituji: „Pokud vznikla právnická osoba (§9), jsou finanční prostředky zálohově poskytnuté vlastníky závazkem právnické osoby vůči vlastníkům jednotek. Při vypořádání závazku právnické osoby vůči bývalému vlastníku jednotky se nepřihlíží k zálohám, které uhradil jako zálohy podle odstavce 2“ (§15).
- U příspěvků podle NOZ je to obdobné. §1186 odst.1 cituji: „Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat.“
U služeb spojených s užíváním bytu, nelze např. u vytápění a dodávce TUV během zúčtovacího období vyhotovit, neboť nejsou známy veškeré náklady vstupující do ceny.
I u ostatních služeb je problém obdobný.
Ke dni převodu je možno provést mimořádné odečty měřidel a na jejich základě pak provést vyúčtování pro různé vlastníky.
Poslední komentáře