Změna Prohlášení vlastníka

Omlouvám se za špatné zařazení dotazu, klidně ho smažte..Ještě jed­nou

Dobrý den, chystáme se na změnu prohlášení vlastníka (jde o to uvést historické rozdělení sklepů do souladu s tímto dokumentem). Mám dotaz jestli KN vyžaduje na tomto dokumentu ověřené podpisy, nebo stačí podpisy vlastníků spolu se zápisem ze shromáždění SVJ.

Vážený pane Pavle, a ostatní,

mohu se Vám omluvit, nemyslel jsem to zle, pokud omluvu přijmete. Ale vyjádření, že hrozí „vyvlastňování“ je dosti silné kafe.

Celá diskuse má počátek v dotazu ke „společným částem ve výhradním užívání konkrétního vlastníka“. Poté byla přenesena na samostatné téma.

K narovnání spoluvlastnických práv včetně úhrad správy, provozu a oprav dané společné části, a to formou úpravy „Prohlášení vlastníka“ v částech „Prohlášení…“ dle §4 odst.2 písm.c), g), h); plně platí ustanovení ZoVB §11 odst.4: „K přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení podle §4, o schválení nebo o změně stanov, … a o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek podle §9a odst.2 je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů.“

Pro změnu stavby, tedy i ubrání či přidání místností ke stávajícím jednotkám, a tím pádem ke změně spoluvlastnických podílů, je nutné se řídit ustanovením ZoVB §11 odst.5: „K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. … Ustanovení zvláštních právních předpisů tím nejsou dotčena.“

Žádné „vyvlastňování“ tedy skutečně nehrozí. Pokud ale chce společenství narovnat-legalizovat stávající stav skutečnosti, kdy jeden vlastník výhradně užívá lodžii ze společných částí domu, má tedy také v souladu se ZoVB a OZ povinnost podílet se „výhradně“ na správě, údržbě a opravách dané společné části. Nebo se domníváte, že by mělo být plně hrazeno ze společného?

Poznámka z praxe: Již delší dobu je připravován nový zákon. Žádnému společenství nikdo nebrání, aby využil některých jeho ustanovení jako motivaci k úpravám svých stanov a pravidel. Konkrétně pro společné části domu ve výhradním užívání jen některých konkrétních vlastníků, např.: balkony, lodžie, terasy, případně i parkovací a garážové stání; je obsah návrhu zákona velmi inspirující a plně v souladu se stávajícím ZoVB. Od roku 2002 při vypracovávání návrhů stanov zapracováváme o ustanovení nebo upravujeme „Prohlášení…“, že „podílová plocha pro stanovení příspěvku na dlouhodobou zálohu se navyšuje o 30%-50% plochy balkonu, lodžie, terasy, garážového či parkovacího stání“. (Jeví se nám rozmezí 30%-50% spravedlivější v některých případech, především při určování plochy z garáží, které mají přístup přímo z ulice a nevyužívají žádlé technické sítě domu.) Nemáme dodnes s těmito domy=společen­ství=vlastníky problém, že by „někdo“ hradil něco za „někoho“. Ano, není to spravedlivé na 100%, ale určitě spravedlivější než když hradí všichni všechno, ikdyž předmět nemohou využívat.

Matějka

Vážený pane Pavle,

musíte si vždy přečíst původní dotaz, na ten se většinou odpovídá. V původním dotazu bylo psáno „společné lodžie ve výhradním užívání“. Odpověď nelze nikdy užít na všechny záležitosti. Já psal o §11 odst.4, a ten umožňuje měnit pouze některé záležitosti „Prohlášení vlastníka“! A to byl tento případ. Změna velikosti spoluvlastnických podílů není v tomto ustanovení řešena.

K narovnání některých spoluvlastnických vztahů (lodžie, balkony, terasy, výtahy a pod.) dojde k úpravě „Prohlášení vlastníka“ v souladu se ZoVB dle §4 odst.2.pís.c), g), h).

Načtěte prosím §11 odst.4 a odst.5 platného ZoVB.

Zde se dočtete a pochopíte rozdíl, co je možné v „Prohlášení vlastníka“ upravovat se souhlasem „VŠECH“ a co se souhlasem „většiny“.

ZoVB neumožňuje „vyvlastňování“, ani to nehrozí. Musíte číst/studovat vždy pouze ustanovení ZoVB, případně navazujících dokumentů, týkající se jedné věci a nemíchat více záležitostí.

Matějka

Vážený pane lake a pane Pavle, vážení ostatní,

plně s vámi souhlasím. Proto nelze podat žádnou konkrétní radu bez bližších znalostí domu včetně provozních a včetně příslušných dokumentů – Prohlášení vlastníka, kupních smluv, …

Většina kupních smluv na jednotky, především při privatizaci obecních bytů, má stanovenou kupní cenu na jeden podíl ve stejné výši, tedy na 1m2 plochy místností.

Balkon, terasa, či lodžie není místností, a ve většině případů není stavební ani užitná hodnota tohoto příslušenství zahrnuta do ceny jednotky. Obdobně je to se sklepními kójemi. Jednoznačně v tržní ceně se již toto vybavení odráží.

Cena nově vystavěných jednotek je odvíjena již dle tržních mechanismů a podchycuje i lukrativnost umístění jednotky ve stavbě, bývá cenou dohodnutou a stanovenou i dle vybavení jednotky na přání zákazníka-kupujícího dohodnutou v průběhu výstavby.

Obdobně je uvažováno i o parkovacích a garážových stáních, které nejsou místností dle ZoVB, ale vlastníci/uživatelé si je odkoupili, vlastnické právo není zapsáno v KN, pouze v „Prohlášení…“ je uvedeno „výhradní užívání“.

A zde je ve všech případech základní chyba, na kterou upozorňuji při každé diskusi: NEDBALE, BEZ ODBORNÉ ZNALOSTI A POUZE S ADMINISTRATIVNÍM PŘÍSTUPEM VYPRACOVANÉ „PROHLÁŠENÍ VLASTNÍKA“.

Prodávající=původní vlastník (obec, družstvo, developer) při vypracování „Prohlášení vlastníka“ v drtivé většině nevyužívají možnosti ZoVB určit/vymezit v daném domě části, které budou společné jen některým vlastníkům = a tito vlastníci budou hradit i náklady spojené s provozem, údržbou a opravami těchto částí. Je tak ignorováno ustanovení OZ o neoprávněném prospěchu.

Ve většině „Prohlášení vlastníků“ není stanoveno, jakým způsobem se budou hradit jakékoliv náklady za „příslušenství“ k jednotce přináležící v případech, kdy toto příslušenství nemají všechny jednotky jinak, než „všichni“ dle svého podílu.

Uvedu příklady společných částí domu, které jsou v souladu se ZoVB v návaznosti na další zákony platné v ČR, především OZ a stavební, „společné jen některým vlastníkům“:

• Jen některé jednotky mají balkony či lodžie či terasy přímo přístupné z jednotky. Proč by se na nákladech údržby a oprav měli podílet VŠICHNI?, tedy i ti vlastníci, kteří nemají balkony či lodžie či terasy!
• V domě jsou sklepní kóje pro každou bytovou jednotku. Sklepní kóje není místností a není součástí plochy pro stanovení velikosti podílu na společných částech. V domě jsou nebytové jednotky (obchody, garáže), které sklepní kóje nemají. Proč by se na nákladech provozu, údržby a oprav měli podílet VŠICHNI?, tedy i vlastníci nebytových jednotek!
• V domě je výtah. V domě jsou nebytové jednotky/garáže. Vlastník nebytové jednotky/garáže v domě nebydlí, do domu nechodí, výtah nevyužívá. Proč by se na nákladech provozu, údržby a oprav měli podílet i vlastníci jednotky/garáže?
• V domě je plynovod, vodovod, kanalizace. V domě jsou nebytové jednotky/garáže. Vlastník nebytové jednotky/garáže v domě nebydlí, plynovod, vodovod a kanalizace v garážové jednotce není. Proč by se na nákladech provozu, údržby a oprav měli podílet i vlastníci jednotky/garáže?
• Obdobně se jedná v případě jednotek/garáží o zařízení VZT, komíny, STA, otopnou soustavu, měřiče tepla, vody, SE v domě atd.
• V domě jsou garážové stání, které si uživatelé zaplatili. Jednotlivé garážové stání není jednotkou, jelikož netvoří místnost. Ne všechny bytové jednotky mají garážové stání. Proč by se na nákladech provozu, údržby a oprav garážových stání (vjezdová vrata, osvětlení, VZT, aj) měli podílet VŠICHNI?, i ti co nemají garážové stání!

Ano, „MĚLI BY SE PODÍLET VŠICHNI“, jelikož původní vlastník byl LEMPL a stanovil tak v „Prohlášení vlastníka“. Nezbývá tedy nic jiného, než aby si vlastníci svým rozhodnutím řadu věci opravili na základě ODBORNÉHO POSOUZENÍ s přihlédnutím ke všem aspektům provozu domu. K narovnání některých spoluvlastnických vztahů (lodžie, balkony, terasy, výtahy a pod.) dojde k úpravě „Prohlášení vlastníka“ v souladu se ZoVB dle §4 odst.2.pís.c), g), h). Jedině tak se odstraní řada třecích ploch/konfliktních míst mezi jednotlivými vlastníky a narovnají se vlastnické vztahy – užívací práva – úhrada nákladů.

Čekat na řešení rozhodnutí soudu je v daných záležitostech zbytečné, soud rozhodne administrativně, bez odborné znalosti a provozního přístupu k řešení problematiky daného domu. Rozhodnutí pro jeden dům=společenství nelze aplikovat pro jiný dům=společenství, jelikož má jiné technické a provozní podmínky a s tím související náklady a užívací vztahy vlastníků.

Pozn.: Na tomto poli se pohybuji, vím, co to obnáší pochopit provoz domu a pokud možno co nejspravedlivěji určit náklady pro jednotlivé vlastníky; v domech s více vchody instalovat podružné měřiče elektřiny pro jednotlivé vchody, výtahy, garážové stání apod. Problematické je vypracovat, především u nových staveb, předpokládané roční náklady jak provozu domu, tak i služeb spojených s užíváním jednotky; tedy roční rozpočet hospodaření společenstí a tedy stanovit krátkodobou zálohu, která se 1× ročně vyúčtovává, a dlouhodobou zálohu, která se nevyúčtovává a převádí se do následujícího roku ( nesprávně Fond oprav). V případě krátkodobé zálohy se mi daří se spolupracovníky stanovit tyto s chybou při vyúčtování max.+/- 5%, a to i v domech s obratem vyšším než 2 mil. Chce to pouze vypracovat dobrou finanční kalkulaci a přístup se znalostí dané problematiky zpracovatele.

Matějka

Děkuji, pane Pavle, že se k tomu vracíte, protože to je jeden z nejpodivnějších nesmyslů obsažených v ZOVB. Obdobná diskuse na toto téma zde proběhla již před rokem, viz
http://spolecenstvi.okinfo.cz/diskuse/nova-pravni-uprava-hlasovani
Předpokládám, že účinky takového "vyvlastňovacího" rozhodnutí shromáždění by nastaly až vkladem nového prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí. To však (doufám?) nemůže nastat pro chybějící souhlas *všech* vlastníků.
Nicméně takové rozhodnutí shromáždění samo o sobě může způsobit vlastníkovi nemalou újmu: v případě, kdy bude vlastník prodávat svou jednotku, kupec může nahlédnout do rejstříku společenství a přečte si ve zveřejněném zápisu ze shromáždění, že prodávající byl před dvěma lety rozhodnutím 75% většiny zbaven výhradního užívání garáže a lodžie v mezipatře. Jak prodávající vysvětlí, že není podvodník?
V ČR jsou stovky či možná tisíce SVBJ. Není znám v té věci některý případ, kdy došlo k zápisu do katastru na základě usnesení shromáždění bez splnění podmínky souhlasu všech vlastníků?
Nesetkal jste se s nějakým judikátem v této věci?
Na ústavní soud se zřejmě ještě nikdo neobrátil ...
Děkuji,
lake