ZATAJENÝ DLUH NA BYTU
Vážení, nemohu se zde dohledat níže uvedené záležitosti. Přítel koupil byt přes realitní kancelář.V srpnu t.r.byl na KN proveden převod na jeho osobu. V současné době mu bylo předsedkyní SVJ sděleno, že na něm bude SVJ požadovat dluh, který prodejce realitní kanceláři zatajil. Ta dosud nic nevěděla a byt prodala. Jednalo se o dluh za neuhrazení měsíčních plateb do FO.Když si přítel došel za předsedkyní SVJ, aby mu potvrdila dluh prodávajícího, podpis odmítla. Přítel postupoval dle §1186ú2 zákona 89/2012 Sb. Slyšel jsem, že tento paragraf je sporný a v jednání úpravy. Co ale dělat, když prodejce nic RK nesdělil, výbor SVJ vůči dlužníku nekonal a nakonec vše má odnést kupující? Tohle mně hlava prostě nebere. Dokáže zde někdo prosím dobře poradit? Předem děkuji za fundované odpovědi.
Cituji z odpovědi na podobný dotaz z bezplatné právní poradny, na který uvedl odkaz Petr:
„…Domnívám se, že jste povinen uhradit dluh, který na Vás na základě § 1186 občanského zákoníku přešel, ale můžete požadovat náhradu vzniklé škody po prodávající straně. Doporučuji, abyste vyzval prodávajícího k náhradě vzniklé škody. Pokud by Vám ji odmítl nahradit, doporučuji, abyste se s celou záležitostí obrátil na advokáta. Seznam advokátů naleznete na www.advokatikomora.cz.“
A byl pod tímto blábolem někdo podepsán? Právník to asi nebyl když namísto JASNÉHO STANOVISKA formuluje odpověď tak, že se „DOMNÍVÁ“. Já se taky domnívám, ale nikoho to nezajímá. Když se „DOMNÍVÁ“ někdo z bezplatný poradny, tak tam se může „DOMNÍVAT“ i středoškolák ve druhém ročníku. Taková rada je na dvě věci: na nic a na ho..o.
pane Čtveráčku, vyčkejte, až tazatel dodá konkrétní informace, a potom mu poraďte. Jiné informace jsou všeobecné, vy jste radu nedal žádnou.
Když právní poradna odpoví: Domnívám se, …, tak je to stuečně bezpalatná právní poradna za všechny prachy, zdarma.
anone., lepší je napsat, že se domnívám, než něco jednoznačně tvrdit, když jsou nejasné výklady. Primitiv má jednoduchý život, neboť ho ani nenapadne, že to může být i jinak.
ať přítel sdělí předsedkyni, že dluh odmítá uhradit, a ať se SVJ obrátí na ručitele závazku. I kdyby skutečně měl dluh nožičky, a skočil na nového vlastníka, tak ručitelem je prodávající – tak ať si dluh uhradí.
Dluh má skutečně nožičky a přeskočil na nabyvatele. Proto bude SVJ vymáhat dluh po nabyvateli. Nic na tom nemění skutečnost, že prodávající je ručitelem, vám je potom prd, pokom bude SVJ vymáhat dluh, to je jeho věc.
Za chvíli přiběhne krcma a začne se Vám posmívat a spílat Vám, že jste neměl byt kupovat, když Vám prodávající nepředložil toto boží Potvrzení „jaký dluh přechází“.
Co Vám poradím:
- nechte si od SVJ vyjet strukturu požadované pohledávky, možná bude část promlčená (3 roky staré dluhy, každou měsíční platbu musíte posuzovat samostatně) – upozorněte předsedkyni, že promlčené dluhy musí zaplatit ona
- podívejte se, jestli každý položka z předpisu plateb byla schválena shromážděním (nahlédněte do starých zápisů ze schůzí) – jestli ne, nemusíte danou položku platit
- zeptejte se, jaké kroky předsedkyně učinila k vymáhání dluhů, chtějte ukázat upomínky, žalobu apod. Jestli nevymáhala, je odpovědná za škodu, kterou SVJ způsobila.
Všechny žádosti pište písemně, nebo aspoň emailem, nic neřešte ústně. Ústní jednání a telefonáty si nahrávejte na diktafon.
Udělal jste chybu, že jste si o potvrzení dluhu nepožádal písemně, nemáte nyní důkaz.
je v tomto socialistickém neprávním Kocourkově správný. Jen bych doplnil. Dokud mě SVJ písemně nevyzve k úhradě cizího dluhu nic bych neřešil. Pokud jej jen skryje v předpisu záloh pak bych jej reklamoval a po zamítnutí reklamace bych požadoval zdůvodnění. Teprve na základě písemného přiznání o snaze SVJ inkasovat za cizí dluh bych rozjel akci podle bodů 1. až 3. s tím, že bych nic nepsal mailem, ale jen dopisy s doručenkou (s uvedením věci např. svoje č. jednací ma obálce). Bez těchto průkazných důkazů u případného soudu neuspějete. Sám se nesuďte. Ať se na soud obrátí SVJ.
Jak to je, nevědí asi ani zákonodárci. Není pravda, že zde nelze dohledat. Nejde totiž o první dotaz tohoto druhu. Tazateli doporučuji např.
http://www.portalsvj.cz/…dluhem-do-fo
Dále např.
https://www.estav.cz/…jit-na-kupce
Na http://www.bezplatnapravniporadna.cz/…jitelem.html
odkazují také na § 1107 (1) „Kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon“.
- – – – – – – – – – – – – – – –
Důležité také je, co je v kupní smlouvě. Vždy se mohou vyloupnout i jiné pohledávky za prodávajícím (nejen pohledávky SVJ). To snad má kupující hradit všechny ?
Jak to je s koupí přes RK ?
- RK nemá povinnost vyžádat si ono potvrzení ?
- partnerem pro kupujícího je kdo (RK nebo prodávající) ?
ovšem ve skutečnosti se musíte obracet na SVJ. Správce není povinen ani kompetentní s novým vlastníkem jednat. Pokud si budou soudy vykládat právo podle § 1107 a ne podle konkrétních stanov pak nezbývá aby si nový vlastník vyžádal od SVJ potvrzení o dluhu a podle něj pak řešil kupní cenu. Pokud SVJ odmítne potvrzení vydat je třeba odmítnutí získat písemně. A až se poslancům podaří tuto část v zákoně zrušit bude vhodné kupovat byty jen k 31.12. příslušného roku s vyúčtováním záloh starého nájemce v ruce. Jinak kupujete zajíce v pytli.
SVJ se s nějakým nabyvatelem nebude bavit.
Nevím, zda tady někdo kupoval byt v posledních 3–5 letech.
Já kupoval a to vícero bytů (mám velkou rodinu).
Dneska většina bytů – resp. v případě kvalitních bytů všechny – je prodávána přes realitky.
Prodávající se s prodejem nechtějí obtěžovat, proto prodej zadají realitce, podepíší plnou moc a ať se realitka stará.
Kupující nemá jinou možnost, než s těmi ptáky z realitek komunikovat.
To je smrt.
Vím to.
Nežádám realitku o LV, zajistím sám. Stanovy SVJ také nepotřebuji, stáhnu z justice.cz. Při nejhorším i ten nabývací titul na katastru zařídím. Dokonce i Prohlášení vlastníka mi na katastru vydají. Že by člověk čekal, že složku těchto právních dokumentů vztahujících se k nemovitosti realiťák zákazníkovi předá automaticky? ha ha!
Jenže co s božím Potvrzením dle § 1186? To si z prstu nevycucám.
Chtějte cokoli (nestandardního) po realitce.
Každý obchodník jde cestou nejmenšího odporu.
Nedejbože kupujete byt na hypotéku, realitka ví, že je to vyřizování minimálně na měsíc (u otrapů z UCB, mBank, Sberbank klidně tři měsíce).
Když realitního makléře zahltíte požadavky, prohlásí, že byt je prodaný a prodá ho někomu, kdo po něm nic nechce (právník by řekl „kdo si nestřeží svá práva“). Kupující, který si střeží svá práva, patrně nekoupí žádný byt.
To je realita realitek.
presne tak, na internetu nejdes spoustu nabidek i bez realitnich kancelari, ja vzdy hledala na https://findhome.cz a jsem spokojena
Závazek není, že nabývající bude spláce dluh kupujícího do FO. Tento dluh je dluhem bývalého vlastníka. Závazek je, že nový vlastník bytu má taky povinnnost platit do FO, stejně tak, jako měl povinnost platit do FO vlastník minulý. Když neplatil, tak má dluh a společentví má tento dluh vymáhat od toho, kdo dluží. Můžete mě mínusovat jak chcete, ale je to tak.
Prosím, dodám detaily. Dle toho, že na KN nebyl žádný záznam dluhů,bylo vše ponecháno u SVJ v klidu. V současné době předsedkyně odmítá s odkazem na § 1186/2 podepsat prohlášení o dluzích prodejce.Jinak v žádném veřejném seznamu není žádný záznam se vztahem na dluhy. Jinak co jsem se dočetl v jednom názoru,tak by měl nový vlastník mít vědomost o dluhu, měl by se o něm dozvědět. Nemohu pochopit, proč předsedkyně SVJ odmítá podepsat prohlášení o dluhu, když si je toho vědoma.Prosím, jak tedy dále postupova, když nechce nkic podepsat, i kdyžb si je vědoma dluhu, který jak je vidět ani v minulosti nevymáhala! Je pravda, že nikdo z kupujících neví, od které doby je vzniklý dluh a jak by dostali do ruky případné doklady o urgenci úhrad a pod.
Rada dobrá, předsedkyni to určitě rozhodí, RK není prodávající, jen zprotstředkovává. Kupujícímu SVJ nic nevydá, takže kupující má žádat od prodávajícího. Prodávajícímu vystavuje doklad SVJ, mělo by vyčíslit i kladnou částku, nejen nulovou a zápornou.
Jinak postup podle TN. "měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon“. Kupující žádnou povinnost nemá. Zákon mu povinnost nestanoví. Zákon stanoví povinnost SVJ vystavit doklad, vystavilo SVJ prodávajícímu doklad o dluhu? Nevystavilo? Pak chyba není na straně kupujícího. Ať sdělí SVJ že neměl ani povinnost ani možnost. Za dluh ručí prodávající. Ať se předsedkyně obrátí na něj.
1/ Jaká je odpovědnost RK dle zákona ?
2/ Občan má sledovat všechny možné zákony, novely a důvodové zprávy ?
Já se domnívám, že lze rozumně z NOZ požadovat od kupce
- – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
§ 545 – § 599 Právní jednání
§ 1724 – § 1788 Smlouva
§ 2055 – § 2893 Závazky z právních jednání
§ 2055 – § 2188 Převedení věci do vlastnictví jiného
§ 2079 – § 2183 Koupě
Pododdíl 3: Koupě nemovité věci
- – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
ale nikoli bytové spoluvlastnictví. To snad nelze běžně od občana očekávat !!!
Realitka nemá žádnou odpovědnost. Realitkou může být kdokoli, kdo se za realitku prohlásí. Pokud máte živnost volnou, jste oprávněn podnikate ve všech 80 vyjmenovaných oborech a jste tedy také realitkou.
Chystá se zákon o realitních zprostředkovatelích, pochybuji ale, že by nějak posunul odpovědnost realitek ve vztahu k právní prověrce. Zákon pouze říká, že se má RK pojistit, co je realitní úschova apod.
Svá práva si každý musí hlídat sám.
Většina realitek jsou podvodníci, ale s tím nic nenaděláme. Větina makléřů jsou nevzdělaní burani. Bohužel kdo chce koupit byt, obvykle nemá jinou možnost, než s těmito ptáky nějak vyjít.
Poslední komentáře