Výtah - blokování použití v 1. patře

Vážený „panjan“, vážení diskutující ve věci výtahů z řad SVJ,

všichni si uvědomujeme, že pro SVJ není řada věcí upravena, především není v žádném závazném právním předpise specifikováno, co jsou SLUŽBY SPOJENÉ S UŽÍVÁNÍM JEDNOTKY. To není chyba zákonodárce, ten tuto oblast plně ponechal na vlastnících, aby si určili=přijali svá vlastní PRAVIDLA dle specifikace daného domu.

Platný ZoVB konstatuje v § 3 odst.1: „Pokud tento zákon nestanoví jinak, práva a povinnosti vlastníků budov a práva a povinnosti spoluvlastníků domu a vlastníků jednotek (dále jen „vlastník jednotky“) upravuje občanský zákoník“.

• Původní vlastník domu mohl tato pravidla určit v „Prohlášení vlastníka“ v souladu s ustanovením § 4 odst.2. pís.g) v návaznosti na ustanovení OZ na základě své odborné znalosti domu a skutečného provozního stavu a užívání a na základě dlouhodobě ustálené praxe s úhradou nákladů služeb. Většinou tak původní vlastník neučinil a „opsal“ obecné ustanovení ZoVB.
• Tento nedostatek v „Prohlášení vlastníka“ mohli napravit (stále mohou napravit) vlastníci jednotek ustanoveními-specifikacemi co jsou SLUŽBY SPOJENÉ S UŽÍVÁNÍM JEDNOTKY a jakým způsobem se jednotliví vlastníci podílí na jejich nákladech, ve svých vlastních stanovách či závazných „Pravidlech…“.

To, že této možnosti většina SVJ nevyužila, je posléze vede k možným problémům mezi jednotlivými vlastníky. Zde je základ všech problémů. Většina společenství přijímá v zásadě Vzorové stanovy a nezabývá se vůbec ve svých stanovách touto problematikou – problematikou SLUŽEB.

Proč se daným problémem takto zabývám? Nastavím vám krajní modelovou mez z praxe: Jsem členem SVJ, jelikož vlastním garáž, ale v daném domě nebydlím, bydlím v jiném domě. Garáž je v přízemí s vjezdem přímo z ulice, fakturační elektroměr mám v garáži. Proč bych se měl podílet na úhradě PROVOZNÍCH nákladů výtahu, úklidu v domě a nákladech osvětlení v domě, prádelny, sušárny aj. Do domu nechodím (nemám důvod), nemám ani klíče od vchodu do domu. Na základě ustanovení OZ v návaznosti na ZoVB bych se podílel na nákladech za věci, které neužívám a ani užívat nemohu. Ostatní vlastníci v domě by měli na můj úkor neoprávněný prospěch. Samozřejmě jsem povinen se podílet na nákladech domu dle ustanovení ZoVB §8, §13 odst.1., §15 odst.1. a 2., tedy příspěvku na dlouhodobou zálohu (tzv.Fond oprav).

Pokusme se nyní rozlišit z pohledu historického vývoje problematiku VÝTAHU:

• práva a povinnosti vyplývající z vlastnictví či „spoluvlastnictví věci“ a
• práva a povinnosti „uživatele věci“ k nákladům vyplývajícím z „provozování věci“.

Předpokládám, že všichni chápeme jednoznačně, že se jedná o dvě různé záležitosti, založené na dvou jiných principech.

Původní vlastník domu, obec nebo město nebo firma, se řídila závazným ustanovením vyhlášky č.176/1993 Sb., kde v §11 byly přesně definovány SLUŽBY.

• Odst.1.: V nájemném nejsou zahrnuty ceny služeb. Jsou to ceny za ústřední (dálkové) vytápění a za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku vody z vodovodů a vodáren, odvádění odpadních vod kanalizacemi, užívání domovní prádelny, osvětlení společných prostor v domě, kontrolu a čištění komínů, odvoz popela a smetí, odvoz splašků a čištění žump a vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou, popřípadě další služby, na nichž se pronajímatel s nájemcem dohodne.
• Odst.2.: Ceny služeb se sjednávají podle zvláštních předpisů nebo rozhodnutí cenového orgánu. Není-li v těchto předpisech nebo rozhodnutích stanovena regulace sjednaných cen služeb a jde-li o služby, které neposkytuje sám pronajímatel, sjednávají se jejich ceny ve výši odpovídající cenám obvyklým v místě a čase plnění, které dodavatelé těchto služeb uplatňují vůči pronajímatelům.

Tato vyhláška byla nahrazena Výměr MF č.01/2002, který v tomto ustanovení je stále platný: Služby poskytované s užíváním bytu, odst.1.: Ceny za ústřední (dálkové) vytápění, za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku vody z vodovodů a vodáren, odvádění odpadních vod kanalizacemi, užívání domovní prádelny, osvětlení společných prostor v domě, kontrolu a čištění komínů, odvoz a likvidaci komunálního odpadu, odvoz splašků a čištění žump a vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou, popřípadě za další služby, na které se k 31. prosinci 2001 vztahovala regulace cen služeb poskytovaných s užíváním bytu podle vyhlášky č. 176/1993 Sb., …

Bytová družstva jako původní vlastník se řídila a řídí ustanovením vyhlášky č.85/1997 Sb., §4 Ceny služeb

• Odst.1. Cenami služeb se rozumí ceny za ústřední (dálkové) vytápění a za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku vody z vodovodů a vodáren, odvádění odpadních vod kanalizacemi, užívání domovní prádelny, osvětlení společných prostor v domě, kontrolu a čištění komínů, odvoz tuhého komunálního odpadu, odvoz splašků a čištění žump, popřípadě další služby, na nichž se družstvo s nájemcem, popřípadě vlastníkem bytu (dále jen „uživatel bytu“) dohodne.
• Odst.2. Ceny služeb se sjednávají podle zvláštních předpisů nebo rozhodnutí cenového orgánu. Není-li v těchto předpisech nebo rozhodnutích stanovena regulace cen služeb, sjednávají se jejich ceny ve výši odpovídající cenám obvyklým v místě a čase plnění.
• Odst.7 Cenu za užívání výtahu platí ti nájemci, kteří výtah užívají, avšak vždy nájemci bytů od třetího nadzemního podlaží.

V případě výtahů náklady, které nejsou provozními náklady výtahu, hradí vlastníci domů (obec a družstva) z příjmů čistého nájemného.

K výše uvedenému v souladu s cenovými a účetními předpisy si můžeme stanovit, co jsou a co nejsou v SVJ Náklady za provoz výtahu.

• Do nákladů se zahrnují náklady na elektrickou energii, náklady za servis (paušál), povinné revize a prohlídky, běžné opravy, údržba výtahu a náklady na vyproštění z výtahu, telefonní pojítka SOS. Tento náklad je hrazen z krátkodobé zálohy poskytnuté vlastníky dle ustanovení §9a ZoVB, odst.1: „Společenství je oprávněno činit právní úkony, především uzavírat smlouvy ve věcech předmětu své činnosti podle tohoto zákona, zejména k: a) zajištění dodávky služeb spojených s užíváním jednotek, …“ a dle odst.2: „Společenství je oprávněno rozhodovat o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek, není-li rozúčtování cen služeb stanoveno zvláštním právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu.“ Tato krátkodobá záloha se zpravidla za daný kalendářní roku vyúčtovává jednotlivým vlastníků, přičemž přeplatek se vlastníkům vrací, nedoplatek vlastníci hradí na účet společenství.
• Součástí nákladů NEJSOU velké opravy zahrnující výměnu celků: stroje výtahu, lan, kabiny, vodících lišt, řídící jednotky, protizáváží. Dále se jedná o zásadní modernizaci či rekontrukci. Tyto náklady jsou hrazeny z dlouhodobé zálohy dle ustanovení §15 odst.1.: „Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 8 odst. 2).“ a odst.2.: „K účelu uvedenému v odstavci 1 skládají vlastníci jednotek předem určené finanční prostředky jako zálohu. Výši záloh si určí vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech. Výši částky a den její splatnosti sděluje vlastníkům jednotek výbor nebo pověřený vlastník.“

Závěrem musím konstatovat, že bez znalostí „Prohlášení vlastníka“, stanov, „Pravidel…“, usnesení shromáždění daného SVJ=domu a provozních podmínek domu, je obtížné poskytnout obecnou radu. Skutečnost, že někde to dělame „tak“ neznamená, že to lze plně uplatnit v jiném SVJ=domě. Vše záleží na jednotlivých vlastnících, jaká si přijmou vlastní „PRAVIDLA PRO ROZÚČTOVÁNÍ NÁKLADŮ SLUŽEB SOUVISEJÍCÍCH S UŽÍVÁNÍM JEDNOTEK“, kterými se příblíží co nejvíce ke „SPRAVEDLIVÉMU“ způsobu úhrady nákladů za SLUŽBY.

Matějka

Vážím si názorů pana Matějky, rád bych disponoval šíří jeho znalostí. Jeho odpověď mě však tentokrát zarazila. Provozuji portál obdobný tomuto: www.byt-nemovitost.cz (doporučuji navštívit i podsekci 3w.svjportal.cz) a mám základnu odborníků z praxe. Požádal jsem o radu jednoho z nich, Mgr. Martina Dolečka. Zde je jeho názor:

"Popsaný přístup společenství vlastníků s vysokou pravděpodobností není v souladu se zákonem.

Především lze z položeného dotazu dovodit, že výtah v domě není vymezen jako společná část budovy, která je společná vlastníkům pouze některých jednotek (resp. všech s výjimkou jednotek umístěných v prvním patře). To lze ostatně dovodit i ze skutečnosti, že jsou náklady na výtah hrazeny z prostředků shromážděných od všech vlastníků jednotek v domě.

Pokud je uvedený předpoklad správný, znamená to, že je výtah (jako společná část budovy) spoluvlastněn všemi vlastníky jednotek v domě. Za této situace nelze než požadovat, aby bylo užívání výtahu řešeno nediskriminačním způsobem, což za popsané situace není (když navíc z položeného dotazu vyplývá, že zpřístupnění výtahu i pro 1. patro nebrání například technické důvody). V daném případě nemají někteří vlastníci jednotek zajištěn přístup ke svým jednotkám prostřednictvím výtahu, zatímco ostatní vlastníci ano. To lze oprávněně označit za diskriminaci vlastníků bydlících v 1. patře (bez ohledu na to, že i tito vlastníci mohou zřejmě užívat výtah, pokud pojedou do jiného než prvního patra).

V dané věci je bez právního významu, že jeden z vlastníků bydlících v prvním patře nechce poplatky spojené s užíváním výtahu hradit – pokud má společenství zájem tomuto vlastníkovi v užívání výtahu zabránit, musí to učinit způsobem, který bude omezovat pouze tohoto vlastníka."

Není možné se vzdát možnosti užívat výtah jednostranně, bylo by to možné pouze se souhlasem ostatních.

Vážená paní Marto,

pokud jde o peníze, je vždy problém. Tak jak jsem konstatoval v jiných příspěvcích, je možné výtah zabezpečit technicky k zastavování v 1.patře:

• místo tlačítka bude tlačítko na klíč, kdo má klíč jezdí do 1.patra a hradí náklady, nejlacinější a nejrychlejší řešení;
• místo klíče může být čip, karta nebo kód, nutno projednat s vaší servisní firmou.

Pozn.: dva lidi na patře mají menšinový podíl, ostatní je přehlasují, jsou to vaše vnitřní pravidla společenství pro užívání výtahu – pro společenství není řešeno žádným závazným právním předpisem; dvoum lidem bude vadit „bouchání – vrzání“ výtahových dveří na patře a budou „závidět“ – blbá lidská vlastnost.

Matějka