VS Olomouc k ucasti notare pri zmene stanov SVJ 2000
Judikát Vrchního soudu v Olomouci Byť jsou v rámci soudní soustavy v České republice pouze dva Vrchní soudy (v Praze a v Olomouci) , nedošlo prozatím ke sjednocení aplikace ustanovení NOZ v této záležitosti . Vrchní soud v Olomouci ve svém Usnesení č. 8 Cmo 278/ 2015 z 22. 9 . 2015 zaujal stanovisko odlišné od stanoviska Vrchního soudu v Praze. Vrchní soud v Olomouci v odůvodnění svého usnesení mj . poukázal na to , že při založení SVJ podle NOZ musí mít stanovy SVJ ( s výjimkou uvedenou v § 1200 odst. 3 NOZ ) formu veřejné listiny . Z toho pak soud dovodil , že je nepředstavitelná „ dvojkolejnost” , tedy stav , že jiný právní režim by platil pro SVJ vzniklá před účinnosti NOZ a jiný pro SVJ vzniklá po účinnosti NOZ. (Současně soud poukázal v odůvodnění na určitou analogii se změnou obchodního zákoníku v r . 1996) . Zdá se, že nejvýraznějším argumentem v tomto judikátu Vrchního soudu v Olomouci je obava z „ dvojkolejnosti ” při schvalování stanov SVJ a jejich změn . K tomu však lze uvést , že tato dvojkolejnost je zavedena právě pro SVJ vznikající podle NOZ , kdy v případě , že bude SVJ zakládáno již prohlášením nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě, nevyžaduje schválení stanov SVJ formu veřejné listiny , a nebude tedy třeba notářského zápisu, zatímco v ostatních případech bude třeba pro schválení stanov SVJ (zakládaných od 1. 1. 2014) forma veřejné listiny, tedy notářský zápis , jak to vyplývá z § 1200 odst. 3 NOZ . Ještě výraznější „ dvojkolejnost” je v rámci nové úpravy bytového spoluvlastnictví v NOZ zavedena, pokud jde o právní povahu jednotky (jiná právní povaha jednotky vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ a jiná právní povaha jednotky vzniklé po nabytí účinnosti NOZ ).
zdroj Verlag Dashofer
Cituji: „… soud dovodil , že je nepředstavitelná „ dvojkolejnost”, tedy stav , že jiný právní režim by platil pro SVJ vzniklá před účinnosti NOZ a jiný pro SVJ vzniklá po účinnosti NOZ.“
Soudce Vrchního soudu v Olomouci tedy neví, že existuje dvojkolejnost mezi právní úpravou bytového vlastnictví a bytového spoluvlastnictví? Snad by se měl tento právní analfabet konečně seznámit s právní úpravou, platnou a účinnou od 1.1.2014.
Samozřejmě, že mezi SVJ(2000) a SVJ(2012) existuje dvojkolejnost, je uzákoněna a platí prakticky ve všem. Namátkou:
- Obě právnické osoby jsou upraveny odlišnými zákony.
- Odlišné jsou definice správy domu.
- Odlišné jsou definice jednotek.
- Budova se rozděluje jiným způsobem (na jednotky(1994) a společné části, podle NOZ však pouze na jednotky(2012)).
- Odlišné jsou vnitřní právní poměry právnické osoby.
- Rozdíly jsou v právní způsobilosti SVJ(2000) a SVJ(2012).
- Rozdíl je v tom, že SVJ(2012) není na rozdíl od SVJ(2000) ze zákona oprávněno stanovit či vybírat zálohy na správu.
- Odlišnosti jsou v hlasovacích kvorech.
- Odlišnosti jsou v oprávněnéí reklamovat závady společných částí či jednotek.
- Odlišnosti jsou v oprávnění rozhodovat o technickém zhodnocení.
- atd.
Dvojkolejnost v pouhé formě stanov by byla jen taková drobná třešnička na dortu. Malý detail navíc. A teď se podívejme jak to s tou dvojkolejností stanov vlastně je doopravdy:
- Podle § 9 odst. 8 ZoVB platí, že „První schůze shromáždění se může konat jen za účasti notáře, který o jejím průběhu, volbě a složení orgánů společenství a schvalování stanov pořídí notářský zápis, jehož přílohu tvoří schválené stanovy společenství.“
- NOZ obsahuje ustanovení § 1200 Založení společenství vlastníků: "Společenství vlastníků se založí schválením stanov. (…) Stanovy vyžadují formu veřejné listiny. To neplatí, zakládá-li se společenství prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ujednáním ve smlouvě o výstavbě.
Takže vidíme, že jak u SVJ(2000), tak i u SVJ(2012) je vyžadována forma veřejné listiny ke schválení prvních stanov právnické osoby. U SVJ(2000) neexistuje žádná výjimka z tohoto pravidla. U SVJ(2012) výjimky existují dvě: pořizují-li se stanovy jako součást prohlášení či jsou-li součástí smlouvy o výstavbě. V takovém případě se zákonodárce klidně spokojí s tím, že stanovy jsou pouze soukromou listinou.
Takže jistá dvojkolejnost zde je.
------------------------------------------------------------------
Jiná právní oázka je zda i změna stanov má mít formu veřejné listiny. Toto řeší NOZ shodně a jednoznačně pro veškerá písemná právní jednání. Podle § 564 NOZ platí, že „vyžaduje-li zákon pro právní jednání určitou formu, lze obsah právního jednání změnit projevem vůle v téže nebo přísnější formě; vyžaduje-li tuto formu jen ujednání stran, lze obsah právního jednání změnit i v jiné formě, pokud to ujednání stran nevylučuje.“
- ZoVB nevyžaduje pro změny stanov SVJ(2000) formu veřejné listiny, jakmile byly schváleny na prvním shromáždění.
- NOZ nevyžaduje pro změny stanov SVJ(2012) formu veřejné listiny jakmile byly schváleny na ustavujícím shromáždění.
Stanovy SVJ(2000) i stanovy SVJ(2012) mohou tedy být měněny soukromou listinou, pokud takový postup samy stanovy nevylučují.
Žádná dvojkolejnost tedy v tomto speciálním případě nenastává.
lake
Dnes mi přišla odpověď z Krajského soudu v Brně, kde jsem žádal uložit zápis o změně stanov do sbírky listin. Odpověděli mi, že zápis nelze uložit, protože od února tohoto ruku se obchodní rejstřík řídí rozhodnutím VS Olomouc, z něhož vyplývá, že změnu stanov musí všechna společenství osvědčit notářským zápisem.
Poslední komentáře