Vlastník požaduje slevu na platbáchz důvodů plísně v bytě
Zdravím diskutéry, obracím se na plénum s aktuálním problémem. Vlastník v rámci privatizace našeho domu (rok 2010) pořídil suterenní byt, který je částečně pod úrovní terénu, s vlhkostí a plísní. Po SVJ teď chce odvlhčení nebo kompenzaci na platbách (sám tomu říká „nájemné“, předpokládám, že má na mysli třeba snížení plateb do „fondu oprav“). Jakožto statutární orgán bych se rád zeptal, jak by bylo podle vás spravedlivé postupovat.
Pro:
- vlhkostí jsou zasaženy společné části domu (štítová zeď, podlaha)
Proti (ne vše možná bude relevantní):
- vlastník se o byt zjevně nestará, nevětrá, s plísní nic nedělá a svádí to na proběhlé opravy (kanalizace, která se dělala na druhé straně bytu apod.). Nedokážu si ale představit, že bychom to nějak prokazovali.
- ostatním se povětšinou nechce přispívat na opravu, která znamená zhodnocení pouze jednoho bytu tohoto vlastníka
- peněz není nazbyt :)
- vlastník byt s vlhkostí již koupil (=byla tam v podstatě odvždycky, je to suterén), což je v zápise ze schůze (přiznal to), město při prodeji odmítlo dát na byt slevu (koupil to i přesto) – nevím, zda je toto relevantní
- vlastník odmítá cokoli z požadovaného dát písemně, maximálně mailem nebo vykřikuje na schůzi. Vzhledem k tomu, že v rámci proběhlých oprav (kanalizace, stupačky, elektro, okna) podal i trestní oznámení (obratem odloženo, rozepisovat se nemá smysl), výbor nemá příliš chuť podstupovat obdobné riziko speciálně kvůli němu, nota bene bez písemných podkladů
- rok odmítal do bytu pustit statutární orgán (lze doložit svědectvím vždy 1–2 osob, které se o vstup pokoušely, celkem učiněno 8 pokusů za rok)
Dotazy:
- je v této situaci výbor povinen konat? Pokud ano, co a jak?
- je dle vás správné, aby vzhledem k výše uvedenému byly tyto opravy provedeny?
- je dle vás správné, aby pokud provedeny nebudou, dostal slevu na platbách? Byt v současné době pronajímá a tvrdí, že díky tomu za málo (cena za pronájem je ale cca 180 Kč/m2 – byt má 30m2, nájemce platí cca 5500,–), ovšem důkaz nemáme, jen inzerát RK
- co po něm chtít?
- jakou šanci by měl teoreticky u soudu, ať už se slevou nebo provedením oprav, pokud je SVJ neschválí?
Děkuji za trpělivost, pokud jste dočetli až sem :)
Vlastník bytu (i nebytové jednotky) má právo požadovat, aby správa (společných částí) domu byla vykonávána řádně. Je-li byt řádně větrán a je-li přesto v bytě plíseň, je zřejmé, že správa domu řádně vykonávána není. Na tom nic nemění, byla-li v bytě plíseň již v minulosti či v době převodu bytu.
Vlastník bytu by se měl zaměřit na stavebně technické řešení problému, i cestou nahrazení souhlasu vlastníka domu soudním rozhodnutím. Možnosti stavebně technického řešení zde uvedl přispěvatel lake, je možné je i kombinovat.
Stavební úřad se výkonem správy domu vlastníkem řádně kolaudovaného bytového domu zabývat nebude. (Stručně: povoluje nové stavby, nástavby, přístavby, přestavby a odstraňování staveb.)
Jen poznámka – vlastník se o byt nestará, nevětrá. Problém vidím v prokazování (on těžko prokáže, že ano, my zase, že nikoli). Navíc podle lakea je to irelevantní, což se mi jeví jako v souladu se zákonem (vlastníci se mají starat…), ale v rozporu se spravedlností – proč vyhazovat společné peníze oknem, když si vlastník zanedbáním řádné péče o svůj byt svůj stav minimálně zčásti přivodil sám? Tolik dosavadní argumentace jiných vlastníků.
Kočka napsal: "Stavební úřad se výkonem správy domu vlastníkem řádně kolaudovaného bytového domu zabývat nebude."
To je tvrzení v rozporu se zákonem. Pan Kočka nezná pravomoci stavebních úřadů a plete dohromady hledisko soukromoprávní (správa domu pro jeho vlastníky) s hlediskem veřejnoprávním (soulad stavby s kolaudačním stavem).
Vlastník stavby je povinen udržovat stavbu po celou dobu její existence (StavZ § 154). Povinnost udržovat nemovitost je veřejnoprávní. Viz rozsudek Nejvyššího správního soudu čj. 8 As 3/2005 - 86. Stavební úřad má dostatečné právní páky, zejména pokuty, viz § 178 a násl. StavZ.
SÚ posoudí soulad stavu budovy s kolaudačním stavem a zjistí-li závady stavební, technické, vzhledové, hygienické nebo požární, přikáže svým rozhodnutím vlastníkovi stavby, aby závady odstranil a stavbu uvedl do řádného stavu. Je-li závada na společných částech, jsou povinni odstranit ji všichni spoluvlastníci domu. Viz např. rozsudek Nejvyššího správního soudu čj. 9 As 41/2009 - 109.
Obdobně je dána pravomoc SÚ zjistí-li nepovolené změny stavby, nebo je-li stavba užívána v rozporu s jejím kolaudačním určením. Takový případ však zde neprobíráme.
lake
na vaše dotazy lze odpovědět pouze v obecné rovině…jelikož neznáme vaše stanovy…usnesení SVJ a td…
. výbor je povinen konat pokud se tak usnese shromáždění SVJ..pokud se jedná o společné části domu…
. pokud vlastník byt koupil se zmiňovanými závadami..a pokud to lze prokázat nejlépe v písemné podobě..jinak řečeno..je to pouze jeho problém a není povinností SVJ na opravy nijak přispívat…
. na slevu nemá žádný nárok…pouze pokud shromáždění SVJ odsouhlasí jakousi kompenzaci v rámci dobrých vztahů…a mám pocit že by tak museli učinit všichni majitelé…
. pokud vám nedává nic písemně..nežádejte nic..pokud vás nepustil do bytu k posouzení celého problému a můžete to svědecky prokázat..učiňte zápis s podpisy svědků..pro případný soud…
. šanci dle mého má mizivou..pokud podá žalobu on..prokazovací břemeno bude na něm..tedy on musí prokázat že vady vznikli z důvodu nečinnosti SVJ…ale pokud byt koupil z již zmíněnými vadami jsem si „téměř“ jistý že případný soud nemůže vyhrát…
pro vaší jistotu bych všechny vámi zmiňované podpůrné důkazy..jako že uváděný stav byl již před koupí bytu..že vás nepustil do bytu..případná usnesení SVJ která se zabývala tímto problémem…uchovával v písemné podobě…a to je tak vše co by měl výbor dělat…tedy pokud mu celé SVJ nechce nějak pomoct v nad rámec přijatých stanov…
Pane předsedo,
názor vlastníka o jakési „slevě“ nemá právní podklad. Jak on, tak Vy se zabýváte detaily, které situaci nijak neřeší. Vlastník jednotky by se spíše měl starat o to, aby byt byl obyvatelný. Pokud je závada na společných částech budovy, stejnou zákonnou povinnost mají všichni spoluvlastníci domu.
Zapomeňte tedy na vaše vývody i na finanční požadavky vlastníka. Jediné co je důležité, je současný stavebně technický stav budovy, objektivně zjištěný. Ten ovšem nezjistíte pouhým prohlížením bytu – musíte si pozvat odborníky.
- Znalec vám v posudku sdělí jaký je stav hydroizolace základů budovy, jaký je obsah vlhkosti ve zdivu a jaký to má vliv na tepelně-izolační schopnost zdiva.
- Hygienik by sdělil, zda byt je v současném stavu vůbec obyvatelný. S plísní uvnitř nejspíše není a nelze jej ani legálně pronajímat.
Vyjdu z toho, že SVJ se chce chovat jako řádný hospodář, tedy že má vůli odstranit stavebně technické a hygienické závady objektu. Pak váš postup bude velmi jednoduchý:
Na základě posudku a doporučení odborníka si naplánujete rozsah potřebných stavebních prací ke snížení vlhkosti (což může být odvětrávání líce fasády nebo provdení kontaktní hydroizolace nebo penetrace zdiva nebo podřezání zdiva nebo elektrické vysoušení atd.). Výbor nechá vypracovat nabídky, SVJ vybere zhotovitele a provede se sanace. Vlastník jednotky odstraní plíseň se stěn uvnitř bytu.
lake
Pane lake, děkuji za fundovanou odpověď.
- Máte na mysli přímo znalecký posudek, tedy s kulatým razítkem, nebo pozvat firmu, která se tím zabývá (ta nemusí být nestranná)?
- SVJ se jako řádný hospodář chovat moc nechce, protože se financuje problém jednoho vlastníka. To je samozřejmě otázka argumentace a hlasování, nicméně pokud záměr nebude schválen, může se vlastník obrátit na soud? Jakou má šanci?
- Co se týče hygienických záležitostí – píšete, že byt s plísní není obyvatelný. Pokud tomu tak je, jak je možné, že byl vždy obýván a legálně privatizován?
- Ještě jedna věc, kterou považuji za podstatnou. Vlastník se o byt dlouhodobě nestará, takže nemůžeme eliminovat riziko, že se investuje nemalá částka a plíseň se tam objeví zase. Nebyly by to tedy vyhozené peníze? Vzhledem k tomu, že byt je pod úrovní terénu a dům na tom není nic moc se statikou (upřesním dle potřeby), obáváme se, že to není řešitelné definitivně. To by ale samozřejmě musel posoudit odborník, jak píšete.
Děkuji za reakce.
Odpovídám na Vaše otázky.
1. Pro posouzení v rámci SVJ není sice „kulaté razítko“ nutností,
ale dokládá odbornost posuzovatele.
2. Pokud se vlastník rovnou obrátí na soud, dávám mu nulovou šanci. Šlo by o předčasnou žalobu.
- Má se v první řadě obrátit na spoluvlastníky domu s informací o neobyvatelnosti bytu a vznést nějakou konkrétní žádost. Dokud to neučinil prokazatelně, nemůže od žádného z nich nic vymáhat.
- Může též oslovit SVJ a požádat o zařazení hlasování o opravě na program nejbližšího shromáždění.
- Může se obrátit na stavební úřad a nahlásit závadu ohrožující zdraví. Stavební úřad pak přikáže vlastníkům jednotek závadu odstranit; pokud zůstanou nečinní, SÚ přikročí k ukládání opakovaných pokut vlastníkům jednotek.
- Jestliže je neprobudí ani to, teprve v tomto okamžiku by mohlo mít pro vlastníka smysl, aby se domáhal vydání rozsudku, kterým soud natvrdo nařídí vlastníkům domu provést nezbytné stavební úpravy.
3. Nevím a je to bezvýznamné. Radil jsem Vám, abyste se nezabýval
bezvýznamnými záležitostmi.
4. Jak se vlastník někdy v budoucnu bude či nebude starat o svůj majetek je dnes bezvýznamné a výboru do toho ostatně nic není. Řešte co je třeba řešit – stavební závadu domu.
lake.
pane Předsedo, souhlasím již s přispivatelem TPD „když nedal nic písemně…“. Tedy ani asi nic není v zápise shromáždění.
Dále připomínám, že stav bytu měl být/ byl konstatován smluvně při prodeji bytu. Smlouvě předchází (nebo měl) posudek stavu, ohodnocení se započítáním případné slevy. Také by to mělo být v Prohlášení (popis jednotlivých bytů a stav domu tam bývá).
Jak by to měla řešit komise, když nechce nikoho pouštět do bytu ?!
Pokud bych si já na něco stěžoval, tak jen s posudkem soudního znalce o příčinách. Protistrana si většinou sežene posudek jiný.
- 1) nejprve si vlastník ústně stěžoval, že má v bytě plíseň.
- 2) Následně se prováděla mj. rekonstrukce kanalizace (ne v souvislosti s ním, byla tam havárie).
- 3) Po rekonstrukci vlastník dodal zprávu od konkrétní komerční firmy, že je dům zespoda vlhký. To v zápise z tehdejší schůze máme. Prohlídka onou firmou, na základě které vznikl zápis, byla dle data prováděna zhruba v době rekonstrukce.
- 4) Po rekonstrukci kanalizace se stav společných suterénních prostor výrazně zlepšil.
- 5) Vlastník na další schůzi tvrdil, že dodal na minulé schůzi 3 znalecké posudky (co jsme dostali viz bod 3). Na té samé schůzi odmítl, abychom se tam šli podívat, jak jsme navrhli, aby se to tedy rozlousklo a konečně se něco začalo dít. To v zápise také je. Pokusy o prohlídku odmítl několikrát předtím i potom. Pokud bych se měl snažit o objektivnost, asi bych konstatoval, že vlastník si přijde zahulákat na schůzi na statutáry a vlastně nemá moc zájem to řešit (rok a půl nás tam nebyl ochoten pustit).
- 6) Takže jsme ve stavu, kdy nemůžeme posoudit, zda bychom měli zadat znalecký posudek (protože nevíme, jak to tam vypadá), a vlastník sám ho zadávat také nechce. A tak dále. Takže ne že bychom o tom vůbec nevěděli, vlastník neprojevuje ochotu spolupracovat.
pane PředsedoSVJ, a)zařaďte do programu schůze uvedený bod, b)dejte vlastníkům podklady dle stanov pro shromáždění (nebo se s nimi mohou seznámit u předsedy), c)přijměte usnesení.
Pokud to nebylo na programu a dotyčný si přišel zahulákat, je zde také diskuse na téma Změna programu schůze. Body, na které nejsou účastníci připraveni, nelze objektivně projednávat, a pána okřikněte.
Poslední komentáře