V jaké výši se měsíčně platí příspěvek / konkrétní výpočet

Podle ohlasu na moji odpověď pro pana gl vidím, že je nutné vysvětlit co se rozumí pod pojmem podíl vlastníka na společných částech a čím se tento podíl liší od podlahové plochy bytu.

Nejprve nechme promluvit zákon. Z § 1162 plyne, že podíly vlastníků na společných částech jsou určeny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě.

Nyní si totéž řekneme běžnou řečí. Dejme tomu, že existuje dům a v něm jsou dva byty. V tom menším bytě (garsonka, 30 m²) bydlí pan Skromný. V druhém bytě (tři pokoje, kuchyň, 90 m²) bydlí pan Bohatý. Jako společnou část vezměme střechu. Otázka zní: jaký podíl na společných částech (na střeše) mají pan Skromný a pan Bohatý?

Odpověď:

1. Celková podlahová plocha všech bytů v domě je

   30 + 90 = 120 m²

2. podíl pana Skromného na společných částech (na střeše) je určen poměrem plochy jeho bytu (30 m²) k celkové podlahové ploše všech bytů v domě (120 m²). Hledaný podíl se potom dá vypočítat několika způsoby:

buď jako zlomek 30/120 = ¼ (pan Skromný vlastní ideální čtvrtinu střechy) nebo

vydělením 30:120 = 0,25 (pan Skromný vlastní ideálních 25 setin střechy) nebo

převedením na procenta 0,25 * 100 = 25 % (pan Skromný vlastní ideálních 25 % střechy).

3. Stejným způsobem můžete spočítat podíl pana Bohatého, který je samozřejmě větší než podíl pana Skromného (3/4 ; 0,75 ; 75%)

4. Až se opraví střecha za 1.500.000.- Kč, tak pan Skromný přispěje jednou čtvrtinou, tj. 375.000.- Kč a pan Bohatý třemi čtvrtinami, tj. 1.125.000.- Kč.

Tento postup je dostačující pro případ, že pan Skromný ani pan Bohatý nemusí na opravu střechy šetřit, ale že až přijde faktura, sáhnou do kapsy a každý svůj díl bez prodlení zaplatí.

V předchozí odpovědi jsem řešil případ, kdy pan Skromný ani pan Bohatý nemají na opravu peníze. Cílem bylo zjistit, kolik Kč musejí každý z nich měsíčně dávat stranou, aby společně za 3 roky předpokládanou částku 150000 Kč našetřili.

Co se týče podlahové plochy bytu a podílu na společných částech. Samozřejmě, že to není totéž. Ale platí, že čím větší máte byt (= čím větší podlahovou plochu má váš byt), tím větší je váš podíl na společných částech.

Ivanq.

Děkuji za detailní vysvětlení, ještě se zeptám, proč se k celkové ploše společných částí dojde součtem podlahových ploch jednotek? Logicky bych usuzoval, že společné části = plocha domu (resp. obrys domu).

Součtem podlahových ploch bytů (ne součtem ploch jednotek, jednotka není vždy totéž co byt) dostanete číslo, které zpravidla není rovno podlahové ploše společných částí. Příklad: U čtrnácti poschoďového domu bude součet podlahových ploch bytů pravděpodobně větší než je plocha jeho základů a naopak, součet podlahových ploch bytů v přízemním domě bude pravděpodobně menší než plocha jeho základů. Plocha domu, jak si to představujete Vy, by proto nebyla konstantním základem. Proto se používá součet ploch všech bytů v domě.

Protože máte jednotlivá patra

Pro někoho může být shora uvedený výpočet (53,9 m² × 9,50 Kč/m²/měs = 512,05 Kč/měs) srozumitelnější, napíše-li se celý na jeden řádek:

1500000 Kč × 53,9 m² / (36 měsíců × 4376,1 m²) = 513,20 Kč/měsíc

Porovnejme ještě shora uvedený výpočet podle podlahových ploch

(1500000 Kč / 36 měsíců) × (53,9 m² / 4376,1 m²) = 513,20 Kč/měsíc

s výpočtem podle spoluvlastnických podílů

(1500000 Kč / 36 měsíců) × (53,9 / 4376,1) = 513,20 Kč/měsíc

Děkuji, váš postup se mi líbí. Můžete nyní navrhnout, jak by to podle vašeho postupu mělo znít ve stanovách?

Jak to zapsat do stanov napovídá § 1180 NOZ. Podle mého názoru stačí do části Práva a povinnosti vlastníků jednotek napsat: „Vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech.“ Nic víc není potřeba psát, protože uvedený postup výpočtu pevné částky vyplývá ze znalosti matematiky a její aplikace na některá ustanovení o bytovém spoluvlastnictví. Jinými slovy, kdo zná dobře matematiku, ten to dokáže spočítat jen na základě uvedené tučně psané věty.

Ivanq.

Omlouvám se za svou (asi) natvrdlost, ale zdá se mi, že jsme tam, kde jsme byli.

Když do stanov opíšu větu „Vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech“ a můj podíl na společných částech je podle katastru 539/43761, tak jak mohu potom vypočítat svůj příspěvek metodou 53,9 m2 × 9,50 Kč/m2/měs ?

(To jde jistě v případě, když 539 = 53,9 m2, jenže níže Petr87 píše, že podíl nemusí nutně být totéž, co metry čtvereční.)

Podívejte se do prohlášení vlastníka, kde je vymezení jednotek a podíl. Tam poznáte, zda ve Vašem konkrétním případě jsou podíly určené podle podlahové plochy (pravděpodobně a­no).

stačí do části Práva a povinnosti vlastníků jednotek napsat: „Vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech.“

Do stanov není třeba opisovat zákon. (Ledaže se obáváte, že toto ustanovení bude v zákoně změněno – je toto důvod Vašeho doporučení?)

Stanovy nejsou krásná literatura. Nemusíte se bát, že Vás někdo obviní z opisování. Naopak je důležité, aby ustanovení ve stanovách neodporovala kogentním ustanovením zákona. Od ostatních ustanovení zákona se můžete odchýlit.

Ustanovení ve stanovách se proto mohou nejen podobat ustanovením v zákoně, ale v některých případech mohou být i totožná.

Ivanq.

Tuto formulaci považuji za přesnou. Asi ji použiji do našich stanov. Díky. Jenom bych ji upravil takto:

Vlastníci jsou povinni přispívat na správu domu a pozemku pevnou částkou na metr čtvereční podlahové plochy bytu.

Pane gl, Vámi navržený textje neurčitý a nesrozumitelný. Asi jako kdybyste se zeptal budoucího zaměstnavatele jaký budete mít plat, a on by odvětil: „Bude to pevná částka na hodinu.“

Stanovy mají obsahovat pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství.
Mělo by být určeno jaká je struktura a členění rozpočtu, na jaké období se sestavuje (krátkodobý s dobou použití do 1 roku, nebo dlouhodobý plán údržby a oprav na více let dopředu). Rozumí se samo sebou, že teprve po vytvoření rozpočtu bude hodnověrně známo jaké částky a kdy má SVJ podle plánu hradit. Měli byste mít určeno jakým kvorem se bude rozpočet schvalovat, na jaké období se sestavuje, jak často se aktualizuje, a jak bude postupováno, pokud ke schválení nedojde.

Stanovy mají obsahovat pravidla pro pro příspěvky na správu domu.
To jest zda se k tomuto účelu vybírají či nevybírají nějaké zálohy předem, (a tyto příjmy jsou samozřejmě zachyceny v rozpočtu), jak se určí výše krátkodobých záloh, dlouhodobých záloh či příspěvků na správu, kdo bude tyto platby schvalovat a jakým kvorem v návaznosti na rozpočet.

Stanovy mají obsahovat pravidla pro určení výše záloh/příspěvků placené jednotlivými vlastníky jednotek.

Nic z toho ve Vaší větě nenacházím.

lake

No dobrá. A je tedy výpočet přes metry čtvereční legální, nebo není? Já to z toho §1180 moc nechápu, protože v zákoně se píše o výpočtu dle podílů na společných částech. Můžu dát do stanov výpočet přes metry čtvereční podlahové plochy jednotky? Přijde mi tato metoda jaksi rychlejší na výpočet

Uvažujete správně. Výpočet přes metry čtvereční dá stejný výsledek jako výpočet přes procenta. Obojí je legální, ale musí se měřit podlahová plocha bytu, ne jednotky (viz např. § 1161 NOZ).

Ivanq

Metry čtvereční jsou ve většině případů to samé, co podíl. Podívejte se na svá čísla – 539/xxx je podíl a 53,9 jsou metry čtvereční.

To co platíte za metr čtvereční bude to samé, co platíte za svůj podíl, protože podíly se vypočítávají podle plochy bytu/nebytu.

Metry čtvereční nikdy nejsou totéž, co podíl. Jak může někdo zaměňovat velikost plochy a podíl?

Velikost plochy se udává v m². Podíl na společných částech je vyjádřen zlomkem. Tento podíl je většinou stanoven na základě velikostí podlahových ploch jednotek. Podle NOZ ale tomu tak již být nemusí.

Přispíváte poměrně podle podílů. Tvrdit, že se přispívá podle m² je zavádějící. To pak vede k tomu, že někteří argumentují, že např. náklady na výměnu oken na schodišti nebo nějakých trubek nezávisejí metrech čtverečních jednotek a domáhají se jiného dělení nákladů.

Pane X,

za zákonného předpokladu průměrného rozumu a schopnosti průměrný rozum používat, otázka nestojí, zda „metry čtvereční jsou totéž, co podíly“ (nejsou). Otázka stojí jinak, totiž zda

rozúčtování v poměru metrů čtverečních je totéž, jako rozúčtování v poměru podílů

neboli zda

vzájemný poměr metrů čtverečních je totéž jako vzájemný poměr spoluvlastnických podílů.

V příkladu pode mnou, zda poměr ploch

50 m² : 50 m² : 70 m² : 70 m² : 70 m² : 90 m² : 90 m² : 90 m² : 90 m² : 90 m²

je totéž jako poměr spoluvlastnických podílů

(50/760) : (50/760) : (70/760) : (70/760) : (70/760) : (90/760) : (90/760) : (90/760) : (90/760)

Je to trochu složitější, uvedu příklad: Podlahová plocha bytu pana Adama je 50 m2
Bedry je 50 m2
Cerhy je 70 m2
Dundy je 70 m2
Esika je 70 m2
Fajky je 90 m2
Gamby je 90 m2
Hussa je 90 m2
Indry je 90 m2
Josky je 90 m2

Součet za všechny byty v domě je 760 m2.

Úloha: Na shromáždění vlastníků se sešli páni A,D,H,I,J. Je shromáždění schopné se usnášet?

Výpočet podle m2: 50+70+90+90+90 = 390 m2. To je víc než polovina ze 760, shromáždění je schopné se usnášet.

Výpočet podle %: 50/760 + 70/760 + 90/760 + 90/760 + 90/760 = 390/760 = 0,513 = 51,3%. Shromáždění je schopné se usnášet.

Kdo nemá zrovna po ruce kalkulačku, pro toho je snadnější počítat podle m2.

Ivanq.

Máte pravdu, že podíl je vyjádřen zlomkem. Obvykle (netvrdím, že vždy) se k tomuto zlomku dojde tak, že v čitateli je podlahová plocha jednotky x 10 (abychom se zbavili desetinné čárky, která je u podlahové plochy). A ve jmenovateli je číslo dané součtem všech čitatelů. Tedy vlastně podlahová plocha všech jednotek.

Pokud je podíl vypočítán tímto způsobem, tak je potom jedno, zda počítáte náklad na m2 nebo na podíly. Když budete chtít rozpočítat náklad na m2, tak vezmete náklad (1000 Kč) a vydělíte ho součtem všech podlahových ploch a vynásobíte počtem m2 dané jednotky. Když budete chtít rozpočítat náklad na podíly, tak vezmete náklad (1000 Kč) a vynásobíte ho podílem. A dojdete ke stejnému číslu.

Ještě podotknu, že v katastru se zlomek podílu uvádí ve zkráceném tvaru, takže tam samozřejmě nemusí platit, že čitatel je plocha x 10. Ale pokud si ho roznásobíte, tak pak už to platí.

Pokud si ve Vašem příkladu za xxx dosadíte např. 1000 nebo 10000, jak mají některé budovy v katastru zapsáno, v 99,9 % takových budov rozhodně nebude platit, že 539/xxx = 53,9 m2 podlahové plochy.

To už je daleko lepší určit, že budete platit 0,3 Kč na jednotku podílu.

Znám situaci v jednom SVJ, kde si chytře určili, že budou platit 20 Kč/m2 plochy jednotky. Vlastník bytu se spoluvlastnickým podílem 555/10000 tak platil měsíčně 1.110 Kč. Vydrželo to několik let, až do okamžiku, kdy dotyčný byt prodal a nový vlastník si všiml, že platí 15,86 Kč/m2, protože jeho jednotka má plochu 70 m2.

Vezměme si fiktivní SVJ, kde mají jednotky o velikostech 1, 2, 3, až 10 m2. Pokud se podíly spočítají odvozením od podlahové plochy, pak jednotka 1m2 má podíl daný zlomkem 10/550 = 0,018%, jednotka 2m2 má podíl daný zlomkem 20/550 = 0,036% až jednotka 10m2 má podíl 100/550=0,18%.

Náklad počítejme 1000 Kč. Pak bude platit že na 1m2 se platí 1000/55 (1+2+3+4+5+6+­7+8+9+10) = 18,18 Kč. Jednotka o velikosti 5m2 tedy zaplatí 5×18,18 = 90,90 Kč

A také bude platit, pokud budeme počítat dle podílů, že jednotka 5m2 s podílem 50/550 = 0,0909% zaplatí 1000×0,0909=90,9 Kč

V obou případech je to stejné číslo. Znovu upozorńuji na to, že to platí jen v případě, pokud se podíly odvodily z podlahové plochy jednotek.

Logicky i metodicky je to chybně. Přispíváte podle velikosti podílu na společných částech nebo podle dohody. Jak byl podíl vypočítán není rozhodující – mohl být určen i jinak než podle podlahové plochy. A to nemluvím o případné dohodě.

Souhlasím s X, že podíly vlastníků na společných částech nemovité věci mohou být stanoveny i jinak než podle podlahové plochy bytů. Takovým jiným kriteriem by teoreticky mohla být např. tržní cena bytů. (V tom případě by se podíl na společných částech měnil v čase podle libovůle trhu.)

Ivanq.

"Náklady podle podílů na společných částech 33 000 Kč

Náklady na vlastní správu 31 000 Kč"

Paní inženýrko,

lze v souladu s Vaším příkladem vycházet z toho, že náklady rozúčtované podle podílů a náklady rozúčtované na jednotku jsou co do výše srovnatelné?

Podle člení příslušného ustanovení se mohlo jevit, že by náklady rozúčtované na jednotku měly být zanedbatelné ve srovnání s náklady rozúčtovanými podle podílů. Pokud by tento předpoklad snad neplatil (jak naznačuje Váš příklad), máme problém, značný problém. Přestalo by totiž platit, že se vlastník jednotky podílí stejnou měrou na rozhodování, právech i povinnostech, což je základní princip spoluvlastnictví. Vítězem by tak byl vlastník velkého bytu, neboť by se na rozhodování podíle měrou větší, než jakou přispívá. Je otázkou, zda toto bylo úmyslem zákonodárce.

Paní Klainová,

myslím, že problém je v tom, že dle tazatele se celý příspěvek na správu rozpočítává na každou jednotku stejně. To je podle mého názoru v rozporu s § 1180, protože podle něho lze jen část příspěvku tj. tu, která je určena na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti rozvrhnou na každou jednotku stejně (Vymezení některých nákladů vlastní správní činnosti viz. § 17 NV 366/2013 http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-366#p17)

Pane Diskutující. Otázka zněla:

jak konkrétně vypočítat výši měsíčního příspěvku každého vlastníka?

Na tu jsem odpověděla.

Pro ty, kteří v prvním odkazu ztratili, je tu druhý

http://klaiex.webnode.cz/…ro-uctovani/. Je přístupný pro všechny.

Trvám na tom, že na tomto portálu ještě nikdy nebyla uvedena konkrétnější a názornější odpověď, doložená jednoduchým příkladem, jak stanovit příspěvky podle § 1180 NOZ. Příklad v poradně je uváděn pro začátečníky. Proto je tak jednoduchý.

Pokud by někdo nutně potřeboval návod, jak postupovat v případě, že jsou některé společné části ve výlučném užívání, tak ten tu už zdarma nedodám, protože je součástí daleko většího souvislého příkladu Klaiex 23, uvedeného na www.klaiex.cz.

Souhlasím, Váš příklad stanovení příspěvků na správu odpovídá ustanovení § 1180. Především kvituji, že jste odměnu předsedy SVJ vč. ZP a SZ a odměnu externího správce zařadila do nákladů na vlastní správu, které rozpočítáváte na každou jednotku stejně, a nepodlehla lakeho výkladu odporujícímu ustnovení § 1180, podle něhož lze zařadit z uvedených odměn do nákladů vlastní správy jen část odměn.

Takové teoretické výplody může vytvářet jenom človek, který nemá ani anung o tom,jak to ve společenství skutečně funguje.

a jak to teda ve Vašem světě (tzn. v reálných společenstvích) funguje?

U Vás částku za m2 „vyvvěštíte ze skleněný koule“ nebo taháte losy z osudí ve kterým jsou různě oceněný pipnpogový-míčky? Jak to děláte?

ale v našem reálném SVJ to funguje od počátku bez rozpisu. Za pět let ho nedostal ani jeden vlastník. Plánování rozpočtu? Na co?

Ale my tady přece řešíme, jak by to mělo fungovat, aby to nebylo v rozporu se zákonem. Že to tak leckde nefunguje, je jistě pravda. Kde není žalobce, není soudce. To ovšem neznamená, že se někdy žalobce nenajde, a pak může mít někdo problém (převším členové statutárního orgánu).

jo,přesně tak to děláme u nás. Vyndáme skleněnou kouli, vylešíme jí a věštíme. Vy to snad děláte jinak? Aha, vy nemáte skleněnou kouli, tak to máte složité, to chápu. Na skleněnou kouli nemá nárok každý.

„Na skleněnou kouli nemá nárok každý.“

Tady bych nesouhlasila:

http://www.glass-sphere.com/…a-koule.html

a řada dalších dodavatelů věšteckých potřeb.

Náš výbor v čele s účetní se ani nenamáhají vyndat věšteckou kouli, natož ji vyleštit a věštit. Jak já vám závidím!

V naprosté většině SVJ-ček se podle mého názoru příspěvek na správu domu a pozemku stanoví jako pevná částka připadající na jeden metr čtvereční podlahové plochy bytu. Problémem bývá, jak tuto částku stanovit. Existuje mnoho výpočtových metod a výpočetních programů pro její stanovení.

Je ale možné také využít tzv. iterativní způsob, který je velmi jednoduchý a účinný v případech, kdy v peněžních tocích SVJ-čka nedochází k velkým výkyvům.

Iterativní metoda vypadá následovně. Nasadíte co nejvyšší částku, kterou je shromáždění ochotno přijmout. Po roce zkontrolujete, jestli to bylo moc, nebo málo. Podle toho do příštího období částku buď zvýšíte, nebo snížíte. To opakujete každý rok. Musíte dbát, aby na účtu dlouhodobých záloh (dříve: FO) byla dostatečná rezerva pro případ havárie.

V případě smělých plánů na revitalizaci domu do budoucna se ovšem bez Reserve Study neobejdete. Budete-li si brát úvěr, pomůže vám banka zajistit velmi jednoduchým způsobem cash flow (navýšení příspěvku xx/m2).

S pozdavem

Berte vědu s rozumem

Ivanq.

Co tady píše pan Ivanq. je jednoduchý způsob, jak udržovat vyrovnaný cashflow. Pan Ivanq. tuto metodu nazývá iterativní, snad by se dala nazvat metodou vlečnou. Příspěvky stanoví ve výši nákladů minulého období. (Z technických důvodů je možné vyjít i z období předminulého, a nebo z několika minulých období.) Ejhle, vyrovnaný cashflow je zaručen! Kde je kouzlo? Metoda funguje nejenom při stálých ročních nákladech, ale i při kolísajících ročních nákladech. Jak stanovují zálohy energetické společnosti? Bingo! Přesně takto. Podívejte se, prosím, na Vaše rozúčtování od energetické společnosti. (Ano, metodu není možné použít pro první zúčtovací období. Tam nic lepšího než kvalifikovaný odhad, tj. křišťálovou kouli, k disposici nemáme.)

Jak udržujete rychlost automobilu? Bingo, upravíte ji podle minulé rychlosti. Jak udržujete automobil v jízdním pruhu? Bingo, podle polohy v jízdním pruhu v minulém okamžiku.

Jaké jsou prerekvisity k aplikaci metody? Průměrný rozum a schopnost jej používat.

Chtělo by to chozrasčot, bez toho se ve společenství nepohneme dál ani o krok. Pojmenujme to konečně pravým jménem a máme vyhráno. Chzrasčot nám pomůže naplánovat taky náklady na devastace, které obyvatelé domu s velikou vášní a nadšením dělají v průběhu roku a nikdo neví kolik vlastně ty opravy způsobené záměrnou dvastací budou stát. Nebo u vás to tak není? U nás to tak je.