SVJ a bytové družstvo
Dobrý den, dostala jsem odkaz na tento portál a ráda bych se zeptala na pár dotazů. Náš dům (137 bytových jednotek) byl odkoupen od společnosti Mostecká bytová a. s. bytovým družstvem. Toto družstvo nám již nabídlo byty k odkoupení. Někteří nájemnící si byt odkoupili, někteří však nikoliv. Nyní jsme ve stadiu, kdy čekáme na smlouvy o převedení bytů do osobního vlastnictví. Tímto jsem se chtěla informovat na pár otázek, které pro přehlednost uvedu v bodech:
- Co bude s nájemníky, kteří si byt neodkoupili? Bude vlastníkem bytu bytové družstvo a nájemníci pouze nájemníky? Pokud ano, jak ovlivní tato skutečnost např. hlasování při rozhodnutí, jakou jsou opravy domu, atd.
- Jakou úlohu bude hrát pro naše SVJ správa bytového družstva?
- Musíme si zvolit za správce toto bytové družstvo?
- V čem spočívá hlavní kompetence správy?
- Kdy vznikne SVJ? Mám tím na mysli první krok, od kterého se bude počítat zákonná lhůta na zapsání do OR.
- Můžeme si jako nájemníci zvolit správu novou?
- Dojde-li na samotné podepisování smluv vytvořené bytovým družstvem, máme předem nárok na prostudování již připravené smlouvy např. v elektronické podobě?
1. Budou nájemci. Nehlasují v SVJ o ničem.
2. Bude správcem. Podrobnější odpověď by byla na dvě stránky.
3. Ne. Budete to mít nejspíše předepsáno v kupních smlouvách.
4. Viz smlouva o správě, pokud bude vlastníkům předložena k podpisu.
5. Převodem druhého bytu do vlastnictví, přesněji řečeno dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků.
6. Ne. Nájemci nerozhodují a nikoho nevolí.
7. Ne.
lake
Dobrý večer, předem děkuji za poskytnuté informace a chtěla jsem se
dále zeptat ke stanovám, které nám bytové družstvo samo vytvořilo.
Stanovy mám v elektronické podobě, myslíte, že bych Vám je mohla poslat
k přezkoumání?
Předem děkuji
To Husmanka:
Můžete stanovy umístit na web a zveřejnit zde odkaz, nebo založte nové vlákno a k úvodnímu příspěvku přiložte stanovy (k tomu použijte odkaz 'Přiložené soubory' pod textem nového úvodního příspěvku).
lake
V odkaze zasílám stanovy, které nám připravilo BD. Pro stručnost uvedu otázky v bodech. http://www.edisk.cz/…15.25KB.html
- Čl. IV – je výhodný souhlas všech členů?
- Čl. V odst. 1. – jaký je rozdíl mezi termíny „vlastník budovy“ a „shromáždění vlastníků jednotek“. Kdo nakonec bude uveden v katastru? A kdo je a bude vlastníkem budovy?
- Čl. VI odst. 1 b) – pokud bude pověřeným vlastníkem BD, resp. správa, jaké to bude mít výhody, popř. nevýhody?
- Čl. VI odst. 2 – uvádí se zde, že členem voleného orgánu nebo voleným orgánem společenství může být fyzická, ale i právnická osoba ( aniž by byla členem společenství), což znamená, že to může být jakákoli právnická osoba?
- Čl. VII odst. 3 c) – v čem spočívá zástavní právo k jednotce?
- Čl. VII odst. 13 c) – prosím o rozebrání tohoto bodu.
- Čl. XI odst. 6 – je tato podmínka výhodná?
- Čl. XIX – jaké jsou platné právní předpisy pro zánik společenství?
- Zdají se Vám tyto osnovy výhodné či nikoliv?
- Jak je to s neplatiči? V případě neplacení nájmu, jaké jsou právní kroky k vyloučení ze společenství? Můžeme si do stanov stanovit některé body, které se budou týkat právě neplatičů?
- jaký je rozdíl mezi stautárním a výkonným orgánem?
- Proč nemůžeme být zapsáni do katastru jako „společenství vlastníků“?
- V čem vidíte výhody a nevýhody zvolení pověřeného vlastníka, popř. výhody a nevýhody ve zvolení výboru?
Děkuji
MH.
K vašemu návrhu stanov uvádím:
A. Obecně:
Návrh stanov ignoruje skutečnost, že existuje Zákon o vlastnictví bytů jako celostátně platný předpis. Jinak si nelze vysvětlit, proč autoři tvrdošíjně opisují a opisují, co je v ZoVB již upraveno. Stejnou chybu učinil autor vzorových stanov vydaných vládou ČR (k tomu viz Legislativní pravidla vlády ČR, čl.39 odst. 6 a čl. 46). Jestliže se tedy vezme červená tužka a z návrhu stanov se vymýtí vše, co je již obsaženo v ZoVB, zredukuje se tím text na polovinu. Druhou možností je ponechat v textu části, které opakují ZoVB - avšak jedině pod podmínkou, že bezprostředně za každou takovou částí bude odkaz na konkrétní místo ZoVB, které věc upravuje. Vzhledem k nesrozumitelnosti některých formulací ZoVB je to přijatelné řešení.
B. Konkrétně:
Článek I: chybí zásadní konstatování, že dokument jsou stanovy společenství vlastníků jednotek podle § 9 odst. 8 a odst. 14 ZoVB.
Článek I odst. 1: zde nesprávně formulováno, výčet novel ZoVB je neúplný; poslední je uvedena novela z r. 2003, nejsou uvedeny další 171/2005 Sb., 179/2005 Sb., 296/2007 Sb., 345/2009 Sb..
Článek I odst. 2 vypustit: toto nemohou stanovy vůbec upravovat, je vyhrazeno zákonu
Článek I odst. 3 vypustit, je obsaženo v ZoVB
Článek III
Rozpor se ZoVB. CHYBÍ klíčové konstatování dle § 9 odst. 14 písm. (b) "Předmětem činnosti společenství je správa domu". Teprve pak je možno pojem "správa domu" konkretizovat.
odst. 1 písm. (h) doplnit "na základě dohody s vlastníky jednotky"
odst. 2 doplnit "může společenství po předchozím schválení shromáždění"
odst. 5 nevysvětlené zkratky STA, TKR
odst. 5 písm. (b) nesmyslná formulace "společenství zajišťuje (...) způsob rozúčtování cen služeb". Nevím, jak lze "zajišťovat způsob".
Článek IV zrušit, celý obsah vyplývá ze ZoVB a je v ZoVB upraven
Článek V odst. 2 přidat povinnost správce "na výzvu statutárního orgánu společenství zpřístupnit všechny doklady a materiály o správě domu a své činnosti týkající se společenství"
Článek VI odst. 1 písm. (b): nesprávná formulace, rozpor se ZoVB: namísto "pokud není volen výbor" má správně být "v případě, že není zvolen výbor". To je rozdíl, který zcela mění smysl věty.
Článek VI odst. 2: doporučuji vypustit nadbytečnou podmínku členství v SVJ.
Článek VI odst. 5: nesmysl "funkce končí po uplynutí funkčního období". Kdy nejpozději po?
Článek VI odst. 13: vypustit, nadbytečné. Upraveno v ZoVB.
Článek VII odst. 6: chybí popis případu, kdy neexistuje svolavatel podle Článek VII odst. 4
Článek VII odst. 10: nadbytečné, je v ZoVB, nepatří tedy do působnosti stanov
Článek VII odst. 11: nejen nadbytečné, ale i špatně formulované odlišně od ZoVB.
Článek VII odst.12: poslední dvě věty nepatří dopůsobnosti stanov, vypustit.
Článek VII odst. 13 až 16: opět zbytečné opakování toho, co již stanoví ZoVB
Článek VII odst. 17 písm. f: chybí "doložené plné moci osob zastupujících vlastníky jednotek"
Článek VIII odst. 6: počet členů výboru musí být určitý
Článek IX odst. 3: přidat text "Pověřeným vlastníkem nemůže být správce, ani člen statutárního orgánu správce.
Článek XI jako celek považuji za nesmyslný a přímo pro chod společenství za nebezpečný. Pověřený vlastník se zpravidla volí tam, kde je menší počet vlastníků a nebylo by efektivní volit celý výbor. Zde uvedená celá četa jakýchsi "socialistických domovních důvěrníků" nemá žádný rozumný důvod. Navíc tento orgán má v popisu práce to, co má dělat statutární orgán, ale bez jakékoliv odpovědnosti členů za své počínání. Dokonce (cituji) "zajišťuje plnění rozpočtu společenství, pečuje o správnost prvotních účetních a jiných dokladů a předává je pověřenému vlastníkovi k dalšímu zpracování". Prvotní účetní doklady mají být v držení domovního výboru??? Toto je cesta do účetních pekel. Celý článek XI je nutno zrušit bez náhrady.
Článek XV odst. písm. f: změnit text na na "nahlížet do všech dokladů a podkladů týkajících se činnosti společenství, písemných i zaznamenaných na nosiči dat, zejména do podkladů pro jednání shromáždění, do zápisu ze schůze shromáždění, do smluv sjednaných společenstvím, do podkladů, z nichž vychází určení výše povinnosti člena podílet se na nákladech spojených se správou domu a pozemku, do podkladů, z nichž vychází určení plateb za služby spojené s užíváním jednotky, a do všech dalších zde neuvedených dokladů týkajících se hospodaření s domem a pozemkem."
Článek XV odst. 2 písm. j: Počítat cokoliv podle počtu členů domácnosti je nesmyslné. Počet členů domácnosti kohokoliv nemá nic společného s počtem osob obývajících byt. Takže vypustit vsuvku "... zejména změny v počtu příslušníků své domácnosti, domácnosti nájemce nebo podnájemce, pokud je způsob rozúčtování cen služeb nebo stanovení výše příspěvků na správu domu a pozemku závislé též na počtu členů domácnosti".
Další články jsem nezkoumal.
lake
Vážená Patricie,
Vaše sdělení je zcela bez obsahu pro tazatele. Pokud máte výhrady k výkladu pana lake, jistě pro Vás bude jednoduché uvést konkrétní rozpor s právními předpisy. Jinak se připojujete do řady těch, kteří zde něco napíší, ale jedná se pouze o spam s nulovou informační hodnotou zatěžující tento server.
Těším se, jak pana lake uargumentujete. :-))
Hezký den!
Pavel
Jen dodám, že nahrávání souboru přímo na tento web, mají povoleno pouze registrovaní uživatelé (tedy napřed je třeba se zde zaregistrovat). Pro vložení odkazu do příspěvku registrace nutná není. K dočasnému uložení souboru někam na web můžete využít např. http://www.edisk.cz/.
Poslední komentáře