Stavba je součástí pozemku
Má-li pozemek a stavba na něm stejného vlastníka, zapíše katastrální úřad bez žádosti vlastníka, že stavba je součástí pozemku a nadále eviduje jako nemovitou věc pouze pozemek (jehož součástí je nově stavba na něm). Takhle to říká účinná právní úprava. (Rozdíl proti dřívějšku, kdy stavba a pozemek byly dvě rozdílné nemovité věci, ať už měly stejného nebo různého vlatníka.)
Katastrální úřad v souladu se shora uvedeným v řadě případů postupuje. Nikoli však v případě našeho bytového domu ve správe SVJ. Jaké jsou zkušenosti jinde?
Nerozumím, proč nikdo dosud neodpověděl přímo. Dotaz je jednoduchý.
Věc se má takto – existují dva právní názory. Jeden říká, že ANO, i takováto stavba se stala součástí pozemku. Druhý právní názor říká, že NE, nestala, protože jsou zde nějaké odlišnosti (které však nenajdete ve znění zákona jako takovém).
Protože katastrální úřady také nevědí, který názor vlastně platí, tak dokud nějaký případ neskončí u soudu a nebude zde judikát, tak nikdo nebude znát jak se věci mají. A menší zlo prostě je mít stav zápisu odděleně, protože takto ve smlouvě každý stavbu (podíl na stavbě) uvede. Pokud by katastrální úřad provedl sloučení, ve smlouvách by byly citovány jen pozemky (a ideální podíly na něm), nikoliv stavba. Uvedené by pak způsobilo doslova chaos, protože stavba by byla v jiném vlastnictví než pozemky a (spolu)vlastnictví stavby by se rozešlo s vlastnictvím jednotlivých bytů.
Stanovisko KANCLu přímé jsem nenašel, ale i s ohledem na předkupní právo věřím, že výklad pokřiví tím směrem, že stavba bytového domu je i nadále samostatnou nemovitou věcí.
Já se přikláním k názoru, že i tato stavba se stala součástí pozemku, protože nevidím právní důvody proč by se tomu tak stát nemělo. Vidím jen účelové výklady a praktickou stránku. Ale nedostatek právní normy podle mě nelze nahrazovat příznivým výkladem.
Důvody, proč tomu tak nemá být, jsou podle mě stavěny na argumentech, že vlastníci jednotek jsou podílovými spoluvlastníky jen společných částí domu, nikoliv stavby jako celku. Tedy jinými slovy, že zde je pouze soulad mezi vlastnictvím pozemku a vlastnictvím společných částí domu. Pro to, aby se stavba stala součástí pozemku, zde ovšem má být soulad mezi vlastnictvím pozemku a vlastnictvím celé stavby.
Zdůrazňuji rozdíly v používaných termínech stavba x budova x bytový dům.
Tolik závěr, ke kterému jsem dospěl. Zkrátka pokud to někdo chce vědět, tak musí dostat věc před soud, aby zjistil, k čemu se přikloní soudní praxe.
§ 506
(1) Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.
Už se zde řešilo.
Superficiální zásada se u SVJ neuplatní, protože jednotka sama o sobě není stavbou.
http://www.portalsvj.cz/…6-dle-kanclu
Hezký den!
Pavel
Proč do toho pletete jednotky? Na pozemku stojí stavba, ne jednotka. Jednotka je samostatně evidovaná nemovitost. Takže stavba by se měla stát součástí pozemku, jednotky v ní nikoliv.
„Takže stavba by se měla stát součástí pozemku, jednotky v ní nikoliv.“
Přesněji, stavba by se měla stát součástí pozemku, o jednotkách zákon neříká nic.
Ono právně viděno stavba pravděpodobně JE součástí pozemku, zápis v katastru v rozporu s právem na tom nic nemění.
„Superficiální zásada se u SVJ neuplatní, protože jednotka sama o sobě není stavbou.“
Přečtěte si, prosím, příslušné ustanovení občanského zákoníku. Výjimka pro bytové spoluvlastnictví v něm (ani jinde) uvedena není. To, zda jednotka je či není stavbou není podstatné.
Nahlédněte, prosím, do KN na libovolné SVJ a napište u jakého SVJ byla uplatněna zásada superficies solo cedit. Není takového SVJ, protože jednotka není stavbou. Nebo myslíte, že je všech cca 60 tisíc SVJ špatně v KN?
Ano, přesně tohle si myslím. Resp. to, že katastr má nějaký zápis nějak, ještě neznamená že je to správně.
I u rodinných domů byl stav zápisu dlouhou dobu špatně, protože katastru trvalo asi půl roku, než provedl změny zápisu…
A co? Prostě Půl roku byl stav zápisu v katastru v celé republice špatný!
§ 3054
Stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, přestává být dnem nabytí účinnosti tohoto zákona samostatnou věcí a stává se součástí pozemku, měla-li v den nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k stavbě i vlastnické právo k pozemku táž osoba.
§ 3055
(1) Stavba spojená se zemí pevným základem, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí. Totéž platí o stavbě, která je ve spoluvlastnictví, je-li některý ze spoluvlastníků i vlastníkem pozemku nebo jsou-li jen někteří spoluvlastníci stavby spoluvlastníky pozemku.
Kde tam vidíte výjimku pro bytový dům nebo dům s nebytovými jednotkami?
Ale asi jste nečetl mou repliku a tak ji opakuji: „Nahlédněte, prosím, do KN na libovolné SVJ a napište u jakého SVJ byla uplatněna zásada superficies solo cedit. Není takového SVJ, protože jednotka není stavbou. Nebo myslíte, že je všech cca 60 tisíc SVJ špatně v KN?“ Takže je cca 60 tis. SVJ proti jednomu ustanovení zákona.
„Vlastník bytu“ blábolí, jak je jeho zvykem. U žádného SVJ nejsou jednotky součástí pozemku. Ale to on nepochopí. Dokáže pouze tupě citovat ustanovení občanského zákoníku a nechápe souvislosti.
„„Vlastník bytu“ blábolí, jak je jeho zvykem. U žádného SVJ nejsou jednotky součástí pozemku.“
Vlastník bytu nepal, že jednotky jsou nebo by měly být součástí pozemku. To odnikud neplyne ani se o tom zde nediskutuje.
„Nikdo tady netvrdí (a ze zákona neplyne), že by jednotka měla být součástí pozemku.“
Nikdo tady netvrdí (a ze zákona neplyne), že by jednotka měla být součástí pozemku.
Např. podle JUDr. Tomáše Dvořáka je výše uvedený výklad chybný; důvody jsou následující: https://www.vsehrd.cz/…1c9b7a7ab8ab
Cituji část odkazované stránky:
„Lze jistě souhlasit se stanoviskem, že jednotka není stavbou, ovšem vlastník jednotky je i – z titulu svého spoluvlastnického práva ke společným částem, jenž jsou součástí stavby – spoluvlastníkem stavby. Odlišování spoluvlastnictví celé stavby od spoluvlastnictví společných částí stavby je zde veskrze účelové a umělé. Zákon výslovně nestanoví nic o tom, že by podmínkou existence předkupního práva bylo spoluvlastnictví celé stavby. To je již účelová interpretační extenze, jež má – podle všeho – ten důvod, že se zde autoři výše cit. stanovisek snaží zjednodušit praktický obchod s jednotkami, jež širokým koncipováním zákonného předkupního práva podle § 3056 odst. 1 NOZ zákonodárce nutně nemálo zkomplikoval.“
„Výklad zákona je třeba koncipovat vždy smysluplně. Ostatně zákonodárce výslovně hovoří jen o předkupním právu vlastníka, nikoliv již spoluvlastníků, a přesto nelze reálně pochybovat o tom, že § 3056 odst. 1 NOZ zakládá předkupní právo jak vlastníků, tak i spoluvlastníků staveb a pozemků.“
„Dále nelze nevidět, že klíčový komponent jednotky, totiž byt nebo nebytový prostor, je nepochybně ze stavebního hlediska součástí stavby. Vzhledem k tomu není z logického hlediska zřejmé, proč by zrovna pro tyto případy měla být činěna výjimka z § 3056 odst. 1 NOZ, když úmysl zákonodárce je nesporný, totiž sjednocení vlastnictví stavby a pozemku do jediných rukou, a to bez zřetele ke skutečnosti, zda v té či oné stavbě vlastnictví jednotek nebo bytové spoluvlastnictví vzniklo či nikoliv. Vzhledem k tomu tu není – se zřetelem ke smyslu cit. § 3056 odst. 1 NOZ ani věcný důvod, proč by zrovna pro tyto případy měla být dovozována neexistence zákonného předkupního práva. Chtěl-li by zákonodárce pro tyto případy učinit výjimku, musel by tak učinit zvláštním přechodným ustanovením, což se zde ovšem nestalo.“
„Vlastník jednotky je z titulu vlastnictví jednotky podle NOZ i podle BytZ vždy též spoluvlastníkem společných částí. To je právě imanentním rysem tohoto institutu (tj. bytového spoluvlastnictví, resp. vlastnictví jednotek), jež v sobě slučuje výlučné vlastnictví jednotky (jakožto výlučné části stavby) a spoluvlastnictví společných částí domu, resp. společných částí nemovitosti (jakožto společných částí stavby). I spoluvlastnictví společných částí domu, resp. společných částí nemovitosti je – logicky vzato – spoluvlastnictvím stavby.“
„Vzhledem k tomu je tu jediný logický závěr, že § 3056 odst. 1 NOZ dopadá i na ty případy, kdy vzniklo vlastnictví jednotek podle BytZ nebo bytové spoluvlastnictví podle NOZ, jestliže vlastník jednotky není spoluvlastníkem pozemku, na němž se nachází dům – stavba, ve které je jím vlastněná jednotka vymezena.“
„Výše řečené platí i pro případy, kdy je jednotka ve spoluvlastnictví.“
„Pro úplnost možno dodat, že právní věta předmětného stanoviska je formulována poněkud nejednoznačně, takže není zřejmé, zda jeho autoři dovozují, že zákonné předkupní právo podle § 3056 odst. 1 NOZ nemá jen vlastník pozemku k jednotkám anebo zda předkupní právo podle § 3056 odst. 1 NOZ nemá ani vlastník pozemku, ani vlastník jednotky. Z logiky věci a dikce odůvodnění však lze patrně dovodit, že autoři cit. stanoviska měli na mysli druhou variantu, tedy že předkupní právo podle § 3056 odst. 1 NOZ nemá ani vlastník pozemku, ani vlastník jednotky, a že tedy výše uvedená pochybnost je jen stylistickou nepřesností při formulaci právní věty předmětného stanoviska.“
Obdobné výhrady k výkladu Kanclu také zde:
Romane,
já jsem pouhý praktik.
Pozemek pod naším domem je v majetku hlm. Prahy.
Když jsem zjistil, že by Praha jako majitel pozemku měla předkupní právo k jednotkám, tak jsem to někdy v 2012–2013 řešil s prof. Eliášem. Vysvětloval jsem mu, co by to v praxi znamenalo. Tvrdil, že u SVJ se předkupní právo neuplatní, protože jednotka není stavba.
Pak jsem to psal i na KANCL, asi jsem nebyl sám, a tak vzniklo stanovisko KANC č. 19.
Problém je, že NOZ je paskvil, píšu to zde mnoho let.
Praxe si hledá cesty, jak navzdory tomuto „nepodarku“ nezastavit fungování realitního trhu a nakládání s majetkem vlastníků.
Zatím jsem neslyšel, že by se někdy v SVJ uplatnilo předkupní právo. Samozřejmě s výjimkou halových garáží, ale to má vyřešit novela NOZ 2020.
Takže teoretikům ponechám jejich právo psát své úvahy a já se řídím výkladem autora NOZ a KANCLu.
Zajímavé je, že jsem ani nezaznamenal judikát, který by to řešil. Takže v praxi s tím asi není problém.
Hezký den!
Pavel
Předkupní právo s uvedeným úzce souvisí, ale není to totéž co je obsahem dotazu.
Tady nikdo neřeší předkupní právo a to, že jednotka není stavbou.
Dotaz zněl – stala se stavba bytového domu součástí pozemku?
A já říkám, že MŮJ VÝKLAD JE TAKOVÝ, ŽE ANO, STALA (za splnění ostatních podmínek). Viz níže.
To, že stav zápisu v katastru nemovitostí tomu neodpovídá, je věcí jinou. Stejně tak to, jestli uvedené již řeší nějaká judikatura. Prostě uvedené ještě nikdo neměl potřebu řešit. To je celé.
Poslední komentáře