Stanovy
Přeji všem dobrý den! Obracín se k Vám pro radu(pokud je tady i nějaký právník, tak i za placenou) sproblémem.Naše společenství vzniklo v prosinci 2006. Jeden z členů budoucího výboru připravil stanovy. Vše ostatní proběhlo jak má, zakládající schůze atd. V listopadu jsme měli schůzi na které se mělo hlasovat o revitalizaci panelového domu. A tehdy jsme zjistili, že pověřený člen opsal Vzorové stanovy společenství vlastníků podle přílohy k nařízení vlády č. 371/2004 Sb. ve znění :
Čl. IV Podstatné změny společných částí domu
Společenství dále zajišťuje se souhlasem všech členů společenství změny stavby (nádstavby, přístavby, rekonstrukce a modernizace) a změny v užívání stavby.
Přitom v roce 2006 vyšla novela daného nařízení, kde tento bod byl upraven takto:
Čl. IV Změny společných částí domu Společenství dále zajišťuje se souhlasem všech členů společenství změny účelu užívání stavby a změny stavby, pokud není dále uvedeno jinak. Stavební úpravy spočívající v modernizaci, rekonstrukci a opravách společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, zajišťuje společenství se souhlasem nejméně tříčtvrtinové většiny všech členů společenství. Potřebujeme pro schválení rekonstrukce domu (zateplení) souhlas všech členů (tak jak je to zakotvené v stanovách) , nebo postačuje třičtvrtinová většina (jak to upravuje novelizovaná verze vzorových stanov).
Moje otázka zní: potřebujeme pro hlasování o revitalizaci 100% vlastníku tak jak to máme ve špatně schválených stanovách, anebo nám stačí 75% vlastníků jak je to v novele a tím má novela vyšší právní účinek. Z 24 členu SVj byl právě jeden proti( zrovna ten co ty stanovy dělal a připadá nám to jako předem připravená akce na kterou nikdo z nás nepřišel) a oháněl se tím, že jsme si to schvalili ve stanovách 100% a podle zákona to musíme dodržet. Pokud by se k tomu chtěl vyjádřit i právnik moje emilová adresa je pavelpadevet@email.cz Děkuji za odpovědi Pavel Padevět
Dobrý den,
dovolil bych se ještě k tomuto tématu zeptat, jestli je možno dát do stanov svolání náhradního shromáždění v případě, že se na řádném shromáždění nesejde 50% hlasů. A jestli by toto shromáždění bylo usnášeníschopné za jakéhokoliv počtu přítomných hlasů?
Jirka
Dorý den, prosím o radu či doporučení týkajcí se svolávání náhradní schůze společenství vlastníků – na záladě jakého předpisu, v jakém časovém horizontu je nutné svolat náhradní schůzi vlastníků, pokud toto není jasně stanovené ve stanovách? Je možné postupovat dle Občanského zákoníku, §239, odst. 8 (družstvo)? Děkuji za jakoukoli radu či odkaz, kde hledat. Petra K.
Usnášeníschopnost shromáždění je řešena v § 11 odst. 2 ZoVB. Kromě toho je k usnášeníschopnosti třeba, aby shromáždění bylo svoláno řádně, tj. v souladu se zákonem a stanovami. V návrhu nového ZoVB je to už takto výslovně uvedeno, ale platí to i nyní.
Pokud zákon žádá 75% souhlas a stanovy 100 %, pak stanovy zákonu neodporují (při 100% souhlasu podle stanov bude vždy dosaženo zákonem požadovaných 75 %) a je třeba se jimi řídit.
Jiná situace by nastala, kdyby stanovy vyžadovaly méně procent než zákon, pak by byly v tomto bodu neplatné a platil by zákon.
Co je v novelizovaných vzorových stanovách je irelevantní, žádný vyšší právní účinek nemají, je to jen vzor, který přijmete nebo ne.
Pro Vás je rozhodující co je v ZoVB (§ 11/5) a přijatých vlastních stanovách.
Pokud se budete řídit zákonem, bude stačit 75% všech.
Pokud se budete řídit přijatými vlastními stanovami, musíte splnit 100%. Stanovy jsou, podle některých názorů, smlouvou svého druhu. Tudíž by se neměly porušovat. Případnou žalobou na porušení stanov (§ 11/3 ZoVB) dosáhne ten vykuk minimálně odkladu v celé záležitosti. Jak by rozhodl soud se neodvážím předjímat, při stavu české justice.
Já bych svolal shromáždění, stanovy opravil podle § 11/5 ZoVB (musíte mít 75% přítomných hlasů na schválení změny stanov; doporučuji se od vzorových odchýlit v mnoha bodech) a vykuk se může radovat z toho, že mu opravíte domeček.
Porušit stanovy však nedoporučuji.
Hezký den!
Pavel
Vážený pane Pavle,
doporučujete odchýlit se od vzorových stanov v mnoha bodech. Ve kterých?
Děkuji za Váš názor.
Dobrý den, já bych ještě změnil v článku V. rozhodování o osobě správce a obsahu smlouvy se správcem a přenesl bych je na výbor.
V článku VII, bych pak přenesl na výbor rozhodnutí o výši záloh na služby, vymáhání plnění povinností a znovu změnu správce a změnu obsahu smlouvy se správcem na výbor. Výbor by měl mít určité pravomoce a svolávat kvůli takovámto záležitostem shromáždění nepovažuji za rozumné. O výši záloh pro jednotlivé byty snad ani hlasovat technicky nejde, jak na tomto fóru již bylo v jiné diskusi konstatováno.
Jirka
Píšu to zde opakovaně, s odůvodněním odkazuji na opakovaně uváděnou literaturu.
Já jsem naše stanovy upravil např. v bodech:
1)čl. IV opravy neschvalovat 75% na shromáždění. Teleologickým výkladem novely ZoVB dojdete k závěru, že takto to novela nemyslela. Opravu má v kompetenci výbor, který je natolik soudný (jsem jeho předsedou :-)), že drobnosti zařizuje sám a pouze o nich následně informuje shromáždění a statisícové akce si nechá schválit shromážděním, sice nad rámec stanov, ale podle zdravého rozumu. Opravou je totiž třeba rozbité sklo ve vstupních dveřích, zalomený klíč v zámku. Jen poslanci, senátoři a prezident ČR jsou schopni schválit takovou blbost, aby o opravě rozhodovalo shromáždění a ještě 75%.
2)čl. VI členem orgánu může být i nevlastník. Soud bez problému zapisuje. Preferuji člověka, který v domě bydlí a má zájem o stav domu, než vlastníka, který bydlí v cizině a byt pronajímá. Toho na výbor nedostanu. Navíc to ZoVB nezakazuje.
3)čl. VII/8 pozvánky se nemusí doručovat, stačí jen vyvěsit. Nad rámec našich stanov pozvánky posíláme emailem a vhazujeme do schránek, ale výbor na sobě nemá povinnost prokazovat, že doručil. ZoVB doručování nepožaduje, navíc při omezené funkčnost s.p. Česká pošta by se většinou platně nesvolalo shromáždění.
4)čl. VII pokud není odhlasována nová výše příspěvků na další rok, platí předchozí usnesení na minulý rok. Něco jako rozpočtové provizorium u státního rozpočtu. Zatím jsme nevyužili, ale může se hodit.
5)čl. VII hlasovat o odměnách funkcionářů na dobu neurčitou. Zmizí tak jeden z pravidelných bodů shromáždění. Pokud někdo z pléna bude mít pocit, že se taková věc musí projednávat ročně, tak prosím, ať to navrhne. Já ten pocit nemám. Nikomu to zatím nevadí. Navíc na shromáždění chci řešit zásadnější věci.
6)čl.VII/6 určitý počet členů orgánů. Již bylo judikováno, že výraz „alespoň tříčlenný“ je nepřípustný. To lze dát do zákona, ale nikoliv do konkrétních stanov.
7)čl. XII per rolam se uskuteční na základě rozhodnutí výboru. Máme 139 bytů a 2 nebyty. Sehnat 75% se nedaří. ZoVB per rolam nezakazuje.
To je jen namátkou, naše stanovy nemám u sebe a navíc čas…
Hezký den!
Pavel
Cituji: „2)čl. VI členem orgánu může být i nevlastník. Soud bez problému zapisuje. Preferuji člověka, který v domě bydlí a má zájem o stav domu, než vlastníka, který bydlí v cizině a byt pronajímá. Toho na výbor nedostanu. Navíc to ZoVB nezakazuje.“
Můžete mně Pavle prosím navést, kde je potvrzena Vámi výše citovaná možnost být členem výboru (za podmínky volby na shromáždění vlastníků resp. změny stanov – pokud to ZoVB nezakazuje. Ten ale uvádí, kdo je vlastníkem a tudíž predefinuje obsazení výboru). Někde jsem také četl, že nečlen společenství – tzn. nevlastník – může být zvoleným jednatelem společenství vlastníků. Je to možné?
Děkuji
Nedomnívám se, že pokud ZoVB definuje, kdo je vlastníkem, tak že „predefinuje“, kdo může být členem výboru. Z ničeho to neplyne. Pokusím se uvést pár argumentů.
Nejdříve analogie. Když si vezmete situaci v družstvu, tak v § 238 ObchZ je přímo řečeno, že členem orgánu může být jen člen družstva. Pokud by moudrý zákonodárce chtěl, aby nečlen SVJ nemohl být v orgánu, nepochybně by to někam výslovně napsal. Je to pouze ve vzorových stanovách, ale ty nejsou závazné.
Když použijeme rozdělení práva na veřejné (policie, daně, soudy a mnoho dalšího)a soukromé (ObčZ, ObchZ, ZoVB a mnoho dalšího) tak zjednodušeně platí ve veřejném právu, že co není povoleno, nesmí se konat a v soukromém právu, že co není zakázáno, je povoleno. ZoVB výslovně nezakazuje nečlenu SVJ aby byl v orgánu, proto platí, že nečlen v orgánu být může.
Pokud předpokládáme, že soudy postupují v souladu se zákonem (je to dost idealistické, ale pro argumentaci vhodné :-)), tak by soud neměl nečlena zvoleného do výboru zapsat do rejstříku. Soudy zapisují, výjimku nevylučuji.
Mohu použít i citace z literatury, zde však nejsou názory jednotné, výše uvedený názor však převažuje.
Návrh nového ZoVB již výslovně připouští, aby nečlen byl ve výboru. Zde jste asi také četl to o „jednateli SVJ“.
Hezký den!
Pavel
Vážený pane Pavle,
děkuji za Vaše doporučení ke změně vzorových stanov, přijdou mi rozumná.
- Rozhodování o výši záloh na služby jste skutečně ponechali shromáždění (čl. VII odst. 3g vzorových stanov)?
- Vaše domněnka, že zákon nezakazuje rozhodování per rolam, je zajímavá a pokud by tomu tak bylo, výrazně by se zjednodušilo rozhodování společenství. Je doloženo judikáty, že zákon skutečně rozhodování per rolam nezakazuje?
Děkuji za Váš názor.
Poslední komentáře