Správa domu podle ZoVB

Poznámka na úvod:
Kdo hledá jak je (zcela odlišně) definována správa domu podle nového ObčZ, najde srovnání obou právních předpisů zde: http://www.portalsvj.cz/…-zovb-a-obcz.
---------------------------------------------------------------------------------

Objevil se zde kuriózní a nepodložený názor, že SVJ jako správce domu údajně rozhoduje v domě o všem, včetně technického zhodnocení a zlepšení domu a zásahů do samé podstaty vlastnictví. Jakýsi Velký Bratr. Tento názor je nepodložený, je právně vadný, je v rozporu s Listinou základních práv a svobod a se zákonem č. 72/1994 o vlastnictví bytů. Zastánci uvedeného názoru si evidentně pletou ZoVB s novým Občanským zákoníkem, který stanoví pravomoci SVJ zcela jinak.

My se ale podívejme na obsah pojmu „správa domu“ podle § 9 odst. 1 ZoVB. Novelou č. 103/2000 Sb. stvořili zákonodárci SVJ jako právnickou osobu, která má vlastní vůli, přijímá vlastní rozhodnutí a činí právní úkony vlastním jménem. Právní způsobilost této osoby ovšem zákonodárci výrazně omezili tak, aby nebyla v konfliktu s Ústavou zaručenými právy vlastníka rozhodovat o svém majetku.

• Co je „správa domu“ podle zdravého selského rozumu a podle Wikipedie
Správa nemovitosti (facility management) je soubor činností, které zajišťují bezproblémový chod nemovitosti a odstraňují překážky, které by zabraňovaly jejím obyvatelům v užívání nemovitosti jako takové. Správu nemovitosti si zajišťují buďto majitelé samostatně, nebo s pomocí externí společnosti (outsourcing). Správa nemovitosti zahrnuje
úklid nemovitosti
opravy závad inženýrských sítí
běžnou údržbu zabraňující vzniku závad
drobné řemeslné práce (malování, drobné opravy)
řemeslné práce většího rozsahu (omítání budov, výměna oken)
vedení účetních záznamů nemovitosti
plánování oprav a údržby
(Citováno z http://cs.wikipedia.org/…_nemovitosti). Jak vidno, o technickém zhodnocování či zlepšování domu zde není ani zmínky. Je to ostatně logické, neboť pouhý cizí správce nerozhoduje nikdy za vlastníka o změnách ani o zhodnocování majetku. Obdobné chápání pojmu „správa nemovitosti“ nalezneme na serverech správních společností, namátkou http://www.greenlions.cz/…itosti-praha, http://happyhouserentals.com/…tosti-praha/, atd.

• Co je „správa domu“ podle zákona č. 72/1994 Sb.
Ustanovení § 9 odst. 1 ZoVB definuje omezenou právní způsobilost SVJ takto:

• „Společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen „správa domu“), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Společenství může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným ve větě první.“.

Z uvedeného je zřejmé, že do takto úzce vymezené právní způsobilosti SVJ-právnické osoby spadá správa společných částí (včetně údržby, revizí atd.), provoz a opravy společných částí domu. Nespadají sem však záležitosti zasahující do samé podstaty vlastnictví: změna účelu užívání stavby, změna stavby, technické zhodnocení stavby (modernizace, rekonstrukce, nástavba, přístavba, vestavba, stavební úprava (§ 11 odst. 5 ZoVB), vytvoření nové jednotky, změna spoluvlastnických podílů (§ 4, § 16 ZoVB).

Jde velmi lehce rozeznat o čem rozhoduje SVJ-právnická osoba a o čem rozhodují sami vlastníci jednotek. Je třeba vyjít ze znění § 9 odst. 1 ZoVB.
Co v něm je vyjmenováno pod legislativní zkratkou „správa domu“, o tom rozhoduje SVJ-právnická osoba svým výborem, nebo nejvyšším orgánem).
Co v něm není vyjmenováno pod „správou domu“, o tom rozhodují vlastníci jednotek (buď smlouvou či dohodou, nebo hlasováním na shromáždění).

Ze znění zákona je zjevné, že z příkladmého výčtu činností uvedených pod § 11 odst. 5 ZoVB jsou do rozhodovací pravomoci SVJ – právnické osoby zařazeny pouze opravy. Jednodušeji už to napsat neumím. V zákoně je to takto uvedeno od 1. července 2000. Není těžké toto pochopit. Je třeba ovšem přečíst si ZoVB a nevymýšlet co v něm není obsaženo.
------------------------------------------------------------------------------------

Další četba:
Diskuse o pojmu „správa domu“ jsou pod štítkem http://www.portalsvj.cz/stitky….

lake