Špatně spočítaná dlouhodobá záloha
SVJ nám vlastníkům rozeslalo dopis, že už od roku 2009 špatně počítalo výši příspěvku na správu domu a režii, který současně pojmenovává jako „fond oprav“. Důsledkem tohoto omylu SVJ má být „dluh“ vlastníků vůči SVJ skoro 2 mio (za všechny dohromady) a bude to chtít řešit zpětně. Není to trochu na hlavu? Všechny příspěvky jsme hradili v plné výši dle vystavených předpisů plateb, v účetních závěrkách je vyloženě uvedeno, že nemá žádné dlouhodobé pohledávky. Může tak být vůbec řeč o nějakém dluhu vlastníků? Natož ho chtít zaplatit? A co když jednotka změnila nedávno vlastníka, to zdědí i tento „dluh“?
Zcela jistě, že je to na hlavu. Pokud ty peníze nechyběly na správu a opravy domu není důvod je tahat z vlastníků dodatečně. Účet svj není na to, aby na něm svj syslovalo peníze, ale na to, aby se točily a zajišťovalo se to, co je potřeba. Pokud to, co se vybíralo stačilo, tak není co řešit. Pošlete toho dotyčného chytolína někam. Ale všichni, ne jenom vy osobně.
„Účet svj není na to, aby na něm svj syslovalo peníze, ale na to, aby se točily a zajišťovalo se to, co je potřeba.“
Už ne, jakkoli to zní rozumně. Moudrý zákonodárce příslušné ustanovení, z něhož citované plynulo, z právní úpravy ostranil. Žádná vazba mezi výší příspěvků na správu domu a výší nákladů na správu domu už není a není požadována zákonem ani soudy. Bohužel.
Ano, je to na hlavu.
Neodpovídá takhle náhodou za správnost výše příspěvků do FO pan statutár?
Za svoji chybu chce pan statutár potrestat obřím doplatkem Vás, a jak chce potrestat sebe, zvýšením odměny za práci navíc při přepočítávání m2?
Pokud má pan statutár bordel v tomto, bude mít bordel ve všem. Doporučuji audit (s důsledky pro viníka) a okamžité odvolání z funkce.
Pokud jde o nového statutára, který přišel do domu zavést právo a pořádek, doporučuji mu navrhnout práci v jiném oboru, např. exekutor, bachař apod.
Už je to trochu offtopic, ale pro zajímavost je možnost B správně :) Komplet nový výbor vytahuje za pomoci externích auditů kostlivce, za což je nutné mu poděkovat, na druhou stranu způsob prezentace navrhovaných řešení je poněkud nešťastný.
„A co když jednotka změnila nedávno vlastníka, to zdědí i tento „dluh“?“ (Vložil dwbmb, 9. Únor 2022 – 20:36)
Záleží na tom, kdy je nedávno. Dříve dluhy nepřecházely, nyní přecházejí.
Už se zde řešilo.
Pane dwbmb, Vaš dotaz je mlhavý a neurčitý, takže nemůžete dostat žádnou použitelnou odpověď.
Obecně platí, že kdokoliv může být dlužníkem kohokoliv. Takže člen SVJ samozřejmě může být dlužníkem SVJ. To je asi tak vše co se k tomu dá říci.
Jen se divím, že SVJ ještě není v insolvenci. Má zlatý důl? Provozuje loterii? Nebo z čeho si tedy průběžně doplňuje finanční zdroje? Není vyloučeno, že žádný dluh neexistuje. Možná máte prostě bordel v účetnictví. Možná se někdo pořádně napakoval a ulil si nějaký ten milionek (a lhostejné ovce si toho dodnes nevšimly). To bude šok!
Justitianus
Abych byl co nejkonkrétnější, tak to speciálně pro Vás raději odcituji celé:
„Druhým, a to bohužel zásadním zjištěním je skutečnost, že díky chybě ve výpočtu stanovení výše příspěvku na správu domu a pozemku (nesprávně nazýváno jako fond oprav a režie), vznikl všem členům SVJ dluh značné výše. Při podrobném zkoumání evidenčních listů bylo zjištěno, že tento nesprávný výpočet je zde již od roku 2009. Díky tomu, tak k dnešnímu dni činí celkový dluh všech členů SVJ cca 1,7 milionu korun. Reálně tak každý člen SVJ dluží několik desítek tisíc korun. Celý problém vznikl tím, že při stanovení výše příspěvku na správu domu a pozemku došlo k tomu, že schválená výše příspěvku na m2 byla násobena nesprávnou výměrou. Místo výměry bytu, kterou má každý na evidenčním listu a kterou nalezne i na výpisu z katastru nemovitostí, byla chybně použita tzv. započitatelná plocha bytu, která je však relevantní pouze pro rozúčtování tepla. Tato výměra je nižší, jelikož přímo nevytápěné místnosti se nepočítají v plné výši- Díky tomu, že nebylo pracováno se správnou výměrou, odváděl každý člen SVJ nižší příspěvek, než měl. Způsobe výpočtu je dán jak stanovami SVJ, tak zejména § 1180 občanského zákoníku“
Nikdo v SVJ zlatý důl nejspíš neměl, když si SVJ částku špatně vypočítalo a tu jsme hradili, čili nebylo žádné manko. Pro opravy SVJ používalo prostě zůstatek, který byl zrovna na účet, ne hypotetický výpočet, kolik by tam mělo být. To si udělal až teď a nazval to dluhem.
„Místo výměry bytu … byla … použita tzv. započitatelná plocha bytu“ (Vložil dwbmb, 9. Únor 2022 – 21:34)
a všichni s tím souhlasili (nepíšete, že by někdo nesouhlasil nebo vznesl námitku). Chcete měnit něco, s čím všichni souhlasili.
Nesouhlasili, není to moje vyjádření ale citace, a ta informace v ní je. Pan Justitianus to pochopil a věcně mi tu už odpověděl, děkuji všem.
„Nesouhlasili, není to moje vyjádření ale citace, a ta informace v ní je.“ (Vložil dwbmb, 10. Únor 2022 – 19:31)
Kde přesně je ve Vaší citaci vyjádření o tom, že někdo nesouhlasil?
Ištváne, jste zmaten a zabýváte se hloupostmi a naprostými zbytečnostmi. Inu, brouk Pytlík se pozná hned.
Je bezvýznamné zda plátci vyslovili či nevyslovili souhlas se svými platbami. Souhlas s platbou dal přece každý z nich konkludentně – tím, že každý měsíc zaplatil požadovanou částku.
Není tedy co řešit. Nemusíte být právní expert, abyste mohl učinit tento zjevný závěr. Vy ovšemže žádný právní expert nejste, tak laskavě neotravujte tazatele zbytečnými, naivními dotazy.
Rozhodující přece není že vlastníci platili co jim SVJ předepsalo. Rozhodující je pouze to, že mezi sebou nikdy neodsouhlasili změnu prohlášení (jiný způsob přispívání na správu domu, jinak nežli podle spoluvlastnických podílů). Protože neexistuje taková dohoda spoluvlastníků ve formě předepsané zákonem (prohlášení vlastníka budovy), pak platí co jsem tazateli už napsal:
Někteří mají přeplatek na příspěvcích vyšší, někteří nižší. Někteří mají naopak dluh na příspěvcích.
Při tom je bezvýznamné, zda bezdůvodně přepláceli z dobré vůle (z vlastního rozhodnutí), nebo přepláceli z neznalosti (byli uvedeni v omyl).
Výše přeplatků/nedoplatků se nedá zde určit, nemáme údaje. Jen pro představu: Při nesprávném použití započitatelných podlahových ploch pro výpočty odhaduji, že rozdíl na byt může být např.
| • 100 Kč měsíčně, • 1200 Kč ročně, • 14400 Kč za 12 let • 3600 Kč za 3 roky (za období kdy je tazatel vlastníkem jednotky, 2019–2021) |
Pokud má tazatel přeplatek např. 3600 Kč, pak tuto částku vyrovná vůči SVJ při vzájemném započtení, a to vynecháním jedné platby měsíčního příspěvku na správu. Tím to pro jeho osobu bude vyřešeno.
Je tam ještě přeplatek bývalého vlastníka za roky 2009–2018. To je jiný příběh. Ani zákon č. 72/1994 Sb., ani zákon č. 89/2012 Sb. totiž nestanoví výslovně, že by přeplatky na správu bývalého vlastníka přecházely na nabyvatele jednotky. Pokud nepřešly, pak nárok na vrácení bezdůvodného obohacení podléhá promlčení v obecné tříleté promlčecí době. Ta se počítá od okamžiku kdy převedl jednotku na jiného.
Justitianus
no jestli toto zjistil nový výbor po převzetí účetnictví a veškeré korespondence SVJ tak já osobně bych prostě udělala shromáždění vlastníků, na shromáždění konstatovala, co bylo zjištěno, že byly nesprávně stanoveny m2 od kterých se odvíjí platby na účet dlouhodobé zálohy. Dala to jako samostatný bod programu a při jeho projednávání na shromáždění bych měla připravenu tabulku s původními, nesprávnými údaji (m2 x schválená částka na 1 m2) a s údaji správnými s tím, že např. správná výše bude od 1.3.2022. Z mého pohledu není ani o čem hlasovat, jelikož částka za m2 se nemění a jen se spravuje chyba v metrech. A zpětně bych nic neřešila, protože to vyvolá jen problémy mezi vlastníky. A i kdyby se nový výbor rozhodl to řešit zpětně, tak nemůže stejně požadovat doplatit zpětně částku od r. 2009, to už je pasé. Ale to je můj názor, protože pro klidné soužití v domě bych to prostě tak udělala.
Napsala jste:
„… A zpětně bych nic neřešila, protože to vyvolá jen problémy mezi vlastníky. A i kdyby se nový výbor rozhodl to řešit zpětně, tak nemůže stejně požadovat doplatit zpětně částku od r. 2009, to už je pasé. Ale to je můj názor, protože pro klidné soužití v domě bych to prostě tak udělala.“
No ti, co na tom prodělali, by určitě s vaším řešením spokojeni nebyli. Podle mně by takové řešení problémy mezi vlastníky vyvolalo a ke klidnému soužití v domě nepřispělo.
A zpětně by šlo provést spravedlivé vyrovnání i od r. 2009, pokud by se na tom vlastníci dohodli. A pokud ne, tak na vyrovnání mají poškození vlastníci nárok alespoň za dobu, kterou umožňuje zákon.
Pane dwbmb, děkuji za upřesnění. Už je to jasnější, už víme jak se věci mají.
Při stanovení plateb vlastníků jednotek se používá pouze jediný koeficient: SPOLUVLASTNICKÝ PODÍL NA SPOLEČNNÝCH ČÁSTECH DOMU. Nepoužívají se ani podlahové plochy, a samozřejmě ani náhodou se do toho nemohou plést započitatelné podlahové plochy.
Že se platilo jinak – inu, to je možné. Chybička se vloudí. Žádný dluh vůči SVJ ovšem neexistuje! Společenství po celých 12 roků předepisovalo každoročně vlastníkům příspěvky na správu. A přesně tyto částky od nich každoročně dostalo. Neexistuje žádný dluh; SVJ neeviduje v účetnictví žádnou pohledávku po lhůtě splatnosti. Nemá co vymáhat.
Je tu ovšem stav, kdy někteří vlastníci nejspíše uhradili na správu více než měli (mají přeplatek), a jiní zase uhradili méně než byla jejich povinnost, počítaná podle spoluvlastnických podílů. Jedni dotovali druhé. To je třeba napravit. SVJ musí celou zaplacenou částku nově rozdělit podle spoluvlastnických podílů. Pak porovná skutečně přijaté částky od jednotlivých vlastníků jednotek s částkami které měli uhradit podle zákona. Z toho je třeba vyjít.
Zkrátka – teď jde jen o to, aby si ty dvě skupiny navzájem vyrovnaly co si dluží. SVJ přijalo od skupiny A více peněz, než kolik činila jejich skutečná platební povinnost. Nepochybně šlo o zálohy na jejich budoucí příspěvky na správu. Mají tedy předplaceno na pár měsíců dopředu. Tito vlastníci ať přestanou hradit příspěvky, dokud se jejich přeplatky nespotřebují. SVJ po nich do té doby nic vymáhat nemůže.
Vlastníci skupiny B budou po celou dobu hradit bez přerušení – ovšemže ty částky, které jim budou nově předepsány přesně podle jejich spoluvlastnických podílů. Ono se to po čase vyrovná.
Justitianus
Nepřehlédl jsem, že na přeplatky/nedoplatky starší než 3 roky se může uplatnit námitka promlčení. Ale slušný člověk promlčení nenamítne, jestliže dobře ví, že se bezdůvodně obohatil na úkor jiného.
Napsal jste, že se při stanovení plateb vlastníků jednotek používá pouze jediný koeficient: SPOLUVLASTNICKÝ PODÍL NA SPOLEČNNÝCH ČÁSTECH DOMU a nikoliv podlahové plochy.
To je sice pravda, ale v případě, že jsou spoluvlastnické podíly na společných částech domu určeny v prohlášení vlastníka podle podlahových ploch (odhaduji, že je tomu tak ve většině domů), pak vám výpočet příspěvku podle podlahových ploch vyjde stejný jako podle spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Samozřejmě v takovém případě nelze použít k výpočtu započitatelné podlahové plochy.
Pane Justitianus, děkuji za odborný výklad a potvrzení mého laického „pocitu“, že takovýmto postupem nemůže vzniknout „dluh“ vlastníků vůči SVJ ve výši 1,7 milionu.
Druhý aspekt, a sice že počítání podle započitatelné plochy je disproporční mezi jednotlivými vlastníky a jejich podíly, myslím dosud nikoho ani nenapadl.
I jako slušného souseda mě promlčení napadlo, už jen z toho důvodu, že jsem svůj podíl na nemovitosti získal teprve před třemi léty, ale mezitím jsem si dohledal (snad správně), že v roce 2019 se dluhy ještě nepřecházely. Takže nemusím starý dluh prohlašovat za promlčený, protože není můj a je mi to jedno. Nehledě na to, že tedy vlastně žádný dluh ani neexistuje. Jsme zvědavý, co na nás budou na shromáždění zkoušet.
Ještě jednou děkuji za milou a věcnou radu.
jsem si dohledal (snad správně), že v roce 2019 dluhy ještě nepřecházely" (Vložil dwbmb, 10. Únor 2022 – 7:31)
Pane dwbmb,
kde jste prosím dohledal uvedené ohledně přechodu dluhů? Období od 1.1.2014 do 30.6.2020 je totiž právě to období, kde se ohledně přechodu dluhů liší právo psané od výkladu psaného práva soudy. Sám jsem prohrál soud a musel zaplatit dluh (zmnohonásobený náklady řízení), který (podle soudu) na mne přešel s převodem jednotky v uvedeném období. Okresní, krajský ani Nejvyšší soud neuvedly žádnou právně relevantní argumentaci, soudy prostě pouze napsaly, že dluhy přecházejí. A hotovo. Soudy jsou nezávislé. Obrana není, leda že by ji vymyslel pan Justitianus a že bychom se spojili, bude nás víc.
- Pane dwbmb, napsal jste: „… mezitím jsem si dohledal (snad správně), že v roce 2019 se dluhy ještě nepřecházely.“
Podle práva byste měl plnou pravdu, kdybychom žili v právním státě. Podle bezpráví, které panuje v České republice, je to ovšem jinak. Soudy porušují ústavu jako na běžícím pásu.
☀ Do dne 31.12.2013 dluhy nepřecházely na nabyvatele jednotky. Je k tomu konstantní judikatura podle zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů.
☀ Ode dne 1.1.2014 začaly soudy překvapivě judikovat, že dluhy přecházejí automaticky; při tom ovšem v zákoně č. 89/2012 Sb. nebylo o nějakém přechodu dluhů s jednotkou ani slovo.
☀ Tento protiprávní stav trval do dne 30.6.2020. Teprve dne 1.7.2020 nabyla účinnosti novela občanského zákoníku 163/2020 Sb., která ten (do té doby neexistující) automatický přechod dluhů uzákonila v § 1186. Konečně – po šesti letech porušování práva a pošlapávání ústavy.
A soudy nebudou váhat a popřou právo opět, a ústavní soud znásilní ústavu znovu, jestliže půjde o údajné dluhy vzniklé od 1.1.2014 do 30.6.2020. Dokonce i v nacistickém Německu dbali na bezpodmínečný soulad judikatury s platnými zákony, což bohužel neexistuje dnes v ČR.
Justitianus
P.S. Napsal jsem Vám soukromou zprávu.
Poslední komentáře