Senátní novela mj. OSŘ k vymožení pohledávek SVJ
V Senátu vznikla novela mj. OSŘ (Senátní tisk č. 10) podle které by pohledávky související se správou domu a pozemku byly uspokojovány přednostně a to do 25% výtěžku ve prospěch SVJ.
Z důvodové zprávy vyjímám:
"DŮVODOVÁ ZPRÁVA
A. Obecná část
Zhodnocení platného právního stavu
Podle současně platného právního stavu v domech, v nichž vzniklo bytové spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek, existuje závažný problém týkající se úhrady závazků vlastníků jednotek související se správou domu a pozemku. Tento problém postihuje velké množství vlastníků jednotek, kteří jsou de facto nuceni nést náklady za ty vlastníky jednotek, kteří nehradí řádně své závazky související se správou domu a pozemku (např. osvětlení společných prostor, teplo, odpady, příspěvky do fondu oprav atd.).
Jedná se o závažný problém vymahatelnosti pohledávek vůči vlastníkům jednotek, který vznikl po přijetí nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. a zrušení zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Současná právní úprava neobsahuje dostatečné právní nástroje, které by umožňovaly ochranu práv vlastníků jednotek, kteří řádně své závazky související se správou domu a pozemku hradí, a jsou tak vlastně fakticky nuceni ručit za závazky těch vlastníků jednotek, kteří dluží často značné částky za správu domu a pozemku.
Jednotliví vlastníci jednotek v domech, kde vznikne bytové spoluvlastnictví, nemají žádnou možnost ovlivnit, kdo bude spolu s nimi také vlastníkem jednotky v domě, neboť vznik bytového spoluvlastnictví v domě vyplývá přímo ze zákona. Problém existuje jak v domech, v nichž vzniklo společenství vlastníků jako právnická osoba, tak v domech, v nichž toto společenství vlastníků nevzniklo, přičemž odpovědnost za plnění závazků nese osoba odpovědná za správu domu a pozemku. Ostatní vlastníci jednotek v domě jsou totiž při vymáhání pohledávek vůči neplatícím vlastníkům jednotek v nerovném postavení oproti například bankám, které jsou zástavními věřiteli. Pokud dlužník (vlastník jednotky) dobrovolně dluh neuhradí a nemá jiný majetek, lze sice přistoupit k výkonu rozhodnutí prodejem jednotky nebo k dražbě, ale často na úhradu pohledávek souvisejících se správou domu a pozemku nezbude nic, protože výtěžek z prodeje jednotky připadne v celém rozsahu zástavnímu věřiteli.
Podle dostupných statistických údajů bylo v roce 2014 v České republice evidováno cca 58 tisíc společenství vlastníků, které spravovaly celkem cca 1,3 mil. jednotek, přičemž počet takových domů narůstá s převody bytů do vlastnictví a s výstavbou těchto domů. Problém se tedy týká značné části obyvatel České republiky. Na základě dostupných údajů Svazu českých a moravských bytových družstev jsou údaje o vymahatelnosti pohledávek za vlastníky bytů alarmující, neboť 64% pohledávek je vyhodnoceno jako nevymahatelných. Příčinou je například to, že na jednotce vázne zástavní právo pro částku převyšující nebo se rovnající ceně bytu, dlužník je v úpadku a pohledávka zůstane pravděpodobně nevymožena, zejména je-li prohlášen na dlužníka konkurz nebo povoleno oddlužení.
Ve výsledku to znamená, že řádně platící vlastníci jednotek v domech nesou plnou tíži dluhů za neplatící vlastníky jednotek, to znamená, že dluhy musí uhradit ti vlastníci jednotek, kteří své zákonné povinnosti řádně plní. Současný stav není rozhodně vyváženou úpravou bránící tomu, aby „poctiví nedopláceli na nepoctivé“.
Problém se týká jak domů, v nichž vzniklo společenství vlastníků – právnická osoba, tak domů rozdělených na jednotky s různými vlastníky, v nichž právnická osoba z různých důvodů nevznikla.
Srovnáme-li tuto situaci s právními úpravami v jiných demokratických právních státech, zjistíme, že v řadě zemí existují způsoby, jak posílit vymahatelnost pohledávek souvisejících se správou domu a pozemku vůči vlastníku jednotky. Toto posílení vymahatelnosti je uskutečňováno buď ve formě zástavního práva anebo zakotvením určité přednosti při uspokojování pohledávek z výtěžku při prodeji jednotky v rámci exekuce, dražby nebo v insolvenčním řízení.
Odůvodnění hlavních principů navrhované úpravy
Vzhledem k výše uvedeným problémům se navrhuje dílčí změna občanského soudního řádu, zákona o veřejných dražbách a insolvenčního zákona, která by posílila pozici věřitelů v případě pohledávek souvisejících se správou domu a pozemku vůči vlastníkovi jednotky, a to ať už v domech, kde vzniklo společenství vlastníků jako právnická osoba, tak v domech, v nichž toto společenství nevzniklo.
Cílem návrhu je zakotvit princip, který by znamenal, že pohledávky související se správou domu a pozemku vůči vlastníku jednotky by byly uspokojovány přednostně z výtěžku z prodeje jednotky, a to do výše jedné čtvrtiny tohoto výtěžku. Toto upřednostnění pohledávek souvisejících se správou domu a pozemku v domech, které jsou v bytovém spoluvlastnictví, v omezeném rozsahu umožní lépe vyvážit práva věřitelů, kdy doposud zástavní věřitel je v nepoměrně lepším postavení než společenství vlastníků či vlastníci jednotek v domech, v nichž nevzniklo společenství vlastníků, a posílí se tak vymahatelnost těchto pohledávek, tedy i princip odpovědnosti dlužníků za své dluhy. V opačném případě se totiž vytrácí důležitý princip fungování kondominia, to znamená vyvážení práv a povinností jednotlivých členů – vlastníků jednotek."
Převzato z:
http://www.senat.cz/…nat/htmlhled?…
Hezký den!
Pavle,
jako většina návrhů, i tento je mizerný.
Že ho vypracovala SBD je zřejmé.
1. je potřeba říci, co je to „dluh vůči SVJ“
- nezaplacená služba = nedodaná služba, nemá s tím problém operátor,
2. Většina SVJ neumí zpracovat rozpočet a tak to nedělá, vybírá naslepo x Kč/m2 pro tzv. havarijní stavy. Přitom nikdo z nás v běžném životě takto neplatíme nic, leda když dáte žebrákovi před kostelem. No a v SVJ platíme jako debilové a je nám hanba neplatit, protože by nás sousedi pomlouvali, protože se nechceme dohadovat atd.
3. SVJ nekonají svou povinnost – tedy řádně nezačnou okamžitě vymáhat pohledávku ( což např. operátoři mají zvládnuté skvěle stejně jako např. PRE, nezaplatíš, upozornění, nezaplatíš, odpojení a hotovo), proč otálejí několik měsíců? Nejsou schopni okamžitě vyčíslit a zdůvodnit dluh atd. atd.
Už se někdo zabýval také tímto šlendriánem, který SVJ páchají jako správci cizího majetku v BD? Už někdo z Vás žaloval SVJ za to, že nevymáhá včas a účinně pohledávku?
Mně doslova tají SVJ výši pohledávky jednoho dlužníka za 7 let zpět, na písemný dotaz na její výši nemám odpověď, na ústní na shromáždění nemám odpověď, pardon mám, lidi na mě řvali, že mě vyloučí z SVJ…Činím závěr, že lidi jsou blbí. Jaký jiný závěr si z toho mám vyvodit?
Budu vděčna Pavlovi za jeho názor k této stránce problému.
Na otázku, proč s tím má problém SVJ, jste si přece odpověděla sama. Jak jste napsala, „Dodávku některé služby pozastavit nelze svícení v domě, úklid, aniž by to omezilo jiné vlastníky, dodávku vody s obtížemi, ale nakonec ano, např. teplo v moderních domech zcela snadno.“
Většina SVJ nemá možnost zastavit topení v jednom bytě ani ostatní ostatní služby. A zastavení topení v jednom bytě ani nic neřeší, tento byt bude vytápěn sousedy přes stěny bytu, i když bude mít topení vypnuté.
Je to jako se vším v českém kocourkově. Řádně platící vlastníci jednotek v domech nesou plnou tíži dluhů za neplatící vlastníky jednotek. Vždyť vy všichni, co jste zaměstnání se podívejte na vybírání daní. Daně vám seberou, nikdo se vás na nic neptá. Když se náhodou spletete v daňovém přiznání, tak vám napaří pokutu a ještě vám vyhrožují, nikdo se s vámi nepáře. Kdybyste nezaplatil 5 melounů, tak si vás nikdo ani nevšime. Podívejte sa na komedie kolem EET, když všichni hospodští podvodníci mají najednou platit daně. Podivejte se na komedii se spodinou s názvem sto hoven. Ne sto, ale tisíc hoven to je. A je to považováno za výkvět společnosti. Pavle, nic nesronávejte s právními úpravami v jiných demokratických právních státech. Čekistán není ani demokratický, ani právní stát. Je to kocourkov a nic od návrhu neočekávám. Vše bude smeteno. 1/4 výtěžku, to si děláte srandu. A kdo zaplatí ten zbytek. No přece platící blbec, že ano. A ty soudy. Dáte na neplatíče platební rozkaz, on dá odpor, ve kterém nacancá,že vše řádně zaplatil, protože mu to někdo poradil. A soud vůbec nechce důkaz, aby neplatič doložil to, co tvrdí. A tři roky se nic neděje. Tomu říkáte právní stát? A z toho hajzlíka neplatiče nedostanete ani korunu. Po třech letech....... Je to na blití. Co na to říkáte, pane Pavle? Vy se stýkáte s tak vlivnými osobami, co na to říkají ony a oni? Nic, že ano. Hlavně že jim to vlivné postavení sype. Nic víc je totiž nezajímá. Jenom to, jak podojit různé dotace ve svůj prospěch, využít své vlivné postavení a napakovat si kapsu. Na lid serou.
Je hezké, co nám nyní poslanci připravují. Ale protože mohu říci, že v našem SVJ jsme už s dlužníky zažili dost, tak já osobně vidím největší problém ve fungování soudů a neskutečně dlouhých soudních řízení. Dám příklad : dlužník dluží, dle podmínek nastavených pro platby stanovených finač.prostředků na účet SVJ (zálohy na služby, dlouhodobé zálohy) je po splatnosti, a on neplatí. SVJ podá návrh na vydání platebního rozkazu (ze zkušeností to zrealizujete tak cca po 5–6 měsících (výzvy k zaplacení, je např. schválen plateb.kalendář, ale dál se neplatí, následuje předžalobní upomínka a podán návrh na soud). Soudní řízení neskutečně dlouhé, stačí aby např. po půl roce /soud zatím nic nekonal/ dlužník zaplatil jednu měsíční platbu, opět vše přepracovat a podávat znovu na soud. Horší případ je, když dlužník v průběhu řízení návrh na plateb.rozkaz napadne (u nás cca po 3/4 roku kdy byl podán návrh k soudu), pak to nižší soudy postupují vrchnímu soudu v Praze, ze zkušenosti – rozhodne cca za rok. Počítejte tu dobu, kdy nic nevyřešíte, dlužník neplatí a vy jste v podstatě bezmocní. A teď si představte situaci, že dlužník svůj byt či nebyt.prostor prodává. Soud dosud nerozhodl, tak on klidně může. Zde je jediná možnost jak prodeji zabránit za situace, že zjistíte ihned po podání návrhu na vklad do KN, že se uskutečňuje prodej. Máte šanci to zablokovat, máte na to 20 dnů, kdy musíte podat opět na soud návrh na vydání předběžného opatření (tady soudy rozhodují ihned – u nás do pěti dnů), ale pozor, musí již být nějaké řízení o vymáhání dluhu podáno u soudu , jestli to SVJ neřeší a nic nedělá, tak soud žádné předběžné opatření nevydá. Můj osobní názor po těchto zkušenostech je, že dokud nebudou soudy rozhodovat o dluzích rychle, např do 1–2 měsíců, tak nějaká novela našich poslanců je k ničemu. Prostě dokud nebude zákonem dané, že soudy budou rozhodovat rychle, tak dlužníci budou vždy mít náskok před věřiteli. Uvedu ještě současný případ, máme dlužníka, vyhlásil na sebe insolvenci (teď asi modní hit) pohledávku jsme přihlásili včas 27.10., na 1.12. bylo insolv.správcem svoláno jednání k soudu. K řízení se nedostavil dlužník, řízení se neuskutečnilo soudce navrhl nový termín a volno (nahlédl do diáře) má až v únoru. Tak se věřitelé rozešli. V únoru pokračujem.
Napsal jste „A teď si představte situaci, že dlužník svůj byt či nebyt.prostor prodává. Soud dosud nerozhodl, tak on klidně může.“
I kdyby jste vaší vinou propásli možnost zablokování prodeje na katastru, tak podle § 1186 přebírá dluhy nabyvatel. Pro vás ještě výhodnější řešení, vymáhat pak můžete po nabyvateli a ještě ručí i prodávající.
cituji: " prodeji zabránit za situace, že zjistíte ihned po podání návrhu na vklad do KN, že se uskutečňuje prodej"
ik, nemáte šanci zjistit prodej bytu. Mám aktivovanou službu Sledování změn katastru, kterou provozuje katastrální úřad. SVJ si to aktivovat nemůže, protože není vlastníkem a Sledování je jen pro vlastníky. Jenže emailem chodí hlášky podivného formátu, ze kterých nepoznáte, ke kterému domu ta hláška patří. Druhý problém je, že hláška přijde až po zavkladování kupní smlouvy (tedy po 21 dnech), nikoli po zaplombování.
Existují komerční aplikace pro sledování katastru, které snad umí zaregistrovat už plombu, ale žádné z mých SVJ nebylo ochotné platit.
Soukromě si projížím každý týden sreality.cz, jenže realitky nezveřejňují adresy, takže často jen odhaduji, jestli se inzerát týká našeho domu, nebo ne.
Jak napsal „orel“, musíte si katastr hlídat sám. Nic jiného nezbývá. Já jsem denně nahlédla do katastru, zda se něco neděje, a to od doby, kdy se k nám doneslo, že je možné, že dlužník svoji jednotku prodává. Nejlepší je spoléhat se vždy sám na sebe. Pak se to dá stihnout. Ovšem jak jsem již napsala, musí probíhat již nějaké řízení o vymáhání dluhu u soudu, jinak je to ztracené. A na to, že dluhy přechází na nového vlastníka se nebudu spoléhat do doby, než na to bude existovat nějaký rozsudek soudu. Lepší vybrat od dlužníka (když se zadaří), než doufat, že nový vlastník bude ochoten zaplatit. Předpokládám, že se mu moc chtít nebude a pak opět se musíte obrátit na soud, aby rozhodl.
Když víte, kdo je neplatičem/dlužníkem, tak proč nekontrolujete v katastru pravidelně jen takové dlužníky, tj. zda nemají do katastru vloženo „zaplombování“? To můžete kontrolovat i bez služby sledování změn v katastru. Hned po první neuhrazené platbě kteréholi vlastníka ho můžete začít kontrolovat na katastru, zda nechce byt prodat (tj. zda nemá vloženou plombu).
Bohužel výboruju v panelácích, do loňska ovládaných SBD. Dluhy nevymáhali, upomínky neposílali. Dluhy se aktivně začaly řešit teprve po volbě vlastních výborů. V každém domě po splatnosti dlužilo cca 15–20 % vlastníků (počítám jen měsíční zálohy, nedoplatky za služby nepočítám). Ty menší dluhy jsme během roku silným nátlakem na vlastníky postupně umořili, nyní řešíme velké dluhy. Je to několik desítek lidí. Není v mých časových možnostech každý týden odklikávat cca 50–100 bytů ve 3 domech a to okrajově pomáhám i v několika dalších domech. Chtěl jsem objednat komerční hlídání, ale to přes výbory neprošlo, byť se tu našli rozumní výboři, přesvědčit se mi je nepodařilo, bohužel odmítli i vstoupit do sdružení malých družstev, které má vlastní metodiky a vím, že jsou schopní pomoct. Dělám, co můžu, ale hlas mám jen jeden :-(
Připojuji se se svým poznatkem k nicku „Orel“ . Pro vaši potřebu stačí sledovat pouze ty vlastníky, kteří něco dluží. Na netu existují i neplacené hlídače katastru – např. tento http://www.zdarma.org/…ni-katastru/ Používám ho již zhruba rok. Má sice omezený počet hlídaných nemovitostí (asi 20), což pro potřeby středně velkého SVJ vyhovuje (vloží se tam pouze ti, co něco dluží). Funguje naprosto spolehlivě pod W7 i W10. V případě změny vygeneruje zápis typu: datum, hodina, Upozornění na změnu … zde je nemovitost, o kterou se jedná, dále o co se jedná (např. „Nové řízení“,„Změna stavu řízení“, „Nové vlastnictví“ a pod.) a číslo jednací zápisu do KN na jehož základě pak lze u příslušné nemovitosti vyhledat o co jde konkrétně. U našeho SVJ reagoval kromě změny vlastníka nebo vložení zástavního práva třeba i na vložení věcného břemene (služebnosti) pro silový kabel ČEZu, který byl položen na pozemku, který máme v podílovém spoluvlastnictví.
Poslední komentáře