Senátní novela mj. OSŘ k vymožení pohledávek SVJ

V Senátu vznikla novela mj. OSŘ (Senátní tisk č. 10) podle které by pohledávky související se správou domu a pozemku byly uspokojovány přednostně a to do 25% výtěžku ve prospěch SVJ.

Z důvodové zprávy vyjímám:

"DŮVODOVÁ ZPRÁVA

A. Obecná část

Zhodnocení platného právního stavu

Podle současně platného právního stavu v domech, v nichž vzniklo bytové spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek, existuje závažný problém týkající se úhrady závazků vlastníků jednotek související se správou domu a pozemku. Tento problém postihuje velké množství vlastníků jednotek, kteří jsou de facto nuceni nést náklady za ty vlastníky jednotek, kteří nehradí řádně své závazky související se správou domu a pozemku (např. osvětlení společných prostor, teplo, odpady, příspěvky do fondu oprav atd.).

Jedná se o závažný problém vymahatelnosti pohledávek vůči vlastníkům jednotek, který vznikl po přijetí nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. a zrušení zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Současná právní úprava neobsahuje dostatečné právní nástroje, které by umožňovaly ochranu práv vlastníků jednotek, kteří řádně své závazky související se správou domu a pozemku hradí, a jsou tak vlastně fakticky nuceni ručit za závazky těch vlastníků jednotek, kteří dluží často značné částky za správu domu a pozemku.

Jednotliví vlastníci jednotek v domech, kde vznikne bytové spoluvlastnictví, nemají žádnou možnost ovlivnit, kdo bude spolu s nimi také vlastníkem jednotky v domě, neboť vznik bytového spoluvlastnictví v domě vyplývá přímo ze zákona. Problém existuje jak v domech, v nichž vzniklo společenství vlastníků jako právnická osoba, tak v domech, v nichž toto společenství vlastníků nevzniklo, přičemž odpovědnost za plnění závazků nese osoba odpovědná za správu domu a pozemku. Ostatní vlastníci jednotek v domě jsou totiž při vymáhání pohledávek vůči neplatícím vlastníkům jednotek v nerovném postavení oproti například bankám, které jsou zástavními věřiteli. Pokud dlužník (vlastník jednotky) dobrovolně dluh neuhradí a nemá jiný majetek, lze sice přistoupit k výkonu rozhodnutí prodejem jednotky nebo k dražbě, ale často na úhradu pohledávek souvisejících se správou domu a pozemku nezbude nic, protože výtěžek z prodeje jednotky připadne v celém rozsahu zástavnímu věřiteli.

Podle dostupných statistických údajů bylo v roce 2014 v České republice evidováno cca 58 tisíc společenství vlastníků, které spravovaly celkem cca 1,3 mil. jednotek, přičemž počet takových domů narůstá s převody bytů do vlastnictví a s výstavbou těchto domů. Problém se tedy týká značné části obyvatel České republiky. Na základě dostupných údajů Svazu českých a moravských bytových družstev jsou údaje o vymahatelnosti pohledávek za vlastníky bytů alarmující, neboť 64% pohledávek je vyhodnoceno jako nevymahatelných. Příčinou je například to, že na jednotce vázne zástavní právo pro částku převyšující nebo se rovnající ceně bytu, dlužník je v úpadku a pohledávka zůstane pravděpodobně nevymožena, zejména je-li prohlášen na dlužníka konkurz nebo povoleno oddlužení.

Ve výsledku to znamená, že řádně platící vlastníci jednotek v domech nesou plnou tíži dluhů za neplatící vlastníky jednotek, to znamená, že dluhy musí uhradit ti vlastníci jednotek, kteří své zákonné povinnosti řádně plní. Současný stav není rozhodně vyváženou úpravou bránící tomu, aby „poctiví nedopláceli na nepoctivé“.

Problém se týká jak domů, v nichž vzniklo společenství vlastníků – právnická osoba, tak domů rozdělených na jednotky s různými vlastníky, v nichž právnická osoba z různých důvodů nevznikla.

Srovnáme-li tuto situaci s právními úpravami v jiných demokratických právních státech, zjistíme, že v řadě zemí existují způsoby, jak posílit vymahatelnost pohledávek souvisejících se správou domu a pozemku vůči vlastníku jednotky. Toto posílení vymahatelnosti je uskutečňováno buď ve formě zástavního práva anebo zakotvením určité přednosti při uspokojování pohledávek z výtěžku při prodeji jednotky v rámci exekuce, dražby nebo v insolvenčním řízení.

Odůvodnění hlavních principů navrhované úpravy

Vzhledem k výše uvedeným problémům se navrhuje dílčí změna občanského soudního řádu, zákona o veřejných dražbách a insolvenčního zákona, která by posílila pozici věřitelů v případě pohledávek souvisejících se správou domu a pozemku vůči vlastníkovi jednotky, a to ať už v domech, kde vzniklo společenství vlastníků jako právnická osoba, tak v domech, v nichž toto společenství nevzniklo.

Cílem návrhu je zakotvit princip, který by znamenal, že pohledávky související se správou domu a pozemku vůči vlastníku jednotky by byly uspokojovány přednostně z výtěžku z prodeje jednotky, a to do výše jedné čtvrtiny tohoto výtěžku. Toto upřednostnění pohledávek souvisejících se správou domu a pozemku v domech, které jsou v bytovém spoluvlastnictví, v omezeném rozsahu umožní lépe vyvážit práva věřitelů, kdy doposud zástavní věřitel je v nepoměrně lepším postavení než společenství vlastníků či vlastníci jednotek v domech, v nichž nevzniklo společenství vlastníků, a posílí se tak vymahatelnost těchto pohledávek, tedy i princip odpovědnosti dlužníků za své dluhy. V opačném případě se totiž vytrácí důležitý princip fungování kondominia, to znamená vyvážení práv a povinností jednotlivých členů – vlastníků jednotek."

Převzato z:

http://www.senat.cz/…nat/htmlhled?…

Hezký den!