Sdělování hospodaření SVJ potencionálnímu kupci bytové jednotky
Dobrý den
chci se zeptat, zda musí SVJ poskytovat informace o hospodaření všem potencionálním zájemcům o koupi bytu v SVJ.
Realitní makléř vedení SVJ neustále bombarduje dotazy, vymýšlí si v jakém formátu mu máme dané dokumenty zasílat a podobně.
Děkuji za odpověď
Michale,
- vyžádejte si na dotazovateli plnou moc vlastníka – převodce, a dodejte mu to, co žádá (předpokládám, že plnou moc má), protože vlastník resp. jeho zástupce má právo na informace, nebo do nich nahlédnout
- co by asi tak mohl žádat: kolik se platí za m2 do FO, kolik je zůstatek účtu a úvěru, no, co ještě tak složitého chce vědět? Odměny výboru a náklady na byt… Většinou chtějí poslední vyúčtování, výměr a to co jsem napsal.
Pokud jde o formát, můžete upřesnit, co tím myslíte? Jde mu o formu anebo o obsah?
Kdo chce prchnout ze špatného SVJ, ten bude mít zájem co nejvíce informací zamlčet.
Kdo chce dělat kvalitního makléře, ten se podívá především do sbírky listin na Krajském soudu. Najde tam Prohlášení vlastníka, Stanovy, Hospodaření do roku 2018 a možná i jiné zajímavé listiny. Taky zjistí, jak je stabilní statutární orgán. K nahlédnutí do veřejně přístupné sbírky pochopitelně nepotřebuje žádný souhlas členstva.
Pokud ve sbírce žádané nenajde, něco v SVJ nejspíš „zavání“.
Ovšem makléř není v žádném právním vztahu k SVJ. Ve vztahu k SVJ je pouze převodce.
Realitní makléř není pro „vedení SVJ“ žádný partner, SVJ mu tak nemusí vůbec na nic odpovídat a bavit se s ním, pokud nechce. Pokud je makléř navíc tak „drzý“, že ještě si definuje formát v jakém „požaduje“ odpověď, tak je to jen další důvod zařazení do „ignore listu“.
Jak psal Zdenek 22 – pokud makléř neví o tom, kde najde závěrky (a další podklady jako stanovy, prohlášení vlastníka atd.), tak proč dělá v tomto oboru?
Odkažte realitního makléře na Sbírku listin, kde máte uložené a veřejně dostupné účetní závěrky.
V dotazu to nezaznělo, ale lze z něj usuzovat, že má makléř PM od převodce a pak má nárok na „všechno“. Samozřejmě si nemůže vybírat, v jakém formátu dokumenty obdrží, ale pokud SVJ využívá účetní program, není obvykle problém účetní knihy z něj vygenerovat takřka do jakéhokoli formátu. Smlouvy a zápisy předpokládám jsou oskenované.
Já tedy opravdu problém nevidím.
Samozřejmě, pokud jde o malé SVJ o několika bytech, které řídí lidé ve vyšším věku, budu vstřícný a předpokládat, že nemají počítač natož skener. I pak ale musí vést účetnictví a nejspíše skrz účetnickou firmu, která může na pokyn předsedy (výboru) potřebné podklady poslat makléři emailem. Na smlouvy a zápisy se může přijít podívat osobně v dohodnutou dobu.
Fakt bych nečekal, že na tomto portále bude někdo, kdo bude radit, jak očůrat § 1179
Pane TN, to je věc realitního makléře aby si to vyčetl. Když to neumí, tak si to musí od někoho nechat vysvětlit. Dobře fungující SVJ své závěrky do OR zakládají. Souhlasím s tím, co napsal Zdeněk 22. A ze zákona má makléř spíš vyžadovat informaci, zda prodejce bytu není dlužníkem SVJ. To by např. zajímalo mě. Výbor SVJ případně smluvní správce daného domu by měl prodávajícímu na jeho žádost vystavit potvrzení o stavu dluhů prodávajícího. Požadovat to může kupující požadovat od prodávajícího má-li zájem získat informace.Dále může kupující žádat od prodávajícího na příklad poslední zprávu o hospodaření. Je-li ten kdo byt prodává seriozní, tak si o tyto podklady požádá výbor SVJ a předá je kupujícímu. Zváštní ust. o převodu jednotky – § 1186
ik, napište mi, co vy vyčtete z rozvahy ve zkráceném rozsahu, která je ve sbírce listin. Velký kulový vyčtete.
Co vyčte? To co potřebuje vědět. Kolik má SVJ peněz (aktiva). Jaká je výše závazků SVJ (pasiva). To je to, co je zajímavé, a i u zkrácené Rozvahy to zjistí a pochopí. A případně se pak zeptá, při té zkrácené Rozvaze, co je na konkrétním řádku. A to by mu měl prodávající sdělit.
Z rozvahy ve zkráceném rozsahu, v níž je např. v položce „B.II. Dlouhodobé závazky“ vykázán součet dlouhodobých úvěrů s přijatými zálohami na správu a na služby, nezjistíte ani dluh SVJ z úvěru, ani nevyčerpané zálohy.
Podobně je tomu i u dalších závazků i pohledávek, které by měly potenciální kupce zajímat.
Ukázka vypovídací schopnosti rozvahy ve zkráceném tvaru je zde:
Děkuji, pane Dvořáku. Už jsem se bála, že tu po mé snaze ukázat, o jaké informace přicházejí ti, kdo účetním povolí vykazovat zkráceně, zůstanou jenom samé mínusy.
Bohužel ten text na odkazu, zakončený otazníkem pani K. je poněkud zvláštní… Chápu, že je to reakce na reakci (výměnu názorů), ale raději bych tam viděl argumentační smršť k přesvědčení vlastníků, aby odhlasovali návrh usnesení k tomu, aby účetní firma dodávala závěrku plnou.
Šlo by to prosím upravit?
Reakci na „poděkování“ pana TN za zpracovanou ukázku rozvah v plném a zkráceném rozsahu, zakončenou otazníky, jsem odstranila.
Argumentační smršť, která by měla přesvědčit autory právních předpisů, aby tuhle možnost zakrývat mizerné hospodaření z účetních předpisů pro SVJ odstranili, jsem směrovala na autory právních předpisů a uveřejnila mimo jiné i tady:
https://klaiex.webnode.cz/…o-odb-28-mf/. Dále jsem psala na MMR a nakonec přímo paní ministryni Sch.
Od všech třech adresátů mám písemně, jako kdyby to bylo „přes kopírák“, že „si veřejnost žádá zjednodušení“.
„Argumentační smršť pro vlastníky“ je zbytečná. Pochopíte, když ten odkaz dočtete do konce.
Já si ovšem p. Klainová myslím, že logicky lze i z rozvahy ve zkráceném rozsahu zjistit, zda má např. SVJ úvěr či nikoliv. A to by asi kupujícího mělo zajímat, protože od toho se odvíjí výše příspěvku, který mu bude stanoven na účet dlouhodobých záloh (kdo nemá úvěr, platí méně např. 20, Kč/m2 , kdo má úvěr platí o mnoho více, např 35,0 Kč/m2– případ mé dcery, měli úvěr na zateplení, výměnu oken + výtah). To i z této rozvahy poznáte. Kupující nepotřebuje podrobně znát co je účtováno na kterém účtě SVJ (jako dosud nehrazené faktury za prosinec, nevyúčtované zálohy od vlastníků na služby …), ale jestliže v rozvaze uvidí na řádce „dlouhodobé závazky“ vysokou částku např. 15 milionů, tak pochopí, že asi má SVJ úvěr. A pak má požadovat podrobnější informace od prodávajícího. Rovněž, zná-li trochu princip účtování SVJ, a ví něco o sestavování účetní závěrky, tak pochopí, že na řádce „krátkodobé závazky“ je částka, která se zúčtuje v následujícím období, u SVJ není předpoklad, že by se to nestalo. To se dá předpokládat u obchodních korporací, u SVJ bych to nepředpokládala.
Paní ik, už víte, podle jakého právního předpisu jsou zpracovány účetní závěrky, které dostáváte ve zkráceném rozsahu, a o kterých jste výše psala, že se z nich dá zjistit všechno, co je třeba – i úvěry? Opravdu mne to zajímá. Děkuji.
Po přečtení Vašeho příspěvku pochybuji, že jste si ty rozvahy v plném a zkráceném rozsahu prohlédla.
Pokud ano, viděla byste v rozvaze ve zkráceném rozsahu tohle:
B.II. Dlouhodobé závazky celkem 1 500 000,00
Takto to vidí nejen ti, kdo se podívají na zveřejněnou účetní závěrku, ale i členové výboru, kteří dostali účetní závěrku ke schválení a neprotestovali, že ji chtějí v plném rozsahu.
Pokud není částka rozdělena na podrobné položky, jak jsou uvedeny v rozvaze v plném rozsahu, nevyčte z ní nic vůbec nikdo.
Občas bývá rozklíčována v příloze, ale opravdu občas.
Ano Vaši modelovou závěrku jsem si prohlédla, a zareagovala. Paní Klainová, já nevím, zda Vaše modelová závěrka je právě ta aktuální, ale když jsem se na ni podívala podívala zarazilo mě, že není shodná s tou naší. Ještě jsem zabruslila do závěrky mé kolegyně z práce kde vím, že si brali úvěr na opravu domu. My jsme si úvěr nebrali. Její i naše SVJ mají v OR založeny shodné typy závěrek ve zkráceném rozsahu. A zda čerpá SVJ úvěr se z nich opravdu dá vyčíst. Na řádku B.IV nazvaném Bankovní úvěry a výpomoci naše SVJ O, a SVJ kolegyně 4366, takže i laik pochopí, že SVJ má úvěr.Na Vámi uváděném řádku B.II (dlouhodobé závazky) má naše SVJ uveden pouze zůstatek účtu dlouhodobé zálohy – příspěvky na správu domu a pozemku. Z těchto dvou závěrek je možno zjistit, zda má SVJ úvěr či nikoliv. Z té Vaší modelové samozřejmě ne, otázka je zda ta Vaše modelová pro zkrácený rozsah se zakládá do OR. Hezký zbytek dne.
Paní IK, můžete prosím zveřejnit svoji anonymizovanou závěrku? Docela rád bych se na ni také podíval.
Paní ik, do veřejného rejstříku se mají zakládat účetní závěrky sestavené v souladu s právními předpisy, konkrétně s vyhláškou č. 504/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů.
Příloha č. 1-Rozvaha, která je součástí této vyhlášky, má v pasivech v položce B.IV. Jiná pasiva celkem a ne Bankovní úvěry a výpomoci.
Přílohu s rozvahou najdete tady: https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2002-504…
V položce B.II. rozvahy uvidíte Dlouhodobé závazky celkem a v položce B.III. Krátkodobé závazky celkem.
A přesně tyto položky obsahují rozvahy sestavené ve zkráceném rozsahu.
Já jsem pro pana TN a další zájemce připravila v rychlosti ukázku rozvahy v plném i v zjednodušeném rozsahu, aby si všichni mohli udělat představu, o jaké informace přicházejí, dovolí-li zkrácené vykazování.
Měnit v ní názvy a uspořádání položek bych si ale nikdy nedovolila. Zakazuje to § 8 ZoÚ.
Vaši účetní, kteří Vám předkládají účetní závěrku ve zkráceném rozsahu s tím, že v položce B.IV. vykazují úvěry, si dělají z účetnictví holubník.
Podívejte se schválně na formulář, podle jaké vyhlášky byla rozvaha sestavena a pokud možno, mi to napište. Jsem opravdu hodně zvědavá. Ale určitě to není právní předpis pro sestavování účetní závěrky SVJ.
„Co vyčte? To co potřebuje vědět. Kolik má SVJ peněz (aktiva). Jaká je výše závazků SVJ (pasiva).“
Potřebuje toho vědět daleko více. Toto zdaleka nestačí.
Žádné obcházení §1179, z dotazu to nevyplývá. Ale to je vcelku jedno, i kdyby ano a makléř měl PM od převodce, požádat o zpřístupnění informací může (a mělo by mu být i vyhověno). Akurát s údaji, které podléhají ochraně (kvůli osobním údajům), nemá dále jak naložit – nesmí je (bez předchozího souhlasu subjektu údajů) poskytnout třetí straně (a v tomto dotazu je třetí stranou ten zájemce / potenciální kupec). Pokud to udělá, hrozí mu postih.
Proto byli zmíněny obecné dokumenty jako závěrka, tam se ochrana osobních údajů nemá na co vztahovat. Ale pokud by převodce nebo makléř s PM vytáhli od SVJ informace o neplatičích (na co mají nárok) a pak by tyto v celém detailu poskytli třetí straně, tak porušili zákon.
Prostě, zájemci můžou sdělit tak maximálně „jo, 2 vlastníci dluží tak kolem 30 tisíc“, ale pokud zájemci sdělí, že „Franta Omáčka z 2hého patra dluží 20 tisíc“, tak právě porušil převodce nebo makléř zákon.
" má makléř PM od převodce a pak má nárok na „všechno“.
Právě,že z dotazu není zřejmé, zda je makléř, zplnomocněn k zastupování vlastníka jednotky při jednání s právnickou osobou SVJ a proto, nemá na žádné jiné informace, než ty,které jsou veřejně přístupné,žádný právní nárok.Já v tom žádné „očůrávání“ § 1179 nevidím.
Přeji hezký den. JaVa
Chápete někteří zde, že ten realitní makléř je vynikající profesionál? Proč? Protože může potencionální zájemce o koupi bytu seznámit i s poměry ve SVJ, odvozené z průběhu komunikace s výborem.
Poslední komentáře