Schválení změny rozúčtování nákladu služeb
Dobrý den,
sousedi chtějí schválit jiný způsob rozúčtování – prý podle §5/1 zákona o službách (Způsob rozúčtování poskytovatel služeb ujedná s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o něm rozhodne družstvo, anebo společenství. Změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období).
Můžete mi někdo říct jakým kvórem se to schvaluje/ujedná?
- když je v domě 100% nájemníků – >66% ze všech (nájemců)?
- když v domě neexistuje SVJ – >66% ze zbylých nájemců bez ohledu na počet vlastníků a navíc bez ohledu na názor ne-nájemců (tedy vlastníků)?
- když v domě existuje SVJ – stále >66% ze všech anebo už pouze 50% z přítomných tzn. >25% ze všech?
- když v domě neexistuje SVJ a družstvo si něco s 2/3 nájemců neujedná, tak o jakémkoli způsobu rozhodne družstvo i bez nájemců? (resp. pokud si družstvo chce použít svůj obskurní způsob, pak ho ke změně nedonutí ani 100% nájemců, … protože družstvo je na jedné straně ujednání a nájemníci jsou na té druhé. Ano?)
anebo jak to je správně ??
díky
Ještě doplním k tomu, co napsal Jan.
Pokud má dojít ke změně ve způsobu rozúčtování některé služby, pak je v první řadě třeba abyste si zjistil co o tomto hlasování říkají stanovy SVJ nebo stanovy bytového družstva. Tam pravděpodobně najdete odpověď. Mudrovat o procentech nemá v tomto případě smysl – stanovy právnické osoby mají přednost.
Jde-li o dům rozdělený na jednotky s více vlastníky bez vzniku SVJ, pak se použijí ustanovení o rozhodování shromáždění (pokud kvorum pro takové hlasování není přímo určeno v Prohlášení vlastníka budovy).
A pokud jde o jinou budovu s nájemci bytů, pak je třeba vyjít ze znění Občanského zákoníku – speciální ustanovení o nájmu bytů:| § 2247 (3) Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis. (4) Strany si ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby. |
Těmi „stranami“ podle § 2247 ObčZ je míněn na jedné straně pronajímatel bytu a na druhé straně nájemce bytu. Zpravidla je způsob rozúčtování služeb určen od počátku v nájemní smlouvě. Pokud bude pronajímatel chtít způsob rozúčtování později změnit, je povinen k tomu tvrdit a prokazovat, že ke změně získal souhlas dvou třetin nájemců. Nejlépe písemně, samozřejmě. Ostatní nájemci se musí přizpůsobit, nebo skončit nájem bytu. (A mimochodem, dvě třetiny je o něco víc než Vámi uváděných 66%.)
Justitianus
Jak rozumíte souhlasu dvou třetin nájemců?
Co když dvě třetiny nájemců budou souhlasit, že veškeré náklady uhradí zbylá jedna třetina nájemců?
Upřesněte, jak se počítají ony dvě třetiny nájemců:
Nájemkyně Šedá má pronajaté 4 byty/nebyty, nájemkyně Bílá a nájemkyně Zelená mají pronajaté po jednom bytě/nebytě. 2/3 se počítají podle počtu pronajatých bytů/nebytů (potom by rozhodovala nájemkyně Šedá sama), nebo podle počtů nájemců? Nebo podle plochy bytů/nebytů? A co společní nájemci jednoho bytu, počítají se dohromady, nebo zvlášť?
Pokud jde o stanovy pane Justitianus, pak snad zatím nejsou naše stanovy
obskurní:
>50% ze všech je třeba pro usnášeníschopnost. Plné moci jsou
explicitně povoleny bez ověření. Žádné omezení použití plných moc
není stanoveno.
Explicitně je stanoveno pouze omezení kvóra ve věci změny stanov a volby členů výboru, kdy musí hlasovat 75% všech. Jinak nejsou omezení stanovena (tzn. pro běžné věci zřejmě stačí být usnášeníschopný a hlasuje li PRO >50% přítomných, je rozhodnutí přijato).
Předpokládám, že symbol „>“ ve spojení „66%“ tedy „>66%“ znamená „o něco víc“, nebo ne?
Ustanovení zákona je dle mého názoru formulováno poněkud nejasně a řekl bych i nelogicky, ale chápu ho následovně: tam kde existuje SVJ, rozhoduje SVJ; tam kde je dům ve vlastnictví družstva, rozhoduje družstvo. A pokud to není ani jeden případ a kde je jiný vlastník domu, tam teprve může (teoreticky a těžko proveditelně) dojít k ujednáním s nájemci.
Zkuste nejprve vyjasnit, o který případ se jedná, ať se odpověď zjednoduší.
„tam kde existuje SVJ, rozhoduje SVJ; tam kde je dům ve vlastnictví družstva, rozhoduje družstvo. A pokud to není ani jeden případ a kde je jiný vlastník domu, tam teprve může (teoreticky a těžko proveditelně) dojít k ujednáním s nájemci.“
S tímto výkladem lze souhlasit, byť to takto z textu neplyne (zákonodárce by se měl vyjadřovat srozumitelně, není mojí povinností jeho úmysl odhadovat či luštit).
Zbývá vyřešit, jakým kvorem SVJ rozhoduje. To měl zákonodárce jasně napsat. (U družstva je to obzvláště nejednoznačné, když zákonodárce jasně požaduje, aby rozhodovali nájemci, a přitom se dá vyvodit i to, že rozhoduje družstvo.)
Kdo psal zákon o službách? Zeptám se ho. Patrně nebydlí v bytě a nesložil maturitu z matematiky.
Já bydlím v domě, kde je SVJ a kde každý byt má svého vlastníka. Jestli mají někteří vlastníci nájemníky nevím. Podle katastru nemovitostí v domě nevlastní každý jeden jeden unikátní vlastník více než jeden byt nebo spíše méně (tedy vlastní to s někým: jako spoluvlastník).
Takže u nás bude zřejmě rozhodovat shromáždění …
ale jakým kvórem to je třeba schválit >50% z přítomných nebo >66%
ze všech?
Příkladně:
napojil jsem si po bytě paraelně STA-zásuvky abych mohl TV zapnout ve
kterékoli místnosti. SVJ chce koncovky spočítat v každém bytě udělat
z jejich počtu kritérium na rozpočítávání nákladu na anténu a na
rozvody (je teď jedno zda náklad existuje nebo ne, ale bude li existovat,
kritérium se použije)
Příkladně:
výtah nepoužívám (bydlím v přízemí). Zatím platí rozúčtovací
pravidlo z nějaké soudem zrušené vyhlášky, že provozní náklad na
výtah nehradí nehradí, slovy odmítačů spravedlivého rozúčtování:
„lazaři“ z přízemí a „sportovci“ z 1.ho podlaží. Ostatní ano.
Ostatním se tento „benefit“ nelíbí: sice prý výtah nepoužíváme ale
používat ho můžeme a tak chtějí aby provoz výtahu platili všichni
Příkladně:
náklady na spol. elektřinu na osvětlení na chodbě se nyní
rozúčtovávají „vchodovým podružným elektroměrem“ (máme 3 vchody
tj. 3-„podružné elektroměry“). Nyní prosazují vlastníci z vyšších
podlaží, že se samostatnými „podružnými elektroměry“ rozúčtují
i samotná patra. Dá rozum, že u mne v přízemí se fotobuňka osvětlení
chodby nezastaví, když každý prochází ke domovním dveřím nebo ke
schránkám. A fotobuňka v 7-patře kde jsou jen dva byty, je zase skoro jen
na dekoraci.
Z uvedeného by mělo být zřejmé, jaké kvórum bych přivítal já (vyšší kvórum = menší šance na shodu). :(
Ptáte se na kvorum při hlasování a píšete, že máte SVJ.
Tato situace je celkem jasná. Postupujete podle Občanského zákoníku § 1206 :
K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.
Přitom zákon nestanoví výjimku pro usnesení o změně klíče rozúčtování služeb.
Zbývá tedy zkontrolovat, zda máte ve stanovách přísnější kvorum.
Ještě dodávám, že u některých služeb nelze libovolně měnit rozúčtování dle dohody či hlasování – jedná se o teplo a teplou vodu.
Poslední komentáře