Rozúčtování nákladů na správu domu
Do konce loňského roku jsme měsíčně přispívali do tzv. Fondu oprav (FO) 20,– Kč/m2, z něhož účetní správce (BD) přerozdělovala peníze na splátky úvěru, odměnu správci, služby,…Z celkové částky dostávali odměnu i členové výboru.
12.12.2018 proběhlo Shromáždění SVJ, kde 3/4 většina vlastníků hlasovala pro to, aby v Evidenčním listu vznikly dvě nové položky (Správa domu, Pojištění domu) s tím, že celková částka současného příspěvku se po rozpočítání nezmění.Protože výbor neuměl rozúčtování konkrétně doložit, bylo svoláno nové shromáždění.
10.1.2019 bylo na novém Shromáždění SVJ hlasováno takto: SVJ schvaluje příspěvek na Správu domu ve výši 126 Kč na bytovou jednotku – schváleno 3/4 přítomných SVJ schvaluje příspěvek na Pojištění domu ve výši 0,77 Kč/m2 – schváleno 3/4 přítomných SVJ schvaluje snížit příspěvek do Fondu oprav na 18 Kč/m2 – neschváleno 3/4 přítomných
Žádná jiná hlasování neproběhla, ačkoliv v programu Shromáždění byly uvedeny 3 různé kombinace rozúčtování! Minulé hlasování o neměnné výši původní celkové částky prý bylo jen nezávazné a není bráno v potaz (???).
1.) Výbor konstatoval, že není nutné hlasovat o výši příspěvku na Dlouhodobé zálohy ve výši 20,– Kč/m2, protože ten byl schválen jako Fond oprav již 7.6.2011! 2.) Nehlasovalo se o navýšení odměny správce ze 105,– na 110,– Kč/jednotku. 3.) Nehlasovalo se ani o výši odměny Výboru SVJ, která byla v minulosti čerpána z původní částky 20,– Kč/m2 příspěvku do FO. Bylo prý odhlasováno již 26.9.2012 (dodatečně jsem zjistil, že ne min. 3/4 hlasů, tedy neplatně vzhledem ke Stanovám i tehdejšímu ZoVB).
Mé připomínky k takovému postupu byly Výborem odbyty s nadávkami na mou adresu!
V návaznosti na provedená Shromáždění jsme 24.1.2019 obdrželi nové Evidenční listy s předpisem záloh, včetně tří položek, o kterých nebylo vůbec hlasováno! Tento Evidenční list z výše uvedených důvodů odmítám podepsat.
Jednání Výboru považuji za hrubé porušení mých vlastnických práva nejen podle Stanov, ale i podle Zákona 89/2012 Sb.
Polovina vlastníků byla se mnou při hlasování ve shodě, ale mám obavu, že při lámání chleba se z nich stanou mlčící ovce a již teď jistě většina z nich nový Evidenční list podepsala. Je má argumentace správná a jak mám dále postupovat, např. neplatit neodhlasované příspěvky?
Děkuji za odpověď.
Pokuste se postupovat logicky od „příčiny“ k „následku“:
1. Vytvořte návrh rozpočtu, kam uveďte všechny známé skutečnosti, rozpočet dělte do kapitol podle prohlášení vlastníka nebo podle stanov.
Návrh rozpočtu si nechte schválit shromážděním (většinou přítomných). Můžete před schválením diskutovat nad jednotlivými položkami, ale hlasujte pouze o celku. Potom je to už v pravomoci statutárního orgánu:
2. Výsledné hodnoty formou „evidenčního listu“ přidělte jednotkám.
Příklad návrhu rozpočtu (tabulky):
Záloha na vlastní správní činnost: položka, za rok, za měsíc
- výsledek z předchozího období (kladný, nebo záporný)
- odměna výboru,
- kancelářské potřeby,
- poštovné, kolky, bankovní poplatky,
- telefon, internet,
- atd.
- Součet, za rok, za měsíc, výsledek měsíčně na jednotku
Zálohy na provoz a opravy: položka, za rok, za měsíc
- výsledek z předchozího období (kladný, nebo záporný)
- oprava střechy,
- pojištění domu,
- běžná údržba,
- provozní materiál,
- havárie,
- atd.
- Součet, za rok, za měsíc, výsledek měsíčně na m2
Zálohy na služby: položka, za rok, za měsíc
- voda,
- společná elektřina,
- vytápění,
- teplá voda
- úklid,
- výtah,
- atd.
- Součet, za rok, za měsíc (celkové hodnoty nutno podělit mezi vlastníky podle platného klíče)
Hodnoty plánu služeb musejí vycházet ze sjednaných nebo odhadnutých nákladů. Doporučuje se ponechat mírnou rezervu (cca 10 %), aby bylo možno vše hladce zaplatit a mohly se vracet eventuální přeplatky.
Bylo by dobré si to ve Stanovách trochu zjednodušit a především jednoznačně určit v pravidlech o rozúčtování nákladů postup:
1. Shromáždění vlastníků schvaluje:
- na návrh výboru rozpočet SVJ
- předpis dlouhodobé zálohy na správu domu a pozemku (lidově označovaný FO). U nás máme tuto zálohu stanovenou již 15 let ve výši Kč 21,–/m2 podlahové plochy bytu
Tato dlouhodobá záloha se s vlastníky bytů nevyúčtovává, ale její čerpání je předmětem rozpočtu a jeho hodnocení (např. splátka úvěru, větší rekonstrukce, revize atp.)
2. výbor stanovuje individuální výši té části předpisu, která se vyúčtovává. Předpis vychází z částek nasmlouvaných s dodavateli služeb a předchozích závazku schválených Shromážděním vlastníků v poměru k individuálnímu čerpání za minulé období, podle pravidel rozúčtování nákladů:
- záloh na správu domu a pozemku (drobná údržba, odměny výboru, pojištění, administrativní náklady, atp.
- záloh na úhradu služeb spojených s užíváním bytu (teplo, dodávky SV a ohřev TV, elektřina společných prostor, správa a provoz výtahu, úklid společných prostor, rozúčtovací služba atp.)
Odpovědný výbor si své rozhodnutí o výši těchto záloh na další rok nechá potvrdit shromážděním vlastníků. Vždycky se najde někdo, kdo má demagogické připomínky. Ještě se nám nestalo, že by výboru v tomto směru Shromáždění rozhodnutí o zálohách zrušilo. Platí, že individuální zálohy stanovené výborem jste povinni platit. U nesouhlasu s vyúčtováním to je o něčem jiném.
Mějte se Jirka.
Ten postup hlasování byl matoucí, jestliže dle usnesení 12/12 se měl držet součet příspěvků konstantní, proč se 10/1 hlasovalo o výši i FO? V tom okamžiku musel nad všemi viset otazník, co bude, pokud se usnesení nechválí.
Zde záleží, jaká byla přesná formulace usnesení. Pokud se jen a pouze neschválilo snížení na 18, tak by i bylo možné přisvědčit tomu, že máte v této věci pravdu a je třeba naplnit usnesení z 12/12.
Pokud jde o hlasování z r. 2011 a 2012, ty už nelze napadnout, nemá cenu se tím zabývat.
Jinak doporučuji udělat pořádek ve všech platbách a rozúčotáních… jak můžete z jednoho balíku v Kč/m hradit Správu domu, vlastní správu, a dokonce i služby?
Jak jsem uvedl, usnesení z 10/01 pouze neschválilo snížení FO na 18,– Kč (dle stanov nutné 3/4, ale pro bylo jen 50,6 %), jinak žádné další usnesení o výši DZ, či FO, odměně správci ani výboru přijato nebylo. Usnesení z 12/12 o konstantním součtu příspěvku bylo zápisem ze shromáždění prohlášeno výborem za nezávazné hlasování a tedy nesměrodatné pro další určení výše jednotlivých příspěvků!? „Není žalobce, není soudce“, je heslo výboru.
Nyní je v novém Evidenčním listu uvedeno rozúčtování plateb dle NOZ, tj. Pojištění (Kč/m2), Odměna správce (Kč/byt), Správa domu (Kč/byt) a DZ (Kč/m2). Avšak o výši Odměny správci hlasování neproběhlo, o rozdělení příspěvku na Správu domu na část na Odměnu výboru a na část režijních výdajů hlasování neproběhlo, o výši Dlouhodobé zálohy hlasování neproběhlo (má se za to, že zůstává v platnosti původní hlasování ze 7.6.2011).
Jde o svévoli výboru, využívající dnešní všeobecnou neochotu občanů cokoliv si ověřovat, studovat a popř. požadovat nápravu. Ze zdejších odpovědí cítím, že jsem asi v právu, ale jediná možnost je donkichotský osamocený boj a předání věci soudu. Nebo by bylo řešením neplatit neodhlasované příspěvky?
Pod dalším zamyšlení se dále domnívám, že usnesení z 12/12 o zachování výše příspěvku je nesmyslné a neplatné. Pokud celková částka skládá z plateb dle různého klíče (1-na byt, 2– dle plochy), tak pokud změníte výši té první, tak to, co zbyde na tu druhou již nebude stejná částka Kč/m2 pro různé byty. Proto to možná výbor „neuměl doložit“ a následně navrhoval změnu „FO“ zvlášť.
Poměr rozúčtování příspěvek na správu domu (mimo vlastní správy) lze měnit jen se souhlasem všech (§ 1214 NOZ)
Naopak ten systém dále popisujete a který u vás je aktuálně nastaven zní logicky a může být správný.
Akorát pozor na pojem „správa domu“, který je použit nesprávně namísto pojmu „Vlastní správa“(přečtěte § 1180 NOZ).
Naopak, v účetním systému velkého správce je to jednoduchá záležitost a paní účetní to nejen sama navrhla, ale předložila k hlasování i tři varianty. Bohužel výbor si z nich vyzobnul jen to co a jak potřeboval. Použil je pouze jako přílohu Programu shromáždění, ale pak o nich nedal hlasovat.
§1214 platí při Rozhodnutí mimo zasedání.
Děkuji za Vaše komentáře.
Předpokládám,že za těch pět let,co se tématice SVJ věnujete, máte k dispozici prohlášení vlastníka k budově.Co je tam napsáno o způsobu hrazení příspěvků na správu domu a pozemku?
Není tam náhodou uvedeno,že se vlastníci jednotek podílejí na nákladech na správu domu a pozemku, dle velikosti svého spoluvlastnické ho podílu?
Přeji Vám hezký den.JaVa
Může být napsáno co chce, ale musí se to dodržovat. Jestliže je napsáno, že o příspěvcích a jejich úhradě rozhoduje Shromáždění SVJ a ono mu není umožněno se ani vyjádřit, pak jde jen o kus papíru.
Jenže Vy osobně, v jiném vlákně uvádíte toto znění vašich stanov:
Vložil enzoferra, 11. Květen 2015 – 13:03 :: Vodovod
„člen společenství je povinen hradit příspěvky a nedoplatky poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu, neurčuje-li písemná dohoda všech vlastníků jinak“?
http://www.portalsvj.cz/…e-a-stocne-0
Bylo Vám tehdy odpovězeno:
„Přečtěte si pravidla rozúčtování služeb, platná ve vašem domě.“
Proto jsem Vás i já dnes odkazoval na znění v PV. Jen Vy sám musíte vědět,co všechno je v něm(PV),ve vašich stanovách a usneseních shromáždění nebo „písemné dohodě všech“ o způsobu rozúčtování nákladů na správu domu a služeb s tím spojených.
Přeji hezký večer.JaVa
Vážený pane JaVa, já se přece nepřu o to, že se platí podle spoluvlastnických podílů. Asi jste nepochopil, že nebylo hlasováno o částce, která má být za čtvereční metr plochy placena?
čemu říkáte příspěvek na Správu domu ve výši 126 Kč na bytovou jednotku, co to představuje, co to je?
Částka není nikde přesně specifikována, ale jde zhruba o 115,80 Kč na odměnu výboru + 10,20 Kč na blíže nespecifikovanou agendu výboru (telefony, kopírky,…).
Když nemáte schválena pravidla pro správu domu, kde je specifikováno na co a jak přispíváte a co se z toho příspěvku hradí, tak to je pak těžké. Pak si může někdo, kdo vás ovládá vymyslet co chce.
Ve stanovách je uvedeno, že výboru náleží odměna za výkon funkce, jejíž výši stanovuje shromáždění (proti tomu nic nenamítám). Odměna byla projednávána naposledy 26.9.2012 pouze jako "Navýšení odměny výboru na 2200,–Kč/měs.
Podstata sporu je v tom, že původní příspěvek do FO (20,– Kč/m2) byl rozpočítáván na několik různých plateb – splátka úvěru, odměna správci, odměna výboru, služby. Dle NOZ už toto nejde, ale každá platba musí být uvedena a předpokládám i odhlasována zvlášť – Správa domu, Pojištění domu, Dlouhodobé zálohy (něco se platí na byt, něco na m2). Správce původní platby správně přerozdělil, ale výbor si bez nějakého hlasování sám určil kolik bude činit FO, na kolik se zvedne odměna správci a vlastně také to, jakou část z příspěvku na Správu domu (126,– Kč/byt) si ponechá na odměnu pro sebe.
Když se podíváte do NOZ, tak tam o fondu oprav není ani slovo. Když tedy fond oprav existuje, tak z jeho názvu vyplývá, že má sloužit na opravy. Proto je to fond oprav. Když si někdo vymyslí, že z něj bude platit cokoliv dalšího, co koho napadne, tak já tomu říkám bordel. Když ale ostatní vlastníci mlčí a je jim to jedno, tak sám s tím těžko něco uděláte. My taky nemáme každou platbu uvedenou a odhlasovanou zvlášť, my dokonce nemáme ani fond oprav. My máme ale pravidla správy domu, kde je uvedené jak se vybírá a taky tam je, co se z čeho platí. To se odhlasovalo a podle toho se „jede“. Je to jasné a nemůže se stát to, co u vás.
Tak ja tady rozklicuji, co se skryva pod zahadnou polozkou viz dotaz http://www.portalsvj.cz/…-spravu-domu#…
No a vysledkem jsou reakce minusu a vas komentar :-) to svedci o iq zdejsich i anonymnich ctenaru s pravem minusovat ;-))
Přesně. Výbor je zaměstnanec a vlastník zaměstnavatel. Mnoho výborů (hlavně předsedů) jedná s vědomím, že není snadné jim dát za jejich chování výpověď.
Za podmínek „…že celková částka současného příspěvku se po rozpočítání nezmění.“ a pouze z důvodu změny struktury dílčích platebních titulů z měsíčních plateb nikomu nevzniká žádná újma ani prospěch, nevzniká ani důvod o čem a co schvalovat. Rozpis na tituly v EVL je platný pouze pro částku výše předpisu měsíční platby a v případě dílčí platby nebo přeplatků rozpis chybí (plátce nesděluje rozpis) a účtárna musí situaci chybějícího rozpisu nějak řešit (asi též bez schvalování shromáždění). Jinak doporučuji rozlišit v rozpočtu primární údaj souhrnný finanční nárok pro další ZO od údaje odvozeného např. „příspěvek 20 Kč/m2 do FO“ což je odvozený normativ a který by již schvalovat nemuselo. Výhodou sazby normativu je, že umožňuje vypočítat finanční nárok pro libovolnou jednotku ale i za celek nebo část SVJ. Takový normativ lze spočítat pro každý dílčí platební titul. Vyúčtovat by se mělo i „FO“ pouze pro vypořádání se stanoví zvláštní metoda a to finanční vyrovnání u nedoplatků a u přeplatků finanční nevyrovnání a převodem zůstatků do dalšího roku. Jedině vyúčtováním přenesou dluhy neplatičů do dalšího ZO. Po vyúčtované ZO již neuhrazené zálohy tohoto ZO vymáhat nelze!
Poslední komentáře