Rozúčtování mimořádného příspěvku do fondu oprav
Jaké jsou možné způsoby rozúčtování mimořádného příspěvku do fondu oprav? Dle:
- podlahové plochy
- počtu jednotek
- výše spoluvlastnického podílu
- počtu vlastníků (umožňuje tento způsob rozúčtování zákon?).
V souvislosti s placením mimořádného příspěvku do FO bylo na shromáždění odsouhlaseno, nejdříve, že se bude platit buď podle spoluvlastnického podílu nebo podle počtu jednotek (spoluvlastník se dvěma jednotkami by platil dvakrát). V dalším bodě se navrhlo platit podle počtu vlastníků a to se odsouhlasilo – všichni pro.
Může za spoluvlastníka na schůzi hlasovat někdo bez neúředně ověřené plné moci?
Zákon 89/2012 v par. 1180 píše, že nebylo-li určeno jinak přispívá se podle výše spoluvlastnického podílu. Ve stanovách nic konkrétního není.
Mimořádný příspěvek musí mít nějaký důvod. Pravděpodobně se jedná o něco, co slouží všem bez ohledu na velikost jednotky – a to je spravedlivé. Máte-li jednotky 2, tak musíte platit 2×.
„Fondem oprav“ rozumíte pravděpodobně zálohy na tzv. dlouhodobé výdaje. Na tento účet se vybírají zálohy, jak pravidelné tak i mimořádné, nebo chcete-li „mimořádný příspěvek do fondu oprav“, pouze podle spoluvlastnického podílu! Jiný způsob, např. podle jednotek, by byl možný pouze se souhlasem všech vlastníků – viz § 1214 NOZ. Pozor! Nikoliv souhlas všech přítomných!
Domnívám se, pokud by tento způsob placení záloh na dlouhodobé výdaje měl být změněn (např. podle jednotek), musely by se nejprve tyto zálohy (fond) vypořádat a následně začít přispívat „od nuly“. Pochopitelně lze pak z tohoto „fondu“ čerpat zase jen podle jednotek.
Podpisy na plné moci k zastupování na shromáždění nemusí být ověřené.
Děkuji za věcný komentář. Domnívám s etedy správně, že jednání SVJ je prkticky protiprávní, když rozpočítává mimořádný příspěvek do fondu oprav podle počtu vlastníků?
Ano plná moc nemusí být ověřená, ale lze vůbec, aby za mě někdo hlasoval když jsem mu žádnou plnou moc nedala? Aby si na schůzi přítomní odsouhlasili, že za nepřítomné bude hlasovat např, pan Vomáčka?
Máte pravdu, Zdenek22 na to zapomněl ve svém příspěvku. Důležité je, že o tom musí rozhodnout všichni vlastníci. Tady je to docela srozumitelně popsané.
Máte v tom zmatek. Ten, kdo vlastní dvě jednotky neplatí dvakrát, platí podle podílu za každou jednotku, platí tedy jedenkrát. Prostě má větší podíl, tak víc zaplatí, když se to sečte dohromady. Sečítávat dohromady to ovšem nemá smysl. Proč se domníváte, že by platil dvakrát? Platí jednou za podíl každé jednotky na domě. Normální je rozúčtovávat podle spoluvlastnického podílu, to je nejspravedlivější a nejobjektivnější. Proč vymýšlíte takové nesmysly.
Dobrý den, děkuji za odpověď. Zmatek není můj, ale SVJ. Mě je jasné, že je to nejspravedlivější podle podílu (a součet), ale na shromáždění se usneslo, že bude platit za jednotku, tedy kdo má dvě, platí dvakrát – vysloveně ze zápisu schůze. Načež v dalším bodu je psáno, že s ebude platit na vlastníka – tudíž nevýhodně pro nás, co vlastníme něco malého ( např. garáž nebo sklep). Zajímá mne, zda je to vůbec možné?
Je samozřejmé že na některých nákladech se podílejí jednotky stejně nebo se tak můžou dohodnout (náklady, které jsou na každou jednotku stejné bez ohledu na její velikosti (náklady vlastní správní činnosti – účetnictví, správce, někdy revize …, tak, aby to bylo spravedlivé), tzn., že máte-li 2 jednotky, platíte 2 x). Pročtěte si NV č. 366/2013. To, že velké byty přispívaly na malé se vám líbilo, to se nedivím! Nebylo to ale spravedlivé.
Jestli se v domě něco odsouhlasí 100% vlastníků, tak to platí, i kdyby to bylo nespravedlivé. Nejste přehlasovaný vlastník, tak příště uvažujte před hlasováním a ne až po něm, to už je pozdě bycha honit. Pokud se necháváte někým zastoupit, do plné moci mu můžete napsat, jak má hlasovat za Vás. Když to neuděláte, tak se nedivte – měl Váš předběžný souhlas s tím, jak bude hlasovat za Vás.
Všem moc děkuji za komentáře, ale přečtěte si pozorně úvodní text:
JAK je možné rozúčtovávat mimořádný příspěvek do FO?
MŮŽE za mě někdo hlasovat na schůzi i bez neúředně ověřené plné moci? A za jakých podmínek? Na schůzi vystoupil pán, že bude zastupovat všechny, kdo vlastní garáž, přítomní to odsouhlasili a dál se hlasovalo.
Moc děkuji za poučení ohledně plné moci a hlasování, tyto věci znám a v bytě je tak praktikuji, nicméně toto jednání jiného SVJ mě dost zaskočilo a proto se ptám, zde. Odpusťtě si, prosím, úštěpačné odpovědi, ano píšu to jako sci-fi, je to ale ovšem realita.
K hlasování garáží:
Dle § 1185 obč. zákoníku spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu, kterým je přímo SVJ (tam kde SVJ nevzniklo, pak vůči správci domu). To platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění. Osoba zmocněná může být jeden ze spoluvlastníků, ale také cizí osoba. Společný zástupce jedná pouze ve vztahu vůči SVJ, nikoliv vůči třetím osobám a také hlasuje na shromáždění. Při hlasování na shromáždění by měl tento společný zástupce respektovat přijatá rozhodnutí v rámci rozhodování uvnitř jednotky, na které se použije § 1126 – 1133 NOZ, tedy pravidlo pro správu společné věci ve spoluvlastnictví, kdy o společné věci rozhodují spoluvlastníci podle velikosti jejich spoluvlastnických podílů.
Z důvodové zprávy: Správa společné věci přísluší všem spoluvlastníkům společně, stejně jako její držba a užívání, přičemž je každý omezen stejným právem ostatních. Předpokládá se, že rozhodnutí budou přijímat všichni spoluvlastníci společně, k čemuž je ovšem nutné, aby se všem dostala informace o tom, co se chystá, resp. že má být nebo je třeba rozhodovat. Zásadně jen za předpokladu, že se každý ze spoluvlastníků o rozhodování dozvěděl, lze po každém z nich žádat, aby přijatá rozhodnutí akceptoval. Pravidlo, podle kterého je třeba, aby všichni spoluvlastníci byli o chystaném rozhodování uvědomeni, je prolomeno v případě neodkladné záležitosti.)
Magda
Zde dochází ke spojení hned několik témat. Bohužel na žádné není úplně triviální odpověd. Realita je taková, že v oblasti bytového spoluvlastnictví, čím více člověk do toho vrtá, tím více složitostí odhaluje.
ad Příspěvěk do „FO“. „FO – Fond oprav“ není v bytovém spoluvlastnictví zákonným pojmem. Na 99% tím myslíte správu domu, pak se rozúčtuje dle spoluvlastnického podílu. Jiný způsob je možný, pokud souhlasí všichni. Ještě existuje ale příspěvek na „vlastní správu“, ten se rozúčtovává rovným dílem na jednotku. Viz § 1180 Obč.Z. a nařízení vlády § 17 https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-366 . Píšete „mimořádný příspěvek“. Mimořádný v čem – z hlediska výše a času, nebo z hlediska účelu?
ad plná moc. Pokud stanovy nestanoví ověřenou plnou moc , není důvod úřední ověření vyžadovat.
ad garáž. Pokud je garáž jednotkou, pak za ní hlasuje jeden zástupce celou vahou této jednotky. A dle mého názoru postačuje většina (podílově) spoluvlastníků (garáže) k takovému splnomocnění. Je tedy skutečně možné, že za celou garáž je hlasováno i bez souhlasu či plné moci některých spoluvlastníků jednotky garáže.
Děkuji za komentář, jak je to v případě rozhodnutí, že se bude platit na počet vlastníků?
Podle par. 1214 NOZ by měl být souhlas všech vlastníků 100 %, k tomu ale nedošlo, odsouhlasil to za nás zástupce a vlastníci bytů, kteří byli přítomni. Na základě tohoto hlasování na shromáždění, kde je uvedeno, že dle spoluvlastnických podílů bylo přítomno zhruba 80 %.
Jedná se o tzv. „mimořádný příspěvek do FO“ na čipové zabezpeční objektů.
Došel jsem k několika poznatkům: Prakticky žádné SVJ v tuzemsku fond oprav nemá, když guru účetnictví paní Ing. Klainová teprve zkoumá, jak by takový fond mohl být v SVJ zřízen. I když připustím, že GiGiho SVJ už fond oprav má, tak podle názvu fondu z něj nepůjde financovat nové věci, jakou je čipové zabezpečení objektů. Dále mne zaujalo, že GiGi nepátrá po tom, zda je financování nové věci fakticky spravedlivé z pohledu všech vlastníků jednotek: Závisí čipové zabezpečení na počtu objektů, počtu vlastníků objektů, velikosti vlastnických podílů či na něčem jiném, a pokud ano, tak na čem? GiGi tají, zda jde o závoru před domem, ovládanou na čipy, o domovní dveře či dveře od garáží, či o co vlastně jde? Je to modernizační akce? GiGi si s námi jen hraje na schovávanou a už mě to přestalo bavit.
Jsem v tom nová a tak mi nedošlo kolik detailních informací k vyjádření potřebujete. Nic netajím. Nejsem právník ani členem výboru SVJ, proto hledám rady pro další postup zde.
V příspěvku se jedná o čipový systém na dveře, není zcela jasné, jestli to budou i vchodové dveře do garáží, ale problém vznikl kvůli neopravněnému opakovanému vniknutí do útrob budov bezdomovci. Objekt je pár let starý, čipový systém nemá.
Vidíte FO má i naše SVJ, kde máme byt :). Vůbec netuším, jak to funguje, ale očividně se tomu tak „říká“. Nicméně, jak uvádíte, podporu v zákoně jsem pro něj nenašla.
Když dům potřeboval obnovit poštovní schránky, tak výbor rozhodl, že všechny schránky budou stejné. Náklad na pořízení schránek se podělil počtem jednotek (bytů). Obdoba je u otevírání dveří s pomocí čipů. Na infrastrukturu systému přispějí všechny byty stejnou částkou a čipů si zaplatí každý byt, kolik si jich objedná.
Jak byste vyřešili případný konflikt se stanovami, kde by bylo, že náklady se rozdělují výlučně dle spoluvlastnických podílů? Je dost možné, že v řadě SVJ se praxe odchyluje od stanov.
Od roku 2014 platí NOZ a v něm je napsáno, ze ustanovení stanov, která odporují NOZ jsou neplatná, takže příspěvky na správu placené podle spoluvlastnických podílů jsou určeny pouze na společné části domu, které nejsou ve výhradním užívání jednoho vlastníka (viz § 1180 NOZ). § 1180/2 uvádí „Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.“ Problematikou se zabývá i NV č. 366/2013 v § 17, ale stačí používat selský rozum. Jinak by vlastníci větších jednotek měli mít nárok na pozlacená dvířka od schránky na dopisy, pokud na ně přispěli dle spoluvlastnických podílů.
Pardon, schránka a čip jsou náklady vlastní správní činnosti? To snad nemyslíte vážně? To zdůvodnění pokulhává.
Tím netvrdím, že by každý vlastník neměl za čip zaplatit stejnou částku, ale zdůvodnění musí být jiné. Nejspíše takové, že vlastník proplatí skutečné náklady.
Zdůvodňovat ale, že čipy spadají pod správní činnost je pitomost.
Schránka je společnou části domu ve výlučném užívání vlastníka bytu. Výjimkou je schránka SVJ – ta je ve výlučném užívání členů výboru SVJ.
Když se pročítám všemi komentáři, jsem v údivu, souhlasím s Vámi a děkuji za všechny Vaše přínosné komentáře, ale naše SVJ rozpočítalo náklady na vlastníka – ne na jednotku. Otázka je, jak lze dělit garáž s jednotlivými stáními na jednotky – jedno stání jedna jednotka. Pak bych to brala, ale to se nestalo, vlastník se třemi jednotkami nebo s jednou jednotkou platí stejně.
O tomto se poradím s právníkem. Jednalo se o poměrně malou částku, ale co když přijde na řadu nějaké větší zvelebení? To už by byl problém.
Garáže mají samostatná vrata a jich se snad vstup do domu pomocí čipů netýká – anebo se jedná o čipy ke garážovým stáním? Pak by se to zase netýkalo vlastníků bez garážových stání. A právníka bych se radil, až když jde o vážné věci. Jestli mu problém vysvětlíte tak nejasně, jak zde nám, tak na 80% – 100% Vám poradí i právník nepřesně a ještě si to nechá zaplatit.
Není snad nutné dělat hned takové negativní názory, o tom jak jsem zmatená. Dle mého názoru jsou otázky obecné a jistě na ně existuje širší odpověď, kterou mi někteří zde poskytli. Problém je tak obsáhlý, že by mi zabral popsat několik stran A4. Situaci chápu jasně, to nakonec potvrzuje, že mi po několika výměnách názorů a paragrafů správce našeho SVJ – očividně po poradě s právníkem, dal za pravdu. Prkotina? Možná, ale co když se rozhodnou udělat větší modernizaci (a vzhledem k „výhodnosti“ rozúčtování na vlastníka to udělají stejně) a opět za mě bude hlasovat někdo cizí, v soupisu přítomných budu opět uvedená (otázka jestli mě někdo nepodepsal i na listině přítomných, že??), zmocněný zástupce bude hlasovat bez podepsané plné moci atd. Jsem si celkem jistá, že ostatní minoritní vlastníci neměli vůbec možnost uvědomit si, co se na schůzi vlastně hlasuje – a toto všechno, jak dobře víte, není ani v souladu s dobrými mravy…
To ale může být v každém SVJ jinak. Nám prohlášení vlastníka vyhotovilo bohužel SBD a neptejte se, co je tam o schránce nebo o zvonku…
Mimochodem, Jak budete rozúčtovávat výměnu jmenovky na zvonku?
Prohlášení vlastníka se dělala dle zrušeného ZoVB, takže zákonitě i ona zastarala. Pokud znění stanov odporuje NOZ, je neplatné. Tyto stanovy ale respektovaly znění prohlášení vlastníka, takže potažmo co je v prohlášení vlastníka v rozporu s NOZ, též by mělo pozbýt na platnosti. Právní vzdělání nemám, tak se snažím řídit rozumem a zásadou nejednat v rozporu s dobrými mravy.
Schránku na domě potřebuje i SVJ jako takové – má-li v domě adresu. Já se snažím ctít ducha zákonů a předpokládám, že v zákoně nemusí být výslovně uvedena kdejaká drobnost. A nemusíme se řídit pouze zákony, ale i zdravým rozumem – zajistit spravedlivé financování a rozúčtování nákladů na chod domu. Rozdělovat náklady mezi vlastníky bytů nespravedlivě je proti dobrým mravům, ať zákony či stanovy říkají cokoliv. Schránka patřící k bytu je ve výlučném užívání vlastníka bytu, proto ji musí hradit plně a schránku SVJ by měl hradit dle majetkového podílu? Budiž, ale kdo se s tím má piplat – jde o zanedbatelné částky.
Poslední komentáře