rekonstrukce ziminích zahrad z FO SVJ
Dobrý den,
chtěl bych se zeptat, zda s tím už nemá někdo přímo zkušenost nebo nebude vědět, jak postupovat.
Jsme SVJ, kde máme balkóny, terasy a zimní zahrady (přesně takto je to pojmenováno v prohlášení vlastníka)
Balkóny a terasy jsou dle prohlášení vlastníka ve výlučném užívání jednotlivých vlastníků přilehlé bytové jednotky. Tato plocha tedy není zohledněná ve vlastnickém podílu jednotlivých bytových jednotek. Pokud se nepletu, tak se jedná o části pláště domu a podléhají plně správě SVJ.
U zimních zahrad je plocha zohledněna ve vlastnickém podílu přilehlých bytových jednotek. Proto např. i ve vyúčtování za vytápění je počítáno s touto plochu k tyži vlastníka konkrétní bytové jednotky.
A nyní k jádru věci. Řešíme nyní rekonstrukci dlažby na balkónech a teresách, bude hrazeno z FO SVJ. U zimních zahrad bychom potřebovali vědět, jak postupovat, respektive co všechno je u zimních zahrad možné nechat opravit za finanční prostředy z FO SVJ. Jde mi např. o fasádu (vnější stěny zimní zahrady), stříšku,zábradlí,skleněné výplně,vnitřní části (dlažba,větrací komínky,odtokové kanálky,vnitní omítka)
Díky předem za reakce.
@Justitianus Moc děkuji za to nařízení vlády a samotné vysvětlení jakým způsobem je posuzována ta nutnost opravy balkonu a terasy. Jen mi nadále není jasné, jak postupovat u zimní zahrady. Ta je narozdíl od balkonu/teras v prohlášení vlastníka přímo zohledně v přehledu jednotlivých místností konkrétní bytové jednotky a je tím pádem i započtena v podlahové ploše bytové jednotky. Předpokládal bych proto, že z FO se dá opravit pouze stříška a fasáda a nikoliv vnitřek zimní zahrady (např. dlažba) a okna (skleněné výplně). Mohl bych ještě poprosit o Váš fundovaný názor?
Nu, už jsem Vám citoval, že podle § 1175 vlastník jednotky spravuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu. Byt se skládá z místností. Zimní zahrada je místnost bytu. Do toho mu SVJ nijak nezasahuje, k tomu nemá oprávnění. Vy na tom něčemu nerozumíte?
A také jsem Vám napsal, že cokoliv se nachází uvnitř bytu je ve vlastnictví vlastníka jednotky, není-li to v prohlášení výslovně zmíněno jako společná část.
- Existují povrchové vrstvy uvnitř místností a prostorů bytu (omítka, podlahová krytina, obklady, dlažba). U nich by mohla vzniknout rozepře co z toho je společné a co je vlastnictvím vlastníka jednotky. Od toho máte prohlášení, aby to určilo jednoznačně.
- Střecha domu je vždy společná. Nevím co míníte pojmem „stříška“. Na velikosti střechy přece nezáleží. Nezáleží na tom zda ji nazvete „střecha“, „stříška“, nebo „stříšečka“. Mohlo by to být jinak, viz prohlášení.
- Nevím co míníte pojmem „fasáda“. To slovo označuje průčelí budovy jako celek. Jednotlivé stavební prvky fasády mohou mít různý vlastnicky režim. A opět: viz prohlášení!
- Okna jsou výplně stavebních otvorů. Viz prohlášení!
Justitianus
Ještě se Vám vyjádřím k těm zimním zahradám.
Podle Vašeho popisu jde o místnosti, které jsou součástí jednotlivých bytů. Postupujte podle prohlášení! V něm mají být uvedeny všechny společné části, včetně těch společných částí, které se nacházejí uvnitř bytů. Také mají v prohlášení být uvedeny ty společné části, které slouží jen některému vlastníkovi jednotky k výlučnému užívání (§ 1166 odst. 1 bod 2).
Například ty „skleněné výplně“ – to jsou snad okna? Takže si přečtěte co prohlášení praví o oknech.
Pokud nemáte v prohlášení uvedeny ty části na které se ptáte, pak (pokud jsou uvnitř místnosti bytu) patří nejspíše vlastníkovi bytu. Nic jiného ze zákona neplyne. Pokud stále nemáte jistotu, pak máte vadné prohlášení. To nespravíte tím, že se zde budete vyptávat na každou drobnou součást stavby! To spravíte jedině změnou prohlášení.
V případech kdy vadné prohlášení mlčí o některé části, je možné pokusit se zjistit zda je společná – najdete to v nařízení vlády č. 366/2013 Sb.. K tomu viz § 1222 zákona č. 89/2012 Sb..
Justitianus
- Magic (bez ověření), napsal jste o balkonech a terasách: „… se jedná o části pláště domu a podléhají plně správě SVJ.“.
Skutečnost je poněkud odlišná. Sice podléhají správě domu, ale některé činnosti správy těchto částí si hradí uživatelé sami.
Prostory „balkon“ a „terasa“ jsou ve výlučném užívání vlastníků jednotlivých jednotek. Veškeré stavební konstrukce obklopující balkony a terasy jsou společnými částmi domu. Ovšem zcela Vám ušlo, že pro výlučně užívané společné části zavedl zákon č. 89/2012 Sb. speciální režim hrazení nákladů. Z toho je třeba vyjít, nemáte-li v prohlášení uvedeno něco jiného.
|
Práva a povinnosti vlastníka jednotky (2) Vlastník jednotky spravuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; jde-li však o (…) společné části, které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání, provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy. |
Z uvedeného plyne, že u balkonů a teras jsou vlastníci jednotek povinni hradit svým vlastním nákladem jak údržbu, tak i drobné opravy společných částí. Rozsah „drobných oprav“ se posoudí obdobně podle nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.
|
§ 4 Drobné opravy podle věcného vymezení § 5 Drobné opravy podle výše nákladů |
Takže opravu jednotlivých dlaždic jejich výměnou by si hradili uživatelé balkonů a teras sami. Kompletní výměna dlažby balkonu však přesahuje rozsah drobné opravy; proto bude hrazena ze společných peněz.
Radka2222 se tedy v tomto mýlí.
Justitianus
Poslední komentáře