Pronájem společných prostor
Dobrý den,
v našem činžáku proběhla předloni výstavba půdních bytů developerem, přičemž část sklepních prostor sloužila jako zázemí stavební firmy, následně jsme byty zprivatizovali a založili SVJ s vzorovými stanovami dle zákona. Nyní se na výbor obrátila stejná firma, že budou dělat půdní vestavbu v sousedním domě a chtějí opět využít naše sklepy (sklepy jsou průchozí mezi domy, v sousedním domě ale jsou obsazené provozovnou). Pokud jim prostory neposkytneme, dovezou si na pozemek před domem stavební buňky, což pro ně jsou pochopitelně náklady navíc.
Domnívám se, že je pro nás výhodné sklep pronajmout, ani ne tak kvůli finančnímu zisku, ale spíš kvůli hluku – je lepší aby se dělníci scházeli v půl sedmé ráno a hlasitě se bavili ve sklepě než před domem. Celé podzemní podlaží je podle prohlášení vlastníka společným prostorem bez dalšího členění. Předpokládám, že k pronájmu je třeba souhlas shromáždění. To budeme stejně svolávat kvůli dalším záležitostem, ale za měsíc a půl, což už je pro firmu pozdě (chtějí stanovisko do týdne, pak asi začnou shánět ty buňky).
Otázka zní, jestli je možné urychlit uzavření smlouvy s firmou bez svolání shromáždění, např. získáním podpisu od 75% vlastníků (100% určitě nelze dosáhnout).
A pak obecnější otázka: jak řešit, že většina rozhodnutí vyžaduje souhlas shromáždění, které ale bývá jen jednou ročně, což je strašně dlouhá doba. Bývá obvyklé, že má výbor schváleno dělat např. nějaké investice do určité výše jen na základě svého usnesení? Nebudeme přece svolávat shromáždění kvůli tomu, že (když to přeženu) je třeba pořídit šanony na ukládání veškeré dokumentace. A jako začínající SVJ nejsme zatím schopni vymyslet na rok dopředu, co vše bude zapotřebí.
Píšete, že nějaká firma bude dělat půdní vestavby v sousedním domě. Jakou to má s vámi souvislost, vy jste se soudním domem jedno svj? Sklepní prostory předpokládám patří vlastníkům ve vašem domě, tedy vám. Komu patří ten pozemek, kdy by měly stát nějaké buňky.
Domy byly stavěny společně, jsou propojeny ve sklepě a sdílí nějakou infrastrukturu (tepelný výměník). Z právního hlediska jsme odděleni, my jsme už zprivatizovali a jsme SVJ, vedlejší dům patří městu (privatizace se zdržela) a po dokončení půdních bytů a privatizaci bude samostané SVJ. Pozemek před domy patří developerovi.
Jak jsem psal, souvislost s námi je taková, že developer žádá o využití našich prostor (nepoužívané WC, bývalá prádelna a ještě jedna prázdná místnost). Můžeme pochopitelně odmítnout, ale pokud se domluvíme na rozumné částce, může to být příjem pro naše SVJ a hlavně pro obyvatele bytů tímto směrem se o něco sníží hlučnost. Stavba bude trvat rok a být každé ráno vzbuzen hlasitými telefonáty dělníků není nic příjemného.
Napadá Vás, jak smlouvu legálně správně uzavřít bez svolání shromáždění?
• Jsou-li sklepní místnosti podle kolaudačního stavu (a Prohlášení vlastníka) určeny ke společnému užívání (např. kočárkárna, prádelna, sušárna), pak vyloučit vlastníky jednotek z jejich užívání by SVJ mohlo pouze po změně způsobu užívání místností na základě souhlasu Stavebního úřadu a po schválení podle § 11 odst. 5 ZoVB (souhlas všech).
• Jde-li o společné sklepní místnosti, určené Prohlášením vlastníka k výhradnímu užívání konkrétních vlastníků jednotek (jako příslušenství jejich bytů), je k jejich vyloučení z užívání nutné postupovat podle § 11 odst. 4 ZoVB (tříčtvrtinová většina přítomných).
• Jde-li o sklepní místnosti bez speciálního určení a bez konkrétního oprávněného uživatele, pak judikatura je konstantní v tom, že pronajímání společné věci, jejíž účel užívání zůstává nezměněn, patří k běžnému hospodaření s věcí. K tomu, aby bylo zahájeno pronajímání společné části domu, která dosud pronajímána nebyla, postačuje souhlas nadpoloviční většiny podle § 11 odst. 2 ZoVB.
Tento souhlas můžete podle mého názoru získat hlasováním mezi vlastníky per rollam. Nejedná se totiž o rozhodování SVJ (které je pouhý správce), nýbrž o rozhodování vlastníka o využití jeho majetku. V tom případě dbejte, abyste oslovili všechny vlastníky jednotek a nadpoloviční většinu počítejte také ze všech.
O osobě nájemce a podmínkách nájemní smlouvy pak už bude rozhodovat pouze výbor SVJ (§ 9a odst. 1 ZoVB), pokud není ve svých pravomocích omezen stanovami nebo rozhodnutím shromáždění.
lake
Příjem budete muset danit. Zeptejte se na to svojí účetní. Vy ty sklepy nepotřebujete ? Půdní vestavba není asi práce na měsíc.
Co napsal Petr je nepravda. Je zřejmé, že o věci nic neví. Příjem SVJ bude osvobozen od daně za podmínky, že bude v následujícím období použit na správu domu. Ostatně na zdanění se tazatel vůbec neptal.
lake
Pane zkratkou LAKE,
je zřejmé, že v právních otázkách se pohybujete jako ryba ve vodě,
uznávám Vaše stanoviska, neznám však Vaše povolání, ale tuším, že
nejste ekonom. Je jedno přísloví, které říká:„z dobrého ekonoma se
může stát i právník, ale z právníka se nemůže stát dobrý ekonom“.
Ikdyž si myslím, pokud právník; znát daňové zákony by jste měl,
protože i PETR má jistou pravdu a nelze ho takto odmítnout, v jeho náhledu
na věc. Jedná se příjem vlastníků z nájmu, kteří musí tuto okolnost
zahrnout do svého daňového přiznání. Takovou maličkost, jakou je
hlasování PER ROLLAM lze užít pouze pod podmínkou, že takové hlasování
je vedeno ve Stanovách SVJ. Tuto okolnost jste pozapoměl připomenout.
S úctou Jaryn z Moravy
Pane Jaryne z Moravy, mýlíte se. Dotaz zněl zda SVJ je oprávněno pronajmout prostory v domě. Pan Petr na to odpověděl „Příjem budete muset danit.“. To je nepravda. Dokonce nepravda takového kalibru, že je způsobilá uvést v omyl neznalé čtenáře.
Vaše tvrzení o nemožnosti vyjadřovat se o užívání vlastního majetku „per rollam“ nesdílím. Navíc nejde o hlasování SVJ, nýbrž o rozhodování vlastníků jednotek mezi sebou. SVJ není způsobilé zasahovat do rozhodování o cizím majetku: zabývá se pouze správou, údržbou a opravami. I kdyby později některý vlastník jednotky toto rozhodnutí napadl, prd se stane. Dal jsem tazateli řešení jeho problému: jak se zbavit hlučných poracovníků před domem a zároveň získat nějaké finance pro správu domu.
lake
Poslední komentáře