Pronájem části společných prostor
Dobrý den, potřeboval bych poradit. V našem SVJ si jeden vlastník zažádal a na shromáždění mu byl také odsouhlasen pronájem části společné chodby. Vlastník si zde chce zhotovit přepážku a užívat část společné chodby jako komoru nebo skladiště. Je takový pronájem možný pouze s rozhodnutím shromáždění, nebo musí mít vlastník k tomuto pronájmu souhlas všech vlastníků? Děkuji za radu
Dobrý den,potřeboval bych radu. V našem vchodě bytového dome měla být kolárna ,kočárkárna,jenže prodávající developer tuto kolárnu ,kočárkárnu pronajal jednomu vlastníkovi, při koupi bytu /bez souhlasu nás vlastníků/ na kancelář k jeho podnikání. V prohlášení vlastníka to není vůbec uvedeno ,je to stále vedeno jako společné prostory.Musí v této kanceláři být měřidlo na teplo? V našem případě kalolimetr ? Máme 87 bytů ,tam je to částečně připraveno na kalolimetry/jeden vstup a jeden výstup/ ,ale v kanceláři /kočárkárně/ to připraveno není.Je tam ale jen jedno těleso.Předem děkuji za radu.
Pozor na požární předpisy, musí býti volné únikové cesty, aby to nemusel odstranit po protipožární prohlídce jako u nás.
Dobrý den,
rozhodně bych nedovolil, aby někdo jakoli užíval společné prostory.
U nás si jedni udělali přepážku na chodbě těsně po osídlení domu, my
jsme souhlasili, ale za čas jsme zjistili, že to byla velká chyba. Volný
prostor dříve sloužil k vytáčení velkých kusů nábytku na schodišti
při stěhování, což je v našem domě velmi časté. A taky bych to
nedovolil nikomu, protože něco takového by se hodilo a líbilo všem. Kdo má
v bytě prostoru nazbyt? Takže nepovolil bych to nikomu. A navíc s tím
budete mít další problémy- viz další příspěvky. Mirek
Nejvyšším orgánem SVJ je shromáždění vlastníků. Rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech (ne jenom přítomných) vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. Mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek. (§ 1214).
Kdyby se stalo, že třeba jen jeden vlastník je proti, potom platí, že je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky nebo i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky, navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká.(§ 1209 odst. 1).
Přesto ale není úplný konec, protože každý, kdo se cítí ve svém právu zkrácen, může se domáhat ochrany u orgánu vykonávajícího veřejnou moc (dále jen „orgán veřejné moci“). Není-li v zákoně stanoveno něco jiného, je tímto orgánem veřejné moci soud (§ 12).
Vyřešením těchto problémů ale ještě nemáte vyhráno. Jakou povahu bude mít ta komora? Bude to nebytový prostor ve vlastnictví toho vlastníka, nebo to bude společná část v jeho výhradním užívání? Jak potom budete řešit náklady na přestavbu a potom opravy, údržbu apod. Možná budete potřebovat povolení stavebního úřadu, protože se změní způsob užívání této části společné části, vyjádření od hasičů z hlediska zajištění únikové cesty apod. Možná budete muset změnit prohlášení, protože se změní velikost podílů na společných částech. Pokud budete vzniklou komoru pronajímat, stanete se možná plátci daně z příjmu a budete se muset zaregistrovat na FÚ.
Víc mě nenapadá. Toto všechno zvažte, jestli těch pár korun (nebo tisícikorun?) za pronájem za to stojí.
Pan Soukup uvádí ustanovení, která na situaci tazatele nedopadá. Je totiž zřejmé, že nemá jít o žádnou změnu velikosti podílů, ani o změnu poměru výše příspěvků na správu podle § 2014 NOZ. Jde přece o pronájem společné části domu – tak to napsal tazatel.
V tomto případě se použijí obecná ustanovení NOZ o spoluvlastnictví, která tyto případy výslovně řeší. Ani ObčZ, ani ZoVB totiž tuto otázku neupravoval. A NOZ v části o rozhodování vlastníků jednotek odkazuje na „zákon“, což je odkaz na ustanovení § 1132.
| 89/2012 Sb. § 1132 K rozhodnutí, na jehož základě má být společná věc zatížena nebo její zatížení zrušeno, a k rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let, je třeba souhlasu všech spoluvlastníků. |
Pronájem je zatížením nemovité věci (a může být podle NOZ i zapsán v katastru jako břemeno váznoucí na věci). Proto se k rozhodnutí o pronájmu části společného prostoru vyžaduje souhlas všech.
Nicméně má dojít i ke změně vnitřního uspořádání stavby. Bude tedy nutný i veřejnoprávní souhlas Stavebního úřadu se stavbou oddělující přepážky. Nepochybně bude vyžadováno stanovisko Hasičského záchranného sboru.
lake
Lake napsal:
„A NOZ v části o rozhodování vlastníků jednotek odkazuje na „zákon“, což je odkaz na ustanovení § 1132.“
Na to mám jiný názor. V SVJ se na rozhodování o pronájmu společných prostor vztahuje ustanovení odst.2 § 1206 „Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.“
Vzhledem k tomu, že se ustanovení § 1206 v oddílu Bytové spoluvlastníctví na toto rozhodování vztahuje (v případě rozhodnutí mimo shromáždění se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů) nepoužijí se v tomto případě obecná ustanovení NOZ o spoluvlastnictví a ustanovení § 1132 se neuplatní.
Odkazem na zákon v odst.2 § 1206 se rozumí ustanovení § 1214, podle kterého mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.
Pane Kolemjdoucí,
zákonodárce použil odkaz na „zákon“, aniž by
jej jakkoliv specifikoval. Odkaz na „zákon“ v právních předpisech,
v právní literatuře i v judikatuře znamená vždy KTERÝKOLIV
zákon či jiný celostátně platný právní předpis (např.
Ústava, Listina základních práv a svobod, zákony (např. ZoVB), nálezy
Ústavního soudu, nařízení vlády (např. vzorové stanovy SVJ), opatření
obecné povahy, vyhlášky vydané k provedení zákonů, atd.).
Zákonodárce zcela jistě neměl na mysli pouze zákon č. 89/2012 Sb.. To by v textu odkázal konkrétně na „tento zákon“. Odkaz na „tento zákon“ používá zákonodárce v NOZ velmi často, celkem 153krát. Je jistě zajímavé, že v § 1206 to neučinil …
Zákonodárce zcela jistě neměl na mysli pouze oddíl zákona č. 89/2012 Sb. o bytovém spoluvlastnictví. To by v textu konkrétně odkázal např. na „tento oddíl“. Odkaz na „tento oddíl“ použil zákonodárce v NOZ celkem 9krát, odkaz na „tento díl“ 7krát. Je jistě zajímavé, že v § 1206 takový zužující odkaz neučinil …
Domnívám se, že jste nijak neprokázal, že by zákonodárce měl na mysli
právě jen zákon č. 89/2012 Sb., a z něj právě jen oddíl o bytovém
spoluvlastnictví, a z něj právě jen jedno jediné ustanovení § 1214.
----------------------------------------------------------------------------
Navíc neberete do úvahy, že o svém majetku rozhodují napřed dotčení vlastníci jednotek mezi sebou. Teprve pak se o věci usnáší shromáždění právnické osoby. Jde tedy o „dvoustupňové“ rozhodování různých subjektů s různými kvóry. Viz např. § 220, § 1169 obdobně, § 2014 NOZ.
lake
Odkaz na „zákon“ v právních předpisech, v právní literatuře i v judikatuře neznamená odkaz na jiný celostátně platný právní předpis, např.nařízení vlády, opatření obecné povahy, vyhlášky vydané k provedení zákonů, atd., jak uvedl lake.
Mluví-li se o „zákonech“, rozumí se tím jen zákony, nikoli všechny právní předpisy (pro ně se právě volí označení „právní předpisy“). Výrazem „zákon“ se rozumí jakýkoli zákon, „tímto zákonem“ se rozumí občanský zákoník a „jiným právním předpisem“ každý zákon nebo jiný právní předpis odlišný od občanského zákoníku.
Dobrý den,
chci poděkovat všem za jejich odpovědi. Odpovědi jsem vložil na „webovky“ našeho SVJ. Jsem zvědav, jak si s tím poradí náš nový výbor. Návrh na uzavření smlouvy o pronájmu byl předložen a odsouhlasen na shromáždění, bez jakéhokoli upřesnění podmínek smlouvy (možnost a podmínky výpovědi) pouze byla oznámena doba pronájmu 30 roků za částku 1000Kč ročně. Navíc, zde na fóru se píše o písemném zmocnění manželů (ono klasické SJM) potřebném při hlasování na shromáždění. Na našem shromáždění tuto otázku (potřebu) výbor vůbec neřešil. Dokonce byl přítomen jeden právník a jeden notář. Tak teď ani nevím, zda bylo hlasování na shromáždění platné.
Zdeněk
Dovoluji si upozornit na § 4 odst. 1 NOZ: „Má se za to, že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností a že to každý od ní může v právním styku důvodně očekávat.“ Kdo by odsouhlasil pronájem na 30 let za 1000 Kč ročně, ten by tímto paragrafem pravděpodobně prošel jen s hodně odřenýma ušima.
Poslední komentáře