Prohlášení vlastníka a jeho ustanovení

Dobrý den Radko, možná že pozdě, ale prohlášení vlastníka obdržíte na Katastrálním úřadu. Není to úplně laciné. Naše prohlášení mělo 80 stran a za 1 stranu se platí 20,–Kč, pokud to nechcete ověřené. Nedostala jsem to na počkání, ale měla jsem připravené do druhého dne. Magda

Lake děkuji Vám za odpověď. Vymezení jednotek v budově je velmi lakonické: „vše včetně přesné specifikace bytových a nebytových jednotek včetně jejich označení, vybavení, podlahových ploch, spoluvlastnických podílů je uvedeno v přiložené tabulce, která tvoří přílohu č. 1 tohoto prohlášení vlastníka“. V tabulce v příloze č. 1 pak najdu označení jednotky včetně podlaží, typu jednotky, celkové plochy jednotky spoluvlastnický podíl atd…, a ve sloupci s nadpisem složení jednotky, kde je mimo jiné vedle m2 jednotlivých místností (pokoj, kuchyň, chodby, WC, koupelny atd.) uvedená i terasa a m2. Z toho usuzuji, že součástí jednotek jsou i terasy. V určení společných částí budovy je mimo ustanovení, které jsem uvedla i to, že grafické vymezení společných částí je uvedeno v Příloze č. 1. V grafickém vymezení pak nejsou terasy vyznačené jako společný prostor. V prohlášení tedy nenajdu výslovné ústanovení, že terasa je příslušenství bytu. Ale domnívám se, že na základě přílohy k prohlášení vlastníka to dovodit lze. Nebo máte jiný názor? Ještě jednou děkuji za Váš názor. Moc si tohto vážím, že se s námi méně zdatnými zdržujete. Ráda bych něco na revanš, ale nic mě nenapadá :-). Magda

Do bytové plochy se započítává plocha uzavřená stěnami a stropem, takže balkony a pod. (asi také lodžie dodatečně zasklená, zřejmě na rozdíl od arkýře) jsou společnými plochami.

Paní Magdo, co máte ohledně terasy uvedeno v kupní smlouvě ?

Dobrý den Martine,děkuji za názor. Do bytové plochy se terasa opravdu nezapočítává. Vím, že balkony a terasy se zde diskutovali mnohokrát a mám snad všechny diskuse na tomto portálu ohledně této problematiky přečtené. Pozorně jsem si přečetla i rozsudek Nejvyššího správního soudu 1 As 2/2004–219. Shoduji se s názorem, že podstatné je prohlášení vlastníka. V kupní smlouvě mám provedený popis jednotky takto: „Celková podlahová plocha činí XXX m2 + XX m2 terasa“. Nekoupila jsem byt od původního vlastníka, který jednotky vymezil v prohlášení vlastníka. Požádám, aby mi prodávající poslal původní smlouvu, třeba to tam bude upraveno lépe a bude zřejmé, co původní vlastník zamýšlel. Nejsme právník, ale pocitově mám mnohem blíž k názoru, že balkony jsou příslušenstvím k bytu. Jsou určující pro užitnou i tržní hodnotu bytu. Pokud by šlo o společné prostory, které užívá jeden vlastník, pak by měl ostatním platit např. nájem. V našem domě se momentálně opravuje popraskaná dlažba u některých teras včetně izolace. Byty jsou staré 10 let. Jako spoluvlastník nemám žádnou šanci zjistit, zda nedošlo k zanedbání na straně uživatele (dle mého názoru vlastníka) této terasy. Mohlo jít například o závadu, na kterou se vztahovala záruční doba. Nebo včasná oprava mohla zabránit většímu poškození. To vše nemůže SVJ nijak ovlivnit, pokud na terasu nemá přístup. A protože jsem vždy tíhla k variantě, že balkon přístupný pouze z bytu by měl být příslušenstvím k bytu, je mi jasné, že i mé pročítání prohlášení vlastníka není úplně objektivní . Proto by mě zajímalo, jak je to vlastně upraveno v jiných prohlášeních a zda stačí to, že v prohlášení vlastníka je terasa uvedená u v tabulce pro vymezení jednotek a naopak terasy nejsou uvedené v grafickém vymezení společných prostor.Mohu z toho usuzovat, že terasa není společným prostorem? Předem díky všem za názor Magda

U nás se tento problém probírá také. Já mám třeba v kupní smlouvě zapsanou lodžii, ale bez uvedení plochy. Policie mně dneska sdělila, že lodžie s přístupem pouze z jednoho bytu je v užívání jeho majitele, ale s tím, že zábradlí a konstrukce (stropní a podlahový panel) patří do konstrukce domu a jeho pláště. Kdyby tomu bylo jinak, tak bych se nemohl třeba bránit tomu, kdyby si přišel ze žebříku někdo užívat na moji lodžii s tím, že je společná. Tyto diskuse vzešly z toho, že v rámci zateplování a sanace lodžií bylo shromážděním vlastníků schváleno, že těm vlastníkům, kteří mají zasklené lodžie s řádným stavebním povolením i potvrzením od památkářů (jsme v památkově chráněné zóně)bude z fondu oprav hrazeno plně předělání zasklení na změněný rozměr lodžií po zateplení. Toho zneužil pan místopředseda, který měl na lodžii pár skel (bez stavebního povolení) a bez zábran se souhlasem předsedy si ji nechal za společné peníze nově zasklít. pojali jsme to jako zlodějinu a bránil se tím, že lodžie není jeho a že pokud na ní dalo SVJ skla, nic mu do toho není ..... policie mu zprvu na to kývla a po odvolání uznala , že jde o černou stavbu potvrzenou stavebním úřadem, tak se snažila mu pomoci k legalizaci, aby nemuseli řešit podvod a neoprávněné obohacení se ze společných prostředků bez souhlasu spoluvlastníků. Prý se ode dneška na to policie (po stížnostech na způsob vyšetřování)bude dívat jinak… Tak je to při rozhodování, jestli lodžie, nebo terasa patří k bytu, odkud je na ně jediný přístup.

Paní Magdo, problém který nemůžete rozřešit je skryt přímo v obsahu pojmu „terasa“. Toto slovo má zcela odlišné významy z hlediska stavebních předpisů a z hlediska ZoVB. Mnozí to nechápou a oba významy směšují dohromady.

• Terasa podle ZoVB je pouze prázdný prostor, stejně jako lodžie či balkon. Místnost je přece podle všeobecně přijímané definice pouze ohraničený prázdný prostor; proč by tomu tedy u terasy nebo balkonu mělo být jinak? Tyto definice neříkají nic o vlastnictví stavebních konstrukcí a dalších částí stavby, které zmíněné prázdné prostory ohraničují.
• Terasa podle stavebního práva je na tom přesně opačně: není to prázdno plné vzduchu, nýbrž je to soubor konstrukčních a stavebních prvků (nosná deska, tepelná izolace, hydroizolace, vyrovnávací vrstva, svrchní nášlapná vrstva, oplechování, zábradlí, atd.).

Vlastnictví prázdného prostoru nemá žádnou spojitost s vlastnictvím stavebních konstrukcí a stavebních detailů, které tento prostor obklopují. Tuto skutečnost nejsou schopny rozeznávat ani soudy, viz notoricky známý rozsudek Nejvyššího správního soudu 1 As 2/2004–219, který se ani nepokusil nějak definovat pojem „balkon“, o kterém rozhodoval.

V tom je problém všech Prohlášení vlastníka, které jsem měl v ruce: jsou neurčitá. Používají se v nich pojmy „balkon“, „lodžie“, „terasa“, aniž by bylo alespoň naznačeno co tento pojem v Prohlášení znamená. Dočteme se například, že „balkon náleží vlastníkovi bytu“, ale není řečeno, zda je tím míněn prázdný prostor výhradně užívaný vlastníkem konkrétní jednotky, nebo měl autor Prohlášení na mysli také svrchní nášlapnou vrstvu (dlažbu), nebo též další části stavby se všemi stavebními konstrukcemi a detaily.

Otázky ohledně balkonů, teras a lodžií se zde neustále opakují. Důvod je stále stejný: vadné (neurčité) prohlášení vlastníka budovy.

lake

Vyjádření k příspěvku:

„Vložil lake, 14. Únor 2012 – 4:42“

Vážený pane lake,

z Vašeho výše označeného příspěvku se podává, že zastáváte tento názor:

„pokud v prohlášení pův. vlast.budovy je vyznačeno
vlastnictví balkonu jako přísl. bytu,
je toto vymezení neurčité“

Vaše argumentace:
„Neví se, zda je předmětem vlastnictví vzduch
nebo balkonová základová deska.“

Zjednodušená odpověď ZoVB:
ve vlastnictví je balkon – a tedy i jeho součásti.
Součástí balkonu jsou:
základová deska, zábradlí, nátěr zábradlí…

Nelze si představit vlastnictví věci bez vlastnictví součástí této věci.

Prostor nad balkonem (i 1 cm nad balk. deskou) smí užívíat pouze vlastník balkonu. Obdobně, pokud si koupíte „stavební pozemek“.

Pokud by tvrzení ZoVB postrádalo racionalitu, potom by se mohli zahraniční turisté (zmateně pobíhající na Star. nám.) směle vydat směrem k balkonu pana Lake, a následně se na tomto „balkonu“ opalovat.

Mylně uvádíte, Vaše citace:
„Terasa podle ZoVB je pouze prázdný prostor, stejně jako lodžie či balkon“.

ZoVB je o vlastnictví jednotky a společných částí domu.

Nelze předstírat, že si koupím pozemek na kterém „budou stavět“ mimojdoucí, jelikož jsem si nekoupil vzduch nad tímto pozemkem, jak někteří kejklíři na tomto portálu směle tvrdí.

V Praze, dne 21.3.2012

ZoVB

Lake , rozumím, což v tomto případě znamená, že stále nevím :-). Moc díky za Vaše fundované odpovědi. Pěkný den Magda

…V tom je problém všech Prohlášení vlastníka, které jsem měl v ruce: jsou neurčitá…

• a měl jste prosím „v ruce“ také nějaká určitá Prohlášení vlastníka ?? nebo je to jen „zlatá mana“

  jen bych zdůraznil: taková „Prohlášení“ ve kterém by jste nespatřoval jakýkoliv rozpor jako je nedefinice dlažby nebo kolik cm pod vnější omítnou začíná hranice patřící Vlastníkovi apod.
  
  anebo slovníkem páně Anona:

  • takové „správné“ Prohlášení je jen „jitrnici co svět neviděl“ ??

Neználek