Prodej společných prostor s následným vybudováním bytu
Dobrý den,
jsme SVJ o 24 bytech a rádi bychom zájemci prodali společné prostory, které by si následně přebudoval na bytovou jednotku. Řešil toto někdo? Dle právníka musíme změnit prohlášení vlastníka a změnit společné prostory na nebytové (zapsat do KN) a následně kupní smlouvou je prodat novému zájemci. Někdo zase říká, že stačí „smlouva o výstavbě“ a nemusíme měnit prostory na nebytové a zapisovat je do katastru. ?????
A jak je to s daní z příjmu? Byty (společné prostory) jsme v roce 2005 převáděli z družstva do OV. Domnívám se, že bude muset všech 24 vlastníků daň z příjmu zaplatit. děkuji za případnou informaci do diskuse či na cernochm@volny.cz M.Cernoch
Dle § 4 odst. 1 b) Zák. o daních z příjmů jsou příjmy z prodeje nemovitostí, bytů nebo nebytových prostor od daně osvobozeny, přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem dobu 5 let. Pokud jste tedy byty v roce 2005 převáděli z družstva do OV, tak v případě prodeje společných prostor v roce 2010 (bude-li prodej uskutečněn po uplynutí 5 let od data vkladu práva do KN) budou vlastníci od daně z příjmu osvobozeni. Zdravotní a sociální pojistné se na tento druh příjmu nevztahuje. Budete platit pouze daň z převodu nemovitostí (každý vlastník za svůj podíl) ve výši 3% z ceny podle znaleckého posudku nebo z ceny sjednané (z té která je vyšší). Dana
stejnou otázku jsme řešili v našem SVJ, kde je nyní 102 bytů. Kromě projektu, stavebního povolení k přestavbě společných částí domu na byt jsou pro realizaci zásadnější rozhodnutí a to:
- protože jde o změnu účelu užívání stavby a mění se uspořádání domu podle §11 odst.5 zákona o vlastnictví bytů, potřebujete souhlas 100% všech vlastníků ve vašem domě. Rizika – stačí jeden, který nebude souhlasit a akce končí.
- z toho plyne změna v katastru nemovitostí pro všechny vlastníky – přepis pro 8 bytů je snesitelnější než pro 102
- protože SVJ nemůže vytvářet zisk, jsou peníze utržené z prodeje společných částí domu rozděleny mezi vlastníky podle spoluvlastnického podílu podílu. Protože nepůjde o malý peníz, musíte každý sám za sebe svůj „zisk“ zdanit (dnes 15% daň z příjmu) – otázkou pak zůstává vzhledem k výši příjmu doplatek sociálního a zdravotního pojištění. Otazník je i vyměření výše záloh na daň, sociální a zdravotní pojištění v dalším roce z důvodu vyššího příjmu v roce, kdy prostor prodáte (zejména pro podnikatele). Nikde jsem nenašel nějakou úlevu, např. použití prostředků pro modernizaci domu.
V našem domě měla stejná úvaha o prodeji a vybudování bytů zaplatit nutné opravy domu – výtahy, zateplení atp. Podle bodu 1 a 3 je to u 102 jednotek běh na dlouhou trať s nejistým výsledkem (fond oprav by nic nezískal). Proto jsme od tohoto rešení ustoupili a prosotry budeme nadále pronajímat.
Postup v bodě 3) platí pouze pokud by se jednalo o OSVČ, která má jednotku se společnými částmi domu v podnikání.
Dovolím si tvrdit, že taková situace není nejméně u 99% členů SVJ. U této rozhodující většiny připadá v úvahu pouze daň z příjmů podle § 10/1/b ZDP, tzn. že se jim nezvyšují zálohy na daň z příjmů v dalším zálohovém období (§ 38a/1 ZDP).
Navíc s ohledem na § 38g ZDP ne každý by příjem zdaňoval.
V případě sociální a zdravotní daně je to úplně špatně. Tyto daně se neplatí při prodeji osobního majetku, což podíl na SČD je.
Floskule o tom, že SVJ nemůže vytvářet zisk je irelevantní. SVJ může vytvářet zisk, ale v tomto případě nic neprodává a tak zisk nevytváří. Vztah by byl mezi vlastníky a budoucím kupujícím.
Domnívám se ale, že jste se rozhodli správně, i když na základě špatných argumentů. :-))
Hezký den!
Pavel
Poslední komentáře