prodej nebytové jednotky v suterénu do vlastnictví svj
V našem domě je 16 jednotek, z toho 4 nebytové. Jedna z nebytových se nachází v suterénu.Budu ji pro přehlednost nazývat sklep. Tento sklep je v podílovém vlastnictví čtyř osob, které kromě toho v našem domě jsou vlastníky bytů. Nyní tito čtyři vlastníci žádají, aby SVJ od nich koupilo sklep za cenu 700 000,–kč a zaplatilo to z fondu svj. Se záměrem nesouhlasím z důvodu nehospodárného nakládání. V domě totiž jsou v nevyhovujícím stavu společné části, které vyžadují rekonstrukci (fasáda, kanalizační odpad). Pokud vypotřebujeme veškeré současné prostředky SVJ na koupi sklepa(kde předseda a současně jeden ze současných vlastníků sklepa navrhuje zřídit zasedací místnost, archiv a sklepní koje), tak se potřebné opravy odloží na nedohledno. Nesouhlasím také se změnou spoluvlastnického podílu, který by se podle mého laického názoru měnil i u naší jednotky. Může k prodeji dojít i přes můj nesouhlas?
„..Nesouhlasím také se změnou spoluvlastnického podílu, který by se podle mého laického názoru měnil i u naší jednotky. Může k prodeji dojít i přes můj nesouhlas?…“
(1) „Čekistáně“ je možné všechno. (2) Ano, zjevně by došlo ke změně spoluvlastnického podílu, nicméně zde je namístě §1169 NOZ (zmíněný jiným diskutérem) uvádějící, že změnu by musela posvětit „dohoda“ dotčených spoluvlastníků
Pane Čmuchale,
pokud dojde k prodeji jednotky a nabyvatelem jednotky se stane SVJ, tak se spoluvlastnické podíly změní pouze u prodejců jednotky a nabyvatele. U tazatelky, která není prodejcem ani nabyvatelem jednotky, k žádné změně spoluvlastnického podílu nedojde.
Prodej jednotky je věcí prodejce a nabyvatele, souhlas ostatních vlastníků se samozřejmě nevyžaduje. Už to bylo vysvětleno zde: http://www.portalsvj.cz/…stnictvi-svj#…
Paní Šebestová,
SVJ si nemůže koupit vše, co si zamane a schválí většina. Koupě nebytové jednotky za 700 tisíc není náklad, který je účelný a nejde o správu domu, která by dávala smysl. Pokud něco takového schválí většina, musíte podat žalobu k soudu na zrušení takového usnesení.
Současně musíte soudu navrhnout, aby dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí (jak zde radil JaVa) a požádat o ustanovení opatrovníka žalovanému dle § 21 odst. 4 OSŘ („Za právnickou osobu nemůže jednat ten, jehož zájmy jsou v rozporu se zájmy právnické osoby“).
Tady se ukazuje, jak nebezpečné je hradit zálohy bez jasného určení.
Držím palce.
Magda
Pátrejte, zda někde (v Prohlášení, ve stanovách nebo v zápisu usnesením shromáždění) máte schválená pravidla, co se financuje z toho vašeho fondu svj. Pokud taková pravidla máte, tak máte vyhráno, protože nákup nebyt. prostoru tam zcela jistě nebude.
Nejsem si jist,ale myslím, že hledání nějaké klauzule ve Vámi uvedených dokumentech je zbytečné.
Viz.:366/2013 Sb.,
NAŘÍZENÍ VLÁDY
ze dne 30. října 2013 o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím Vláda nařizuje k provedení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník:
§ 17
Vymezení některých nákladů vlastní správní činnosti.
Podobnými náklady vlastní správní činnosti uvedenými v § 1180 odst. 2 občanského zákoníku se rozumí zejména
Písmeno:c) náklady na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost, například počítač včetně softwarového vybavení a jeho odpisy,
JaVa
JaVa, domnívám se, že nemáte pravdu. Jednotka ve sklepě za 700000 není nákladem dle § 1180 odst. 2 NOZ
v domě teče do střechy, máme starou kanalizaci, je potřeba opravit fasádu. Místo investice do současných společných částí domu, které žádají opravu jsme vyzváni k zakoupení sklepa pro vytvoření zasedací místnosti. Shromáždění nevlastníci jsou mylně informováni, že pořizujeme sklep na sklepy ( prý bonus) a druhá půlka shromáždění jsou vlastníci, jejichž zájem je sklep prodat a rozdělit si 700000,–kč. Následně bude Výbor zadávat přestavbu sklepa na zasedačku. Totálně neekonomické z hlediska potřeb SVJ jako celku!!! Existuje právní obrana?
Nabytí nemovitých věcí pro účely správy domu a pozemku patří do „Některých dalších činností společenství vlastníků jednotek při správě domu a pozemku“ podle § 14 NV č. 366/2013 Sb. https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-366…
Zdravím",„.Já samozřejmě netvrdím,že chystaný nákup nebytových prostor za 700 tisíc,pro potřeby právnické osoby SVJ,je "košér“ a v souladu s péčí řádného hospodáře statutárního orgánu SVJ.Jen jsem uvedl § znění zákona,který vynaložení nákladů na pořízení majetku pro vlastní správu SVJ, umožňuje.
Nyní záleží, na postoji dotčených vlastníků jednotek v domě.
JaVa
Podotýkám, že nejsem expert přes problematiku SVJ, a tím omlouván svůj „blbej dotaz“. Ale nějak nerozumím tomu, jak si vlastník jednotky, v tomto případě sice podílový, může vybrat kupce a vymáhat po něm odkoupení a ještě k tomu za jím stanovenou cenu. Předpokládám, že akt koupě/prodeje je v ČR snad stále ještě dobrovolným dvojstranným aktem. V SVJ ne??? A pokud mají ti podíloví vlastníci takovou sílu hlasů, že mohou de facto nařídit povinný odkup něčeho co nechcete, o co nestojíte, co je pro vás nevýhodné, každý soudce bude (měl by) na ně nahlížet jako na silnější stranu a podle toho posuzovat – alespoň takto rozumím NOZ, viz:
§ 6 (1) Každý má povinnost jednat v právním styku poctivě.
§ 6 (2) Nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. Nikdo nesmí těžit ani z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu.
§ 7 Má se za to, že ten, kdo jednal určitým způsobem, jednal poctivě a v dobré víře.
§ 8 Zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany.
Podle mého právně laického názoru, když neodkoupíte ten kus sklepa, pro něž SVJ nemá využití, uchráníte jako dobrá hospodářka SVJ zájmy SVJ. Nehledě na to, že domáhat se nesplnění povinnosti schválené shromážděním bude muset vymáhat ta skupinka podílových vlastníků – zde předpokládám, že žalobou. Co se bude dít u soudu nevím, ale výše uvedená ustanovení NOZ by soudce, ve svém bytostném zájmu, ignorovat neměl.
Napsala jste:
„Podle mého právně laického názoru, když neodkoupíte ten kus sklepa, pro něž SVJ nemá využití, uchráníte jako dobrá hospodářka SVJ zájmy SVJ. Nehledě na to, že domáhat se nesplnění povinnosti schválené shromážděním bude muset vymáhat ta skupinka podílových vlastníků – zde předpokládám, že žalobou.“
Tazatalka není statutárním orgánem, aby mohla nekoupit kus sklepa jako dobrá hospodářka SVJ. Naopak statutárním orgánem je nynější spoluvlastník sklepa, který chce, aby SVJ kus sklepa koupilo. Předseda spolu s dalšími 3 vlastníky disponují nadpoloviční většinou hlasů, takže si nákup sklepa na shromáždění bez problémů odsouhlasí a předseda prodávající spoluvlastník rád povinnost koupit sklep dle rozhodnutí SVJ uskuteční. Nesplnění povinnosti schválené shromážděním proto nepřipadá v úvahu.
Chápu, nechápu… Já se ptám a při té příležitosti jsem vyjádřila i svůj názor. V dotazu nic o tom, co píšete, tj. že statutárním orgánem je nynější spoluvlastník sklepa, nevidím. V tom případě přijměte můj názor a mou radu s výhradou a přizpůsobte stávající situaci, protože na zneužití moci se uvedenou skutečností nic nemění. Z mého pohledu je to pro statutární orgán po stránce mravní i právní ještě horší vizitka.
Že je spoluvlastník ve statutárním orgánu uvedla tazatelka v dalším svém příspěvku už před dvěma dny. Vy odpovídáte na dotaz, aniž si přečtete upřesněné příspěvky tazatelky i dosavadní odpovědi?
To potom ale dochází ke zbytečnému zaplevení diskuse a matení čtenářů diskuse, protože jste nepochopila upřesněný dotaz.
Volný (bez ověření), jen si tak zlehka buzerujete a zaplevelujete diskusi nebo jste ten svůj příspěvek myslel vážně? Pokud vážně, pak implicitně již na něj odpovězeno bylo. Výše.
Zdravím paní „Šebestová“.
Z Vašich doposud zveřejněných informací,o snaze nabytí nebytové jednotky právnickou osobou SVJ, za účelem získání prostorů pro archiv,kancelář, konání schůzí výboru SVJ a shromáždění vlastníků usuzuji,že se ti čtyři „vykutálení“spoluvlastníci nebytové sklepní místnosti(o vel.107 m2) zřejmě rozhodli zbavit odpovědnosti udržovat svůj majetek(dle § 1175/89/2012 Sb.,) v odpovídajícím stavu(píšete,že nezbytné náklady na úpravu neb.jed.se mají pohybovat ve výši cca.500 tisíc korun),přenést tuto povinnost na vlastníky všech jednotek v domě dle spoluvlastnického podílu,tedy i sebe,ovšem s tím rozdílem,že oni čtyři majitelé zdevastovaného sklepa na tom vydělají.
Váš pan „přeceda“,je zřejmě osoba na „svém místě“,když chce v budoucích prostorách právnické osoby SVJ,ještě zřídit pro členy výboru SVJ nějaké zvláštní „kóje“.Zřejmě proto,aby se navzájem „nepokousali“.
1)Nepíšete,kde se archivují dokumenty SVJ v současné době a ani to,kde se schází váš výbor(shromáždění vlastníků) nyní. Pokud se jedná o zcela nevyhovující prostory,pak může být činnost vašeho předsedy výboru i ostatních dotčených členů SVJ správná a v souladu se zákony.My to nevíme a Vy o tom nic neuvádíte.
2)Taky, zde od Vás chybí zcela zásadní informace, o prodejních cenách sklepních místností(za m2) v místě obvyklých.
Zkuste tyto informace doplnit.Děkuji a přeji Vám hezký zbytek dne.JaVa
vážený pane, správu domu vykonává správcovská firma. Náš dům má pouze 16 jednotek. Předpokládám, že archiv by nemusel být větší než běžná šatní skříň. Nehledě k tomu, že za posledních 10 let nedošlo ( bohužel) k žádným podstatným změnám. add.1/ Kde se schází Výbor nevím, nepodává o tom žádné zprávy, ani zápisy z jednání. Shromáždění se schází se schází 1× za rok. Čtyřikrát jsme ke schůzi shromáždění nabídli bezplatně svou nebytovou jednotku, kterou jsme pro tento účel upravili. V dalších letech se shromáždění 1× za rok sešlo v nedaleké restauraci bez platby za pronájem salonku. add.2/ jedná se Prahu – Dejvice. Na Sreality jsem žádný sklep k prodeji nenašla. Sděluji ovšem, že 107 m2 sklepa bez okna a bez možnosti vchodu z ulice, (se zapáchajícím kanálem uprostřed místnosti) je podle mého názoru pro investory nezajímavá nemovitost. Tedy prodat to SVJ je šance, jak se sklepa zbavit.
ps.mohu se obrátit na soud s poukazem na nehospodárné nakládání, když hlasováním shromáždění tu koupi schválí? děkuji uctivě za odpověď.
Zdravím paní„Šebestová“.
Píšete,že vám „správu domu vykonává správcovská firma“.Tato firma vám vede i účetnictví?Tzn.,že vašemu SVJ všechny dokumenty dokumenty i archivuje ve svých prostorách?Kolik členů má váš výbor.Co tito členové výboru a hlavně za kolik měsíčně, vlastně dělají,když si i při tak nízkém počtu vlastníků jednotek(16) platíte „externího správce“?
Nejprve,by jste musela nejpozději do 3 měsíců napadnout usnesení shromáždění,které rozhodlo o tom, s čím jako přehlasovaný vlastník nesouhlasíte, u KS.
§ 1209
(1) Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky nebo i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky, navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká.
§ 1126–1130/89/2012 Sb.,
JaVa
Ano, správcovská firma dělá účetnictví a zajišťuje servis všech potřebných řemesel. Výbor má 3 členy, kontrolní komise chybí. Výbor „pracuje“ zdarma, což odpovídá jejich výkonu. Myslíte, že za těchto okolností mám u soudu šanci? děkuji a zdravím.
Ano, správcovská firma dělá účetnictví a zajišťuje servis všech potřebných řemesel. Výbor má 3 členy, kontrolní komise chybí. Výbor „pracuje“ zdarma.
Převzato z „okolobytu“:
„SVJ“ má v úmyslu koupit sklep ( je to nebytová jednotka v suterénu našeho domu o velikosti 107 m2,). Tato se skládá ze 3 místností ( 44m2, 20m2 a 19m2), chodby a koje( 10m2). Zde má být údajně mj.prostor pro sklepy vlastníků.
Předseda píše :
„Užívání prostoru vlastníky je bonus, který poskytne SVJ v případě nevyužití všech prostor – což bude v souladu s péčí řádného hospodáře o majetek ve vlastnictví SVJ.“
1)Komu doposud patří ty kóje, ve zmiňované nebytové jednotce?
1)Proč musí právnická osoba odkupovat tak velkou nebytovou jednotku?
2)Nestačil by pouze právnické osobě SVJ, pouze pronájem(za symbolickou cenu) některých místností této nebytové jednotky?
3)Co si váš předseda výboru představuje pod pojmem:„užívání prostoru vlastníky,jako bonus“?Neznamená to náhodou,že všichni vlastníci jednotek v domě to těm „čtyřem“ zaplatí a ti jim to pak budou za úplatu pronajímat?
Máte tam příliš mnoho neujasněných věcí.Vyžádejte si písemný doklad ,jak to má vše proběhnout ještě před konáním shromáždění!
Přeji Vám hezký zbytek dne.JaVa
add1/ koje je obsažena v nebytové jednotce. Ta je v podílovém vlastnictví čtyř osob( předseda je jeden z nich), které kromě toho v našem domě jsou vlastníky bytů. Nyní tito čtyři vlastníci žádají, aby SVJ od nich koupilo tuto sklepní nebytovou jednotku za cenu 700 000,–kč a zaplatilo to z fondu svj. add1/nemusí. Ale současní vlastníci sklepa to chtějí, aby konečně zhodnotili svou dávnou investici z doby privatizace. Situace je pikantní v tom, že vlastníci sklepa na shromáždění mají 0,55 %, tj. většinu. Ve stanovách máme pro schválení rozhodnutí požadavek většiny. Tím je řečeno, že si můžou cenu stanovit libovolně a také si ji odhlasují. add2/podle mého názoru naše nečinná právnické osoba ve skutečnosti sklep nepotřebuje. Fond byl po 10 let +/- na nule. Myslím na předminulé schůzi se odhlasovalo zvýšení příspěvků. Působilo to při hlasování dojmem, že se schyluje k opravě fasády. Posléze vyšlo najevo, že tyto prostředky mají být použity na nákup sklepa. Fasádu pak máme hradit z prostředků, které si každý musí individuálně našetřit. add3/ nedokážu odpovědět, ale nějak mi to nevoní…
Zdravím paní Šebestová.
1)Kóje jsou součástí nebytové jednotky, určené k odkupu právnickou osobou SVJ a užívají je, spolu s předsedou i další tři spoluvlastníci, této nebytové jednotky.
V praxi to zřejmě bude znamenat,že po převedení celé nebytové jednotky na právnickou osobu SVJ,bude „pan přeceda a jeho tři kumpáni“,jako „bonus“ i nadále užívat tyto kóje,popř. i jiné právnickou osobou SVJ vlastněné,ale nevyužité sklepní prostory.Samozřejmě zdarma a po celkové rekonstrukci(instalace topení aj.),kterou svorně zaplatí všichni majitelé jednotek v domě.Mají to hošani, pěkně „ošéfované“.
2)Píšete,že tito „čtyři vykutálení členové SVJ“ vlastní spoluvlastnický podíl na společných částech domu ve výši 55 %.
Co na takovou „péči řádného hospodáře“, říká těch zbývajících 45%?Je jim to jedno nebo s tím odkupem všichni souhlasí?Cenu jednotky,si samozřejmě nemohou určit a odsouhlasit jakoukoliv,ale s ohledem na cenu nemovitostí v blízkém okolí.Doporučuji návštěvu obecního úřadu,kde by Vám měli cenu této jednotky, přibližně stanovit.
3)To,že jste před dvěma lety nabyla dojmu o důvodu(oprava fasády) navýšení příspěvku na dlouhodobé zálohy a nenechala jste o tomto účelu,výši a délce plateb do DZ, pořídit zápis, je bohužel chyba,na kterou nyní doplácíte.
Přeji hezký zbytek večera.JaVa
P.S.Nápad „Petr 87“,přijít s alternativním řešením,které bude levnější a tím i pro všechny členy SVJ výhodnější, je určitě lepší, než se soudit.
JaVo, můžete mě prosím vysvětlit, na základě čeho by měl obecní úřad stanovit cenu jednotky jak radíte ve svém příspěvku? To jste teda zase napsal „blbůstku“................
Zdar
Paní Šebestová,
máte mimo sklepních jednotek ve svém domě nějaké další místnosti, které by bylo případně možno využít pro zřízení místnosti pro schůze SVJ? Tuto otázku chápejte pouze jako doplnění obrazu o vašem domě – na situaci to mnoho nemění. V podstatě pouze to, že můžou ostatní vlastníci vznést protinávrh vytvoření jakési zasedací místnosti například z nevyužívané prádelny apod.
Je spíše raritou, aby společenství vlastníků velikosti toho vašeho, mělio vlastní místnost pro činnost SVJ o velikosti 107 m2 – to většinou nemají ani násobně větší domy (co do počtu jednotek).
Je evidentní, že péče řádného hospodáře je pro váš výbor neznámým pojmem, pokud jej vůbec napadne takovou věc navrhovat.
Vzhledem k tomu, že máte na účtu ± nulu, skutečně vlastníci nebytové jednotky na této transakci vydělají dvakrát – poprvé při získání kupní ceny a podruhé při přispívání na správu domu a pozemku již podle nižšího spoluvlastnického podílu. Za nebytovou jednotku bude přispívat SVJ podle spoluvlastnického podílu nebytové jednotky na společných částech, tzn. vznikne vám nový náklad na správu domu a pozemku, na který se všichni vlastníci složí dle svého podílu.
máte naprostou pravdu. Svůj problém ( jako nevlastník sklepa) zde proto komunikuji a zoufale hledám radu, jak mám postupovat, když shromáždění, kde to dne 14.12.2017 většina ( vlastníci) odhlasují. předem děkuji.
Zkuste to vzít přes cenu těch sklepních prostor. Ta je tedy zcela neadekvátní, to je fakt tunelování. To členové výboru dělat nemůžou, i když mají převažující podíl. Ale jak, to vám poradit neumím. Zdá se mi to zpronevěra.
JaVo, vřele Vám doporučuji doplnit si vědomosti a znalosti (přesto, že jsem v jiném diskuzi konstatoval, že u Vás je to zbytečné, zbytečné, zbytečné.....).
Prohlédněte:
Zdar
Rozumím vašim argumentům, ale zabránit pořízení nebytové jednotky do vlastnictví SVJ, pokud to schválí shromáždění vlastníků, se zdůvodněním, že se změní spoluvlastnický podíl vaší jednotky, nemůžete. Spoluvlastnické podíly vymezených jednotek se nezmění (tedy ani té vaší), změnil by se pouze vlastník jedné nebytové jednotky, kterým by se stalo SVJ.
SVJ by mohlo zakoupit nebytovou jednotku z důvodů zřízení archívu a zasedací místnosti. Niko-li ale z důvodů zřízení sklepních kójí, ty SVJ ke správě domu a pozemku nepotřebuje (viz. § 1195/1 NOZ „Společenství vlastníků může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku.“). Sklepní kóje by zřejmě užívali vlastníci, tzn., že by současní vlastníci museli nebytovou jednotku prodat nikoliv SVJ, nýbrž všem vlastníkům do spoluvlastnictví (samozřejmě jedině se souhlasem všech vlastníků). Anebo by museli současní vlastníci rozdělit nebytovou jednotku na sklepní kóje, a ty by mohli pronajímat ostatním vlastníkům, pokud by ti měli o to zájem. Prodeji nebytové jednotky do vlastnictví všem vlastníkům či pronájmu všem vlastníkům můžete jednoduše zabránit vašim nesouhlasem.
Proti pořízení nebytové jednotky do vlastnictví SVJ můžete argumentovat tak, že kupovat celou nebytovou jednotku jen kvůli zřízení archívu a zasedací místnosti je v rozporu s péčí řádného hospodáře uvedenou v § 159 NOZ a přesvědčit tak ostatní vlastníky, aby nehlasovali pro pořízení nebytové jednotky do vlastnictví SVJ.
Vyjádřím se především k právní otázce. Jiná věc je, zda je koupě je rozumná či nikoliv (za 700.000 to musí být obrovská plocha ??!)
Dle Obč.z (NOZ) § 1195 (1) je SVJ oprávněno nabývat majetek jen pro účely správy domu a pozemku. Zde by patrně mohl být tento účel naplněn (v případě zasedací místnosti a archivu určitě, sklepní kóje spíše vidím negativně či s otazníkem)
Dále dle § 1208 g) je udělení souhlasu k nabytí nemovitosti v kompetenci shromáždění. Požadavek na souhlas všech vlastníků však není v zákoně obsažen. Soudím tedy, že i přes váš nesouhlas by prodej mohl být možný.
Omezení však můžete mít obsažena ve stanovách vašeho SVJ – nahlédněte tam.
Ke změně spoluvlastnických Vašich podílů nedojde. V domě se objeví nový vlastník nebytové jednotky tím bude SVJ (právnická osoba). SVJ se stane členem sama sebe.
Ještě dodávám, že je zásadní právní rozdíl, zda se má prodat jednotka do majetku SVJ anebo se má převést na společné prostory – a může být riskantní to řešit jen na laické úrovni.
předseda svj ( jeden ze současných vlastníků sklepa) napsal, že tam bude archiv, zasedací místnost a koje. Dnes tam jsou jen podlaha, zdi, strop a zapáchající kanalizace. Tedy bude třeba nemalých prostředků na úpravu do stavu, kdy bude ve sklepě možno zasedat, popř.topit atd. Z hlediska těchto budoucích nesmyslných nákladů je pro svj vhodnější mít jednotku v majetku nebo jako společný prostor jak píšete výše? děkuji moc za odpověď.
jedním z argumentů tohoto záměru je výše příspěvku na plánovanou rekonstrukci fasády (částka okolo 500 000,–.) Má být hrazena všemi vlastníky poměrným vkladem do fondu, jelikož fond na to nemá dost prostředků. Jeden konkrétní vlastník protestuje proti svému podílu příspěvku na opravu fasády, protože má relativně malý byt a současně 35% v suterénní jednotce( tzv.sklep). Sklep je pro něj v současné době tudíž výrazně nevýhodnou záležitostí. Sklep jeho současní vlastníci koupili s vidinou zisku, který ovšem nedokázali nijak zrealizovat a tak se ho tímto způsobem chtějí zbavit. Tento 35% vlastník sklepa předpokládá, že pokud sklep prodá, utrží 35% z uhrazené částky a současně se zmenší jeho velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Je to pravda? Bude to matematicky v pořádku, když současná nebytová jednotka o velikosti 107m2 změní majitele? Otázka velikosti spoluvlastnických podílů je zřejmě rozhodující s ohledem na změnu prohlášení vlastníka.Nebo ne?
Každá jednotka (bytová či nebytová) je v prohlášení vlastníka vymezena spoluvlastnickým podílem. Převodem nebytové jednotky na jiného vlastníka (i když jím bude SVJ) se ale nemění spoluvlastnický podíl jednotky vymezený v prohlášení vlastníka. Přirozeně se prodávajícímu a kupujícímu vlastníkovi změní jeho celkový spoluvlastnický podíl na společných částech domu, to se ale zaznamená pouze v zápise v katastru nemovitostí.
Tzn., že se převodem jednotky němění spoluvlastnický podíl (podlahová plocha) žádné konkrétní jednotky v domě a neprovádí se proto žádná změna prohlášení vlastníka. Je to stejné, jako když byste prodala svůj byt. Prohlášení vlastníka se nezmění, změní se pouze vlastníci zapsaní v katastru nemovitostí.
35% vlastník sklepa správně předpokládá, že pokud sklep prodá, utrží 35% z uhrazené částky a současně se zmenší jeho velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu a bude tak platit méně na příspěvcích na správu.
Abyste přesně věděla, jaký má kdo podíl a na čem, musíte se podívat do Prohlášení vlastníka. Nevím, co je poměrový vklad, pokud je to vklad podle spoluvlastnického podílu, tak to je nejobjektivnější pro všechny vlastníky. Otázka změny spoluvlast podílu znamená změnu Prohlášení.
v prohlášení vlastníka je dnes uvedena nebytová jednotka č.12 ( 107m2) ke které patří spoluvlastnický podíl a/b na společných částech budovy a pozemku. Tuto jednotku vlastní dnes čtyři lidé v poměru 10/100, 20/100, 35/100 a 35/100. Stejní lidé však vlastní v domě další jednotky s příslušnými spoluvlastnickými podíly. Vlastníci jednotky č.12 ji chtějí prodat dříve, než se budeme skládat na fasádu aby si si snížili svůj podíl, plynoucí ze změněného záznamu na KN po prodeji. Stále nemám jasno v tom, zda při koupi sklepa od některých členů SVJ celým naším SVJ ( z fondu) dojde v našem domě ke změně podílu tím, že dotyční čtyři současní vlastníci sklepa již tuto jednotku vlastnit nebudou. Vřelý dík všem dobrým duším předem za vyjasnění této záhady.( pro mne s prvky pokusu o podvod ve stadiu přípravy..:))
Asi tuším, v čem tkví problém.
Domnívám se totiž , že chápete nesprávně prodej do majetku SVJ. Jinak byste nepoužila formulaci „celým naším SVJ“. Společenství není celé nebo necelé ; SVJ je jedna osoba – právnická (má svoje IČO , svůj vlastní majetek). Není to hromada stávajících vlastníků bytů a není to jejich majetek.
Těm členům kteří prodají jednotku č.12 (či svůj podíl na ní), se sníží podíl na spol. částech domu.
A v katastru se objeví nový vlastník jednotky č. 12, který dříve nevlastnil nic, a tím bude „Společenství vlastníků…“. SVJ se tak stane vlastníkem jednotky a členem sama sebe.
To, co píše diskutující tečka je nesmysl. To, že si koupí v domě někdo jednotku a změní se tak jeho celkový spoluvlastnický podíl na společných částech domu a o stejný spoluvlastnický podíl se zmenší podíl prodávajícího neznamená, že se bude měnit prohlášení vlastníka.
Pokud shromáždění vlastníků schválí nadpoloviční většinou pořízení nebytové jednotky (sklepa) pro účely správy domu a pozemku, tak se nejedná o žádný podvod. Nezmění se podlahová plocha (spoluvlastnický podíl) ani jediné jednotky a proto není třeba měnit prohlášení vlastníka. Pouze se změní vlastník/ci sklepa (nebytové jednotky), což se projeví v katastru nemovitostí, kde se změní spoluvlastnické podíly některých vlastníků (prodávajících vlastníků a SVJ).
Měla byste uvést, jak velký spoluvlastnický podíl podle katastru nemovitostí mají oni 4 vlastníci tj. sečtěte jejich podíly za jejich byty a k tomu připočtěte spoluvlastnický podíl za sklep (nebytovou jednotku, kterou mají ve spoluvlastnictví). Jestliže uvedený součet jejich spoluvlastnických podílů bude větší než polovina, odsouhlasí si legálně sami na shromáždění prodej. Pak už by nezbývalo než napadnout schválené usnesení přehlasovaným/mi vlastníky u soudu z důvodů porušení péče řádného hospodáře.
Pokud většinový spoluvlastnický podíl uvedení 4 vlastníci nemají, tak musíte přesvědčit ostatní vlastníky, aby se zúčastnili shromáždění, kde se bude o prodeji rozhodovat a hlasovali všichni proti.
Pokud tazatel píše, že prodávaná jednotka je součástí společného majetku v poměru a/b k celku a vlastní ji současně 4 majitelé, pak prodejem nezbytně musí dojít ke změně (snížení podílu) u těch, kteří jednotku prodají. Pokud píšete, že bude změna promítnuta do katastru, tak jde podle mého o změnu podílu vlastníka, která musí být odsouhlasena 100% vlastníků na shromážděnï. Nezměněná velikost celkového majetku nehraje roli.
Pokud by společenství uvedenou jednotku od 4 vlastníků koupilo, bude k ní náležet i spoluvlastnický podíl, resp. všechny 4 podíly přejdou na společenství a ostatním se na podílech nic nemění. Stejným lidem co by jednotku prodali další jednotky zůstanou a podíly k ním taky. Jsou zapsané zvlášť k těmto dalším jednotkám. No neříkejte, že jsou ve vašem svj vlastníci takoví šílenci, že schváli zaplatit za tuto nebytovou jednotku 700000 Kč. To by byli blázni. Nebo to fakt odsouhlasí? Vždyť ty peníze tam vložili sami, snad jim záleží, aby byli smysluplně využité.
Pokud podíl prodané jednotky přejde na společenství, musí se nutně změnit i podíly všech majitelů a to tak, že se jejich podíl zvýší o podíl prodané jednotky v poměru jejích podílů po odečtu podílu prodávané jednotky.
Příklad: Majitelé:
- Podíl 5/10
- Podíl 3/10
- Podíl 2/10
Majitel 3 prodá svůj podíl 2/10 celku, ten vejde do majetku svj, celek je pořád 10. Majitel 3 bude mít po prodeji podíl 0
Nový podíl bude tedy
5+5/8×2 + 3+5/8×2 = 5 + 1,25 + 3 + 0,75 = 10
Nový podíl majitele 1 tedy bude 6,25 Nový podíl majitele 2 tedy bude 3,75 Nový podíl majitele 3 tedy bude 0
Prodejem tedy dojde ke změně podílu na společném majetku a je tedy nutný souhlas všech majitelů na shromáždění.
Vážený pane.Vaše kalkulace je sice rozsáhlá,ale naprosto zmatečná.Zmiňovanou nebytovou jednotku,totiž nebudou vlastnit všichni majitelé jednotek domě, dle velikosti svého podílu,ale u této jednotky, bude v KN zapsán pouze jeden vlastník a to právě právnická osoba SVJ.
Pak bude také při hlasování na shromáždění vlastníků platit § 1206/89/2012 Sb.,
(1) Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech; je-li však vlastníkem jednotky společenství vlastníků, k jeho hlasu se nepřihlíží.
Přeji Vám hezký zbytek dne.JaVa
Prodejem stejně dochází ke změně spoluvlastnického podílu minimálně tím, že se prodávajícím jejich podíl sníží, pokud bude prodaná jednotka v majetku svj. Pak bude zase platit to co jsem říkal.
Na změnu vlastnického vztahu musí být dva.Jeden co prodává a druhý co kupuje.SVj nemá vlastní zdroje a tak může cokoliv z tzv. FO kupovat pouze se souhlasem vlastníků.Kupovat nebytovou jednotku, sklep za 700000,– kč je naprostý nesmysl.
asi tak, domnívám se, že SVJ nemůže kupovat cokoliv z tzv. FO jak jste napsal. Tento tzv FO je přece určen na něco zcela jiného. Souhlasím s Vámi, že cena výše popsaného nebytové jednotky 700.000,– Kč je nesmysl – ono taky kupovat něco, aniž bych měl v ruce měl znalecký posudek ohledně ceny, je nesmysl i z mnoha jiných důvodů.
Nechal bych to na shromáždění projít tak jak budou navrhovat, hlasoval bych proti a pak bych požádal soud o vydání předběžného opatření spočívajícího v pozastavení plnění usnesení ohledně koupi nebytové jednotky a zároveň podal žalobu na neplatnost toho konkrétního usnesení jako přehlasovaný vlastník.
Zdar
Vložil Táňa Šebestová, 4. Prosinec 2017 – 12:48 :: O tomto portálu
V našem domě je 16 jednotek, z toho 4 nebytové. Jedna z nebytových se nachází v suterénu. Tento „sklep“ je v podílovém vlastnictví čtyř osob. Nyní tito čtyři vlastníci žádají, aby SVJ od nich koupilo sklep za cenu 700 000,–Kč
Vložil Táňa Šebestová, 5. Prosinec 2017 – 18:35 … vlastníci sklepa na shromáždění mají 0,55 %, tj. většinu.
Vložil Táňa Šebestová, 4. Prosinec 2017 – 15:30
v prohlášení vlastníka je dnes uvedena nebytová jednotka č.12 ( 107m2) ke které patří spoluvlastnický podíl a/b na společných částech budovy a pozemku. Tuto jednotku vlastní dnes čtyři lidé v poměru 10/100, 20/100, 35/100 a 35/100. Stejní lidé však vlastní v domě další jednotky s příslušnými spoluvlastnickými podíly. Vlastníci jednotky č.12 ji chtějí prodat dříve, než se budeme skládat na fasádu aby si si snížili svůj podíl, plynoucí ze změněného záznamu na KN po prodeji. Stále nemám jasno v tom, zda při koupi sklepa od některých členů SVJ celým naším SVJ ( z fondu) dojde v našem domě ke změně podílu tím, že dotyční čtyři současní vlastníci sklepa již tuto jednotku vlastnit nebudou. Vřelý dík všem dobrým duším předem za vyjasnění této záhady.( pro mne s prvky pokusu o podvod ve stadiu přípravy..:))
- – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
1/ § 1194
(1) Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat …
§ 1195
(1) Společenství vlastníků může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku.
SVJ asi může koupit jednotku nebo pozemek. Viz také
www.okolobytu.cz/…upit-pozemek
2/ Ve vašem případě, pokud by nebyt byl při privatisaci zahrnut do ceny domu, který tehdy „koupili“ i ostatní účastníci privatisace, tak by jejich „podíl“ na ceně domu byl vyšší, než byl (koupili dům bez započtení nebytu).
Předpokládám, že by bylo možno ale napadnout navrhovanou cenu 700.000 Kč (takřka 7000 Kč/m2), jako zneužití majority (když už by nešlo napadnout vlastní odkup).
Jak vlastně došlo k tomu, že byl nebyt prodán nikoli všem účastníkům privatisace ?
Údajně ostatní účastníci neměli peníze, možná neměli zájem. Nevím. Údajně také z obavy, aby nebytovku nekoupil někdo jiný za účelem pánského klubu.Této verzi nevěřím. Odkup za zvýhodněnou cenu pokládám jednoduše za klasickou investici. Ale v době privatizace jsme ještě v domě nebyli. Koupili jsme později za tržní ceny. Prosím napište, v jakém zákoně mohu hledat „zneužití majority“. děkuji moc.
Nahlédněte do stanov (článek shromáždění) kde je obyčejně uvedeno, že pokud dochází ke změně podílu vlastníků na společném majetku svj, může toto rozhodnutí přijmout shromáždění jenom 100% vlastníků. Ke změně podílu minimálně prodávajících vlastníků nepochybně dochází, ať se návrh prodeje týká prodeji svj nebo všem vlastníkům. Myslím, že tato klauzule ve stanovách je povinná a má za úkol řešit právě takové situace o kterých píšete. Pokud by ve stanovách nebyla, tak by se legálně umožnilo většině měnit majetkové poměry uvnitř svj, což je samozřejmě nepřípustné.
Držím palce.
Pane Krejčí, vůbec tomu nerozumíte a zcela matete neznalé čtenáře. Každý může prodat kdykoliv svoji jednotku komu chce a nepotřebuje k tomu souhlas od žádného vlastníka. I kdyby někdo nakoupil od vlastníků více jednotek a získal tak většinový podíl, nikdo mu v tom nemůže zabránit. Takový vlastník by mohl klidně skoupit v domě všechny jednotky a např. je pronajímat a nikdo mu v tom nemůže zabránit.
Pokud zákon vyžaduje souhlas všech vlastníků se změnou podílů na společných částech všech vlastníků, tak je tím myšlena změna podlahové plochy nějaké jednotky či jednotek při stavební úpravě vyplývající ze smlouvy o výstavbě, v žádném případě se nejedná o změnu podílu z důvodu převodu jednotky/jednotek. Pokud se stavební úpravou změní podlahová plocha jedné či více jednotek, znamená to, že se změní celková podlahová plocha všech jednotek a logicky se změní podíly na společných částech domu všech jednotek v domě. V takovém případě je pro takovou stavební úpravu potřebný souhlas všech vlastníků.
Paní Šebestová, z čirého altruismu k těm mnou dříve (a výše) uvedeným paragrafům přikládám ještě jeden. Nejsem chodící Sbírka zákonů, gůglím a doporučuji totéž i vám.
NOZ § 212
(1) Přijetím členství v korporaci se člen vůči ní zavazuje chovat se čestně a zachovávat její vnitřní řád. Korporace nesmí svého člena bezdůvodně zvýhodňovat ani znevýhodňovat a musí šetřit jeho členská práva i oprávněné zájmy.
(2) Zneužije-li člen soukromé korporace hlasovací právo k újmě celku, rozhodne soud na návrh toho, kdo prokáže právní zájem, že k hlasu tohoto člena nelze pro určitý případ přihlížet. Toto právo zaniká, pokud návrh není podán do tří měsíců ode dne, kdy k zneužití hlasu došlo.Pokud píšete, že konají z důvodu aby snížili svůj podíl na společných částech a k tomuto by mělo dojít, pak ale změna podílu musí projít 100% odsouhlasením všech vlastníků na shromážděnï
Poslední komentáře