Předpis záloh musí být srozumitelný a určitý

K tomu, že předpis záloh musí být srozumitelný a určitý, uvádím rozsudek Nejvyššího soudu č.j. 33 Cdo 1079/99 ze dne 26. března 2001. Týkal se sice smlouvy o smlouvě budoucí, avšak rozhodnutí o úhradě záloh na konto SVJ má tentýž charakter: Jedná se o smlouvu o smlouvě budoucí mezi vlastníkem a společenstvím.

Společenství se při stanovení výše záloh zavazuje, že za tyto peníze pro vlastníka v budoucnu provede úkony správy domu, údržbu a opravu společných částí. Vlastník jednotky se zavazuje, že na tento účel bude skládat měsíčně zálohy. Cituji z rozsudku:

• „Podle ustanovení § 37 odst. 1 obč. zák. právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně.
  Uvedená definice náležitostí projevu vůle vyžaduje, aby uskutečněný právní úkon byl formulován způsobem umožňujícím druhému účastníku seznámit se s ním a vnímat jeho sdělení v pro něj pochopitelné formě (požadavek srozumitelnosti), a aby alespoň výkladem podle § 35 obč. zák. bylo zjistitelné, jaký obsah jím měl být vyjádřen a co je konkrétně předmětem ujednání (požadavek určitosti).“

Je tedy napadnutelné, je-li v SVJ stanovena záloha na správu pouze částkou bez jakýchkoliv dalších údajů, např. „22 Kč/m2 měsíčně“. Takové usnesení je neurčité (neví se co za tuto částku má být provedeno) a postrádá také srozumitelnost.

Usnesení o výši záloh přijaté podle § 15 odst. 2 ZoVB je platné (a vymahatelné) pouze tehdy, obsahuje-li určité, srozumitelné a přezkoumatelné informace. Co to obecně znamená bylo vysvětleno zde na judikátech: http://www.portalsvj.cz/…hy-na-spravu#….

Konkrétně by shromáždění mělo schvalovat zálohy jako součet jednotlivých položek, obsahujících tyto informace:

• důvod zálohy, a to odděleně po jednotlivých položkách,
• plánovaná cena za každou položku,
• plánovaná doba kdy má být náklad vynaložen,
• plánovaný způsob zajištění finančních zdrojů SVJ (zda ze záloh, nebo výběrem příspěvku, nebo úvěrem, nebo půjčkou, nebo z jiných vlastních či cizích zdrojů SVJ)
• plán cashflow sestavený tak, aby nemohlo dojít k finanční nedostatečnosti SVJ – právnické osoby.

SVJ Jinými slovy: společenství musí mít zpracován dlouhodobý plán, Reserve Study. Psalo se o tom zde: http://www.portalsvj.cz/…node/Reserve.

lake