Pravomoc shromáždění vlastníků

Takže je to jasné. Nemáte-li smlouvu o výstavbě, porušili jste zákon. To zřejmě měla na mysli Šárka. Viz (§13/3):
"Úpravy, jimiž se mění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, může vlastník jednotky provádět jen na základě smlouvy o výstavbě (§17) uzavřené se všemi vlastníky jednotek v domě."
Domnívám se, že katastr bude smlouvu o výstavbě požadovat.

lake

Dobrý den lake, jde mi o vleklý problém v našem spol.VBJ s odkazem na §13/3 a viz. dále Vaše citace tohoto zákona až §17 – o změně výměry sklepů a tím podílům na spoluvlastnictví

z mé smlouvy o odkoupení bytu vyplývá, že mi byl prodán do výhradně vlatního užívání sklep 14m2, výkres polohy sklepa je přiložen ke smlouvě – další části sklepních místností 40m2 jsou zde vyznačena jako společné prostory (spoluvlastnický podíl mám 95/631) společenství SBJ má ale všechny sklepy včetně společných uzavřeny (včetně mého) od r. 2004 Musím platit do FO (na opravy společných prostorů) celý svůj podíl 95/631? Odmítla jsem po dobu jednoho roku do FO platit (platím nevětší podíl v domě, další podíly jsou 91 a 60) Zabráním spol. prostor a mého sklepu bylo změno vnitřní upořádání domu a zároveň můj podíl spoluvlastnictví (95) – po mém nezaplacení do FO, na mě podali žalobu – zaplatila jsem raději znova celý svůj podíl – můžete mi prosím poradit? Děkuji Hany

Předpokládám, že jde o společnou část domu (sklep), která je podle Vaší kupní smlouvy ve Vašem výhradním užívání. V tom případě se plocha „vašeho“ sklepa nezapočítává do plochy bytové jednotky a za sklep neplatíte nic navíc. Tedy nelze krátit vaše platby s poukazem na to, že tuto plochu nemůžete využívat.

Jestliže je Vám bráněno v užívání této části společných prostor, můžete se domáhat zpřístupnění, tedy měli by Vám předat klíče, abyste se do „svého“ sklepa kdykoliv dostala. Nepůjde-li to po dobrém, je možno pohrozit soudní cestou. Vlastníky můžete požádat, aby podepsali, že nehodlají platit výdaje za prohraný soudní spor a žádají, aby toto platili členové výboru SVJ ze svého. Třeba se výbor lekne …

Můžete mezitím zajít na obecní úřad a ohlásit věc jako přestupek. Pokud se výbor neumoudří, je podle mne soudní cesta jediným řešením.

Pokud nemáte kde ukládat své věci a mezitím dohodnete s někým, že Vám poskytne (pronajme) prostor pro úschovu (za nějakou v místě obvyklou měsíční částku), pak můžete požadovat po SVJ nejen náklady spojené se soudním řízením, ale i náklady na tento pronájem za celou dobu jeho trvání.

lake

lake děkuji za odpověď. Byla bych úspěšná kdybych uplatnila svůj nárok,pronájmem mé části sklepa (a společných prostor), společenství které si je přivlastnilo do osobního užívání? Jednotliví členové VBJ (7 partají) můj sklep a společné prostory užívají jako osobní vlastnictví (uzamkli si je), je tedy můj podíl na spoluvlastnictví společných prostor zmenšen. Na druhé straně hradím do FO/na údržbu/opravy společných prostor celý podíl, mohu chtít za svůj sklep a podíl/spol.pros­torů, které si přivlastnili Kč za pronájem a to i zpětně? Hany

Hany,

Musela byste prokázat, že prostory používali pro svou potřebu. Budou Vám tvrdit, že to bylo zamčené jedině kvůli zlodějům. Promlčecí lhůta je tříletá.

lake

Nedocházelo ke stavebním změnám dle § 17 odst. 3, nevím jestli by se to dalo považovat za změnu vnitřního uspořádání domu. Sklepy se pouze opravovaly. To, že došlo ke změně výměry bylo zjištěno až po dokončení opravy a určitě je to spojené i s jejich původně chybným zaměřením.

Prakticky si nedokážu smlouvu o výstavbě v tomto případě představit. Nicméně díky za názor.

Pokud jde jen o odstranění chybného zaměření, doporučil bych obrátit se rovnou na váš katastrální úřad a zeptat se na způsob nápravy.
Sdělí vám, zda to bude cestou změny Prohlášení (dodatkem). Budou určitě požadovat souhlas všech, kterých se změna týká, možná i nový zákres sklepů. Ke změnám většinou požadují i usnesení na kterém byla věc odhlasována a prezenční listinu s podpisy.

lake

Právě o to usnesení mi jde. Usnesení o čem? O tom, že se budou provádět opravy, které mají (můžou mít) vliv na velikost spoluvlastnických podílů? Nebo usnesení o tom, že se mění prohlášení?

Nechápu proč by o změně velikosti příslušenství mělo rozhodovat shromáždění. To už bych spíš chápala tu smlouvu o výstavbě.

Změna v označení jednotek a změna spoluvlastnických podílů na společných částech domu se do katastru nemovitostí zapisuje záznamem na základě oznámení společenství vlastníků (§ 11 odst. 7 zákona o vlastnictví bytů, ve znění zákona č. 103/2000 Sb.) doloženém:
(...)
(c) změněným prohlášením vlastníka (nebo jeho částí ve formě dodatku) z důvodu opravy chybně stanovených podlahových ploch jednotek a tím i chybě stanovených spoluvlastnických podílů na společných částech domu nebo v případě změny ve vymezení jednotek, kdy např. sklep, který byl v původním prohlášení uveden jako příslušenství jednoho bytu se stane příslušenstvím bytu jiného.
Společenství vlastníků při každém oznámení musí k výše uvedeným listinám vždy doložit i výpis z obchodního rejstříku.

[citace z Pokynu ČÚZK č. 24]

lake

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon):
... je-li stavebníkem společenství vlastníků jednotek, připojí také smlouvu o výstavbě nebo rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek přijaté podle zvláštního právního předpisu.

Oním "zvláštním právním předpisem" je míněn zákon o vlastnictví bytů. Jde o novelu stavebního zákona platnou od 09. září 2009. Použije se v případě výstavby, nikoliv při pouhé opravě nesprávně zaměřených ploch místností.

lake

Takže po konzultaci s KÚ – usnesení shromáždění určitě vyžadovat nebudou, pouze změnu prohlášení podepsanou všemi zúčastněnými. Doporučují rovnou uvést, že stavební úpravy byly prováděny na základě ohlášení, aby zbytečně nedošlo k výzvě na doložení kolaudačního rozhodnutí.

Ještě jedno děkuji za názory a upozornění na novelu stavebního zákona.

Když jsem ten pokyn četla, tak jsem měla radost, že je to přesně náš případ (kombinace několika věcí – původní chybné výměry, výměny sklepů mezi vlastníky jednotek, změny umístění sklepů). Bohužel jsem pak četla názor, že i v tomto případě je kromě dodatku prohlášení třeba i usnesení shromáždění a proto se tady ptám:)

Určitě bude nejefektivnější se domluvit přímo na katastru, jen jsem chtěla být připravena na jejich argumenty.

Ještě jednou díky.

Protože to říká zákon. Úpravy, jimiž se mění spoluvlastnické podíly, atd.

Leda že byste změnu plochy sklepů provedli tak šikovně, že by se spoluvlastnické podíly nezměnily. Jako inženýr si to takto sice dokážu představit, v praxi realizovat už sotva.

Zákon sice říká, že shromáždění rozhoduje o věcech obsažených v prohlášení, nicméně SVJ je subjekt s omezenou způsobilostí a řeší pouze věci spojené se správou, provozem, opravami společných částí domu – dle mého tedy nikoliv např. dispozici s příslušenství bytů – to je věc vlastníků a ti to budou řešit buď smlouvou o výstavbě nebo změnou prohlášení.

Takže nevím o čem by jako shromáždění rozhodovalo – o tom, že se změní prohlášení, když ho stejně všichni musí podepsat?

Pro Hany – nepochopil jsem zda podíl je velikost bytu či se sklepem. Kdysi se za OPBH počítaly záchod, špajz, sklep poloviční výměrou. Při privatisaci ani nevím, jak nám to laserem měřili. Do bytu se nepočítá, co nemá čtyři stěny a strop (balkon). Pokud je ve výměře sklep … ? Přeměřit si byt není jentak když nemá jedoduchý geometrický tvar. V prohlášení vlastníka by to mělo být jasné, snad by to okopírovali na katastru při předložení dokladu vlastnictví, nebo na schůzi chtít aby to výbor obstaral.

Petře děkuji za příspěvek, můj byt má 95 m2 spoluvlastnický podíl na společné prostory a zahradu je 95/631, na katastru jsem si nechala vyjet výkresy jednotlivých podlaží bytů a další dokumenty – zjistila jsem tak, že ve třech podlažích jsou dva typy bytů 95 m2 a menší 63 m2, ovšem na katastu jsou zaznamenány podíly např. 91/631, 120/631, a podobně – tyto podíly neodpovídají tedy vůbec skutečnosti (rozměrům bytů). Přistěhovala jsem se do tohoto činžovního domu (s 8 byty)těsně před jejich prodejem a jak říkáte za OPBH byl k mému bytu započítáván nájem ze sklepa. Byl ale v té době obsazen jiným nájemníkem (nyní VBJ), myslela jsem, že se to vyřeší při koupi bytu. Ve smlouvě o odkoupení je rozměr mého bytu 95 m2 a sklep do výhradního užívání a spoluvlastnický podíl na všechny části společných prostor patřícího k domu 95/631(včetně zahrady a sklepů, půdy atd.) Ale celou sklepní část si rozebrali jednotlivý spol. VBJ (sousedé) včetně společných (zděných) prostor (ve sklepě)- já tedy už dávno nejsem spolupodílníkem společných prostor z podílu 95/631 a můj sklep užívá jako osobní vlastnictví někdo jiný – společné prostory (sklepní) také, napadlo mě, že bych celý spor vyřešila požadavkem, aby mi za můj slep (a uzamčené spol. prostory- ze kterých si soused VBJ udělal vlastní dílnu)platili jako za pronájem sklepa. Aby toho nebylo dost s podivnými rozměry jednotlivých bytů, je ještě faktem že plán sklepů z katastru je zcela odlišný od plánu sklepů který je přiložen ke kupní smlouvě. Dokonce jde asi o to, že jeden společ. si koupil 120 m2 bytu, ale má rozměr bytu 95m2 – je také asi možné, že on si sklep koupil a ostatním to nebylo umožněno, nebo nabídnuto. Přiznám se že vůbec nevím jak záležitost řešit. Ale hlavně mi není jasné proč bych se měla od r. 04 spolupodílet na opravách a údržbě sklepních prostor podílem 95/631, když je výlučně v úžívání sousedů tedy VBJ. Za radu a názor předem velmi děkuji

Hany

Zkusil bych na vašem místě to rozmotat od začátku. Ten kdo prodával-privatizoval (přistěhovala jste se před prodejem) zřejmě dodal na katastr dokumentaci včetně Prohlášení vlastníka (to asi nemáte). Výkresy u smlouvy jsou asi od stejného subjektu jako byt dával do privatizace, asi jste nekupovala až jako vlastník č.2. Takže se ho ptejte, proč se výkresy liší. Možná byste ještě něco zjistila v Prohlášení. Potom hrozte žalobou, že je Vám bráněno v právech uživatele. Žalobu lze si sepsat sám bez nutnosti zs sepsání platit, vzory všelijakých jsou na webu. Opřete se o Zákon o bytech, stanovy. Jak bylo již zmíněno, snad se leknou, hlavně soudních výloh, kdy každý dle zákona či stanov odpovídá dle spoluvlastnického podílu. To každému zdůrazněte.

Petře oplouvám se, ale nerozumím „vlastník č. 2“ ? Koupila jsem byt v 2. privatizační vlně od původního vlastníka tj. města dle § 3 z. 172/1991 Sb,prohlášení nemám, ale nahrazuje ho asi smlouva o prodeji. Kde se v bodě I.uvádí, že moje byt. j. č. X o podíl. ploše 94,5m2 sestává z........a sklepní koje, která je označena v příloze (1. výkresu) č.X a je určena výhradně k užívání vlastníku bytové jednotky č.X. V druhém odstavci smlouvy se upřesňuje co je myšleno společnou částí domu

opis K jednotce dále patří spoluvlastnický podíl k níže uvedeným společným částem domu v rozsahu 95/631 bod a) až k) V bodě se uvádí:

11. společné sklepní prostory (zejména prostor sklepních kojí, chodby,

V bodě II. město prodává touto smlouvou do mého vlastnictví jednotku včetně urč.podílu 95/631 na spol částech domu a pozemku.

Do fondu oprav na společné prostory mám platit příspěvky vyplývající z vlastnického podílu. Jak se věci ve skutečně mají to už jsem popsala – nemám žádný sklep, a ve sklepě není volný ani žádný společný prostor ani nebytovka, vše je uzamčeno. I když vymezení společných prostor je v bodě k)(na 1.výkresu bez č. byt jed.) a vymezení sklepů patřící k bytům je v bodě I.vymezeno č. bytů. 1.výkres sklepů který je přiložen ke smlouvě neobsahuje jediný rozměr a není totožný s 2.výkresem z katastru. Na 1. výkresu jsou vyznačeny nebytové prostory (tj.společné bez č.) a sklepní prostory (společné bez č.) a sklepy jako přísl. k bytům jsou označeny čísly bytů.

Mohu být v tomto případě úspěšná ve vymáhání Kč za pronájem (zabraného sklepa)? Patrně bych neoprávněné zabrání prostorů strašlivě vyhrotila, ale věci by se dali hodně rychle do pořádku, myslím, že mě nikdo nebude chtít platit pronájem za sklep – a kdyby to šlo zpětně, dostalo by smysl, že celá léta přispívám na části objektu které nemohu užívat. (např. sanace sklepa stála 160 000 Kč) Nemůže se přece na mě chtít abych platila do FO tj. na spol. části domu (sklepa) podíl, když ten podíl (plochu sklepa) užívá 5 let někdo jiný, (včetně spol.nebytovky ve sklepě) aniž by mi to kdy nahradil. Když si pronajmu sklep, nebo nebyt. prostor např. v sousedním činžáku, jak radí lake, budu za něj muset platit také pronájem a VBJ by mi to museli asi opravdu zaplatit.

Hany

Vážená Hany.com,

proč chcete vymáhat nájemné, když jste nic nepronajala?

Je-li sklep Váš, nikdo Vám nemůže bránit v jeho užívání. Jeví se mi to poměrně prosté.

V nejhorším budete muset uhradit vyklizení sklepa sama, ale tak už to chodí, pokud nevíte, kdo je uživatelem Vašeho sklepa.

panu Pilnému – děkuji za názor, máte pravdu že nemám nájemní smlouvu o pronájmu, ale standardní jednání je, že by se měli se mnou VBJ napřed dohodnout o možnosti a podmínkách ohledně užívání mého sklepa a podílu na nebytovce a né ho bezeslova zabrat. Nevím jestli chcete říci, že lze bez náhrady obsadit něčí majetek a užívat jej jako vlastní, protože neexistuje nájemní smlouva…?

Hany

Vážená Hany.com,

především máte právo uzavřenou část své bytové jednotky otevřít. Bohužel na Vaše náklady. Osobně bych takovýto svůj úmysl oznámil předem uživateli sklepa, je-li Vám znám, ale Vaší povinností to není.

Budou-li ve sklepě nějaké předměty a bude-li Vám znám jejich vlastník, můžete mu je předat, odmítne-li převzetí, můžete mu je zaslat. To vše opět na Vaše náklady.

Problém nastane, nebude-li Vám znám vlastník uskladněných věcí.

Svoje náklady můžete poté uplatnit. Je ovšem potřeba zvážit, zda se to vyplatí, vzhledem k vynaložené částce.

To ovšem za předpokladu, že daný prostor je ve Vašem výlučném vlastnictví.

Právo svévolně jednostranně krátit předepsané příspěvky podle mého názoru patrně nemáte.

Vážený pane Pilný, váš názor je určitě jednou z variant k řešení, děkuji, ale abych pravdu řekla, tak to nebude mít žádný větší efekt, jednak bych byla „synem pomsty“ :-) a drzost s jakou si někteří VBJ zabírají společné prostory v celém domě – na zahradě, půdě, chodbách by se jen zvýšila. Proto mě napadlo, že kdyby se dozvěděli, že za zabrané prostory (můj sklep a spol. prostor nebytovky) musí platit (nájemné):-),tak by se určitě zamysleli, co je skutečně jejich vlasnictvím a co už ne, i v případě, kdy jde o majetek spoluvlastnický (chodby, zahrada atd).

Hany