Právní výklad hlasování na shromáždění

Vážený pane, děkuji za ucelený přehled a potvrzení mého názoru. Kdyby v zákoně a ve stanovách bylo místo>>> …Tříčtvrtinové většiny hlasů přítomných členů společenství je.....<<<<< uvedeno: …Tříčtvrtinové většiny hlasů „Z“ přítomných členů společenství je...... , tak by to bylo úplně jasné. Každopádně díky za ucelenou pomůcku. Jednoduché a přitom přehledné. Pěkný den

Dovolím si několik připomínek. Jsou uvedeny v závorce, neumím zde zvýraznit/odli­šit písmo.

1)ZoVB § 8 odst. (2) (správně má být § 11 odst.3) Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů členů společenství na společných částech domu; členové společenství, kteří jsou spoluvlastníky jednotky, mají společně jeden hlas.

2)Nadpoloviční většina (HLASU)

• ZoVB § 11 odst. (2) Shromáždění je schopné usnášení, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů.
• ZoVB § 9 odst. (12) Ke zvolení členů výboru nebo pověřeného vlastníka je zapotřebí souhlasu nadpoloviční většiny (HLASU) všech vlastníků.

3)Nadpoloviční většina přítomných (HLASU)

• ZoVB § 11 odst. (2) K přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů

4)¾ většina přítomných (HLASU)

• ZoVB § 11 odst. (4) Tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů je zapotřebí k přijetí usnesení o

a)schválení nebo změně stanov,

b)změně prohlášení vlastníka budovy podle § 4 zákona o vlastnictví bytů, (neplatí to pro celé Prohlášení, např. o stanovení spoluvlastnických podílů rozhoduje 100%)

c)uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám,

d)způsobu rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky,

e)rozdělení zisku z hospodaření společenství (to ZoVB neupravuje, platí proto nadpoloviční většina přítomných na usnášeníschopném shromáždění)

5)¾ většina všech vlastníků

• ZoVB § 11 odst. (5) Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy^7a) a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost

spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek (jednak se používá jiná dikce VŠECH místo HLASU – jedná se o omyl zákona, který je v rozporu s § 11 odst. 3, jednak se požaduje souhlas s pouhou OPRAVOU, což je v rozporu s důvodovou zprávou novely, která umožnila tuto chybu vtělit do zákona).

6)100% souhlas všech vlastníků

• ZoVB § 13 odst. (3) Úpravy, jimiž se mění vzhled domu, může vlastník jednotky provádět jen se souhlasem všech vlastníků jednotek.
• ZoVB § 11 odst. (5) K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby, o změně stavby,( jakož i o podstatných změnách týkajících se společných částí domu – to platný ZoVB neobsahuje) je zapotřebí souhlasu všech členů společenství.

Závěr: Chybí počet hlasů např. pro §5/6, 13/1, 15/1, 15/2

Jiný názor mám na

Ad4) b)

Ad4) e)

Ad5) opravy

Ad6) podstatné změny

Upozorňuji na rozdíl počítání vůle vlastníků jednotek podle hlasů a podle hlav, jak je obsaženo v § 11/5. Zákon to vyžaduje i když je to asi chyba zákona.

Hezký den!

Pavel

§ 11 odst. 5 věta druhá ZoVB skutečně vyžaduje hlasování podle hlav, nikoli podle vlastnických podílů.

Na druhou stranu § 11 odst. 3 jasně říká, že při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů, přičemž NENÍ doplněno „pokud tento zákon nestanoví jinak“, takže by se dalo dovodit, že podle podílů se rozhoduje vždy.

Nedokážu si představit, že by úmyslem zákonodárce v § 11 odst. 5 bylo umožnit hlasování podle hlav. Důsledkem by bylo např. při rozložení podílů následovně: 5 vlastníků po 2 %, jeden vlastník 90 %, že by onen majoritní vlastník při hlasování podle § 11 odst. 5 věta druhá měl stejnou váhu hlasu jako ostatní vlastníci.

Není už potřeba. Už vím. Díky za příspěvky

Prosím, jen potřebuji vědět a potvrdit zda např. Tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů je stejné jako Tříčtvrtinové většiny z pouze přítomných hlasů na shromáždění. Děkuji

Dobrý den, momentálně řešíme hlasování na shromáždění, prvním, které svoláváme poté, co se konalo 1. shromáždění zařizované původním vlastníkem. Trochu jsme se zamotali do „hlasů“ a „podílů“. Je mi jasné, že pokud je byt ve vlastnictví jednotlivce, počítá se s jeho podílem na společných částech, rovná se byt – jeden hlas. Pokud je byt v SJM, stačí, když se dostaví jeden manžel, podíl = hlas. Co ale pokud byt vlastní dvě osoby (v našem případě jich nikdy více není), každá má 1/2, má určitý podíl. Doteď jsem si myslela, že v takovém případě se musí na shromáždění dostavit A i B, případně A s plnou mocí B nebo obráceně, jinak se bude počítat pouze s podílem A (resp. B). Nicméně mi do toho nepasuje ten „hlas“. Dostaví-li se pouze A bez plné moci B, znamená to, že „hlas“ je platný? Co potom, dostaví-li se A i B? Stále je tento „dvojnásobný“ podíl jedním hlasem? Nevím, jestli je úplně jasné, co se snažím říct…

Dále jsem se setkala s názorem, že je potřeba odlišovat podíl na bytové jednotce a na garážovém stání, že se může stát, že vlastník bude chtít hlasovat pro ze svého podílu na BJ, ale proti v případě týkajícím se garáží… Něco takového se řeší?

Děkuji za odpovědi.

Vážená paní MD,

1. pro jednotku ve vlastnictví více vlastníků se plně použije úprava podílového vlastnictví podle občanského zákoníku (zkráceně: rozhoduje se nadpolovičním podílem). S rozhodováním spoluvlastníků jednotky ve věcech týkajících se jednotky nemá společenství nic společného ani do něho nijak nezasahuje.
2. Zákon o vlastnictví bytů jasně říká, že vlastník hlasuje za všechny své jednotky (v jednom společenství) najednou a stejně. (Je členem společenství pouze jedenkrát bez ohledu na počet vlastněných jednotek, chcete-li to takto vyjádřit.)

Děkuji, část b je mi zcela jasná, část a) ne – mají-li oba vlastníci shodný podíl, koupili byt prostě napůl, nemohou přece rozhodnout nadpolovičním podílem. Zbytek části a) taky chápu. :-)

Mají-li oba vlastníci věci přesně poloviční spoluvlastnický podíl, pak mohou rozhodovat nadpolovičním podílem jedině tak, že se shodnou. Občanský zákoník pro tento případ žádnou speciální úpravu nezná.

Právně vzdělanější diskutéři Vám zde asi doplní ještě další možnost, že by souhlas druhého vlastníka mohl být za určitých okolností nahrazen soudním rozhodnutím.

Proč tak složitě ? Dle zákona o vlastnictví „§ 11 (2) Shromáždění je schopné usnášení, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů; k přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů. (3) Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu (§ 8 odst. 2); spoluvlastníci jednotky mají postavení vlastníka jednotky (jeden hlas). Při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoli vlastníka jednotky soud. Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl . Právo je nutno uplatnit u soudu do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zanikne“.

Souhrn: Počítá se váha (podíl) hlasů, nikoli počet vlastníků. Takže je třeba kalkulkačka. Procento pravděpodobnosti, že by došlo k remíze je hodně malá. Z toho plyne, že hlasování nemůže být tajné (např. při volbě), protože na lístku vhazovaném do urny by musela být váha hlasu, t.j. lístek jem identifikovatelný. Manželé v rámci SJM (uvedeno v katastru) mají svůj hlas (podíl) dohromady, zákon neřeší jak se mají dohodnout. Velikost podílu je k mání v katastru např. na i-netu. Někdy ani představenstvo řídící schůzi neví, že někdo přenechal část svého podílu třeba bratrovi (když o tom není informováno), takže je vhodné toto na katastru sledovat a požadovat jeho účast nebo plnou moc. Minimálně třeba >50% hlasů, t.j. bez toho není schůze schopná usnášení a lépe se rozejít. Někdy třeba >50% (75%) hlasů jen zúčastněných, někdy >50% (75%) všech existujících.

Myslím, že reagujete na jinou situaci. Remízu uvažujte v rámci dané jednotky vlastněné 50:50. Tito dva vlastníci mají jeden hlas společně na shromáždění. V tomto případě figurují obdobně, jako manželé.

Vzato exaktně v těchto situacích může nastat:

1. spoluvlastníci jednomyslně hlasují pro
2. spoluvlastníci jednomyslně nehlasují pro
3. mají jiný názor a vzniká neřešitelný problém.

V zásadě by neměl hlasovat za jednu jednotku více než jeden vlastník na shromáždění.

Zajímalo by mě, jak v tomto různá SVJ postupují.

G.X.

Díky za komentář. Už je mi v tom jasno díky dalším komentářům. Potvrzeno je to co jsem si celou dobu myslel.