Poplatek za správu
Dobrý den, jsem členem bytového družstva, toto družstvo je členem SVJ. BD vybírá na svůj provoz jedinou zálohovou položku „Nájem“. Z vybrané částky je hrazen:
- poplatek za správu (pevná částka za bytovou jednotku, tato položka tvoří cca 60% nákladů)
- odměny představenstva a kontrolní komise (cca 26% nákladů)
- domovní daň (cca 7% nákladů)
- poštovné a drobné výdaje
Položku „Nájem“ však BD členům vyúčtovává podle metrů čtverečních. Je tento postup přípustný? Neměla by být tato položka rozúčtována členům BD rovným dílem? Uživatelé malých bytů takto platí méně než za ně BD odvede na poplatcích za správu. Nevzniká jim tímto příjem, který by měli zdanit?
Děkuji za názory
Richard
V rozpise nájmu musíte mít 2 položky. Např. odměna správci = 150,– Kč, běžné výdaje (provozní fond) za m2. Výsledkem je součet. U 100 m bytu: 150 + 400 = 550,–Kč. U 30-ti metrového: 150 + 120 = 270,–Kč. A jestli je to pravda, tak platíte hříšně málo. Jana1
Odpověď na položenou otázku mě zajímá také, proto otázku upravím. Předpokládám, že jste SVJ a družstvo je jeden z vlastníků několika bytů. Pak platí ustanovení § 15 odst. 1 ZoVB: „Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu.“
Za náklady na správu domu a pozemku jsou považovány veškeré náklady s výjimkou nákladů na služby související s užíváním jednotek, tj. náklady spotřebovávané uvnitř jednotek (teplo, teplá a studená voda). Do nákladů na správu domu a pozemku tak patří např. i náklady na odměnu správci domu, náklady na úklid apod. Smluvní správce sice stanoví cenu služby podle počtu bytů, ale službu zajišťuje pro společenství a ne pro jednotlivé byty. Současný ZoVB nespecifikuje přesně, náplň pojmu „správa domu“, ale v návrhu nového znění zákona (§ 44) je značně podrobný výčet.
Domnívám se tedy, že vyúčtování podle plochy (podílů) je správné. Neumím posoudit, jaký podíl se použije pro úhradu odměn volených orgánů (položku označujeme jako „správa společenství“). Sám se domnívám, že je to vlastně také správa pro společenství a ne pro jednotlivé byty. V návrhu nového ZoVB jsou však tyto odměny uvedeny samostatně a předepsány k úhradě stejnou částkou na byt.
Moje otázka je stručná. Je správné ve SVJ správu domu hradit podle podílů a odměny volených orgánů jednotnou částkou na byt?
FrantaF
FrantaF napsal: Neumím posoudit, jaký podíl se použije pro úhradu odměn volených orgánů (...). V návrhu nového ZoVB jsou však tyto odměny uvedeny samostatně a předepsány k úhradě stejnou částkou na byt.
Pane FrantaF,
Správně dovozujete, že se jedná o náklady na správu domu (stejně jako platby správní firmě). Pokud jde o Vaši poznámku o návrhu zákona - jediný návrh, který se dostal do parlamentu, byl vládní návrh zákona o vlastnictví bytů ze dne 8. 9. 2005 (sněmovní tisk 1118/0, návrhová účinnost 1. března 2006).
Článek 25 odst. 5 tohoto návrhu zní:
Na úhradu nákladů na vlastní správní činnost týkající se domu a pozemku, zejména na odměny členů orgánů společenství vlastníků jednotek a na činnosti uvedené v § 29 odst. 1 písm. c) až f) a písm. h) a i) přispívají vlastníci jednotek v poměru, který odpovídá velikosti jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu podle § 6 odst. 1, pokud se všichni vlastníci jednotek nedohodnou jinak.
Zabývat se neschválenými legislativními návrhy je ztrátou času, přece jenom se však zeptám: Kde vznikla fáma o tom, že odměny by se měly nově rozpočítávat stejnou částkou na byt?
lake
Pane lake, doufám, že přijmete odpověď ode mne. Ty návrhy ZoVB jsem připomínkovala, celkem tři různé verze. Výjimkou byl poslední návrh z března 2009, který nebyl vůbec předán k připomínkování.
Ve všech návrzích od roku 2004 se náklady na vlastní správní činnost (správní poplatky externímu správci, odměny členům SVJ apod., rozdělovaly mezi vlastníky jednotek podle spoluvlastnických podílů, čili stejně jako dosud.
Až v návrhu z března 2009, který pohřbila LRV, se v § 45 odst. 4 píše:
(4) Příspěvky na správu domu určené na náklady na vlastní správní činnost společenství, zejména na odměny volených orgánů společenství nebo jejich členů a vedení účetnictví, se stanoví stejnou částkou za každou jednotku.
N. Klainová
(4) Příspěvky na správu domu určené na náklady na vlastní správní činnost společenství, zejména na odměny volených orgánů společenství nebo jejich členů a vedení účetnictví, se stanoví stejnou částkou za každou jednotku.
N. Klainová
Tento návrh ustanovení je pochopitelný a jeho aplikace je žádoucí. V mnoha SVJ jsou vypláceny královské odměny, i když mají správní firmu, včetně zpracování účetnictví. U nás jsme toto neřešili, PV je bez odměny. Platíme pouze za správu, fixně na byt. Jana1
Ne, není to správné.
Jak tzv. správní poplatky, tak odměny členů orgánů SVJ patří mezi náklady na správu. Musí se tedy mezi vlastníky dělit podle současně platného ZoVB, tj. podle spoluvlastnických podílů na společných částech domu, neurčuje-li dohoda podepsaná všemi jiné rozdělování nákladů. Vím, že v posledním návrhu nového ZoVB je to jinak, ale ten ještě stále leží někde v šuplíku.
N. Klainová
Děkuji za stručnou a zřetelnou odpověď. Uvítal jsem také poznámku o návrhu nového zákona, která vlastně informuje, že platí to co je v zákoně i kdyby to bylo jinak než dosud. Poučením jsou i ostatní názory, které svědčí o nedokonalé práci naši zákonodárců.
FrantaF
Já se domnívám, že správně je toto: Odměna správci (ten kdo hlídá revize, zajišťuje opravy podle propozic SVJ, vypracovává účetnictví, vypracovává roční vyúčtování.....atd) je fixní pro všechny jednotky. Např. 200,– na byt. Naopak náklady na provoz, běžné výdaje, materiál, pojištění…atd. jsou hrazeny z provozního fondu (paní Klainová promine termín fond). Tyto náklady se hradí z příspěvků jednotek podle podílů. Jana1
Paní Jano,
metodika kalkulace ceny dodavatele nemá vliv na způsob rozúčtování nákladů, které provádí SVJ.
Je skutečně obvyklé , že správce má cenu svých služeb stanovenou na jednotku. Tedy dodavatel bude SVJ fakturovat např. 50 jednotek(bytů) x 200 Kč= 10000 měsíčně.
SVJ těchto 10.000 následně rozúčtuje na vlastníky typicky dle spoluvlastnických podílů (protože se jedná o náklad na správu domu).
Dále se domnívám, že další rozúčtování v rámci družstva (které provádí svým nájemcům), je interní záležitostí družstva.
G.X.
Ano, to je pravda. Já jen napsala, jak to funguje u nás. Zatím k všeobecné spokojenosti. Zdravím. Jana1
Doufám, že tou všeobecnou spokojeností máte na mysli dohodu všech vlastníků, pokud možno písemnou. Jinak si koledujete o potíže.
Samozřejmě, že dohodu nepotřebujete pokud máte všechny byty stejně velké. To je pak úplně jedno.
Já se domnívám, že vy se domníváte špatně. Správce má vztah ke společenství, nikoliv k jednotlivým vlastníkům jednotek.
Pokud by si každý byt sjednal s někým, koho můžeme nazvat správce, aby mu hlídal revize v jeho bytě a pod., pak by bylo možné to chápat a platit jak uvádíte. Pokud však správce vykonává činnost pro společenství, pak je placen ze peněz na správu a vůbec nezáleží na tom, zda konečná cena se odvíjí od počtu jednotek nebo ne.
Pakliže platí: SVJ = množina VBJ, pak vaše dedukce jsou mylné. Ještě jsem se nesetkala se smluvním správcem, který by dodával své služby jinak, než podle počtu jednotek v objektu. Jana1
- Vycházíte z mylného předpokladu, že „SVJ = množina VBJ“
- Že jste se s něčím nesetkala, to vůbec nic neznamená.
- Asi jste nepochopila můj předchozí příspěvek, tak to zkusím ještě jednou. Nezáleží na tom, jak je stanovena cena (zda je nebo není odvozena z počtu jednotek), ale vykonává činnost pro SVJ a tedy vlastníci přispívají i na jeho odměnu podle svých podílů.
Předpokládám, že jako družstvo míváte členské schůze. Tam máte možnost jednat o výši nájemného. Stejná částka za jednotku plochy bývá obvyklá a 100 Kč za bytovou jednotku je spíš málo. Nájemné 1,5 i 4 Kč z metru čtverečného mi připadá pohádkově nízké. Kdybyste platili 10 x víc, kolem 40 Kč za metr a víc, což bývá běžné, tak už Vám to moc divné nepřipadne.
Jirka
100 Kč je poplatek správcovské firmě za družstvo, kromě toho platíme ještě téže správcovské firmě 200 Kč za SVJ (to už je ale jiná samostatná položka ve vyúčtování, o té se nebavím), obojí + DPH, bytů v domě je 158, takže málo to není. Jak už jsem psal zajímá mě jestli je legální platbu, kterou správcovská firma účtuje na jednotku přepočítat družstevníkům na metry a jestli ti, kteří takto platí méně než za ně platí družstvo nemají povinnost toto uvést v daňovém přiznání jako příjem.
Richard
Richarde,
než pokládáte dotaz, je třeba se napřed zamyslet. My na tomto portálu přece vůbec netušíme, co ve vašem družstvu je "poplatek za správu", z jakých položek se skládá, jak s ním družstvo nakládá či komu jej družstvo platí a na základě jaké smlouvy. Tyto věci si zjistěte dotazem u představenstva Vašeho družstva, nebo je vyhledejte ve stanovách.
Pokud chcete napadnout způsob stanovení nájemného pro jednotlivé byty, uvědomte si, že se změnou nájemní smlouvy by musel vyslovit souhlas jak pronajímatel, tak nájemce bytu. Své námitky a návrhy uplatněte na členské schůzi vašeho družstva.
lake
Dobrý den, poplatek za správu je poplatek správcovské firmě za její služby (zpracování vyúčtování, vedení účetnictví, vyřizování konrespondence …) Tyto jsou specifikovány v mandátní smlouvě uzavřené mezi družstvem a správcovskou firmou. Za tyto služby platíme poplatek 100 Kč + DPH za každou bytovou jednotku měsíčně.
Způsob úhrady položky „Nájem“ (jejiž většinovou součástí je zmiňovaný poplatek za správu) byl projednáván na náhradní členské schůzi. Jelikož je v družstvu většina malých bytů, byl odhlasován způsob úhrady položky „Nájem“ za metr čvereční. Do konce roku se bude platit 1,5 Kč za metr čvereční, od 1. ledna pak 4 Kč za metr čvereční. Jde mi o to, že nyní například nájemník 30 metrového bytu platí 45 Kč měsíčně (po novém roce bude platit 120 Kč) a družstvo za něj správcovské firmě hradí 120 Kč a na poměrnou část dalších nákladů uvedených výše již z jeho příspěvku nezbývá). Naproti tomu nájemník 100 metrového bytu nyní platí 150 Kč a po novém roce bude platit 400 Kč a tím dotovat nájemníky menších bytů. Můj dotaz se týkal toho jestli je možno položku „Nájem“ rozpočítávat na metry čtvereční, když obsahuje poplatek za správu, který je družstvu účtován za bytovou jednotku a tvoří cca 60% nákladů položky „Nájem“. Tím totiž vzniká výše uvedený paradox, že nájemníci malého bytu platí méně než je poplatek za správu, na dalších nákladech se nepodílejí vůbec a jsou dotováni nájemníky větších bytů.
Děkuji
Richard
Poslední komentáře